Proposition d’achat sous condition : et si l’indivision prend fin ?

Deux sociétés propriétaires d’un immeuble en indivision décident de le mettre en vente.

Un acheteur fait une offre d’achat à l’une des deux, qui l’accepte, sous réserve de l’accord de l’autre société. Parallèlement, une date butoir est arrêtée pour formaliser la signature d’une promesse de vente.

Toutefois, l’offre faite par l’acheteur ne convainc pas l’autre société, qui refuse de vendre. Le bien est donc remis en vente et une nouvelle offre d’achat est rapidement émise par le même acheteur.

Ce qui ne convainc toujours pas la 2^de société, qui refuse toujours de vendre. La 1^re informe alors le candidat à l’acquisition qu’à défaut d’accord entre elles, et au regard du calendrier qui avait été fixé, toutes ses offres sont désormais caduques.

Quelque temps plus tard, la société ayant accepté l’offre initiale rachète les parts de sa partenaire et, de fait, devient seule propriétaire du bien immobilier.

Ce qui ne manque pas de faire réagir l’acheteur, qui considère alors que la vente est parfaite depuis sa toute 1^re offre ! La société qui bloquait la transaction ne faisant plus partie de l’équation, la situation devrait pouvoir se débloquer, pense-t-il…

Qu’en pense le juge ?

Il rappelle qu’en présence d’un partage d’indivision (ici, un rachat des parts de la 2^de société par la 1^re), le nouveau propriétaire « unique » détient l’ensemble des actes valablement accomplis sur le bien depuis son entrée dans l’indivision.

Or, l’acceptation d’une offre sous condition, qui n’est finalement pas validée définitivement dans le délai fixé par les parties, n’est pas créatrice « d’acte valable sur le bien ».

Dans ces conditions, l’acceptation que la 1^re société, désormais unique propriétaire du bien, avait émise à l’époque ne peut donc pas « revivre », celle-ci n’ayant pas été entérinée définitivement dans les délais et conditions requis !

Expert-comptable en liquidation judiciaire ? Privilégiez la communication avec l’administration fiscale !

Les échéances de dépôt des déclarations fiscales n’attendent pas les retardataires, quand bien même ce retard ne serait pas imputable au chef d’entreprise !

C’est le constat fait par une députée : dans certaines situations, en raison de la procédure de liquidation judiciaire qui le frappe, l’expert-comptable n’a pas envoyé à l'administration fiscale ou aux organismes concernés, les pièces comptables de son client.

Conséquence : l’entrepreneur est en retard dans ses déclarations. Un retard qu’il peut avoir du mal à résoudre puisqu’il peut lui être difficile de récupérer ses documents auprès de l’expert-comptable.

Or il n’est pas possible pour un entrepreneur de faire des déclarations sur la base d’approximations, de moyennes des années précédentes ou de projections.

Comment résoudre cette problématique ?

Le Gouvernement rappelle qu’il n’existe pas de règle particulière dans ce cas. Il est conseillé au chef d’entreprise de contacter l’administration fiscale et les organismes sociaux pour expliquer la situation et demander des mesures de tolérance et de bienveillance…

Réduction d’impôt pour dons : pas d’impôt ? Pas d’avantage fiscal !

La cause d’une association vous tient à cœur et vous avez décidé de la soutenir en faisant un don ?

À ce titre, vous avez potentiellement droit à une réduction d’impôt sur le revenu (IR) !

Pour rappel, et toutes conditions par ailleurs remplies, les dons au profit d’œuvres, organismes d’intérêt général, associations ou fondations consentis par les particuliers ouvrent droit à une réduction d’IR égale à 66 % du montant du don, dans la limite de 20 % du revenu imposable.

Et si votre don dépasse ce plafond ? Dans ce cas, l’excédent pourra être reporté sur les 5 années suivantes.

Notez que le taux de la réduction est porté à 75 % pour les dons versés aux organismes d’aide aux personnes en difficulté (fourniture de repas, de soins ou d’aides pour accéder à un logement), dans la limite de 1 000 € pour l’année 2023.

Vous l’aurez noté, il est ici question d’une « réduction d’impôt », c’est-à-dire d’un avantage fiscal qui ne profite qu’aux personnes ayant un impôt à réduire.

Concrètement, une personne qui consent un don à une association mais qui ne paie pas d’impôt ne bénéficiera d’aucun avantage.

Une situation injuste, selon une députée, qui propose une alternative : transformer la réduction d’impôt en crédit d’impôt. Pourquoi ? Pour permettre aux personnes non imposables de bénéficier d’un avantage fiscal qui prendrait alors la forme d’un remboursement versé par l’administration fiscale.

Une proposition que refuse le Gouvernement, en raison du coût fiscal que représenterait un tel projet.

Exonérations de cotisations sociales : attention à la date de dépôt de l’accord de participation !

Un accord de participation est mis en place dans une société, un 1^er octobre, avec effet rétroactif au 1^er août de l’année précédente.

Cet accord est ensuite déposé auprès de l’administration… près de 2 ans après son adoption !

Entre-temps, la société a versé aux salariés certaines sommes au titre de la participation.

À l’occasion d’un contrôle, l’Urssaf constate que la société n’a pas respecté les règles relatives au dépôt de l’accord de participation et refuse donc de lui accorder le bénéfice de l’exonération de cotisations sociales sur les sommes versées au titre de la participation entre la date de conclusion de l’accord et la date de son dépôt.

Ce que confirme le juge : l'exonération de cotisations sociales ne s'applique qu'à compter de la date du dépôt de l'accord de participation. Les sommes attribuées aux salariés en exécution de cet accord, antérieurement à son dépôt, ne peuvent donc pas en bénéficier.

Location meublée et TVA : la loi française va (peut-être) devoir s’adapter !

Par principe les locations de logements loués meublés sont exonérées de TVA.

Toutefois, lorsque la location proposée est assortie de 3 prestations para-hôtelières (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle) rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les hôteliers professionnels, le propriétaire sera soumis à la TVA sur les loyers encaissés.

Corrélativement, il pourra récupérer (c’est-à-dire « déduire ») la TVA facturée par ses fournisseurs.

Dans le cadre d’un litige opposant l’administration fiscale française à un loueur de logements meublés, le juge a eu à se prononcer sur cette règle des 3 prestations para-hôtelières.

Plus précisément, il lui a été demandé si le fait de subordonner l’absence d’exonération de TVA à la réalisation d’au moins 3 prestations para-hôtelières était conforme à la réglementation européenne.

Sa réponse est très claire…

Pour lui, la législation française a pour effet d’exonérer de TVA les locations de logements meublés qui ne sont pas accompagnées d’au moins 3 des 4 services que constituent la fourniture de petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.

Concrètement un loueur qui propose seulement 2 de ces 4 prestations peut donc bénéficier de l’exonération alors même que, selon le contexte, il pourrait d’ores et déjà venir concurrencer le secteur de l’hôtellerie professionnelle.

En cela, la loi française n’est pas, pour le juge, conforme avec les objectifs poursuivis par la réglementation européenne.

Il invite donc l’administration fiscale à apprécier chaque situation au cas par cas, pour déterminer si oui ou non, le loueur se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, au regard, notamment, des circonstances dans lesquelles cette prestation est offerte (durée du séjour, nature des prestations supplémentaires, etc.).

Pas d’indemnité compensatrice de préavis lorsque le licenciement repose sur une cause réelle et sérieuse

Pour rappel, en cas de licenciement pour inaptitude d’origine non professionnelle, la loi prévoit que le salarié n’a pas à exécuter son préavis… et n’a donc pas droit au versement d’une indemnité compensatrice de préavis.

En revanche, lorsque le licenciement pour inaptitude d’origine non professionnelle est dépourvu de cause réelle et sérieuse en raison d’un fait fautif de l’employeur (par exemple, un manquement à son obligation de reclassement), l’indemnité compensatrice de préavis est due.

Dans une affaire récente, le juge a eu l’occasion de se prononcer sur une question inédite concernant le manquement de l’employeur à son obligation de reprendre le paiement des salaires dans le délai d’un mois suivant la déclaration d’inaptitude.

Dans cette hypothèse, et alors même que son licenciement est justifié, le salarié a-t-il droit au paiement de l’indemnité compensatrice de préavis ?

L’histoire est la suivante : un salarié est déclaré inapte à son poste de travail après 2 examens médicaux en date des 2 et 18 avril.

L’employeur le licencie ensuite pour inaptitude d’origine non professionnelle et impossibilité de reclassement, le 6 juin.

Un licenciement contesté par le salarié qui demande, en outre, le paiement d’une indemnité compensatrice de préavis.

Il rappelle que l’employeur aurait dû reprendre le paiement du salaire à l’issue du délai d’un mois suivant la déclaration d’inaptitude (soit du 18 mai au 6 juin)… Ce qu’il n’a pas fait ! Une omission qui, selon lui, lui permet de prétendre au paiement de l’indemnité compensatrice de préavis.

Ce que conteste l’employeur : en cas de licenciement pour inaptitude d’origine non professionnelle, le préavis n’est pas exécuté et l’inexécution ne donne pas lieu au versement d’une indemnité compensatrice.

Ce que confirme le juge : étant donné que le licenciement du salarié était ici justifié, le manquement de l’employeur à son obligation de reprendre le versement du salaire passé le délai d’un mois suivant la déclaration d’inaptitude n’ouvre pas droit au versement d’une indemnité compensatrice de préavis.

Le juge rejette donc la demande du salarié sur ce point !

Les 2 entretiens peuvent avoir lieu le même jour !

Un employeur organise les entretiens professionnels et les entretiens annuels d’évaluation des salariés à la même date.

Ce qu’il ne peut pas faire, estime un syndicat, qui décide alors de saisir le juge pour contraindre l’employeur à organiser ces 2 entretiens à des dates distinctes.

Pour lui, en effet, l’entretien professionnel ne doit pas porter sur l'évaluation du travail du salarié et ne doit avoir lieu ni à la suite ni le jour même de l’entretien d'évaluation.

Une analyse non partagée par le juge : tous les 2 ans, les salariés bénéficient d'un entretien professionnel avec l’employeur consacré à leurs perspectives d'évolution professionnelle, notamment en termes de qualifications et d'emploi.

Cet entretien, qui ne porte pas sur l'évaluation du salarié, donne lieu à la rédaction d'un document dont une copie est remise au salarié.

Pour autant, aucun texte légal ne s'oppose pas à la tenue, à la même date, de l'entretien d'évaluation et de l'entretien professionnel pourvu que, lors de ce dernier, les questions d'évaluation ne soient pas évoquées.