L’augmentation importante du loyer justifie une demande de révision

Par principe, un bail commercial peut prévoir une clause d'échelle mobile : cette clause permet la révision automatique du loyer par indexation de celui-ci en fonction d'un indice choisi par le locataire et le bailleur.

Toutefois, pour éviter que les conséquences d’une variation de l’indice de la clause d'échelle mobile soient sans rapport avec l'évaluation de la valeur locative, il est possible de demander la révision judiciaire du loyer : cela suppose toutefois que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

La question qui se pose est donc de savoir ce qu’il faut entendre précisément par « prix précédemment fixé contractuellement ».

Dans l’affaire qui nous intéresse ici, le loyer du bail commercial a été modifié 5 fois en raison de l’augmentation de la surface louée. La société locataire a alors demandé la révision judiciaire du loyer, dans la mesure où l’application de la clause d’échelle mobile a eu pour effet d’augmenter le loyer de plus d’1/4 par rapport au loyer initial.

Ce que conteste la société bailleresse qui considère qu’il faut prendre comme référence ici, non pas le loyer initial, mais le dernier loyer fixé contractuellement par avenant (en l’occurrence, celui fixé par le dernier avenant au contrat de bail commercial).

Ce que confirme le juge : la dernière modification du loyer par avenant ayant précédé la demande de révision légale doit être considérée comme le « prix précédemment fixé conventionnellement ». Or, dans cette affaire, l’écart entre le loyer en vigueur à la date de la demande de révision du loyer et le loyer précédemment fixé contractuellement par le dernier avenant n’excédait pas 25 %.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 17 mars 2016, n° 14-26009

Réviser le loyer commercial : à partir de quel loyer de référence ? © Copyright WebLex - 2016

Prêt entre entreprises : qui est (vraiment) concerné ?

L’objectif affiché est de faciliter l’accès au financement pour des entreprises, notamment les TPE et PME, qui rencontrent des difficultés d’accès au crédit auprès des banques. Dans ce cadre, la Loi Macron a prévu de permettre aux sociétés commerciales (sociétés par actions et SARL dont les comptes font l'objet d'une certification par un commissaire aux comptes) de consentir, à titre accessoire, des prêts à moins de 2 ans à des microentreprises, des petites et moyennes entreprises ou à des entreprises de taille intermédiaire avec lesquelles elles entretiennent des liens économiques le justifiant.

Des précisions viennent d’être apportées concernant les entreprises concernées par ce nouveau dispositif, applicable depuis le 25 avril 2016. Sont visées les entreprises prêteuses et emprunteuses qui sont économiquement liées entre elles selon les modalités suivantes :

• l’entreprise prêteuse est cliente de l’entreprise emprunteuse : dans ce cas, le montant total des biens et services acquis dans le cadre de la relation contractuelle (au cours de l’exercice en cours ou du dernier exercice clos précédant la date du prêt) est d'au moins 500 000 € ou représente au minimum 5 % du chiffre d'affaires de l'entreprise emprunteuse ;
• l’entreprise prêteuse est liée indirectement à l’entreprise emprunteuse par l’intermédiaire d’une entreprise tierce avec laquelle l’entreprise prêteuse et l’entreprise emprunteuse entretiennent, chacun pour ce qui la concerne, entretiennent une relation commerciale : dans ce cas, le montant total des biens et services acquis par le client auprès de ce fournisseur dans le cadre de cette relation commerciale (au cours de l’exercice en cours ou du dernier exercice clos précédant la date du prêt) est d'au moins 500 000 € ou représente au minimum 5 % du chiffre d'affaires du fournisseur.

Octroyer un prêt dans ces conditions sera aussi possible si :

• l’entreprise prêteuse a consenti à l’entreprise emprunteuse une concession de licence d’exploitation de brevet ou de marque, une franchise ou un contrat de location-gérance ;
• l’entreprise emprunteuse est sous-traitante (directe ou indirecte) de l’entreprise prêteuse ;
• ces 2 entreprises sont membres d’un même groupement d’intérêt économique ;
• ces 2 entreprises interviennent dans le cadre d’un même groupement attributaire d’un marché public ;
• si une de ces 2 entreprises a bénéficié d’une subvention publique dans le cadre d’un même projet les associant (via un pôle de compétitivité, via un projet subventionné par l’Europe, les régions, par l’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, par l’agence nationale de la recherche ou par BPI).

Il faut noter que ces liens s’entendent de ceux qui unissent l’entreprise prêteuse et l’entreprise emprunteuse ou, le cas échéant, un membre de leur groupe.

Prêt entre entreprises : des conditions à connaître

Une entreprise ne peut consentir un prêt que lorsque les 4 conditions suivantes sont remplies :

• à la date de clôture de chacun des 2 exercices comptables précédant la date d'octroi du prêt, les capitaux propres de l'entreprise prêteuse sont supérieurs au montant du capital social et l'excédent brut d'exploitation est positif ;
• la trésorerie nette (définie comme la valeur des actifs financiers courants à moins d'un an, minorée de la valeur des dettes financières courantes à moins d'un an), constatée à la date de clôture de chacun des 2 exercices comptables de l'entreprise prêteuse précédant la date d'octroi du prêt est positive ;
• le montant en principal de l'ensemble des prêts accordés par une même entreprise au cours d'un exercice comptable ne peut être supérieur à un plafond égal au plus petit des 2 montants suivants :

          o 50 % de la trésorerie nette ou 10 % de ce montant calculé sur une base consolidée au niveau du groupe de sociétés auquel appartient l'entreprise prêteuse ;

          o 10 M€, 50 M€ ou 100 M€ pour les prêts accordés respectivement par une petite ou moyenne entreprise, une entreprise de taille intermédiaire ou une grande entreprise ;

• le montant en principal de l'ensemble des prêts accordés par une même entreprise à une autre entreprise au cours d'un exercice comptable ne peut être supérieur au plus grand des deux montants suivants :

          o 5 % du plafond défini précédemment ;

          o 25 % de ce même plafond dans la limite de 10 000 €.

Enfin, notez que :

• Le prêt consenti ne peut placer l’entreprise emprunteuse dans un état de dépendance économique vis-à-vis de l’entreprise prêteuse ;
• l’octroi de ces prêts doit être formalisé dans un contrat de prêt ;
• le commissaire aux comptes doit attester, dans une déclaration jointe au rapport de gestion, pour chaque contrat, du montant initial et du capital restant dû de ces contrats de prêts ainsi que du respect des dispositions qui les régissent.

Source : Décret n° 2016-501 du 22 avril 2016 relatif aux prêts entre entreprises

Prêt entre entreprises : c’est possible, mais sous (strictes !) conditions… © Copyright WebLex - 2016

Pour être suffisantes, les garanties financières doivent être précises !

Pour autoriser une société à exploiter une ICPE, un Préfet doit prendre en compte de nombreuses conditions dont l’une d’elles consiste pour la société à justifier de garanties financières suffisantes pour réaliser son projet. Pour ce faire, la société doit présenter des documents précis.

Dans notre affaire, après avoir respecté toutes les démarches administratives nécessaires, une société s’est vu délivrer l’autorisation qu’elle demandait pour exploiter une centrale de production d’électricité et une station de pompage d’eau, les bâtiments étant à construire.

La légalité de cette autorisation a immédiatement été contestée par les communes concernées par ces projets. Pour elles, l’autorisation préfectorale doit être annulée car la mise en service de la centrale projetée implique un investissement de 772 millions d’euros devant être financé à hauteur de 70 % par un prêt bancaire. Elles considèrent donc, au vu de l’importance du prêt bancaire et des montants en jeu, que la société ne justifie pas précisément de ses garanties financières car :

• d’une part, la société possède un capital de 7 537 500 € et la société-mère possède un capital de 1 million d’euros ;
• d’autre part, les documents présentés sont trop imprécis pour permettre d’apprécier les capacités financières de la société.

Ce que conteste la société qui estime que les documents qu’elle fournit sont suffisamment précis. Ces documents qu’elle estime suffisamment précis sont :

• une note « sur les principes de financement de projet d’une centrale électrique au gaz » explicitant la technique utilisée pour financer le projet ;
• plusieurs lettres de banques attestant que le montage financier envisagé constitue une pratique courante dans ce secteur d’activité.

Mais le juge va donner raison aux communes. Pour lui, les documents fournis par la société ne sont pas suffisamment précis car ils n’engagent pas les banques. Dès lors, la société ne justifie pas de ses capacités financières au vu du projet envisagé et l’arrêté préfectoral est annulé.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat, du 22 février 2016, n° 384821

ICPE : des garanties financières (in)suffisantes ? © Copyright WebLex - 2016

Faire de la pub : à quelles conditions ?

Avant la Loi Macron, vous encourriez une amende de 150 000 € et 2 ans d’emprisonnement lorsque vous faisiez de la publicité ou de la sollicitation personnalisée auprès de prospects.

Désormais autorisé depuis le 8 août 2015, le recours à ces pratiques commerciales était néanmoins subordonné à la parution d’un Décret devant préciser les modalités et les conditions d’application du recours à la publicité.

Il apparaît, à la lecture de ce Décret qui vient de paraître, que vous pouvez recourir à la publicité et à la sollicitation personnalisée si les 3 conditions suivantes sont remplies, à savoir :

• la publicité et la sollicitation personnalisée doivent procurer une information sincère sur la nature de vos prestations de services ;
• la mise en œuvre de la publicité et de la sollicitation personnalisée doit respecter les principes essentiels de votre profession ;
• la publicité et la sollicitation personnalisée ne doivent pas comporter d’élément comparatif ou dénigrant et de mention susceptible de porter atteinte au secret professionnel.

Concernant la sollicitation personnalisée, le Décret va un peu plus loin dans la précision des modalités de son recours. Ainsi, il vous est expressément interdit de recourir à l’envoi de message de sollicitation par SMS, la sollicitation personnalisée pouvant seulement prendre la forme :

• d'un envoi postal ;
• d'un appel téléphonique ;
• ou d'un courrier électronique.

En outre, la sollicitation personnalisée doit :

• indiquer quelles sont les modalités de détermination du coût de votre prestation, laquelle devra faire l'objet d'une convention d'honoraires ;
• le cas échéant, mentionner les éventuels frais supplémentaires qui peuvent être appliqués à votre prospect par la suite selon la nature de la prestation proposée ;
• faire une distinction entre vos honoraires et les frais et redevances perçus.

Notez que la sollicitation personnalisée doit être accompagnée de la communication d'informations générales sur le droit de la propriété industrielle. Ces informations générales doivent porter, en particulier, sur les principaux titres de propriété industrielle, leurs champs de protection et leurs limites respectives, ainsi que sur le maintien et la défense des droits associés.

Toutefois, dans le cas d'une sollicitation personnalisée réalisée par téléphone, ces informations générales peuvent être mises à la disposition du prospect par d'autres moyens dûment précisés lors du démarchage.

Source : Décret n° 2016-504 du 22 avril 2016 relatif à la profession de conseil en propriété industrielle

Conseil en propriété industrielle : faire (enfin) de la pub ? © Copyright WebLex - 2016

Une nouvelle liste d’opposition pour le 1er juin 2016 !

Un « consommateur » (c’est-à-dire un particulier n’agissant pas dans le cadre d’une activité professionnelle) peut s’inscrire sur une liste d’opposition au démarchage téléphonique lorsqu’il ne souhaite pas faire l’objet d’une prospection par téléphone.

Cette liste d’opposition est gérée par une société qui est désignée par le Gouvernement qui vient justement de choisir, pour 5 ans, un nouveau prestataire : il s’agit de l’entreprise OPPOSETEL.

OPPOSETEL sera chargée de gérer cette liste à compter du 1er juin 2016. Concrètement, un consommateur pourra donc s’inscrire (gratuitement) sur cette liste en communiquant son numéro de téléphone à OPPOSETEL :

• soit par courrier ;
• soit sur le site internet « bloctel.gouv.fr ».

Une fois la demande d’inscription sur la liste d’opposition déposée, OPPOSETEL délivrera un récépissé au consommateur qui lui précisera la durée de son inscription ainsi que la date à laquelle elle deviendra effective (au plus tard dans les 30 jours qui suivent la délivrance du récépissé).

Cette liste d’opposition implique 2 obligations pour les professionnels ayant recours au démarchage téléphonique :

• ils ne peuvent pas, sous peine d’amendes, appeler ou faire appeler les numéros figurant sur cette liste d’opposition ;
• ils doivent s’assurer systématiquement, auprès d’OPPOSETEL, que leurs fichiers clients ne comprennent pas de numéros inscrits à la liste d’opposition.

Source :

• Arrêté du 25 février 2016 portant désignation de l'organisme chargé de gérer la liste d'opposition au démarchage téléphonique
• Communiqué de presse de Mme PINVILLE, Secrétaire d’Etat en charge du commerce, de l’artisanat, de la consommation et de l’économie sociale et solidaire, du 2 mars 2016, n° 1235

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Dispositif Pinel : pas de limitation pour les immeubles collectifs

Lors de la mise en place du dispositif de défiscalisation immobilière « Duflot-Pinel », il était question de limiter le nombre de logements éligibles à cet avantage fiscal dans les immeubles collectifs comportant au moins 5 logements.

Cette condition supposait des modalités qui devaient être précisées par Décret. Mais, compte tenu des difficultés techniques de mise en œuvre de cette condition, notamment en ce qui concerne le contrôle de la destination réelle du logement acheté par un investisseur, ce Décret n’a jamais été publié.

Et il ne le sera jamais… La Loi de Finances pour 2016 a, en effet, définitivement supprimé cette condition. Ce que vient de rappeler l’administration fiscale dans ses propres commentaires sur le dispositif Pinel.

Source : BOFiP-Impôts-BOI-IR-Réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire (dispositif « Pinel ») – Actualité du 13 avril 2016

Défiscalisation immobilière : un immeuble « Pinel » ? © Copyright WebLex - 2016

2 associés minimum pour créer une société anonyme

Comme le Gouvernement l’avait souhaité, la réglementation prévoit désormais qu’une SA puisse être constituée par au moins 2 personnes, et non plus 7 personnes comme cela était exigé auparavant. Cette modification n’a pas de conséquences sur les règles de gouvernance d’une SA qui restent inchangées.

Sachez toutefois que la nouvelle règle imposant 2 associés au minimum pour créer une SA ne concerne pas :

• les sociétés d’exercice libéral à forme anonyme (SELAFA) qui doivent être constituées par au moins 3 associés ;
• les SA cotées qui doivent toujours être détenues par au moins 7 associés.

Que se passe-t-il si par la suite, toutes les actions viennent à être détenues par 1 seul actionnaire ? Dans ce cas, la SA ne sera pas pour autant dissoute de plein droit mais tout intéressé pourra demander cette dissolution si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’1 an (c’est-à-dire si un nouvel associé ne rentre pas au capital de la SA).

Source : Loi n° 2016-563 du 10 mai 2016 ratifiant l'ordonnance n° 2015-1127 du 10 septembre 2015 portant réduction du nombre minimal d'actionnaires dans les sociétés anonymes non cotées

Créer une société anonyme : à combien ? © Copyright WebLex - 2016

Tri à la source : une liste des professions concernées est fixée !

Pour mémoire, s’agissant des déchets de bureau, la réglementation impose un tri à la source s’agissant des papiers de bureau. Par « déchets de papiers de bureau », il faut entendre :

• les déchets d'imprimés papiers ;
• les déchets de livres ;
• les déchets de publications de presse ;
• les déchets d'articles de papeterie façonnés ;
• les déchets d'enveloppes et de pochettes postales ;
• les déchets de papiers à usage graphique.

Cette obligation de tri à la source entrera progressivement en vigueur et s’imposera aux entreprises implantées dans des bâtiments :

• regroupant plus de 100 personnes, à compter du 1er juillet 2016 ;
• regroupant plus de 50 personnes, à compter du 1er janvier 2017 ;
• regroupant plus de 20 personnes, à compter du 1er janvier 2018.

Un arrêté ministériel vient de préciser les professions qui doivent trier à la source leurs déchets de papier de bureau. Ainsi, sont concernés :

• les artisans ;
• les commerçants et assimilés ;
• les chefs d’entreprise de 10 salariés ou plus ;
• les professions libérales ;
• les cadres de la fonction publiques ;
• les professeurs et professions scientifiques ;
• les professions de l’information des arts et des spectacles ;
• les cadres administratifs et les commerciaux d’entreprise ;
• les ingénieurs et cadres techniques d’entreprise ;
• les professeurs des écoles, instituteurs et assimilés ;
• les professions intermédiaires administratives de la fonction publique ;
• les professions intermédiaires administratives et commerciales des entreprises ;
• les techniciens ;
• les employés civils et agents de service de la fonction publique ;
• les agents de surveillance ;
• les employés administratifs d’entreprise.

Source : Arrêté du 27 avril 2016 relatif au tri à la source et à la collecte séparée des déchets de papiers de bureau

Tri des déchets à la source : le cas des déchets papier © Copyright WebLex - 2016

Soldes d’été : du 22 juin au 2 août 2016

L’été approchant, il est temps de penser aux soldes d’été. Pour rappel, ils débutent, en effet, le mercredi 22 juin 2016 pour se terminer le mardi 2 août 2016.

Toutefois, comme vous le savez, il existe des dates dérogatoires pour certains départements. Vous pouvez prendre connaissance de ces dates dérogatoires sur le tableau ci-dessous :

Source : Direction de l'information légale et administrative (publication du 13 mai 2016)

Soldes d’été : ils débutent le 22 juin 2016 ! © Copyright WebLex - 2016

Justifiez le respect de vos obligations, sous peine de sanctions !

Depuis une Loi de 2005 les établissements recevant du public (ERP) doivent être conçus de telle manière que les personnes handicapées (souffrant d’un handicap physique, cognitif, mental, psychique, sensoriel, etc.) et les personnes à mobilité réduite (personnes temporairement invalides, personnes âgées, personnes munies de poussettes, etc.) puissent accéder facilement aux parties ouvertes au public.

Le respect des normes d’accessibilité est obligatoire pour tous les ERP depuis le 1er janvier 2015. Tout ERP a donc dû transmettre au Préfet une « attestation de conformité » justifiant le respect de ces normes.

Toutefois, si l’ERP ne répondait pas aux normes d’accessibilité au 31 décembre 2014, il était possible d’obtenir un délai supplémentaire de mise en conformité en mettant en place un agenda d’accessibilité programmée : cet agenda constitue un engagement de réaliser les travaux requis dans un calendrier précis.

Le dossier était à transmettre à la Préfecture (ou, dans certains cas, à la Mairie) au plus tard le 27 septembre 2015. Ce délai de dépôt pouvait être prorogé pour une durée maximum de 3 ans dans le cas où les difficultés techniques ou financières liées à l’évaluation ou à la programmation des travaux l’imposaient, ou en cas de rejet d’un 1er agenda.

La durée d’exécution de cet agenda d’accessibilité programmée ne peut, en principe, pas excéder 3 ans à compter de son approbation (une prorogation du délai de mise en œuvre peut être demandée). Toutefois, cette durée d’exécution peut porter sur 2 voire 3 périodes de 3 ans chacune dans certains cas particuliers (en cas de contraintes techniques ou financières particulières par exemple).

Les modalités de suivi de l'exécution des agendas d'accessibilité programmée ainsi que les modalités d'attestation de l'achèvement des travaux et les conditions de transmission de cette attestation à l'autorité administrative viennent d’être précisées.

Le propriétaire d'un ERP est responsable de la transmission de l'attestation d'accessibilité ou du dépôt de la demande d'approbation de l'agenda d'accessibilité concernant cet établissement ou installation, ainsi que, le cas échéant, des demandes de prorogation des délais de dépôt et des délais de mise en œuvre de cet agenda. Il est également responsable de la transmission des éléments de suivi de l'agenda d'accessibilité programmée et de l'attestation d'achèvement de cet agenda.

Dans ce cadre, un système de contrôle est mis en place et des justifications du respect des obligations précitées peuvent être demandées au propriétaire de l’ERP. Ce dernier doit alors produire tout justificatif utile dans le délai d’un mois à compter de la demande, assorti, le cas échéant, de l'agenda d'accessibilité programmée ou de son engagement de le déposer dans un délai qu'elle indique et qui ne peut excéder 6 mois. Un défaut de réponse ou une réponse insatisfaisante entraînera une mise en demeure de se conformer aux obligations requises dans les 2 mois.

A défaut, une sanction pécuniaire est prononcée, variant de 1 500 € à 2 500 € selon les cas.

Source : Décret n° 2016-578 du 11 mai 2016 relatif aux contrôles et aux sanctions applicables aux agendas d'accessibilité programmée pour la mise en accessibilité des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public

ERP : une accessibilité sous contrôle © Copyright WebLex - 2016