Acheter un terrain et le revendre en lots : une activité occulte ? Pas toujours…

Un couple s’est vu consentir une promesse de vente par le propriétaire d’un terrain : il ne devait définitivement acheter le terrain qu’après avoir obtenu l’autorisation de créer un lotissement de 8 parcelles. Une fois cette autorisation obtenue, le couple a procédé aux travaux de viabilisation nécessaires et a vendu progressivement les 8 lots. A l’issue de cette opération, les époux ont subi un contrôle fiscal.

L’administration a requalifié les revenus que les époux ont pu tirer de la vente et les a imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Elle considère en effet que le couple n’a jamais eu l’intention de réaliser un lotissement familial, c’est-à-dire un lotissement réservé à leurs frères et sœurs respectifs, mais bien de procéder à une opération d’achat/revente, donc à une opération commerciale.

Elle a également considéré que le couple s’est livré à une activité occulte, en ne faisant pas connaître son activité au greffe du Tribunal de Commerce ou au centre de formalités des entreprises, et en ne procédant pas aux bonnes déclarations. En conséquence, elle leur a appliqué une majoration supplémentaire de 80 %.

Ce que confirme partiellement le juge : si les revenus tirés de la vente des lots doivent bien être imposés au titre des bénéfices industriels (il ne fait ici aucun doute que l’opération réalisée par le couple était une opération purement commerciale !), il ne saurait être question d’activité occulte (l’administration aurait dû tenir compte des déclarations du couple qui, de bonne foi, affirmait s’être trompé dans les déclarations à remplir !).

Il est interdit de constituer un stock de moins-values !

Si la cession de vos titres vous conduit à constater une perte (moins-value), vous ne pouvez pas vous en servir pour diminuer, à hauteur de son montant, vos autres revenus soumis à l’impôt : cette moins-value ne pourra s’imputer que sur les gains (plus-values) de même nature, réalisés au cours de la même année ou au cours des 10 années suivantes.

Ainsi, au cours d’une année, vous êtes libre d’imputer votre moins-value sur les plus-values de même nature de votre choix. En revanche, vous ne pourrez pas choisir l’année d’imputation : si la vente de vos titres est constitutive d’une perte une année, vous devrez l’imputer dans la limite des plus-values disponibles ! Vous ne pourrez pas décider de « stocker » ces pertes, en tout ou partie, pour vous en servir ultérieurement.

Toutefois, si le montant des plus-values disponibles n’est pas suffisant pour absorber le montant de la moins-value, le solde non imputé est reportable et imputable sur les plus-values réalisées au cours des 10 années suivantes.

Source : Réponse ministérielle Garriaud-Maylam, Sénat, du 11 mai 2017, n°22465

Vente de titres de société : en cas de moins-value… © Copyright WebLex - 2017

Prélèvement à la source : une entrée en vigueur pour janvier 2019 ?

Le report de la mise en place du prélèvement à la source vient d’être annoncé par le Premier ministre, dans le cadre d’une interview, et confirmé par le Ministre de l’action et des comptes publics par voie de communiqué de presse : il ne devrait plus entrer en vigueur en janvier 2018, mais en janvier 2019.

Il est précisé que ce report nécessitera l’adoption « prochaine » de mesures législatives et réglementaires.

Ce report serait lié à la réalisation d’un audit portant sur « la robustesse technique et opérationnelle » du dispositif, ainsi qu’à la conduite d’une expérimentation dès juillet 2017, visant à tester la viabilité en conditions réelles, et sur des participants volontaires, du dispositif de prélèvement à la source.

Consécutivement à ce report, les dispositions relatives à l’année de transition sont, elles aussi, reportées : les modalités d’imposition pour 2018 resteront donc similaires à celles actuellement en vigueur.

Source : Ministère de l’action et des comptes publics, communiqué de presse du 7 juin 2017, n°17

Prélèvement à la source : une entrée en vigueur reportée ! © Copyright WebLex - 2017

Exonération de taxe foncière : attention au délai !

Un couple a fait construire sa maison mais n’a pas déclaré immédiatement son achèvement aux services fiscaux. Or pour bénéficier de l’exonération temporaire de 2 ans de taxe foncière, il est en principe impératif d’informer l’administration fiscale de l’achèvement de la construction, dans les 90 jours suivants la fin des travaux.

Pour autant, à défaut de respecter ce délai, tout n’est pas perdu ! Si l’’administration est informée tardivement de l’achèvement de la construction, il est possible de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pour la période restant à courir.

Le couple ayant déposé une déclaration d’achèvement plus de 6 mois après la fin des travaux, il pensait pouvoir bénéficier d’une exonération de taxe foncière pour 18 mois.

A tort, selon l’administration qui indique que, si le fait de déclarer tardivement l’achèvement d’une construction a pour effet de réduire la durée d’exonération possible, il y a néanmoins des règles à respecter. A cette occasion, elle rappelle qu’en cas de déclaration tardive, il ne peut pas y avoir d’exonération de taxe foncière pour l’année au cours de laquelle elle est informée de l’achèvement de la construction. L’exonération ne commence à courir qu’au 1er janvier de l’année suivante. En conséquence, le couple n’aura droit qu’à une année d’exonération !

Ce que confirme le juge qui rappelle bien qu’en cas de déclaration tardive, la Loi exclut le bénéfice de l’exonération lorsqu’elle est demandée pour l’année au cours de laquelle la déclaration a été effectivement transmise aux services fiscaux.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 31 mai 2017, n°402141

Construction nouvelle : une exonération de taxe foncière ? © Copyright WebLex - 2017

« Ce qui se conçoit bien s'énonce clairement - Et les mots pour le dire arrivent aisément »

Suite à un incendie, le propriétaire d’une discothèque a vu son bâtiment intégralement détruit. Par deux courriers, il a demandé à l’administration de l’exonérer du paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les deux années à venir, compte tenu du sinistre subi.

Ce que l’administration a refusé en indiquant qu’une demande tendant à obtenir une exonération de taxe doit être formulée au moyen d’une réclamation préalable. Or, de son point de vue, les courriers reçus du propriétaire, intitulés « recours gracieux », n’étaient pas des réclamations préalables : elle a au contraire considéré qu’il ne s’agissait que d’une demande gracieuse, ne développant pas suffisamment, de surcroit, les motifs de droit qui permettaient de contester le bien-fondé de la taxation.

Mais le juge analyse la situation différemment : il précise que l’énoncé de la destruction totale par incendie de la discothèque suffisait à contester le bien-fondé de la taxation. En clair, quand bien même le propriétaire aurait intitulé ses courriers « recours gracieux », il n’en demeure pas moins qu’il s’agissait de « réclamations préalables » !

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 29 mai 2017, n°396577

Réclamation fiscale : attention aux mots ! © Copyright WebLex - 2017

Des modalités précisées…

Le contrôle de la comptabilité informatisée nécessitant, par définition, la réalisation de traitements informatiques, il appartiendra à l’entreprise de choisir les modalités de mise en œuvre parmi les 3 options suivantes :

• soit elle autorise le vérificateur à effectuer le contrôle sur le matériel de l’entreprise ;
• soit elle décide d’effectuer elle-même les traitements informatiques (le vérificateur précise alors par écrit les documents qu’il souhaite se voir remettre) ;
• soit l’entreprise ne souhaite pas que le contrôle soit effectué sur le matériel de l’entreprise : elle devra alors mettre à disposition de l’administration les copies de documents, traitements et données nécessaires au contrôle.

Dans les deux dernières hypothèses, et pour les procédures de contrôle engagées à compter du 1er janvier 2017, l’entreprise disposera d’un délai de 15 jours pour remettre au vérificateur la copie des documents, traitements et données demandées.

Si l’entreprise refuse de communiquer les traitements informatiques nécessaires au contrôle, elle s’expose à une amende de 5.000 € ou, en cas de rectification, si le montant est plus élevé, à une majoration de 10 % des sommes mises à sa charge.

Ainsi, l’amende sera appliquée dans les cas suivants :

• lorsque les copies des documents, données et traitements requis dans les deux dernières hypothèses ne sont pas remises à l’administration ;
• lorsque les copies des documents, données et traitements requis dans les deux dernières hypothèses sont remises après le délai de 15 jours à compter soit de la demande écrite de l’administration, soit de l’écrit de l’entreprise confirmant son choix pour cette option ;
• lorsque les copies des documents, données et traitements requis ne sont pas présentes sur le matériel de l’entreprise ;
• lorsque les copies des documents, données et traitements requis ne sont pas conformes aux normes légales.

… et des simplifications apportées

L’administration vient d’introduire deux mesures visant à simplifier le déroulement d’un contrôle de comptabilité informatisée.

La première concerne les entreprises ne souhaitant pas que le contrôle soit effectué sur le matériel de l’entreprise : pour les contrôles réalisés à compter du 1er janvier 2017, l’administration ne sera plus tenue de restituer les documents. Elle devra impérativement procéder à la destruction des copies des fichiers.

La seconde porte plutôt sur la durée du contrôle. En principe, un contrôle de comptabilité n’est pas limité dans le temps. Dès lors, le vérificateur peut poursuivre ses investigations le temps qu’il estime nécessaire.

Toutefois, la Loi prévoit que, pour certaines entreprises commerciales, industrielles, artisanales, libérales ou agricoles, la durée de la vérification sur place ne peut pas excéder 3 mois.

Sont concernées les entreprises ayant un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à :

• 789 000 € pour les entreprises industrielles ou commerciales dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures ou denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir le logement ;
• 238 000 € pour les entreprises prestataires de services et les entreprises exerçant une activité non commerciale ;
• 352 000 € pour les entreprises agricoles.

Ce délai sera porté à 6 mois maximum à défaut de valeur probante de la comptabilité.

L’administration précise que ce délai de 6 mois devra être prorogé de la durée comprise entre la date du choix de l’entreprise pour l’une des 3 modalités de contrôle, et la date de remise effective ou de mise à disposition des documents, traitement ou données. En clair, les délais liés à la préparation des traitements informatiques ne sont pas comptés dans le délai de 6 mois.

Contrôle des comptabilités informatisées : des tolérances confirmées par l’administration !

En principe, toutes les entreprises soumises à l’obligation de tenir et de présenter des documents comptables doivent être en mesure de fournir à l’administration, en cas de contrôle, un fichier des écritures comptables (FEC) récapitulant toutes leurs écritures comptables, hors écritures de centralisation.

Toutefois, des tolérances existent, permettant à certaines entreprises de se dispenser de la fourniture d’un FEC. Il s’agit :

• des sociétés civiles immobilière (SCI) soumises exclusivement aux revenus fonciers et ne comportant que des associés personnes physiques : les autres SCI (imposées à l’IS, imposées au BIC, ou ayant des associés personnes morales…) restent soumises à l’obligation de produire un FEC ;
• des auto-entrepreneurs qui tiennent leur comptabilité au moyen de systèmes informatisés.

Pour les entreprises qui n’auraient pas choisi de se placer sous le régime favorable de l’auto-entreprise, mais qui déclareraient leurs revenus dans la catégorie des micro-bénéfices industriels et commerciaux ou des micro-bénéfices non commerciaux, il existe aussi une mesure de tolérance.

Elles ne sont pas dispensées de produire un FEC. En revanche, ces entreprises pourront transmettre à l’administration un FEC « allégé », ne reprenant pas le détail des écritures comptables au jour le jour, mais récapitulant les opérations effectuées au moyen d’une seule écriture. L’administration exige cependant une écriture récapitulative qui soit au maximum mensuelle.

Cette mesure de tolérance nécessite le respect de 3 conditions :

• tenir un état récapitulatif de recettes sur un registre papier ou un tableur ;
• conserver les pièces justificatives ;
• faire tenir sa comptabilité par un tiers, le plus souvent un expert-comptable.

Source :

• BOFiP-impôts- BOI-CF-IOR-60-40-10, § 55
• BOFiP-impôts- BOI-CF-IOR-60-40-20, § 63

Contrôle des comptabilités informatisées : du nouveau en matière de FEC ? © Copyright WebLex - 2017

Logiciel de caisse ou de comptabilité « certifié » : une simplification annoncée !

A compter du 1er janvier 2018, toutes les entreprises, quelle que soit leur forme (société, entreprise, etc…) qui enregistrent les règlements de leurs clients via un logiciel de comptabilité ou de gestion ou via un système de caisse devront, en principe, utiliser un logiciel satisfaisant à des conditions d’inaliénabilité, de sécurisation, de conservation et d’archivage des données en vue du contrôle de l’administration fiscale.

Le respect de ces conditions pourra être justifié soit :

• par un certificat délivré par un organisme accrédité (certificat de conformité à la norme NF 525 pour les logiciels d’encaissement) ;
• par une attestation individuelle de l'éditeur du logiciel de comptabilité ou de gestion ou du système de caisse concerné, conforme à un modèle fixé par l'administration.

Deux organismes certifiant ont été habilités le 30 mai 2017 par décision du COFRAC, l’instance nationale d’accréditation. Il s’agit :

• de l’AFNOR certification (secrétariat technique INFOCERT) pour le référentiel NF 525, accréditation n°5-0030 ;
• du Laboratoire National de Métrologie et d’Essais (LNE) pour le référentiel « Référentiel de certification des systèmes de caisse », accréditation n°5-0012.

Par voie de communiqué de presse, le Ministre de l’action et des comptes publics vient d’annoncer que le gouvernement travaille actuellement sur une simplification de ce dispositif.

Dorénavant, cette obligation de se munir d’un logiciel certifié devrait être limitée aux entreprises utilisant un logiciel ou un système de caisse. Ne seraient donc plus concernées, les entreprises utilisant des logiciels de comptabilité ou des logiciels de gestion.

Il est précisé que cette simplification nécessitera l’adoption de mesures législatives d’ici la fin d’année afin de maintenir l’entrée en vigueur du dispositif au 1er janvier 2018. A suivre…

Source : Ministère de l’action et des comptes publics, communiqué de presse du 15 juin 2017, n°22

Logiciel de caisse ou de comptabilité « certifié » : assouplissement en vue ! © Copyright WebLex - 2017

Intéressement des salariés : « un droit de rétractation »

En principe, si le salarié ne manifeste pas expressément sa volonté de percevoir son intéressement, celui-ci sera automatiquement placé sur le plan d’épargne entreprise (PEE).

Cette nouvelle règle, mise en place en 2016, nécessite un temps d’adaptation ! En effet, avant 2016, le salarié ne devait se manifester que s’il souhaitait placer son intéressement sur le PEE. A défaut, l’intéressement était automatiquement débloqué, donc versé.

Consciente du fait que de nombreuses erreurs ont pu se produire du fait de cette inversion des règles, l’administration a adopté un mécanisme transitoire pour les intéressements versés du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017 : les salariés qui auraient omis de se manifester pour demander le déblocage de leur intéressement pourront faire valoir un « droit de rétractation ».

Attention, retenez que ce « droit de rétractation » est strictement encadré : le déblocage anticipé des fonds ne peut se faire qui si le salarié présente sa demande dans un délai de 3 mois à compter de la notification du placement de son intéressement sur un PEE. Au-delà des 3 mois, la demande sera irrecevable !

L’application de cette mesure transitoire permet donc d’obtenir le déblocage « anticipé » de l’intéressement sous forme d’un versement unique. Dès lors, les sommes reçues par le salarié seront soumises à l’impôt sur le revenu au titre de l’année de leur versement effectif.

Source : BOFiP-Impôts-BOI-RSA-ES-10-10

Prime d’intéressement: 15 jours pour décider ? © Copyright WebLex - 2017

La mise en location-gérance du fonds de commerce : une opération transparente ?

A l’occasion de son départ à la retraite, un dirigeant vend les titres de sa société et réclame, de ce fait, le bénéfice d’un avantage fiscal. Toutes conditions étant remplies, un dirigeant qui prend sa retraite et cède concomitamment ses titres peut, en effet, bénéficier d’une exonération fiscale, au moins partielle, du gain réalisé.

Parmi les conditions à remplir, certaines touchent à l’activité de la société elle-même : elle doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière, de façon continue, pendant les 5 ans précédant la cession des titres.

En revanche, l’activité consistant à gérer de façon exclusive le patrimoine mobilier ou immobilier de la société dont les titres sont cédés n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal…Ce qui est ici le cas, selon l’administration !

Elle indique que la société, propriétaire exploitante du fonds de commerce pendant de nombreuses années, l’a placé en location-gérance moins de 3 ans avant la cession des titres. Partant de là, l’activité exclusive de la société consistant à gérer son propre patrimoine, l’avantage fiscal est inapplicable.

A tort selon le dirigeant qui précise que la mise en location gérance du fonds de commerce après une période d’exploitation continue de plus de 5 ans n’a pas pour effet de le priver du bénéfice de l’exonération : le placement en location gérance d’un fonds de commerce est une opération « transparente ».

Ce que confirme le juge qui insiste sur le fait que la mise en location gérance par une société de son fonds de commerce, après 5 ans d’exploitation continue, n’est qu’une façon de poursuivre son activité différemment : le fait d’encaisser des loyers ne suffit pas à caractériser qu’elle a pour seule activité la gestion de son propre patrimoine, et donc ne permet pas de l’exclure du bénéfice de l’exonération.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 10 mai 2017, n°395897

Vente de l’entreprise, départ en retraite et location gérance = exonération fiscale ? © Copyright WebLex - 2017