Dépôt de garantie : quel montant ?

De quoi s’agit-il ? Le dépôt de garantie est une somme que vous pouvez exiger du locataire qui sert à couvrir les éventuels manquements de ce dernier à ses obligations locatives (réalisation des réparations locatives, régularisation des loyers, etc.). Face au flou qui entoure le dépôt de garantie et les litiges que cela occasionnait, une nouvelle réglementation a été mise en place (depuis le 27 mars 2014) qui vise notamment le montant du dépôt de garantie.

Pour une location meublée... Un logement, pour être considéré comme meublé, doit être doté de meubles et d’équipements en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

… quel montant ? Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges, et doit figurer obligatoirement dans le contrat. Il ne peut pas être réclamé si le locataire verse d’avance un loyer supérieur à 2 mois (ce sera par exemple le cas si le locataire paie ses loyers trimestriellement).

Qu’en disent les juges ? Sachez que les juges font une application restrictive des règles s’appliquant au dépôt de garantie afin de protéger le locataire. Vous devez donc clairement détailler la clause mentionnant le dépôt de garantie dans le contrat de bail.

Quand le verser ? Le dépôt de garantie doit être versé au moment de la signature du bail.

Conseil. Si le locataire verse le loyer en espèces, donnez-lui un reçu spécifiant que la somme perçue l’est au titre du dépôt de garantie.

Dépôt de garantie : quand le locataire s’en va…

Un dépôt de garantie à rendre ! Par principe, le dépôt de garantie est restituable au locataire. Il s’agit d’une obligation qui vous incombe, dès lors que le bail a pris fin. Vous devez effectuer les démarches nécessaires pour que la restitution ait lieu.

Quand ? Le dépôt de garantie doit être restitué dès l’établissement de l’état des lieux (EDL) de sortie et la remise des clés. Il doit être restitué dans un délai de 1 mois si l’EDL de sortie est conforme à celui d’entrée (à défaut, le délai de restitution est de 2 mois).

La retenue sur le dépôt de garantie. Par principe, il ne peut être retenu sur le montant du dépôt de garantie que les sommes encore dues : il pourra s’agir des loyers qui demeurent impayés, des travaux locatifs non effectués, des éventuelles dégradations qui ont nécessité des réparations, etc.

Attention ! Si des retenues sont effectuées, il faut pouvoir les justifier. Ainsi, par exemple, en cas de retenues liées à des travaux ou des dégradations, justifiez-les en produisant les EDL d’entrée et de sortie contradictoires, des photos, un constat d’huissier, des factures, etc. Il faut que les frais de remise en état du bien soient liés au non-respect par le locataire de ses obligations locatives. Si les travaux sont liés à l’usure normale du logement, vous ne pouvez pas effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Particularité des copropriétés. Si le logement est situé dans une copropriété, vous devez demander un arrêté des comptes de copropriété provisoire et pouvez conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. La restitution définitive devra alors se faire dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

Petite astuce. Pour que l’EDL de sortie se passe bien, effectuez une 1^re visite quelques jours avant la date prévue pour son établissement : vous pourrez ainsi vous rendre compte de l’état de l’immeuble et prévenir le locataire des éventuels manquements que vous constatez pour qu’il fasse le nécessaire afin que vous n’ayez pas à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Attention. En cas de vente de votre bien loué, l’obligation de restitution vous incombe (en tant que bailleur originaire), et non à celui qui rachète votre bien loué. Mais une clause dans l’acte de vente peut prévoir le transfert de cette obligation à l’acheteur. Notez toutefois qu’une telle clause est inopposable au locataire : en cas de litige, il pourra se retourner contre vous, puisque vous êtes identifié comme bailleur lors de la conclusion du contrat de bail.

En cas de non-restitution… Si le dépôt de garantie n’est pas restitué, le locataire peut vous mettre en demeure de restituer les sommes dues par lettre recommandée avec AR. A défaut d’accord ou de réponse de votre part, il est possible de saisir une Commission départementale de Conciliation. S’il n’y a toujours pas d’accord, le litige doit être porté devant le juge des contentieux de la protection (auprès du tribunal judiciaire).

… les intérêts de retard. Il peut être dû des intérêts de retard au locataire si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti. La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé et vaut pour tous les baux, peu importe qu’ils aient été conclus avant ou après la Loi Alur.

Préavis de départ : pour un logement vide

Le principe. Vous devez respecter certaines conditions de forme et de délais. Par principe, vous ne pouvez pas mettre fin au bail d’habitation prématurément ; vous ne pourrez le faire qu’à l’arrivée du terme du bail. Il faut toutefois distinguer selon que la location porte sur un logement vide ou meublé.

Un préavis de 6 mois. Dans le cadre d’une location nue, vous ne pouvez mettre fin au bail qu’en donnant congé au locataire dans les 6 mois précédant l’échéance du contrat de bail par voie d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec AR. Il est également possible de notifier ce congé par remise en mains propres contre émargement ou récépissé.

Attention. En cas d'acquisition d'un bien occupé, sachez que :

• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de 3 ans après la date d'acquisition, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise que vous donnez au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition.

Bon à savoir. Le locataire peut tout à fait fixer la date de son congé postérieurement au délai de préavis légal. Dans ce cas, il reste redevable du paiement du loyer jusqu’au terme qu’il a fixé et non jusqu’à celui correspondant au préavis légal.

Un congé qui doit être motivé. Lorsque vous congédiez le locataire, vous devez, à peine de nullité, mentionner le motif de la non-reconduction du bail. Il en existe 3, à savoir :

• la reprise du logement pour y habiter soi-même ou y loger un proche ;
• le congé pour vendre le logement ;
• la reprise par l’existence d’un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Reprise pour habiter. Vous devez dans ce cas reprendre le logement pour en faire votre résidence principale. Vous ne pouvez pas reprendre le logement pour un usage secondaire ou pour un usage professionnel.

Qui peut reprendre pour habiter ? Il pourra s’agir :

• de vous-même ;
• du bailleur-société civile, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus (les cousins germains) : dans ce cas, la société reprend le logement au profit de l’un des associés ;
• de certains de vos proches ;
• et, lorsque le logement est en indivision, de tout membre de l’indivision souhaitant habiter le logement à titre principal (y compris vos proches cités ci-dessous).

À noter. Il faut indiquer dans la lettre le motif du congé et le lien existant entre le bénéficiaire du logement et vous.

Quels proches ? Les proches qui peuvent bénéficier du congé pour reprise sont :

• votre conjoint ;
• votre partenaire lié par un Pacs ;
• votre concubin notoire depuis au moins 1 an ;
• vos ascendants ;
• vos descendants (y compris les descendants du conjoint, du partenaire ou du concubin notoire).

À défaut de reprise pour habiter. Si vous ne respectez pas le motif de reprise pour habiter, le locataire évincé peut vous demander des dommages-intérêts. Il lui incombe de prouver le non-respect du motif.

Congé pour vendre le logement. Il s’agit d’un mode de congé qui ouvre droit au locataire à un droit de préemption. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui pourra acheter le bien en question. Si vous avez acheté le bien déjà loué, vous ne pouvez délivrer un congé pour vendre au locataire qu’au terme du 1er renouvellement du bail en cours.

     =>  Pour en savoir plus, consultez la fiche « Vendre un logement occupé : le point sur le congé pour vendre »

Congé pour motif légitime et sérieux. Cette circonstance n’est possible qu’en fin de bail, et sous réserve de faire état d’un motif légitime et sérieux. Ce sera le cas en présence de troubles de voisinage causés par le locataire, de défaut de paiement des loyers, etc.

Protection du locataire âgé. En cas de résiliation à votre initiative, lorsque le locataire est âgé et que ses ressources sont faibles, vous ne pouvez vous opposer au renouvellement du bail si vous ne proposez pas une solution de relogement à proximité correspondant aux besoins et possibilités du locataire âgé. Pour l’application de cette disposition, le locataire doit être âgé de plus de 65 ans et ses ressources annuelles doivent être inférieures au plafond retenu pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Attention. Si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans et qu’elle remplit les conditions de ressources évoquées ci-dessus, si le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant dans le logement est inférieur au plafond de ressources, la protection s’applique également.

Exception. La protection du locataire âgé tombe lorsque le bailleur est également une personne âgée de plus de 65 ans ou qu’il dispose de ressources inférieures au plafond retenu pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

À noter. La condition d’âge est appréciée au moment de la date d’échéance du contrat, tandis que le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Congé pour réaliser des travaux énergétiques. Un bailleur peut donner congé pour la réalisation de travaux d’économie d’énergie dans les parties privatives rendant nécessaire la libération des lieux et permettant d’atteindre le niveau de performance minimal requis pas la loi.

Préavis de départ : pour un logement meublé

Des règles différentes. Si le logement est loué meublé, c’est-à-dire pourvu des éléments de confort et des meubles nécessaires pour y vivre convenablement, les règles qui entourent le congé délivré par le bailleur sont différentes.

En ce qui concerne le délai. Par principe, le congé doit être délivré au moins 3 mois avant la date d’échéance du contrat de location. Notez que le locataire ne reste tenu au paiement du loyer que le temps pendant lequel il occupe effectivement le logement.

En ce qui concerne les motifs. Le congé ne peut être délivré que pour certains motifs (qui doivent être précisés dans la lettre de congé). Le congé ne peut être délivré que s’il est motivé par la vente du logement, sa reprise pour être habité par vous ou une autre personne ou pour un motif légitime et sérieux (impayés par exemple). En cas de congé pour reprise du logement, le bénéficiaire de cette reprise ne peut être que vous-même, votre conjoint, votre partenaire de Pacs ou votre concubin depuis au moins 1 an, vos parents ou vos enfants (ou ceux de votre conjoint, votre partenaire ou votre concubin).

Préavis de départ : une durée de 3 mois par principe

Le principe. Il peut être mis fin à un bail d’un logement vide ou meublé par le locataire ou le bailleur. Selon la personne qui souhaite mettre fin aux relations contractuelles, les règles à respecter ne sont pas strictement identiques.

À tout moment ? Pour le locataire, la règle est simple : il peut, par principe, résilier le bail d’habitation à tout moment, sans avoir à donner le motif pour lequel il souhaite quitter le logement. Le congé prend alors effet à compter de la fin du délai de préavis.

Comment notifier ? Le congé est notifié par huissier de justice ou par lettre recommandée avec AR. Il est également possible de notifier par remise en mains propres contre émargement ou récépissé. Notez que le délai de préavis court à compter de la date de réception de la lettre de congé par le propriétaire.

Attention ! Le préavis de départ d'un congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandé, de la signification par huissier de justice ou de la remise en main propre. Lorsque le congé est notifié par lettre recommandée, la date de réception est celle qui est apposée par La Poste sur l'accusé de réception, lors de la remise du courrier à son destinataire. Or, cette date ne peut pas être apposée lorsque le courrier revient au locataire avec la mention « non réclamée ».

Bien entendu… Le locataire reste redevable des loyers jusqu’à ce que le délai de préavis de 1 ou 3 mois soit écoulé, sauf si le logement est, entre temps, reloué.

Un délai de 3 mois. Vous devez toutefois respecter un délai de préavis normalement fixé à 1 mois pour un logement meublé, à 3 mois pour un logement vide. Dans ce dernier cas, un délai plus court vous est toutefois offert, sous réserve de respecter certaines conditions.

Bon à savoir. Vous pouvez tout à fait fixer la date de son congé postérieurement au délai de préavis légal. Dans ce cas, vous restez redevable du paiement du loyer jusqu’au terme que vous avez fixé et non jusqu’à celui correspondant au préavis légal.

Préavis de départ : une durée de 1 mois par exception

Un délai d’1 mois… Pour un logement vide, le délai pourra être ramené à 1 mois. Mais ce préavis réduit n’est possible que dans certaines situations. Lesquelles ?

… sous conditions ! Le délai d’1 mois de préavis ne sera possible que dans les situations suivantes :

• lorsque le bien est situé dans une zone tendue ;
• si vous êtes bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH);
• lorsque des raisons de santé justifient un changement de domicile ;
• si vous obtenez un premier emploi (CDD ou CDI) ;
• si vous perdez votre emploi à la suite d’un licenciement, de la fin de votre CDD ou après une rupture conventionnelle ;
• si vous retrouvez un nouvel emploi suite à une perte d’emploi au cours du même bail (pour un locataire qui était au chômage au moment de la signature du bail et qui retrouve un emploi, le délai de préavis est de 3 mois) ;
• si vous devez déménager suite à une mutation professionnelle ;
• si un logement social vous est attribué ;
• si vous changez de logement dans le parc social, pour autant que le nouveau logement appartienne au même bailleur social (le délai est de 2 mois si le nouveau logement n’appartient pas au même bailleur social).

Location immobilière : une distinction selon le bailleur

1 principe, 2 hypothèses. Le bailleur (celui qui met le bien en location) est soumis à l’impôt pour les revenus qu’il perçoit au titre des locations immobilières. Mais il pourra s’agir, soit de l’impôt sur le revenu (IR), soit de l’impôt sur les sociétés (IS). Et s’il s’agit de l’IR, le bailleur percevra, soit des revenus fonciers, soit des bénéfices industriels et commerciaux. Explications…

Une imposition à l’IR ? Les modalités d’imposition seront différentes selon que vous agissez à titre privé ou à titre professionnel :

• si la location s’inscrit dans le cadre de votre activité professionnelle, les profits locatifs sont en principe taxés dans la catégorie d’imposition de vos revenus professionnels, à savoir les BIC (bénéfices industriels et commerciaux), les BNC (bénéfices non commerciaux) ou encore les BA (bénéfices agricoles) ;
• si vous exercez une activité de location dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé, les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (sauf à être inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle ou d’une société exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale : dans ce cas, les profits retirés de la location sont taxables dans la même catégorie d’imposition que les bénéfices réalisés au titre de l’activité).

Une imposition à l’IS ? Ce type d’imposition se rencontrera lorsque les revenus locatifs proviennent d’immeubles qui appartiennent à des sociétés soumises de droit ou sur option à l’impôt sur les sociétés (SA, SAS, SARL, SCI ayant opté à l’IS, etc.) : ces revenus seront alors soumis à cet impôt, quelle que soit la nature des sociétés.

Location immobilière : une distinction selon le bien loué

Différentes situations. Vous pouvez louer un logement, un appartement meublé, un local commercial ou industriel, nu ou muni du matériel et du mobilier, un terrain, etc. Selon la nature et les conditions de la location, les modalités d’imposition ne seront pas les mêmes… Imaginons les situations suivantes, en partant de l’hypothèse que cette activité locative s’inscrit dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé.

« Je loue un logement… ». Dans l’hypothèse où il s’agit d’une location « nue », c’est-à-dire dépourvu de tout le mobilier nécessaire au confort de l’habitation, les loyers et les revenus accessoires seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

« Je loue un logement meublé… ». Les profits provenant de la location d'un immeuble garni de meubles ont un caractère commercial : on parle de location meublée taxée comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut cependant distinguer ici deux types de loueurs en meublés, à savoir les loueurs en meublé professionnels (taxés dans la catégorie des BIC professionnels) et les loueurs en meublé non professionnels (taxés dans la catégorie des BIC non professionnels), qui connaissent quelques différences :

• alors que les plus-values réalisées à la suite de la vente d’un bien par un loueur professionnel sont imposables au titre des BIC (régime plus-values professionnelles), les plus-values réalisées par un loueur non professionnel relèvent du régime des plus-values immobilières privées (régime applicable au particulier qui vend un bien immobilier) ;
• alors qu’un déficit est imputable sur le revenu global en présence de BIC professionnels, tel n’est pas le cas en matière de BIC non professionnels puisque dans cette dernière hypothèse, le déficit ne peut s’imputer que sur des revenus de même nature.

« Je sous-loue… ». Les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location ne sont pas considérés, sur le plan fiscal, comme des revenus fonciers : ils sont au contraire considérés comme des bénéfices non commerciaux. A une exception près : si la sous-location porte sur un logement ou un local meublé, les revenus seront fiscalement assimilés à des BIC.

« Je loue un garage… ». Les revenus provenant de la location d'emplacements ou de boxes pour le garage de véhicules automobiles – ou le stockage de marchandises – entrent dans la catégorie des revenus fonciers, à la condition que vous n'assuriez aucun service ou prestation (lavage, distribution d'essence, atelier de réparations par exemple). Dans le cas contraire, ces profits ont le caractère de revenus commerciaux.

« Je loue un local commercial… ». On se retrouve ici dans la même situation qu’un particulier qui loue un logement : les revenus sont considérés comme des revenus fonciers.

« Je loue un local commercial muni du matériel et du mobilier… ». Il s’agit ici de la location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. Les profits correspondants sont en principe inclus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

« Je loue des emplacements sur un terrain… ». S’il s’agit d’un terrain nu, vos revenus seront des revenus fonciers. Mais si vous louez un terrain aménagé ou sur lequel un service de gardiennage est assuré (du type terrain de camping), la location des emplacements sera alors imposable comme des BIC.

Location immobilière : par principe, pas de TVA

TVA… ou pas ? Par principe, une activité de location constitue une prestation de services et, en tant que telle, doit être soumise à la TVA. Mais ce principe n’a pas vocation à s’appliquer à toutes les locations immobilières : certaines sont expressément soumises à la TVA, d‘autres ne le sont pas ou peuvent l’être sur option. Faisons le point sur les locations portant sur les immeubles destinés à abriter des entreprises, des locaux commerciaux, ou encore des locaux professionnels.

TVA applicable ? Par principe, les locations d’immeubles dits aménagés, c’est-à-dire pourvus du mobilier et du matériel nécessaires à l’exercice d’une activité, sont soumises à la TVA. Ce sera aussi le cas des terrains aménagés (exemples : terrain de camping disposant d’emplacements et d’équipements spécifiques comme des sanitaires par exemple, terrain loué à une société d’auto-école disposant d’une piste d’entraînement goudronnée et de marquages au sol délimitant les circuits permettant de pratiquer divers exercices de conduite, etc.).

Pas de TVA ? Inversement, les locations d’immeubles dits nus, c’est-à-dire dépourvus, cette fois, de tout le matériel et le mobilier nécessaires à l’exercice d’une activité, sont exonérées de TVA. Ne sont toutefois pas concernées par cette exonération, et sont donc automatiquement soumises à la TVA, les locations qui constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire (ce sera le cas, par exemple, si vous apportez un fonds de commerce à une société et que vous lui louez l’immeuble nécessaire à son exploitation).

TVA sur option possible… En cas de location d’immeubles nus à usage professionnel, vous avez toutefois la possibilité d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Et cette option mérite d’être étudiée : pourquoi ?

Location immobilière : l’intérêt de l’option pour la TVA

Une option possible. L’option pour la TVA vise les locations de locaux nus à usage professionnel (locaux commerciaux, locaux professionnels, entrepôts, etc.) que le locataire va utiliser pour exercer son activité professionnelle.

Attention. Cette option ne concerne que les locaux affectés à un usage professionnel. Elle ne peut pas s’appliquer aux locaux qui seraient affectés à un autre usage. On pense ici aux locaux qui sont utilisés pour les besoins privés du locataire ou qui sont affectés à l’habitation : l’option à la TVA ne peut pas couvrir la partie du loyer correspondant à ces locaux (sauf, exceptionnellement, s’il s’agit de logements affectés à l’hébergement du personnel impliquant une résidence permanente sur les lieux mêmes du travail, notamment pour des missions permanentes de surveillance et de sécurité).

Une option à exercer. Plusieurs motifs encouragent l’exercice d’une telle option, qu’il faut analyser tant en ce qui concerne la situation du bailleur que celle du locataire.

Pour le propriétaire. Opter pour le paiement de la TVA vous permettra de récupérer la TVA que vous payez, de votre côté, sur l’ensemble des frais et charges que vous engagez à propos du local loué : TVA appliquée sur les factures d’entretien, TVA appliquée sur les éventuels travaux réalisés, etc. Dans l’hypothèse où vous avez acquitté de la TVA au moment de l’acquisition du local (notamment s’il s’agit d’un immeuble neuf), cette TVA sera également déductible (ce qui peut permettre la constatation d’un crédit de TVA remboursable). Cette option permettra également d’éviter, le cas échéant, la contribution sur les revenus locatifs.

Pensez au « crédit de départ ». Il peut arriver que l’option à la TVA ne soit pas exercée immédiatement : tout n’est pas perdu pour autant puisque vous pouvez bénéficier d’un droit à déduction de la TVA à propos d’un investissement en cours d’utilisation. Pour simplifier l’explication, prenons un exemple.

Exemple. Vous avez constitué une SCI en 2016 qui a acheté un local commercial mis en location, acquisition qui a été soumise à la TVA. On imagine que la TVA qui a grevé cet achat est d‘un montant de 60 000 €. En 2018, le propriétaire décide d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Il va alors pouvoir récupérer une partie de la TVA qui a grevé son achat. Voici comment.

Un droit à connaître. La règle est la suivante : les personnes qui deviennent redevables de la TVA peuvent déduire une fraction de la TVA qui a grevé l’achat du local, dès lors que cet immeuble est effectivement utilisé au moment où l’option est exercée. Dans ce cas, la fraction de la TVA déductible est égale au montant de la TVA, payée lors de l’acquisition, diminuée d’1/20ème par année ou fraction d’année civile écoulée depuis cette date. Ainsi, dans notre exemple, le propriétaire pourra récupérer 51 000 € de TVA (la TVA récupérable est diminuée d’un abattement égal à 3/20ème, soit
9 000 €).

Conseil. Faites le point avec votre conseil sur la possibilité d’utiliser cette disposition, car elle nécessite tout de même un minimum de formalisme (constatation d’une livraison à soi-même, détermination de la fraction déductible de la TVA, etc.).

Une option globale ? Que se passe-t-il si le bailleur met en location plusieurs locaux nus à usage professionnel situés dans le même immeuble ? Peut-il choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un seul local ? Ou s’agit-il d’une option globale qui, dès lors qu’elle est exercée, couvre l’ensemble des locaux loués ?

Pas nécessairement... Un bailleur a la possibilité de ne soumettre à la TVA qu’une partie des locaux qu’il loue au sein d’un même bâtiment à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque le bail ainsi que le local concerné, permettant ainsi d’en exclure les autres locaux.

Location immobilière : la conséquence de l’option pour la TVA

Une conséquence... Opter pour le paiement de la TVA supposera de facturer vos loyers en y ajoutant la TVA (au taux normal de 20 %). Vous devrez également soumettre l’ensemble des refacturations faites au locataire à la TVA, comme par exemple la taxe foncière, les charges, etc. …

... pour le locataire. Le locataire d’un local loué nu à usage professionnel est souvent un professionnel, lui-même assujetti à la TVA. Soumettre les loyers à la TVA n’emportera pas de conséquences pour lui, puisque cette TVA viendra en déduction de sa propre TVA collectée auprès de ses clients.

Mais ce n’est pas toujours le cas… Si le locataire n’est pas assujetti à la TVA, une option pour le paiement de la TVA sur les loyers aura une incidence directe pour lui : le montant du loyer sera majoré de la TVA qu’il ne pourra pas récupérer.

Une autre conséquence pour vous. Une SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les loyers et a demandé le remboursement d’un crédit de TVA. L’administration a procédé à une vérification de comptabilité de cette SCI qui a abouti à la remise en cause de la déduction de la TVA. La SCI a contesté la régularité de la procédure de contrôle : parce qu’elle n’est pas obligée de tenir une comptabilité, elle a estimé ne pas devoir faire l’objet d’une vérification de comptabilité. « Faux ! », lui répond le juge : en exerçant une option pour le paiement de la TVA, elle doit respecter l’ensemble des règles applicables aux redevables de la TVA, ce qui vaut aussi pour le contrôle fiscal.

Conseil. Cela signifie aussi qu’en cas de contrôle fiscal de votre SCI, vous bénéficiez des garanties applicables aux contribuables vérifiés (obligation d’envoi d’un avis de vérification, faculté d’être assisté d’un conseil, etc.). En outre, en matière de TVA, le contrôle prend la forme d’une vérification de comptabilité, ce qui vous offre le bénéfice des garanties propres à ce type de contrôle : durée de la vérification limitée à 3 mois, obligation d’un débat oral et contradictoire, etc...

Conseil pour les propriétaires. En optant pour le paiement de la TVA, vous devez respecter certaines obligations comptables, même allégées : vous devez au moins tenir un livre comptable, aux pages numérotées, sur lequel vous devez inscrire, jour par jour, sans blanc ni rature, le montant de chacune de vos opérations, en distinguant, au besoin, les opérations taxables et celles qui ne le sont pas.

A noter. En matière de prestation de service, y compris de location, la TVA devient exigible (et doit donc être reversée à l’Etat) au moment de l’encaissement des loyers. Selon les juges, le fait que les loyers soient directement appréhendés par un créancier du bailleur est sans incidence sur le paiement de la TVA : le bailleur devra déclarer et payer sa TVA quand bien même le montant des loyers encaissés a servi à régler une dette.

Location immobilière : les modalités de l’option pour la TVA

C’est une option. Parce qu’il s’agit d’une option, vous devez effectuer des démarches pour informer l’administration fiscale de votre volonté de soumettre votre activité de location immobilière à la TVA. Cette option s’exercera tout simplement en adressant à votre service des impôts un courrier l’informant de votre souhait de placer votre activité dans le champ d’application de la TVA.

Quand ? L’option prend effet le 1er jour du mois au cours duquel vous l’avez formulé auprès de votre service des impôts. Une option réalisée le 10 février 2019 prendra donc effet le 1er février 2019. Une fois exercée, cette option s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée ; mais sachez qu’elle couvre obligatoirement une période minimale obligatoire puisqu’elle ne pourra être dénoncée qu’à partir du 1er janvier de la 9ème année civile suivant celle au cours de laquelle vous avez exercé l’option (la dénonciation de l’option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel votre courrier de dénonciation est parvenu à votre service des impôts).

A noter. Le cas échéant, si vous détenez plusieurs immeubles pour lesquels vous optez à la TVA, vous devez exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeuble.

Une possibilité à connaître. En cas de création d’entreprise qui aura pour objet l’activité de location immobilière imposable à la TVA sur option, vous pouvez exercer cette option directement sur la déclaration d’existence. Mais attention, il est impératif que cette dernière comporte les éléments nécessaires à l’identification précise du ou des immeubles auxquels cette option s’applique.

Établir un testament partage : la rédaction

Testament-partage : c’est quoi ? Le testament partage est un acte par lequel vous partagez, par anticipation, les biens que vous laisserez à votre décès.

À ne pas confondre ! Il faut savoir que :

• pour un testament-partage, le partage est effectué au moment du décès ;

• pour une donation-partage, le partage est effectué dès la signature de l’acte et donc du vivant de la personne.

Par conséquent, il est tout à fait possible de faire un nouveau testament pour révoquer un testament-partage, ce qui n’est pas possible dans le cadre d’une donation-partage.

De même, vous pouvez modifier votre testament-partage afin, par exemple, de l’adapter à votre nouveau patrimoine.

Les bénéficiaires du testament-partage sont seulement vos « héritiers présomptifs », c’est-à-dire vos héritiers légaux. En clair, si vous avez un conjoint et 2 enfants, ce sont eux les bénéficiaires de votre testament-partage. Vous ne pouvez donc rien transmettre à vos frères et sœurs par ce biais.

À noter. Si vous avez pour héritier un conjoint, 2 enfants et 3 petits-enfants, il est tout à fait possible de transmettre des biens à vos petits-enfants. Néanmoins, il faut savoir que vos enfants demeurent protégés par la « réserve héréditaire » (qui interdit de déshériter totalement un descendant). Ainsi, les biens transmis à vos petits-enfants ne doivent pas, à votre décès, porter atteinte à cette réserve héréditaire.

Quels sont les biens transmis ? Seuls les biens que vous possédez seul peuvent faire l’objet d’une transmission anticipée via le testament-partage (on parle de « biens propres »). Ainsi, si vous possédez un bien en commun avec votre conjoint(e), celui-ci ne pourra pas être transmis via ce testament.

Tous les biens propres ? Le testament-partage peut ne viser qu’une partie seulement de vos biens. Le reste est alors partagé selon les règles de dévolution successorale légales.

Bon à savoir. Vous pouvez rédiger un testament-partage seul ou faire appel à un notaire.

Un avantage pour l’entrepreneur. Le testament-partage est outil particulièrement intéressant pour un entrepreneur car il lui permet de transmettre ses droits sociaux à son descendant reprenant l’entreprise, évitant ainsi qu’ils ne tombent en indivision.

Établir un testament partage : les effets de votre vivant

De votre vivant, le testament-partage ne produit aucun effet. C’est pourquoi vous pouvez le modifier, si vous le souhaitez.

Bon à savoir. Il se peut qu’entre la rédaction de votre testament-partage et votre décès, vous vendiez un bien visé par ce document. Dans une telle hypothèse, on considère que vous avez révoqué le partage testamentaire.

Bon à savoir (bis). Il se peut également qu’entre la rédaction de votre testament-partage et votre décès, l’un de vos héritiers décède. Dans une telle hypothèse, la pratique professionnelle considère que le bien transmis revient aux héritiers de la personne prédécédée.

Établir un testament partage : les effets à votre décès

À votre décès, les biens sont transmis selon vos souhaits.

Les dispositions du testament-partage s’imposent aux bénéficiaires que vous avez désignés. Ces derniers peuvent les accepter ou les refuser en bloc. S’ils les refusent, ils ne peuvent pas réclamer un nouveau partage successoral.

Par exemple, si vous transmettez une maison et une voiture à votre fils, celui-ci ne peut pas accepter la maison et refuser la voiture. Soit il accepte la maison et la voiture, soit il refuse le tout.

Un enregistrement. Au décès du testateur, le notaire va procéder à l’enregistrement de votre testament-partage. Il doit le faire au plus tard au jour de l'enregistrement de l'acte constatant le partage de la succession.

La fiscalité du testament-partage

Double imposition ! Le testament-partage donne lieu à une imposition :

• aux droits de mutation par décès (on parle aussi de « droits de succession ») ;

• et au droit proportionnel de partage au taux de 2,5 %.

Évaluation fiscale. Les biens doivent être évalués au jour de votre décès.

Les réductions de droits dont bénéficient les donations-partages n’existent pas ici. C’est l’une des raisons qui expliquent que le testament-partage est peu utilisé.

Soulte. Il se peut que le testament-partage donne lieu au versement d’une soulte. Celle-ci n’est pas déductible pour la perception du droit de partage.

Fusion de formalités. Notez que les formalités d'enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées pour les actes publiés au fichier immobilier. Cela concerne donc les testaments-partages qui comprennent des biens immobiliers.

Testament authentique : c’est quoi ?

Qu’est-ce qu’un testament ? Le testament est un acte écrit par lequel vous (en qualité de « testateur », entendu comme celui qui rédige un testament) prévoyez le sort de vos biens et de vos droits après votre décès, et que vous pouvez modifier ou annuler à tout moment.

Quels sont les différents types de testament ? Il existe plusieurs sortes de testament, à savoir :

• le testament olographe (c’est le testament que vous rédigez vous-même, de votre main) ;

• le testament authentique (rédigé par un notaire) ;

• le testament mystique (combinaison du testament olographe et du testament authentique) ;

• le testament international (valide quel que soit le pays où il est rédigé ; en France, la présence d’un notaire est obligatoire).

Testament authentique. Nous ne traiterons ici que des testaments authentiques (aussi appelés « testaments par acte public »).

Avantages. Le testament authentique est rédigé par un notaire, ce qui permet de réduire les risques d’annulation. En outre, au moment de votre décès, l’existence du testament sera connue du notaire qui gérera votre succession.

Inconvénient. Il n’est pas gratuit (113,19 € HT, soit 135,83 € TTC).

Testament authentique : quand est-il obligatoire ?

Par principe, vous êtes libre de la forme de votre testament.

Toutefois, dans certaines circonstances, la rédaction d’un testament authentique sera obligatoire, selon le contenu de vos dernières volontés ou en raison de vos capacités.

Le recours obligatoire à un testament authentique se retrouve dans les cas suivants :

• si vous ne savez pas écrire, ou si vous n’êtes plus en état physique de le faire (personnes âgées ou handicapées, par exemple) ;

• si vous souhaitez priver votre conjoint survivant de son droit viager sur le logement ;

• si vous voulez reconnaître par testament un enfant naturel dont vous aviez souhaité garder l’existence cachée ;

• si vous ne parlez pas français ;

• si vous pouvez écrire en langue française mais êtes muet ;

• si vous ne pouvez ni parler ou entendre, ni lire ni écrire.

Testament authentique : les conditions à respecter

La présence d’un notaire. Le testament authentique est obligatoirement reçu par 2 notaires (qui n’exercent pas dans le même office) ou par un notaire assisté de 2 témoins.

Qui rédige ? Dans les 2 situations, vous devez dicter votre testament et c’est le notaire lui-même qui le rédige.

Testateur étranger = interprète. Si le testateur est étranger, la dictée et la lecture du testament peuvent être réalisées par un interprète. Ce dernier est choisi par le testateur sur la liste nationale des experts judiciaires dressée par la Cour de cassation ou sur la liste des experts judiciaires dressée par chaque cour d'appel. L'interprète doit veiller à l'exacte traduction des propos tenus. Le notaire n'est pas tenu de recourir à un interprète lorsque lui-même ainsi que, selon le cas, l'autre notaire ou les témoins comprennent la langue dans laquelle s'exprime le testateur.

Lorsque le testateur sait écrire en français mais ne peut pas parler, le notaire écrit lui-même le testament d'après les notes rédigées devant lui par le testateur, puis en donne lecture à ce dernier. Lorsque le testateur ne peut pas entendre, il doit prendre connaissance du testament en le lisant lui-même, après lecture faite par le notaire.

À noter. Ces situations doivent être décrites dans le testament.

Qui signe ? Vous devez signer votre testament en présence des témoins et du(des) notaire(s). Si vous ne savez ou ne pouvez pas signer, le testament doit le mentionner expressément, ainsi que la cause qui vous empêche de signer. Le testament doit également être signé par les témoins et le(s) notaire(s).

Qui est témoin ? Tout le monde peut être témoin d’un testament, à l’exception de vos légataires, de vos parents ou alliés jusqu’au 4^e degré et des clercs des notaires par lesquels le testament est reçu. Par ailleurs, ils doivent :

• comprendre la langue française ;

• être majeurs ;

• savoir signer et avoir la jouissance de leurs droits civils ;

À noter. Des époux ne peuvent pas être témoins dans le même acte.

Qui est notaire ? Un notaire ne peut pas rédiger un testament :

• pour des parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés ;

• en ligne collatérale, jusqu'au 3^e degré (pour un oncle, une tante, un neveu ou une nièce).

Mais aussi. Un notaire ne peut pas non plus recevoir un acte qui contiendrait des dispositions en faveur des personnes précitées. Ainsi, par exemple, un notaire ne pourra pas rédiger le testament d’un ami de son oncle qui souhaite léguer des biens à ce dernier.

Testament authentique : en cas de nullité

Le sort du testament authentique annulé. Si les conditions requises pour la validité du testament authentique ne sont pas réunies, celui-ci est nul. Il ne se transforme pas en testament olographe. En conséquence, les dispositions du testament ne seront pas respectées.

Un rattrapage possible ? La validité peut être « rattrapée » par le testament international, si les conditions de validité de celui-ci sont réunies.

Testament olographe : c’est quoi ?

Qu’est-ce qu’un testament ? Le testament est un acte écrit par lequel vous (en qualité de « testateur », entendu comme celui qui rédige un testament) prévoyez le sort de vos biens et de vos droits après votre décès, et que vous pouvez modifier ou annuler à tout moment.

Quels sont les différents types de testament ? Il existe plusieurs sortes de testament, à savoir :

• le testament olographe (c’est le testament que vous rédigez vous-même, de votre main).

• le testament authentique (rédigé par un notaire) ;

• le testament mystique (combinaison du testament olographe et du testament authentique) ;

• le testament international (valide quel que soit le pays où il est rédigé ; en France, la présence d’un notaire est obligatoire).

Testament olographe. Nous ne traiterons ici que des testaments olographes.

Les avantages… C’est la forme de testament la plus utilisée en France car la plus simple : il est gratuit, simple et facile à modifier ou annuler, aucune condition de forme n’étant requise.

Les inconvénients. Cette forme de testament est à l’origine de nombreux contentieux : parfois, les testaments sont, en effet, mal rédigés par maladresse ou ignorance… d’où la nécessité de se faire accompagner dans la rédaction par un notaire ou un avocat.

Testament olographe : les conditions à respecter

3 conditions à respecter. Pour que le testament soit valide, il faut qu’il soit écrit, daté et signé de votre main.

Rédigé de votre main. Le testament doit être entièrement manuscrit (rédigé de votre main). Si vous le rédigez par ordinateur pour ensuite le signer de votre main, il ne sera pas valable. La même sanction s’appliquera si vous ne rédigez que partiellement votre testament.

Recevoir de l’aide ? De la même manière, le testament sera nul si vous vous contentez de le dicter. Cependant, vous pouvez vous faire aider dans la rédaction : on parle alors de testament « à main guidée ». Pour cela, 2 conditions doivent être respectées :

• votre écriture doit être reconnaissable ;

• le testament doit exprimer votre volonté.

Daté de votre main. Pour être valable, votre testament doit également être daté. C’est une condition très importante si vous avez rédigé plusieurs testaments : le plus récent sera appliqué. Le testament doit donc mentionner le jour, le mois et l’année de sa rédaction.

Mais. Cette exigence est atténuée par les juges : lorsque la date n’est pas sûre ou absente, si des éléments permettent de déterminer une date précise, votre testament sera valable.

Signé de votre main. Vous devez impérativement signer votre testament. À défaut, il sera nul. Sachez que l’emplacement de la signature est primordial : vous devez signer à la suite du texte et non au début ou dans le corps du texte.

Mais. Il existe là aussi une atténuation admise par les juges : la validité de votre testament sera acquise si votre identité est certaine (une simple mention de votre nom et de votre prénom peut alors suffire) et si votre volonté d’approuver son contenu est également certaine.

Testament olographe : les précautions à prendre

Conservation du testament chez un notaire. Il arrive également que le testament soit perdu ou détruit : pour une plus grande sécurité, n’hésitez pas à déposer votre testament auprès d’un notaire. Concrètement, le notaire conservera dans son office votre testament jusqu’à votre décès ou jusqu’à ce que vous demandiez à vous le faire restituer.

À noter. Lors du dépôt, ne négligez pas les conseils du notaire tant sur le fond de votre testament que sur sa forme.

Bon à savoir. Il est possible d’inscrire votre testament au fichier central des dispositions de dernières volontés.

Coût. Déposer un testament chez le notaire implique de payer des frais :

• frais d’ouverture et de description du testament olographe : 26,41 HT € (soit 31,69 TTC €) ;

• frais de garde du testament olographe avant le décès : 26,41 HT € (soit 31,69 TTC €).