Caractère proportionné de la caution : se fier à la fiche de renseignements ?

A l’occasion d’un engagement de caution, une banque vous demandera de remplir une fiche de renseignements qui lui permettra de recueillir tous les éléments permettant d’établir la consistance de votre patrimoine et de vos revenus.

Lorsque cette fiche contient de fausses déclarations ou des oublis, ces derniers peuvent se retourner contre vous : le juge a, en effet, souvent rappelé qu’en l’absence d’anomalies apparentes, la banque pourra se prévaloir du cautionnement. Mais il existe un tempérament à apporter à cette règle. Il est illustré par l’histoire qui est arrivée à un chef d’entreprise.

Un chef d’entreprise s’est porté une première fois caution d’un prêt consenti par la banque à son entreprise en mars 2007. A cette occasion, il remplit une fiche de renseignements, en omettant toutefois de mentionner les sommes qu’il devait au titre d’un plan de surendettement.

En juillet 2009, le chef d’entreprise s’est porté une seconde fois caution d’engagements pris par son entreprise. Malheureusement pour lui, sa société n’a pas pu honorer ses engagements. La banque s’est alors retournée contre lui pour obtenir le paiement des sommes restant dues au titre des deux emprunts.

Le chef d’entreprise lui a opposé un refus : pour lui, son engagement de caution était manifestement disproportionné au regard de ses capacités financières. Il estime que la banque aurait dû prendre en compte les sommes qu’il devait au titre d’un plan de surendettement lors du second engagement de caution.

Mais la banque n’est pas d’accord. Elle produit la fiche de renseignements remplie par le chef d’entreprise lors du premier engagement de caution sur laquelle il n’est pas fait mention des sommes dues au titre de ce plan de surendettement. Pour la banque, ces sommes n’ont donc pas à être prises en compte pour apprécier le caractère proportionné des engagements de caution.

Mais le juge va rejoindre le chef d’entreprise. Lors de la souscription du second engagement de caution, la banque n’a pas établi de nouvelle fiche de renseignements. En l’absence d’établissement de cette fiche, c’est l’ensemble du patrimoine du chef d’entreprise qu’il faut prendre en compte pour apprécier la disproportion du cautionnement. Y compris les sommes dues au titre du plan de surendettement que le chef d’entreprise n’avait pas mentionnées à la banque.

Ici, le chef d’entreprise a pu s’en sortir grâce à l’erreur de la banque qui n’a pas établi de seconde fiche de renseignements lors du second engagement de souscription. Les agissements du chef d’entreprise sont, en pratique, à éviter : lorsque vous avez une fiche de renseignements à fournir, il est conseillé de n’omettre aucune information !

La valeur des droits indivis doit être réduite par rapport à la valeur totale

A l’occasion d’un litige qui portait sur l’évaluation d’un bien immobilier détenu en indivision pour le calcul de l’ISF, le juge a apporté des précisions intéressantes sur la méthode qui peut être utilisée pour procéder à cette évaluation.

Il a ainsi précisé que les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien. Il a ajouté que ces droits ne peuvent pas être évalués par fractionnement de la valeur de l’immeuble en fonction du nombre d’indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d’eux.

La valeur des droits indivis doit donc être réduite par rapport à la valeur totale du bien. Dans l’affaire qui lui a été soumise, le juge a admis qu’un abattement de 20 % par rapport à la valeur totale du bien était admissible.

Un seuil de 15 000 € qui n’a pas été revalorisé depuis de nombreuses années

Le régime fiscal actuel du micro-foncier est réservé aux personnes qui ne perçoivent pas plus de 15 000 € de revenus fonciers par an. Ce seuil n’a pas été revalorisé depuis de nombreuses années, alors que les loyers n’ont cessé d’augmenter. Voilà pourquoi la question est posée de savoir si ce seuil sera amené à être revalorisé. Ce à quoi le Gouvernement a apporté la réponse suivante.

Il rappelle que le régime micro-foncier permet aux bailleurs de ne déclarer que le montant des loyers perçus, un abattement de 30 % étant automatiquement appliqué sur ce montant pour tenir compte des charges foncières.

Il s’agit d’un régime dérogatoire par rapport à la méthode traditionnelle de déclaration des revenus fonciers qui suppose de déclarer le montant exact des revenus perçus et le montant exact des dépenses déductibles, ce qui est plus contraignant.

Pour le Gouvernement, cette dérogation, justifiée par mesure de simplification, doit donc être strictement limitée aux revenus locatifs dont le montant est modéré. Il considère, à ce titre, que le seuil d'application de ce régime micro-foncier ne doit pas contribuer à s'écarter du but ainsi poursuivi en permettant que des titulaires de revenus fonciers, autres que de faibles montants, bénéficient de cette mesure.

Voilà pourquoi il considère que le régime micro-foncier n'a pas vocation à voir son seuil d'application faire l'objet d'une revalorisation, des revenus bruts fonciers annuels de 15 000 € constituant déjà, selon lui, des revenus conséquents.

Imputation du déficit foncier = engagement de location

Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, autres que les intérêts d'emprunt, est imputable :

• sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € ;
• sur les revenus fonciers des dix années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction de celui-ci résultant des intérêts d'emprunt.

Mais l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global est conditionnée au maintien de l'affectation de l'immeuble concerné à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle de l'imputation du déficit sur le revenu global.

Si l’immeuble cesse d’être loué (ou s’il est vendu) dans ce délai, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause : dans ce cas, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global. Le déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun. Bien entendu, les déficits fonciers qui resteraient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l'être.

Et si un propriétaire a déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global et provenant d'immeubles différents et si l’un d'entre eux cesse d’être loué dans les trois ans qui suivent cette imputation, le déficit imputable sur le revenu global est reconstitué en faisant abstraction des résultats déficitaires de l'immeuble dont la location a cessé.

Travaux d’amélioration énergétique : un double avantage ?

Rappelons tout d’abord que l’éco-PTZ vous permet de bénéficier d’une aide financière maximale de 30 000 € pour financer des travaux de rénovation énergétique dans votre habitation principale (qui doit être achevée avant le 1er janvier 1990). L’intérêt de ce prêt à taux 0 est d’être accessible sans à avoir à justifier de conditions de ressources (autres que celles, bien entendu, qui seront nécessairement examinées par l’établissement de crédit pour apprécier votre demande de prêt).

Rappelons ensuite que le crédit d’impôt pour la transition énergétique vous permet d’obtenir un avantage fiscal à raison des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie effectués dans votre résidence principale (achevée depuis plus de 2 ans). Il est égal à 30 % du montant des dépenses engagées à ce titre, retenues dans la limite de 8 000 € (pour une personne seule) ou 16 000 € (pour un couple), ce plafond étant majoré de 400 € par personne à charge.

Jusqu’à présent, pour prétendre au cumul des 2 avantages, il fallait que votre revenu fiscal de référence du foyer fiscal n'excède pas 25 000 € (pour une personne célibataire, veuve ou divorcée) ou 35 000 € (pour un couple soumis à imposition commune), majoré de 7 500 € supplémentaires par personne à charge, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de l'avance à taux 0.

Depuis le 1er mars 2016, cette condition est supprimée : il est désormais possible de cumuler un éco-PTZ et le CITE sans avoir à respecter des conditions de ressources.

Une validation définitive (sur le plan juridique) de cette information dans le cadre d’une prochaine Loi de Finances est toutefois attendue, pour plus de sécurité juridique…

Source : Réponse ministérielle, Geoffroy, Assemblée Nationale, du 24 mai 2016, n° 92371

Eco-PTZ et crédit d’impôt : un cumul possible sans conditions de ressources © Copyright WebLex - 2016

L’avantage fiscal ouvert à la diffusion des langues régionales

Un don effectué auprès d’un organisme éligible vous permet d’obtenir une réduction d’impôt égale à 66 % du montant du don, retenu dans la limite de 20 % de votre revenu imposable.

Parmi les organismes éligibles à l’avantage fiscal octroyé en cas de don figurent les associations œuvrant à la diffusion de la culture de la langue et des connaissances scientifiques françaises. La question a été posée de savoir si la promotion et le développement ou la diffusion des langues régionales permettait de bénéficier de cet avantage fiscal.

Et la réponse est positive. Sont considérés comme des organismes à caractère culturel ceux dont l'activité est consacrée, à titre prépondérant, à la création, à la diffusion ou à la protection d'œuvres d'art ou de l'esprit sous leurs différentes formes ; il en est de même des organismes qui, sans exercer directement ces activités, mènent à titre prépondérant une activité propre en faveur du développement de la vie culturelle. Parce que les langues régionales appartiennent au patrimoine de la France (principe constitutionnel), les activités en faveur de leur diffusion, de leur protection ou de leur développement présentent un caractère culturel.

Ce qui rend donc les associations de promotion des langues régionales éligibles à l’avantage fiscal propre aux dons, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Source : Réponse ministérielle Courteau, Sénat, du 26 mai 2016, n° 16279

Don et réduction d’impôt : une nouvelle catégorie d’association éligible © Copyright WebLex - 2016

L’exonération fiscale vise les « immeubles »

Un propriétaire cède une parcelle de terrain sur laquelle il a installé un mobil home qu’il a aménagé pour en faire sa résidence principale. Parce qu’il n’a pas déclaré la plus-value réalisée à cette occasion, l’administration rectifie son impôt sur le revenu.

Alors que le vendeur prétend pouvoir bénéficier de l’exonération fiscale de cette plus-value, propre à la vente des résidences principales, l’administration lui rappelle que le mobil home n’est pas fixé à perpétuelle demeure : parce qu’il ne constitue pas un immeuble en tant que tel, il ne peut pas prétendre à cette exonération fiscale.

Ce que confirme le juge de l’impôt : malgré les divers aménagements effectués pour agrémenter le mobil home en résidence principale, cette « maison mobile » n’est pas devenue inamovible au jour de la vente, de telle façon qu'il aurait été impossible de la déplacer sans la démolir.

Dès lors que la résidence du vendeur ne peut pas être regardée comme constituant un immeuble, l'administration fiscale a eu raison de lui refuser le bénéfice de l'exonération fiscale…

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Paris du 31 mars 2016, n° 14PA02634

Un mobil home n’est pas une maison © Copyright WebLex - 2016

L’action contre la caution solidaire interrompt la prescription de l’action contre la société

Deux associés se portent caution solidaire pour leur société. Quelques années plus tard, leur société ne peut plus rembourser les sommes restantes et la banque se retourne contre eux. Mais ils refusent de payer, estimant que l’action de la banque contre eux est prescrite.

Selon eux, l’action de la banque est irrecevable car, même si elle a agi contre eux dans les temps, cette action n’a pas eu pour effet d’interrompre la prescription de l’action contre la société. Or, les associés rappellent que le contrat de cautionnement est l’accessoire du contrat de prêt conclu entre la banque et la société. Ils estiment donc qu’il doit être fait application de la règle juridique « l’accessoire suit le principal ». Ici, l’accessoire (le contrat de cautionnement) suit le principal (le contrat de prêt). Par conséquent, l’action contre eux est prescrite.

Faux rétorque la banque : pour elle, l’action engagée contre les cautions a eu pour effet d’interrompre la prescription à l’égard de la société. Elle estime donc que son action doit être déclarée recevable.

Ce que valide le juge : l’interruption de la prescription à l’égard d’une caution solidaire interrompt également le délai de prescription contre la société. L’action en paiement contre les 2 cautions est donc valable.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 31 mai 2016, n° 14-28150

Caution : une action de la banque trop tardive ? © Copyright WebLex - 2016

Le caractère « averti » dépendant de l’expérience de la caution

Un dirigeant se porte caution solidaire des engagements pris par sa société. Quelques années plus tard, la société ne peut plus honorer ses engagements. La banque se retourne alors contre le dirigeant, en qualité de caution. Mais ce dernier refuse de payer les sommes dues et demande à ce que la responsabilité de la banque soit engagée au titre du manquement à son obligation de mise en garde.

Le dirigeant explique que la banque a commis une erreur en le mettant pas suffisamment en garde contre la portée des engagements auxquels il a souscrit en se portant caution. Mais la banque considère au contraire que le dirigeant a agi en qualité de « caution avertie », notamment parce qu’il :

• avait occupé un poste de directeur commercial au sein d'une entreprise de promotion immobilière ou de menuiserie intérieure ;
• avait remis à la banque un CV faisant état de son « expérience réussie en gestion de centres de profits et management acquise dans le bâtiment dans la création d'une entreprise touchant la rénovation énergétique de l'habitat » ;
• possédait une expérience de directeur régional puis directeur commercial d'un groupe de promotion immobilière et de construction de maisons individuelles, de responsable de secteur d'un fabricant de menuiseries intérieures et de responsable régional d'un groupe de promotion immobilière ;
• soulignait à plusieurs reprises son expérience « réussie et de qualité en management commercial, gestion et développement d'entreprises dans le domaine de l'habitat plus particulièrement dans la construction de maisons individuelles ».

Le juge va se ranger du côté de la banque. Du fait des différents postes occupés par le dirigeant, la banque a eu raison de le considérer comme suffisamment averti : elle n’a donc pas manqué à son obligation de mise en garde qui est atténuée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 31 mai 2016, n° 15-12354

Une caution avertie en vaut deux ! © Copyright WebLex - 2016

L’absence de ponctuation ne rend pas l’acte de caution nul !

Un dirigeant se porte caution personnelle et solidaire des engagements souscrits par sa société. 2 ans plus tard, la société est placée en liquidation judiciaire et ne peut plus honorer ses engagements. La banque se retourne alors contre le dirigeant. Mais ce dernier refuse de payer, expliquant que les mentions manuscrites obligatoires sont irrégulières…

Le dirigeant rappelle que les mentions manuscrites doivent être reproduites à l’identique des mentions légales. Ce qui n’est pas le cas ici puisque la ponctuation n’est pas la même. Pour lui, l’acte de cautionnement contient donc une erreur matérielle altérant le sens du texte, ce qui ne lui a pas permis de prendre conscience du sens et de la portée de son engagement. Il estime donc que son engagement de caution est nul.

Ce que conteste la banque : pour elle, l’absence de ponctuation n’a pas pu empêcher la caution de prendre conscience de ses engagements car seuls les accents font défauts. Il s’agit là donc simplement d’une altération substantielle qui ne dénature pas l’acte de cautionnement, le sens et la portée des mentions manuscrites n’étant pas modifiées.

Le juge va donner raison à la banque : l’absence de ponctuation constitue une simple altération substantielle qui ne gêne en rien la compréhension de l’acte de cautionnement. Par conséquent, la caution a pu prendre pleinement conscience de la portée de ses engagements et l’acte de cautionnement est valide.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 juin 2016, n° 15-11106

Caution : une absence de ponctuation déterminante ? © Copyright WebLex - 2016