Marchand de biens : un statut, des conditions !

Une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu achète 6 biens immobiliers et en vend 10 durant 15 ans. Parallèlement, son cogérant, détenteur de 50 % des parts de la SCI, réalise 10 opérations immobilières sur 14 ans.

Une situation qui attire l’attention de l’administration fiscale : la dernière opération immobilière de la SCI suffit à considérer qu’elle exerce non pas une activité civile, mais une activité de marchand de biens, la rendant passible de l’impôt sur les sociétés, et non pas de l’impôt sur le revenu.

Corrélativement, l’administration taxe personnellement le cogérant au titre des revenus litigieux dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

L’administration rappelle à cette occasion que la qualité de « marchand de biens » suppose que les opérations d’achat-revente démontrent une intention spéculative et présentent un caractère habituel, ce qui est bien le cas ici.

« Non ! » conteste la société : si elle a bien procédé à des opérations d’achat-revente durant 15 ans, elle ne s’est livrée à aucune opération de cette nature au titre des 5 années précédant la vente litigieuse.

Puisque la condition d’habitude n’est pas remplie, la SCI n’est pas un marchand de biens et l’administration fiscale ne peut pas lui réclamer le paiement de l’impôt sur les sociétés, ni taxer personnellement le cogérant.

D’autant que ses acquisitions immobilières étaient destinées à de la location, ce qui exclut toute intention spéculative, ajoute la société.

Contrairement à ce que prévoient ses propres statuts, lesquels font état d’une activité commerciale d’acquisition et de vente de biens immobiliers, relève toutefois l’administration.

Sans compter que la SCI a, très vite après son achat, entamé les démarches nécessaires pour effectuer une division parcellaire et des travaux de construction, relève encore l’administration.

La location de 2 maisons sur les parcelles étant sans incidence ici, l’intention spéculative est bel et bien avérée, estime l’administration.

Par ailleurs, l’absence de transaction au cours des 5 années précédant la vente en cause s’explique par la réalisation d’opérations de division parcellaire et par le contexte économique, maintient l’administration.

D’autant que 7 déclarations d’intention d’aliéner ont été déposées au cours de cette période. Le caractère habituel des opérations immobilières est donc bel et bien avéré ici.

Ce que confirme le juge : tout prouve ici que la vente litigieuse s’inscrit dans le cadre d’opérations commerciales exercées à titre habituel et l’intention spéculative de la SCI est sans appel.

Le redressement fiscal est donc maintenu.

Versement mobilité : de nouveaux taux à compter du 1^er juillet 2024

Pour rappel, les employeurs privés (ou publics) sont redevables du versement mobilité dès qu’ils emploient 11 salariés dans une zone où ce versement est instauré.

Si on connaissait les taux et périmètres applicables depuis le 1^er janvier 2024, ces derniers viennent d’être modifiés notamment :

• communauté d’agglomération Redon agglomération ;
• communauté d’agglomération Territoire vendômois ;
• communauté d’agglomération Cap atlantique La Baule - Guérande agglomération ;
• communauté d’agglomération Pornic agglo Pays de Retz ;
• etc.

L’ensemble des nouveaux taux et périmètres applicables peuvent être consultés ici.

Nuisances sonores : l’antériorité peut-elle tout excuser ?

À Saint-Tropez, 2 sociétés possèdent des maisons dont le voisin commun possède un terrain sur lequel est installé une hélisurface.

Ces sociétés vont se plaindre des nuisances sonores liées à l’aller et venue des hélicoptères sur cette hélisurface et réclamer des indemnités à leur voisin pour trouble anormal de voisinage.

Indemnités que le voisin refuse de payer, au motif que l’exploitation de l’hélisurface a commencé bien avant que les 2 sociétés ne deviennent propriétaires de leurs maisons. Comme il était là avant, il se prévaut du principe d’antériorité qui protège, selon lui, l’exploitation de l’hélisurface.

« Faux ! », contestent les voisins : même si l’exploitation de l’hélisurface est réalisée depuis longtemps, un examen de la liste des mouvements journaliers d'hélicoptères révélait un nombre de mouvements dépassant jusqu’à 117 % la limite autorisée. Par conséquent, une indemnité leur est due…

Ce que confirme le juge : l’antériorité de l’exploitation de l’hélisurface ne peut pas être opposée aux 2 sociétés, puisque la réglementation relative au bruit n’a pas été respectée. Le voisin doit donc indemniser les 2 sociétés.

Télétravail, travail : des situations parfois différentes…

En raison de la pandémie, une entreprise a mis en œuvre un plan de continuité d'activité prévoyant :

• d'une part, la mise en place d'un service minimum assuré par les salariés sur le terrain concernant les activités strictement nécessaires au maintien de la continuité de ses services et à la sécurité des biens et des personnes ;
• d'autre part, le placement de salariés en travail à distance pour les activités pouvant être réalisées à partir de leur domicile avec les outils à leur disposition.

Pour les salariés qui ne se trouvent pas en situation de télétravail, et parce que le restaurant d’entreprise était fermé pendant cette période, l’entreprise a décidé de leur verser une « indemnité de cantine fermée ».

Une indemnité que réclament également les salariés de l'entreprise contraints de travailler à distance au motif que le télétravailleur a les mêmes droits que le salarié qui exécute son travail dans les locaux de l'entreprise.

Mais l’entreprise conteste : quand bien même le télétravailleur doit être considéré comme exécutant son travail dans les locaux de l'entreprise pour l'appréciation de ses droits, il n'y a pas, selon elle, d'identité de situation entre salariés en position de télétravail et salariés travaillant sur site au regard du bénéfice de l'indemnité dite de « cantine fermée ».

Ce que confirme ici le juge : l'indemnité de « cantine fermée » ayant pour objet de compenser la perte, par l'effet de la pandémie, du service de restauration d'entreprise offert aux salariés présents sur site, les salariés en télétravail ne se trouvent pas dans la même situation que ceux qui, tenus de travailler sur site, ont été privés de ce service.

En outre, les salariés en situation de télétravail n'ayant pas vocation à fréquenter le restaurant d'entreprise, la fermeture administrative de ce restaurant en raison de la pandémie n'a pas entraîné de charge financière supplémentaire pour les télétravailleurs.