Location meublée : une dispense d’affiliation sous conditions

Depuis plus d’un an, les loueurs de meublés (en dehors des loueurs de chambres d’hôtes) doivent s’affilier au RSI dès lors que les recettes des locations sont supérieures à 23 000 € et dès lors que :

• soit ils sont enregistrés en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés ;
• soit les locaux sont loués à une clientèle touristique (à la journée, à la semaine ou au mois).

Sur option, ils peuvent choisir de relever du régime général de la sécurité sociale, sous réserve que les recettes tirées de la location n’excèdent pas 82 800 €.

A l’occasion d’un échange avec le Gouvernement, la question s’est posée de savoir si cette obligation d’affiliation (RSI ou régime général) s’appliquait également en cas de mandat de gestion confié à un professionnel de l’immobilier.

Concrètement, si vous donnez en location un meublé de tourisme par l’intermédiaire d’une agence immobilière et que cela vous rapporte plus de 23 000 € par an, devrez-vous vous affilier au RSI pour le versement de vos cotisations sociales ?

La réponse est non : l’affiliation au RSI (ou au régime général de la sécurité sociale) est impérative pour les propriétaires qui louent leurs biens en direct.

Les propriétaires qui donnent leurs biens en location par l’intermédiaire de professionnels de l’immobilier relevant de la loi Hoguet (donc via des agences immobilières par exemple) sont dispensés de cette obligation. Retenez cependant que, dans cette hypothèse, les revenus tirés de la location et reversés au propriétaire seront normalement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Attention, cette absence d’affiliation ne bénéficie pas aux propriétaires ayant donné mandat à une plateforme numérique (type « Airbnb ») pour recouvrer les cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire.

Il est important de noter que le RSI est voué à disparaître d’ici 2020… La pertinence d’une telle réponse gouvernementale reste toutefois d’actualité puisque que ce type de loueur devra continuer de s’affilier au régime général de la sécurité sociale en tant que travailleur indépendant.

Source : Réponse ministérielle Pellois du 10 juillet 2018, Assemblée nationale, n°3619

Location meublée : confier un mandat de gestion et échapper au RSI ? © Copyright WebLex - 2018

Sécurité routière : qu’est-ce qui change ?

Le Gouvernement vient de prendre plusieurs mesures destinées à lutter contre l’insécurité routière.

La première mesure à connaître concerne la vidéo-verbalisation dont l’utilisation est étendue aux infractions suivantes : conduite en sens interdit, demi-tour sur l’autoroute et immobilisation sur l’espace réservé aux cycles aux feux de signalisation.

Deuxième mesure à retenir : un Préfet pourra désormais prononcer une mesure de restriction du droit de conduire aux seuls véhicules équipés d'un dispositif homologué d'anti-démarrage par éthylotest électronique à l'encontre d'un conducteur ayant commis une infraction liée à la conduite sous l'influence de l'alcool.

La troisième mesure crée une peine complémentaire d'interdiction de conduire un véhicule lorsque ce dernier n’est pas équipé d'un dispositif homologué d'anti-démarrage par éthylotest électronique pour les cas de contravention de conduite sous l'influence de l'alcool.

La quatrième mesure est relative aux transports d'occupants en surnombre dans un véhicule. Il s’agit désormais d’une infraction sanctionnée par une amende de 135 € (pour le passager et le conducteur). Le conducteur est également sanctionné par une perte de 3 points sur son permis de conduire.

Dernière mesure à connaître : en cas de non-respect des règles de priorité de passage accordées aux piétons, un conducteur pourra, à l’avenir, perdre non plus 4 mais 6 points sur son permis de conduire. Notez que cette infraction pourra être constatée par vidéo-verbalisation.

Défiscalisation Outre-mer : la vacance du logement doit être involontaire !

Un particulier fait le choix d’investir en Outre-mer, en Polynésie, dans le but de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation immobilière (dispositif Girardin) lui permettant de réduire le montant de son impôt sur le revenu.

Parmi les conditions à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire s’est engagé à louer le logement pour une période d’au moins 6 ans.

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration s’est aperçue que cet engagement n’avait pas été respecté : au cours de la période d’engagement de 6 ans, le studio est resté vacant pendant près d’1 an. Un motif suffisant, selon elle, pour remettre en cause le bénéfice de la réduction d’impôt.

A tort, selon le propriétaire, qui rappelle que le bénéfice de l’avantage fiscal ne peut pas être remis en cause dès lors que la vacance du logement est involontaire, ce qui est le cas ici.

« Faux », rétorque l’administration : s’il est établi que le studio était difficile à louer, tant au regard des caractéristiques de la résidence que de la situation économique en Polynésie, le propriétaire n’a strictement rien fait pour adapter le montant du loyer qu’il réclamait.

Pour preuves, l’administration rappelle que :

• 2 candidats locataires se sont présentés et ont fait part de leur intention de louer le studio si le propriétaire consentait une baisse de loyer, ce qu’il a refusé ;
• d’autres propriétaires dans la même résidence acceptaient de louer leurs studios pour un loyer bien inférieur (- 30 %) à celui proposé par le particulier.

Autant d’éléments qui suffisent à prouver que la vacance du logement n’était pas involontaire et donc, qui suffisent à remettre en cause le bénéfice de la réduction d’impôt. Ce que confirme le juge, qui maintient le redressement fiscal.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 13 septembre 2018, n°17NT03777

Défiscalisation Outre-mer : attention à l’engagement de location ! © Copyright WebLex - 2018

Tenir compte des revenus réguliers perçus jusqu’à la date d’engagement de caution !

Un dirigeant se porte caution d’un emprunt bancaire souscrit par sa société. Quelques années plus tard, la société, placée en liquidation judiciaire, ne rembourse plus. La banque se retourne alors contre le dirigeant et se prévaut de son engagement de caution pour obtenir le paiement des sommes encore dues.

Mais le dirigeant refuse de payer, expliquant que son engagement de caution est disproportionné au regard de ses revenus et de ses biens, ce qui le rend nul.

Disproportion que conteste la banque, au vu des revenus et des biens en possession du dirigeant au jour de son engagement de caution…

… à tort, pour le dirigeant : la banque tient compte des revenus réguliers qu’il percevait de sa société pour laquelle il s’est porté caution. Une erreur, selon lui, puisqu’il ne faut pas prendre en considération les revenus de la caution lorsque ceux-ci proviennent exclusivement de l’activité de la société cautionnée, dont la défaillance est de nature à provoquer à la fois la mise en œuvre de son engagement de caution et la perte de ses revenus.

Ce que conteste la banque : pour elle, il faut tenir compte des revenus réguliers perçus par la caution jusqu’à la date de son engagement, quand bien même ceux-ci proviendraient de la société dont les engagements sont garantis par l’acte de cautionnement.

Ce que confirme le juge, qui rappelle au passage que les revenus escomptés de l’opération garantie ne doivent pas être pris en compte. Le dirigeant, dont l’engagement de caution n’est alors pas disproportionné, doit donc ici rembourser les sommes dues.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 5 septembre 2018, n° 16-25185

Disproportion de l’engagement de caution : par rapport à quoi ? © Copyright WebLex - 2018

Vendre des titres de société : à quel moment conclure une garantie de passif ?

Un associé vend les titres qu’il détient dans une société à une tierce personne, et s’acquitte normalement de l’impôt dû sur le gain (plus-value) réalisé.

6 mois plus tard, il signe avec l’acheteur un avenant au contrat de vente initial prévoyant :

• une réduction de prix immédiate, obligeant le vendeur à rembourser sans attendre une partie du prix de vente à l’acquéreur ;
• et une réduction de prix ultérieure dans l’hypothèse où le résultat comptable ferait apparaître une surestimation des actifs figurant au bilan de la société.

Après révélation des comptes de la société dont les titres ont été vendus, le vendeur a dû rembourser à l’acquéreur une partie du prix de vente en exécution de la 2ème clause de l’avenant.

Ces 2 remboursements successifs ayant nécessairement diminué le montant du gain réalisé par le vendeur suite à la vente de ses titres, ce dernier a demandé à l’administration fiscale de lui rembourser une partie de l’impôt payé sur la plus-value.

Refus de l’administration, qui lui rappelle que cette possibilité d’obtenir un remboursement de l’impôt en cas de réduction de prix intervenant postérieurement à la vente de titres n’est possible que lorsque le contrat de vente comporte ce que l’on appelle une garantie de passif.

Pour mémoire, une garantie de passif est une clause prévoyant que le vendeur s’engage à reverser à l’acheteur tout ou partie du prix de vente dans l’hypothèse où, après révélation des comptes de la société :

• il apparaît une dette ayant son origine avant la cession ;
• il apparaît que les actifs figurant au bilan de la société (dont les titres sont vendus) ont été surestimés.

Ici, l’avenant conclu ressemble à une garantie de passif…mais n’en est pas une, selon l’administration, puisqu’il a été signé 6 mois après la réalisation de la vente.

« Et alors ? » répond le juge, qui ne voit pas où est le problème : ce n’est pas parce que l’avenant portant réduction de prix a été signé après l’acte de vente qu’il ne peut pas être qualifié de garantie de passif.

La loi n’imposant pas que la garantie de passif soit signée au jour de la vente, la position de l’administration n’est pas justifiable.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 26 septembre 2018, n°407339

Vendre des titres de société : et si vous remboursez (en partie) l’acheteur ? © Copyright WebLex - 2018

Un acte de cautionnement contraire à l’objet social de la SAS ?

Une SAS, dont le président est également président d’une autre société, se porte caution de dettes fiscales dues par cette autre société, à l’égard de l’administration fiscale.

La dette fiscale n’étant pas intégralement réglée, l’administration fiscale demande à la SAS d’honorer son engagement de caution et de payer les sommes encore dues (environ 364 000 €).

La SAS va refuser d’honorer son engagement de caution, expliquant qu’il est nul. Pour cela, elle va avancer 2 arguments :

• 1er argument : l’engagement de caution est nul en soi car il est contraire à son objet social et a pour unique but l’intérêt personnel de son président ;
• 2nd argument : l’administration fiscale avait conscience que l’acte de cautionnement dépassait son objet social ; pour preuve, elle a exigé que soit remis, lors de la signature de l’acte de cautionnement, le procès-verbal de l’assemblée générale (AG) de la SAS autorisant son président à le signer.

Raisonnement que conteste l’administration fiscale. Elle rappelle que la Loi prévoit qu’une SAS est engagée envers les tiers même par les actes du président qui ne relèvent pas de son objet social, à l’exception toutefois qu’il ne soit démontré que le tiers :

• savait que l’acte dépassait l’objet social de la SAS ;
• ou ne pouvait ignorer que l’acte dépassait l’objet social de la SAS, compte tenu des circonstances.

Or, même en partant du principe que l’acte de cautionnement est contraire à son objet social, ce dernier n’en est pas pour autant nul puisque les 2 exceptions précitées ne sont pas ici, selon elle, démontrées.

« Exact » confirme le juge qui condamne la SAS à honorer son engagement de caution. Il rappelle tout d’abord que la contrariété à l’objet social, fut-elle établie, ne constitue pas, par elle-même, une cause de nullité de l’engagement de caution.

Et de toute façon, conclut-il, dans ce litige, la communication à l’administration du procès-verbal de l’AG autorisant son président à signer l’engagement de caution ne prouve pas à lui seul qu’elle savait que cet engagement de cautionne dépassait pas l’objet sociale de la SAS. Je ne comprends pas cette phrase

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 19 septembre 2018, n° 17-17600

Quand une SAS se porte caution de dettes fiscales d’une autre société… © Copyright WebLex - 2018

PAS : un prélèvement réalisé directement par l’administration fiscale ?

Avec la mise en place du prélèvement à la source (PAS), l’entreprise va devenir le collecteur de l’impôt sur le revenu pour le compte de l’administration fiscale, mais ne sera pas pour autant au courant de la situation fiscale des salariés (et assimilés), ces informations étant détenues uniquement par l’administration fiscale. Il ne lui sera communiqué que le taux du prélèvement à la source qu’il devra appliquer aux salaires versés à ses collaborateurs.

Certains employeurs s’inquiétant du coût de cette réforme qu’ils estiment à 125 € par salarié et par an, il a été demandé au Gouvernement s’il était possible de revenir sur le rôle de collecteur de l’entreprise. Plus simplement, il a été demandé si l’administration pouvait elle-même prélever mensuellement la retenue à la source directement sur les comptes bancaires des salariés, déchargeant ainsi l’employeur de toute responsabilité.

La réponse est sans équivoque : c’est non ! Si le PAS a été mis en place, c’est pour faire coïncider dans le temps la perception des revenus et le prélèvement de l’impôt.

Si l’administration était en charge du prélèvement, elle ne pourrait le faire qu’à l’issue de chaque période travaillée, une fois le salaire versé : la retenue serait donc effectuée avec un décalage d’un mois (au minimum), ce qui n’est absolument pas envisageable.

PAS : mise en ligne d’un calculateur

Récemment, les salariés ont été informés du taux de prélèvement qui sera utilisé pour calculer la retenue à la source que l’employeur sera chargé de reverser à l’administration. Il en est de même pour les indépendants et dirigeants qui supporteront une retenue par voie d’acompte prélevé par l’administration.

Si vous souhaitez d’ores et déjà connaître le montant du prélèvement mensuel qui sera opéré sur votre revenu, vous pouvez utiliser le calculateur mis en ligne par l’administration fiscale, consultable sur le site https://www.impots.gouv.fr/portail/simulateurs.

Source :

• Réponse ministérielle Bas du 4 octobre 2018, Sénat, n°05893
• Communiqué de Presse du Ministère de l’action et des comptes publics du 3 octobre 2018, n°416

PAS : les nouveautés de la semaine… © Copyright WebLex - 2018

L’appréciation de la proportion de l’engagement de caution

Une société n’a plus été en mesure d’honorer un emprunt. La banque a alors demandé au dirigeant de cette société, qui s’est porté caution de l’emprunt, de rembourser les sommes dues en lieu et place de la société.

Le dirigeant a refusé, estimant que son engagement de caution était disproportionné par rapport à ses biens et revenus, et donc nul. Il rappelle que, pour apprécier la proportion de son engagement, la banque a tenu compte de la valeur patrimoniale de sa maison. Une erreur puisque, selon lui, il ne faut pas tenir compte du logement affecté à la résidence principale pour apprécier la proportion d’un engagement de caution.

Or, en ne tenant pas compte de sa maison, il apparaît que son engagement de caution est disproportionné par rapport à ses revenus et ses biens, ce qui le rend nul.

Mais il n’y a eu aucune erreur, répond le juge : la banque a effectivement eu raison de prendre en compte la valeur de la maison, affecté à la résidence principale, pour apprécier la proportionnalité de l’engagement de caution du dirigeant. Ce dernier doit donc rembourser les sommes dues par la société.

La mise en œuvre de l’engagement de caution

Un dirigeant se porte caution d’un emprunt souscrit par sa société. Quelques années plus tard, celle-ci ne peut plus payer les échéances dues.

La banque envoie alors une lettre de mise en demeure au dirigeant de régler les échéances impayées dans un délai de 8 jours, suivie d’une lettre, 8 jours plus tard, exigeant le règlement de la totalité du prêt.

Mais pour le dirigeant, la banque a commis une erreur qui lui permet de ne pas régler la totalité du prêt : il rappelle que l’acte de cautionnement indique que la banque pourra exiger le règlement de la totalité du prêt après une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours.

Or, la mise en demeure envoyée par la banque était de 8 jours. La banque ne peut donc pas réclamer le remboursement de la totalité du prêt, estime le dirigeant. Ce que confirme le juge.

Sources :

• Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 26 septembre 2018, n° 17-16772
• Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 26 septembre 2018, n° 17-17668

Engagements de caution : 2 histoires à connaître ! © Copyright WebLex - 2018

Terrasse en bois : une autorisation d’urbanisme est-elle nécessaire ?

Pour un sénateur, la réglementation en matière d’installation de terrasse en bois est assez obscure car il constate que certaines collectivités ne réclament pas d’autorisation d’urbanisme, alors que d’autres imposent une déclaration préalable. Parfois, certaines exigent même un permis de construire.

Le sénateur a alors demandé au Gouvernement de lui rappeler quelle était la réglementation en matière d’installation de terrasse en bois. Ce dernier vient de lui répondre que les terrasses de plain-pied, quel que soit le type de matériau dans lequel elles sont faites, sont dispensées de toute formalité, en raison de leur nature ou de leur très faible importance.

Toutefois, elles peuvent être soumises à déclaration préalable lorsqu’elles se situent dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords de monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement.

Source : Réponse Ministérielle Masson, Sénat, du 4 octobre 2010, n° 05917

Terrasse en bois : quelle est la réglementation ? © Copyright WebLex - 2018

Travaux sur une maison vigneronne située en zone inconstructible : (im)possible ?

Le propriétaire d’une « maison vigneronne » sollicite un permis de construire pour la réhabiliter. Mais la Mairie refuse de lui délivrer le permis de construire, la maison étant située en zone inconstructible.

Un refus injustifié, selon le propriétaire, qui rappelle que des travaux réalisés sur une maison vigneronne située en zone inconstructible sont possibles, lorsqu’ils sont en lien avec une activité vinicole.

Ce qui est le cas ici, puisqu’il met en valeur plus de 4 hectares de vignes autour de la maison, rappelle le propriétaire.

Sauf que le propriétaire exerce principalement une activité professionnelle de garagiste à 140 km de la commune où est située la maison vigneronne, rappelle le Maire. En outre, la surface qu’il exploite est inférieure à la surface minimale d’installation pour la culture de la vigne, requise dans le département.

Dès lors, le Maire estime que le propriétaire ne justifie pas que les travaux envisagés sont en lien avec une réelle activité viticole et le refus de délivrance du permis de construire est justifié. A raison, confirme le juge.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat, du 5 octobre 2018, n° 409239

Quand un propriétaire veut rénover une « maison vigneronne »… © Copyright WebLex - 2018