Un exemple de non-remise en cause de l’avantage fiscal

Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) qui exercent leur activité dans le département d’Outre-mer dans lequel elles réalisent certains investissements, notamment immobiliers, peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt spécifique.

A ce sujet, l’administration fiscale vient de rappeler que lorsque l’une de ces entreprises fait le choix d’investir dans un immeuble d’habitation, puis de mettre à disposition d’une tierce société la toiture du bâtiment pour que cette dernière y installe des panneaux photovoltaïques, le crédit d’impôt n’est pas remis en cause, dès lors que toutes les conditions pour en bénéficier continuent d’être réunies.

Une indemnisation qui échappe à l’impôt…

Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) qui réalisent certains investissements en Outre-mer, soit directement, soit en souscrivant au capital de certaines entités, peuvent bénéficier, toutes conditions remplies, d’une déduction fiscale spécifique.

Dans ce cadre, une société « investisseur » peut choisir d’investir au capital d’une société de portage, qui va elle-même réaliser des investissements qu’elle va donner à bail à des tiers exploitants.

Lorsque ce type de schéma d’investissement est mis en place, il est fréquemment prévu que l’investisseur puisse bénéficier d’une indemnisation en cas de remise en cause de l’avantage fiscal liée à un manquement ou une défaillance de l’exploitant final.

Une indemnité qui, lorsqu’elle est effectivement versée, n’est pas imposable, comme vient de le rappeler l’administration fiscale.

Un hangar agricole est-il un bâtiment industriel ?

Une société, qui a pour objet principal la construction et l’exploitation de centrales photovoltaïques en Corse, fait construire un hangar qui sert de support aux panneaux solaires et qui est utilisé par un agriculteur pour les besoins de son activité agricole.

Parce que selon elle, cette structure ouvre droit à l’amortissement dégressif s’agissant d’un bâtiment industriel dont la durée normale d’utilisation n’excède pas 15 ans, la société demande à bénéficier du crédit d’impôt pour investissements en Corse.

Sauf que cette structure n’est pas un « bâtiment industriel » au sens de cet avantage fiscal, constate l’administration : il s’agit d’un hangar à usage agricole n’ouvrant pas droit à l’amortissement dégressif… et donc au crédit d’impôt !

Ce que confirme le juge, qui valide le redressement fiscal.

TVA sur les disques : 20 % !

Interrogé sur le point de savoir s’il envisageait de baisser à 5,5 % le taux de la TVA appliqué aux disques, le gouvernement répond par la négative.

Il rappelle, en effet :

• qu’il n’est pas possible de réserver le bénéfice d’un taux réduit de TVA à la musique enregistrée vendue sous forme de disques, sans en faire bénéficier la musique dématérialisée proposée par les services de téléchargement ou de streaming ;
• que la dépense fiscale induite par cette mesure serait trop élevée ;
• qu’une telle décision suppose, au préalable, de réviser une partie de la directive européenne relative au système commun de TVA.

Pour le moment donc, le taux de TVA appliqué aux disques reste fixé à 20 %.

Une exonération fiscale qui reste temporaire

Si vous donnez un terrain à bâtir ou un logement qui vient d’être construit (un logement « neuf »), cette donation bénéficiera d’une exonération des droits de donation dans la limite d’une valeur déclarée de :

• 100 000 € en cas de donation consentie au profit d'un enfant, d’un petit-fils ou d’une petite-fille ou d’un parent en ligne directe, du conjoint ou du partenaire lié par un PACS ;
• 45 000 € en cas de donation consentie au profit d'un frère ou d'une sœur ;
• 35 000 € en cas de donation consentie au profit d'une autre personne.

Mais cette exonération fiscale n’est que temporaire et soumise à conditions :

• la donation d’un terrain à bâtir doit être actée chez un notaire avant le 31 décembre 2015 et le bénéficiaire doit s’engager à construire un logement sur ce terrain dans les 4 ans ;
• la donation d’un logement neuf doit être actée dans les 3 ans de l’obtention du permis de construire (qui doit avoir été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016).

Il faut noter que cette exonération fiscale temporaire ne vous fait pas perdre le bénéfice des abattements normalement applicables en cas de donation, dont le montant varie en fonction du bénéficiaire (100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour les petits-enfants, 80 724 € pour un époux ou un partenaire de PACS, 15 932 € pour un frère ou une sœur, etc.). Cela signifie que si une donation bénéficie de cette exonération fiscale, vous conservez le bénéfice des abattements normalement applicables pour une donation ultérieure au profit d’un même bénéficiaire.

Source :

• Actualité BOFiP-Impôts-ENR - Exonérations temporaires de droits de mutation à titre gratuit des donations de terrains à bâtir et d'immeubles neufs à usage d'habitation
• Loi de Finances pour 2015 n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 (article 8)

Donation immobilière : profitez des exonérations fiscales temporaires ! © Copyright WebLex - 2015

Une location possible au profit de votre enfant

Le nouveau dispositif Pinel s’applique aux acquisitions ou aux constructions de logements neufs réalisées depuis le 1er septembre 2014 : comme le dispositif Duflot, il offre le bénéfice d’une réduction d’impôt sous réserve que le logement soit mis en location pendant une durée minimum.

Cette réduction d’impôt sera égale à 12 % si l’engagement de location est d’une durée minimum de 6 ans, à 18 % si cet engagement porte sur une durée d’au moins 9 ans (taux respectivement portés à 23 % et 29 % pour les investissements réalisés en Outre-mer). Si vous prorogez votre engagement de location, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt complémentaire.

Comme pour le dispositif Duflot, cette réduction d’impôt est soumise au respect de nombreuses conditions. Certaines intéressent le logement en lui-même (il doit respecter un niveau de performance énergétique précis, il doit être situé dans une commune marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement, etc.) ; d’autres intéressent les modalités de la location (le loyer doit respecter un plafond précis en fonction du lieu de localisation) ou le locataire lui-même.

Sur ce dernier point, il faut rappeler qu’il doit faire de ce logement sa résidence principale et il doit respecter des plafonds de ressources au moment de la signature du contrat de location. Et pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015, il est possible de louer ce logement à un enfant ou un parent. Mais attention :

• le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal (si vous louez le logement à un enfant, il ne doit donc pas être rattaché à votre foyer fiscal pour le calcul de votre impôt sur le revenu),
• cet assouplissement ne vaut que pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015 : c’est bien la date de réalisation de l’investissement qu’il faut prendre en compte, et non pas celle de la signature du contrat de location (la date de réalisation correspond à la date de signature de l’acte d’achat chez le notaire ou la date du dépôt de la demande du permis de construire si vous faites construire le logement).

Source :

• Actualité BOFiP-Impôts-IR - Réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire - Nouvelles modalités d'application - Dispositif « Pinel »
• Loi de Finances pour 2015 n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 (article 5)

Défiscalisation Pinel : à qui louer ? © Copyright WebLex - 2015

Avoir exercé l’activité cédée pendant au moins 5 ans !

Une société exerce une activité de conseil en systèmes et logiciels informatiques. A la faveur d’une opération de croissance externe, elle a racheté l’activité d’une autre société. A peine 2 ans plus tard, elle a revendu cette branche d’activité à une troisième entreprise.

A l’occasion de cette opération, elle dégage une plus-value pour laquelle elle entend bénéficier d’une exonération spéciale : elle rappelle, en effet, que lorsque le prix de vente de l’activité cédée est inférieur à 300 K€ (ce qui est le cas dans cette affaire), la plus-value est exonérée d’impôt sur les bénéfices.

Mais l’administration a tout de même remis en cause le bénéfice de cette exonération. Elle rappelle à son tour qu’une autre condition doit être respectée : il faut que l’activité cédée ait été exploitée pendant au moins 5 ans. Ce qui est le cas, estime l’entreprise : si l’on tient compte du délai pendant lequel l’entreprise à qui elle a racheté cette activité l’a exploitée, il s’est écoulé plus de 5 ans.

Non, répond le juge : le décompte du délai de 5 ans s’apprécie à partir de la date d’acquisition de l’activité, sans qu’il soit possible de tenir compte du temps d’exploitation de cette activité par l’entreprise à qui elle a été rachetée.

Il ne faut donc tenir compte que du seul le délai d’exploitation par l’entreprise qui vend l’activité.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Douai du 26 mai 2015, n° 13DA00869

Vendre une activité sans payer d’impôts : une question de temps © Copyright WebLex - 2015

Défaut d’information : la nullité de la vente est inconstitutionnelle !

Pour rappel, que vous envisagiez la vente de l’entreprise, de vos titres de sociétés (représentant plus de 50 % du capital) ou encore de la vente d’un fonds de commerce, vous avez désormais l’obligation d’informer vos salariés de ce projet de cession. Cette information porte sur votre souhait de procéder à une cession et sur la possibilité offerte aux salariés de présenter une offre d’achat (sont visées par cette obligation les entreprises employant moins de 250 salariés).

Contestant cette nouvelle obligation, une société a saisi le Conseil Constitutionnel d’une « question prioritaire de constitutionnalité » : en substance, elle considère que cette obligation d’information méconnait la liberté d’entreprendre et le droit de propriété du vendeur.

Le Conseil Constitutionnel a tout d’abord considéré que cette obligation d’information ne méconnaissait pas la liberté d’entreprendre, le législateur ayant entendu encourager, de façon générale et par tout moyen, la reprise des entreprises et leur poursuite d’activité.

Il a ensuite, et au contraire, considéré que la sanction du non-respect de cette obligation portait une atteinte manifestement disproportionnée à la liberté d’entreprendre. Pour mémoire, une vente intervenue en méconnaissance de cette obligation d’information peut être annulée. Ou plutôt « pouvait être annulée » puisque cette sanction vient d’être déclarée inconstitutionnelle, et donc inapplicable.

Notez que la Loi pour la croissance et l’activité (dite « Loi macron »), en cours d’examen par le Conseil Constitutionnel, prévoit de simplifier cette obligation d’information et de remplacer, à titre de sanction, la nullité par une amende civile.

Source : Décision du Conseil Constitutionnel n° 2015-476 QPC du 17 juillet 2015

Information des salariés en cas de vente de l’entreprise : la sanction est annulée ! © Copyright WebLex - 2015

Un abattement sur la plus-value, sous (plusieurs) conditions !

Cette histoire se déroule à une époque où les dirigeants qui partaient en retraite à l’occasion de la vente de leurs sociétés bénéficiaient d’un avantage fiscal qui prenait la forme d’un abattement pour durée de détention leur permettant une exonération totale de leur plus-value.

Aujourd’hui, le régime fiscal a changé puisqu’il prend la forme d’un abattement pour durée de détention et d’un abattement fixe. Néanmoins, la décision qu’a rendue le juge de l’impôt dans cette affaire est transposable aux opérations réalisées aujourd’hui.

La dirigeante a cédé les titres de sa société en 2006 et fait valoir ses droits à la retraite à cette occasion. Parce qu’elle estimait pouvoir bénéficier du régime fiscal avantageux applicable dans ce cadre, elle a appliqué l’exonération fiscale qu’elle estime due sur le gain réalisé. Mais à l’occasion d’un contrôle, l’administration a remis en cause cet avantage.

Cette dernière lui a rappelé que ce régime avantageux suppose notamment :

• l’exercice d’une fonction de direction pendant les 5 années qui ont précédé la vente ;
• la cession de toute fonction de direction dans la société dans l’année suivant la vente (à l’époque des faits) et le bénéfice des droits à la retraite.

Or, l’administration fiscale fait remarquer à la dirigeante qu’elle n’a exercé cette fonction que pendant 4 ans avant de vendre les actions de sa société et qu’après son départ, elle a conservé son mandat de directeur général.

Le juge de l’impôt n’a pu, dans cette affaire, que confirmer le redressement fiscal, les conditions n’étant pas respectées, peu importe le fait, en outre, que la conservation du mandat de directeur général se soit fait à titre bénévole.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 27 mai 2015, n° 368056

Vente de l’entreprise et départ en retraite : une optimisation sous conditions © Copyright WebLex - 2015

Une information sur l’aléa de l’opération : obligatoire ?

Un couple investisseur souhaite investir dans une opération de défiscalisation immobilière de type « Loi Malraux ». Pour rappel, ce type d’investissement consiste en la réhabilitation d’immeubles en vue de procéder à leur mise en location.

Un conseiller en gestion de patrimoine lui propose un investissement et un acte de vente est finalement régularisé. Mais le promoteur de l’opération et ses filiales chargées des travaux de restauration se retrouvent placés en liquidation judiciaire.

Le couple ayant déjà financé une bonne partie des travaux nécessaires à la réalisation de cet investissement se retourne contre le conseiller en gestion de patrimoine pour être indemnisé du préjudice subi et du manque à gagner financier.

Le conseil en gestion de patrimoine refuse toutefois de prendre en charge cette indemnisation, rappelant que :

• le couple a dûment été informé des éléments essentiels de cette opération ;
• il n’a pas dissimulé au couple investisseur qu’au moment de leur acquisition le projet immobilier n’en était qu’à ses débuts ;
• le couple a adhéré à un projet correspondant exactement au type d’investissement qu’il recherchait pour son avantage fiscal.

En clair, pour le conseil en gestion de patrimoine, une telle opération de défiscalisation suppose l’acceptation d’un certain aléa que l’investisseur doit assumer.

Cet avis n’est toutefois pas partagé par le juge qui valide le principe de la demande de dommages-intérêts : le conseil en gestion de patrimoine aurait effectivement dû informer l’investisseur que l’acquisition conseillée ne leur garantissait pas la bonne fin de l’opération (dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l’immeuble en question).

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 17 juin 2015, n° 13-19759

Défiscalisation immobilière : une opération risquée ? © Copyright WebLex - 2015