Bail commercial : qui doit prendre en charge les travaux de sécurité du local ?
Bail commercial : entretien = sécurité ?
La locataire d’un local commercial voit son hôtel fermé par le maire après que celui-ci ait plusieurs fois ordonné, en vain, la mise en conformité de l’établissement avec les règles de sécurité.
La locataire décide de poursuivre son bailleur en justice, pour obtenir la résiliation du bail à ses torts, car elle estime qu’il avait l’obligation d’effectuer les travaux de sécurité dans le local. En l’occurrence, il s’agissait de rénover l’installation électrique, de mettre en conformité l’éclairage et de remplacer des portes vitrées donnant sur l’escalier par des portes coupe-feu.
Ce que conteste le bailleur, qui rappelle qu’une clause du bail prévoit que le locataire doit prendre en charge tous les travaux de remplacement des installations et équipements, dont font partie, selon lui, les travaux de sécurité ordonnés par le maire.
Et le juge donne raison au bailleur : les travaux de sécurité du local sont, au regard du libellé du contrat de bail, effectivement à la charge du locataire. Le propriétaire avait donc raison.
Bail commercial : qui doit payer l’indemnité d’éviction ?
Bail commercial : seul l’usufruitier doit payer l’indemnité d’éviction !
Une mère et sa fille sont ensemble propriétaires d’un local commercial, suite à la division de la propriété du bien (techniquement appelée « démembrement de propriété ») : la première en est « usufruitière » (c’est-à-dire qu’elle jouit du bien et en perçoit les loyers) et la seconde en est la « nue-propriétaire » (celle qui est propriétaire du bien, sans en percevoir les revenus).
Le local commercial est loué à un professionnel, et mère et fille décident ensemble un jour de ne pas renouveler le bail commercial, sans pour autant indemniser le locataire.
Ce que conteste ce dernier, qui rappelle qu’il aurait dû percevoir une somme d’argent (appelée « indemnité d’éviction ») qui l’indemnise du préjudice qu’il subit en raison du refus de renouvellement de bail. Se pose alors la question de savoir qui doit verser cette somme : la mère usufruitière, la fille nue-propriétaire ou les deux ?
Le juge tranche et rappelle que, dans le cas d’un démembrement de propriété, seul l’usufruitier a la qualité de bailleur : en d’autres termes, s’il doit parfois obtenir l’accord du nu-propriétaire par exemple pour conclure ou renouveler un bail commercial, il reste cependant le seul à décider du non-renouvellement du bail. Par conséquent, il doit payer, seul, l’indemnité d’éviction due au locataire.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 décembre 2019 n° 18-26.162
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Contrat de déménagement : en cas de dommages aux meubles...
Contrat de déménagement : le client doit être (totalement ?) indemnisé !
Une société de déménagement réalise une prestation pour le compte d’un client (particulier). Dans le contrat mis en place, le client va lui-même indiquer que le montant maximum des indemnités qui lui sont dues si certains de ses meubles sont abîmés durant le déménagement est limité à 152 € par meuble.
Et au cours du déménagement, la télévision et le réfrigérateur vont être abimés. Appliquant le contrat, la société de déménagement propose 304 € à son client soit 152 € par appareil abîmé.
Un montant insuffisant, estime pourtant le client, puisque les frais de réparation engagés sont supérieurs aux indemnités proposées par le déménageur.
Et il va obtenir gain de cause : la clause réduit le montant des indemnités dus au client. Ce qui est interdit, lorsque le client a le statut de « consommateur » (on parle de « clause abusive »). Or, le client est ici un particulier qui a effectivement le statut de « consommateur ».
En conséquence, le juge condamne le déménageur à indemniser le client à hauteur des frais de réparation engagés.
Plusieurs dettes à payer : dans quel ordre ?
Choisir l’ordre dans lequel régler ses dettes : seulement en cas de paiement intégral !
Un couple de particuliers a souscrit plusieurs crédits immobiliers auprès d’une banque. Suite à des impayés, la banque prononce la « déchéance du terme » des prêts, ce qui veut dire qu’ils deviennent tous intégralement dus, au même moment.
Le couple décide d’effectuer un versement et de l’affecter au paiement d’un crédit plutôt qu’un autre. Le couple invoque le droit qu’il a, en présence de plusieurs dettes dues auprès d’un même créancier, de choisir l’ordre dans lequel il souhaite les régler. Techniquement, cela s’appelle le « choix d’imputation du paiement des dettes ».
Sauf que le versement fait par le couple ne rembourse pas intégralement la dette à laquelle ils ont choisi d’affecter le paiement, répond la banque. Et le fait que le paiement ne soit que partiel ne permet pas au couple de choisir la dette qu’il décide de régler en premier.
Ce que confirme le juge qui donne donc raison à la banque : un choix n’est possible qu’à la condition que le versement effectué rembourse intégralement la dette choisie par le débiteur. Sauf, bien sûr, si le créancier accepte un remboursement partiel.
Pour information, notez que cette solution vaut aussi pour les relations entre professionnels.
Quand un locataire fait des travaux sans autorisation…
Travaux non autorisés : une urgence ?
Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble demande au propriétaire d’un local commercial, situé au rez-de-chaussée, de démonter un poteau installé par son locataire, sans autorisation préalable, dans une chaufferie (partie commune).
Ce que refuse de faire le propriétaire qui rappelle que la pose du poteau en question était nécessaire, en l’absence de travaux de confortement diligentés par le syndicat, au vu du risque d’effondrement du plancher haut.
Ce que confirme le juge qui condamne le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de confortement requis pour permettre l’enlèvement du poteau, sans risque d’effondrement du plancher.
Notez que, dans cette même affaire, la propriétaire du local a été indemnisée par l’architecte ayant procédé à l’installation du poteau, ce dernier ayant manqué à son obligation d’information en n’alertant pas le locataire sur la nécessité d’obtenir non seulement l’accord de son bailleur, mais aussi du syndicat des copropriétaires avant de réaliser de tels travaux.
« Sociétés à missions » : des précisions !
Des précisions… sur leur contrôle !
Une « société à mission », qui peut être constituée depuis le 4 janvier 2020, est une société commerciale qui se fixe des principes à respecter dans le cadre de son activité, et des objectifs sociaux ou environnementaux. Le but : promouvoir une démarche responsable des entreprises.
L’exécution de ces objectifs doit être contrôlée régulièrement par un organisme indépendant : ce sont ces modalités de contrôle qui viennent d’être précisées.
Si vous souhaitez que votre société devienne une société à mission, votre demande d’inscription (si la société se crée) ou votre demande d’inscription modificative (si vous optez pour la qualité de « société à mission » en cours de vie sociale) au registre du commerce et des sociétés (RCS) doit mentionner la qualité de « société à mission ».
L’organisme de contrôle est désigné par l’organe chargé de la gestion de votre société : il doit être choisi parmi les organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (ou par tout autre organisme d’accréditation qui a signé l’accord de reconnaissance établi par la coordination européenne des organismes d’accréditation).
Cette désignation est d’une durée initiale maximale de 6 exercices, et peut être renouvelée dans la limite d’un délai de 12 exercices.
Vous devez garantir l’indépendance l’organisme en charge du contrôle : il ne peut, en effet, pas prendre, recevoir ou conserver un intérêt auprès votre société.
Le contrôle doit être régulier : il doit être fait tous les 2 ans, sauf pour les sociétés de moins de 50 salariés qui, une fois la vérification effectuée, peuvent demander à ce que la prochaine vérification n’ait lieu qu’au bout de 3 ans.
Attention au délai de contrôle ! Le premier contrôle doit avoir lieu dans les 18 mois qui suivent la publication de la déclaration de la qualité de « société à mission » au RCS, sauf pour les sociétés de moins de 50 salariés pour lesquelles le délai est allongé à 24 mois.
Pour l’exercice de son pouvoir de vérification, l’organisme peut accéder à l’ensemble des documents de votre société qui lui semblent utiles, et procéder à toutes les vérifications qu’il estime nécessaires.
Il rend un avis écrit, qui mentionne l’ensemble des démarches qu’il a effectuées dans le cadre de sa mission, et qui précise si les objectifs que la société s’est fixée ont été atteints. Si ce n’est pas le cas, il doit préciser pourquoi, ou indiquer les raisons pour lesquelles il n’a pas pu aboutir à une conclusion.
Notez bien que son avis doit être publié sur le site internet de votre société, et rester accessible au public pendant au moins 5 ans.
Voiture-radar : où en est l’expérimentation ?
Voiture-radar : une expérimentation élargie depuis 2019 !
La conduite des voitures-radar est une tâche régalienne confiée aux gendarmes et aux policiers. Toutefois, cette tâche, chronophage, et alors que les forces de l’ordre sont actuellement très sollicitées pour d’autres missions liées à la sûreté publique, nécessitait une réorganisation, selon le Gouvernement.
Ce dernier a donc décidé de confier et transférer le travail de conduite des voitures-radar à des sociétés privées.
Avant de pérenniser ce dispositif sur tout le territoire national, le Gouvernement a souhaité néanmoins s’assurer qu’il ne puisse y avoir aucune atteinte à la vie privée des conducteurs de la part des sociétés privées.
Pour cela, une phase expérimentale a vu le jour, depuis le début du mois de septembre 2017, en Normandie. Des salariés de sociétés privées ont donc été chargés de conduire les voitures-radar en lieu et place des forces de l’ordre.
En 2018, les contrôles menés par ces voitures-radars ont donné lieu à 760 013 avis de contravention. Au 31 octobre 2019, déjà 733 634 avis de contravention avaient été émis en 2019.
Depuis l’autonome 2019, sachez que l’expérimentation est aussi menée en Bretagne, dans les Pays-de-la-Loire et dans le Centre-Val-Loire.
Au total, il y a actuellement 26 voitures-radars conduites par des salariés de sociétés privées.
Source : Réponse Ministérielle Vignon, Assemblée Nationale, du 21 janvier 2020, n° 16418
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Opter pour le dépôt confidentiel des comptes : toujours possible ?
Contrôle des filiales détenues : pas de confidentialité !
Les micro-entreprises peuvent décider de rendre leurs comptes annuels confidentiels. Pour rappel, les micro-entreprises sont celles pour lesquelles 2 des 3 seuils suivants ne sont pas dépassés :
- Montant du CA hors taxes : 700 000 euros
- Total du bilan : 350 000 euros
- Nombre moyen de salariés : 10 salariés.
Depuis la publication de la Loi PACTE au printemps 2019, les petites entreprises peuvent également demander à ce que leur compte de résultat soit tenu confidentiel. Pour rappel, sont considérées comme des petites entreprises celles pour lesquelles 2 des 3 seuils suivants ne sont pas dépassés :
- Montant du CA hors taxes : 12 000 000 euros
- Total du bilan : 6 000 000 euros
- Nombre moyen de salariés : 50 salariés.
Mais les petites et moyennes entreprises continuent-elles d’avoir ce choix si elles détiennent des filiales et des participations ?
« Tout dépend si, en plus de les détenir, elles les contrôlent ! », répond le Comité de coordination du registre du commerce et des sociétés. Celui-ci rappelle, en effet, que l’option de confidentialité n’est pas possible pour les sociétés qui détiennent des filiales si elles contrôlent celles-ci d’une manière « exclusive » ou « conjointe ».
On parle de « contrôle exclusif » des filiales :
- si la société détient la majorité des droits de vote de sa filiale ;
- si la société détient la minorité des droits de vote de sa filiale mais qu’elle procède à la désignation des organes d’administration, de direction et de surveillance de celle-ci pendant 2 exercices successifs ;
- si la société exerce, conformément à un contrat, une influence dominante sur elle.
On parle de « contrôle conjoint » si la société partage le contrôle de la filiale avec un nombre limité d’associés, avec lesquels elle s’accorde pour la prise de décision relative à la filiale.
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Décès d’un associé : quelles formalités ?
Décès d’un associé = modification des statuts auprès du RCS
Lorsqu’un associé d’une société décède, la répartition du capital social de celle-ci s’en trouve modifiée. Les associés restants doivent alors déposer un exemplaire certifié conforme des statuts mis à jour qui mentionne la nouvelle répartition des parts sociales auprès du greffe du registre du commerce et des sociétés (RCS).
Cet exemplaire doit être accompagné de la décision d’assemblée générale constatant la poursuite de la société, soit avec les seuls associés restants, soit avec les héritiers du défunt devenus associés à sa place (dans ce cas, leur identité doit être précisée).
Une formalité spéciale est prévue pour les sociétés dans lesquelles le défunt était responsable sans limitation des dettes de la société (on parle d’associé « indéfiniment responsable du passif social ») : dans le mois qui suit le décès, la société doit demander la suppression de la mention de l’associé défunt dans l’inscription au RCS.
Cette demande doit être accompagnée d’un extrait d’acte de décès ou toute autre pièce justificative.
Si la société se poursuit avec les héritiers du défunt, la société doit, dans le même délai d’un mois, demander l’ajout de ceux-ci dans l’inscription au RCS, et joindre à leur demande une copie de la carte d’identité ou du passeport des nouveaux associés, ainsi qu’une copie de l’insertion dans le journal d’annonces légales mentionnant le changement intervenu.
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Acte de caution : et si la signature est mal placée ?
Signature apposée sur la mention de solidarité = caution simple
La « caution » est une personne qui s’engage auprès d’un créancier à rembourser les sommes dues par une autre, si celle-ci ne les paie pas. L’engagement de caution peut être simple (dans ce cas, le créancier ne fait appel à la caution que si le débiteur principal n’est pas en mesure de régler sa dette), ou solidaire (dans ce cas, le créancier peut s’adresser directement à la caution, sans même solliciter d’abord par le débiteur principal).
Un dirigeant s’engage comme caution solidaire envers une banque pour le compte de sa société. Sur son acte d’engagement, elle reproduit à la main la mention de ses obligations en tant que caution (qui constitue une mention obligatoire dans tout acte de caution), puis la mention spéciale de solidarité (qui doit impérativement être ajoutée s’il s’agit d’une caution solidaire). Sauf qu’elle appose sa signature sur cette dernière mention...
Suite à des impayés, la banque s’adresse directement à la caution, et lui demande de rembourser les sommes dues. « A tort », répond celle-ci, qui rappelle que lorsqu’un particulier s’engage comme caution solidaire envers un créancier professionnel, elle doit apposer sa signature à la suite des mentions manuscrites, et non sur celles-ci. Par conséquent, estime-t-elle, l’acte de caution est intégralement nul.
« Non », répond le juge qui considère que la signature apposée « sur » la mention relative à l’engagement solidaire n’a pour effet que d’annuler celle-ci, et non la totalité de l’acte de caution.
Comme l’acte comporte effectivement la 1ère mention obligatoire, il constitue, certes, un acte de caution simple, mais n’en demeure pas moins valable à ce titre. La seule chose que ne peut donc pas faire la banque, ici, est de s’adresser directement à la caution, sans solliciter au préalable la société.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 novembre 2019, n° 18-15468
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