Garantie décennale : un constructeur

Le principe. La garantie décennale est une garantie d’ordre public (donc obligatoire) qui a pour objet de garantir la réparation des dommages qui apparaissent suite à la réception des travaux sur une période de 10 ans. Sur qui pèse cette garantie décennale ?

Qui est responsable ? C’est, par principe, le constructeur qui est tenu de la garantie décennale. Mais par constructeur, il faut en réalité entendre :

• l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (ingénieur, technicien, bureau d’études), sous réserve que la mission de ces personnes intervienne effectivement dans le cadre d’une construction d’ouvrage (et non pas seulement dans le cadre de simples études préalables) ;
• toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit elle-même (la personne qu’on appelle « le castor ») ;
• tout prestataire « réputé constructeur » qui intervient à l’acte de construire, à savoir le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles, le lotisseur qui fait réaliser des travaux de VRD, l’aménageur de ZAC, etc.

A noter. Il a été jugé qu’un fournisseur en béton était « constructeur » et non un simple « fournisseur » : par son comportement, il avait activement participé à la réalisation d’une dalle de béton et était devenu, de fait, un constructeur (il avait délivré des indications techniques précises lors de la réalisation d’une dalle en béton).

Pluralité d’intervention. Notez que lorsque plusieurs entreprises interviennent, la présomption de responsabilité pèse sur chacune d’elles dans la limite des travaux qu’elles réalisent ou font réaliser. Mais si le désordre est susceptible d’être imputé à plusieurs entreprises, cette présomption de responsabilité pèsera globalement sur chacune d’elles.

Cette présomption de responsabilité est écartée en cas de force majeure (résultant d’un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur) ou en cas de négligences avérées du maître d’ouvrage. Inversement, le constructeur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait d’une personne qu’il garantit (comme un sous-traitant ou le fabricant de matériaux qui le fournit par exemple).

A noter. N’est pas concerné par la garantie décennale le sous-traitant qui ne s’oblige qu’envers l’entrepreneur principal, et non envers le maître d’ouvrage.

Et le fabricant ? Le fabricant est tenu par une garantie différente dite « de fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient réunies :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Garantie décennale : un bénéficiaire

Maître d’ouvrage. Par principe, c’est le maître d’ouvrage ou l’acheteur de l’ouvrage qui bénéficie de la garantie décennale.

Transmission du bénéfice de la garantie décennale. Mais cette garantie est aussi transmise aux ayants cause successifs du maître d'ouvrage, et notamment les acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage.

Et le locataire ? A l’inverse, le locataire de l’ouvrage (dans l’hypothèse où le bien est loué) ne bénéficie pas de la garantie décennale, même s'il a commandé des travaux pour son compte (notez cependant que s'il a reçu un mandat du bailleur, dans le cadre du contrat de location, en vue de satisfaire à l'obligation d'entretien et de conservation des lieux, il a, dans ce cas, qualité pour agir en garantie décennale pour le compte du bailleur).

Lutter contre l’habitation indigne : des travaux soumis à autorisation

Une autorisation préalable… La Loi Alur a créé une autorisation préalable pour les travaux conduisant à la création de plusieurs locaux d'habitation dans un immeuble déjà construit.

… afin de lutter contre l’habitat indigne. Cette autorisation préalable peut être instituée par l’intercommunalité ou la Mairie dans les zones :

• présentant une proportion importante d'habitat dégradé ;
• dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer.

Une autorisation préalable valant autorisation d’urbanisme. Très souvent, les travaux envisagés requièrent une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable). Dans cette situation, l’autorisation préalable vaut autorisation d’urbanisme.

Sanctions. En cas de travaux réalisés sans autorisation, une amende au plus égale à 15 000 € peut être prononcée. En cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans, le montant maximal de cette amende est porté à 25 000 €. Cette amende est versée intégralement à l'Agence nationale de l'habitat.

Autorisation préalable : une procédure stricte à respecter

Auprès de qui l’autorisation est-elle sollicitée ? La demande d'autorisation de travaux est adressée par LRAR, ou déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique à l’intercommunalité ou, à défaut, à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.

Qui sollicite l’autorisation ? La demande d'autorisation de travaux est sollicitée :

• par le ou les propriétaires du ou des immeubles, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
• en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;
• soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Vous pouvez déposer le dossier. Lorsque la Loi parle de « une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux », cela signifie que vous pouvez déposer le dossier pour le compte de votre client.

Quelles sont les pièces à fournir ? Le dossier déposé doit contenir les éléments suivants :

• l'identité et l'adresse du ou des demandeurs, son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une société en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ;
• le nom du ou des propriétaires s'il ne s'agit pas du demandeur ;
• la localisation et la désignation de l'immeuble s'il est soumis au statut de la copropriété et s'il s'agit d'un immeuble collectif ;
• la nature et la consistance des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée ;
• la surface de plancher des futurs logements, la hauteur sous plafond et le volume habitable, la surface des baies ;
• un plan coté faisant apparaître la situation avant et après travaux ;
• le dossier technique amiante ;
• le constat de risque d'exposition au plomb.

À noter. L’autorisation peut être refusée ou soumise à conditions lorsque les travaux envisagés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

Logement insalubre : un numéro vert

Un numéro vert : le 0806 706 806. Si une personne s’estime victime d’un logement indigne, elle peut appeler le 0806 706 806. Elle sera alors mise en relation avec un conseiller de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL).

Quand l’appelant est le locataire. Le conseiller va évaluer la situation en fonction des désordres allégués (humidité, risque d’effondrement de la toiture, chauffage défectueux, etc.) du logement. Pour cela, il va s’appuyer sur une grille d’auto-évaluation. En fonction des résultats obtenus à partir de cette grille, le conseiller va informer le locataire de ses droits et obligations. Le conseiller doit, en outre, s’assurer que le locataire a déjà informé son bailleur des désordres allégués.

Quand l’appelant est le bailleur ou le propriétaire occupant. Le conseiller va l’informer de ses obligations et des aides financières disponibles pour faciliter la réalisation des travaux dont il peut bénéficier. Le conseiller doit, en outre, informer le bailleur des démarches d’informations préalables à fournir au locataire avant l’exécution de travaux.

Dans toutes les situations. Après accord de l’interlocuteur, le conseiller peut informer le pôle départemental de l’habitat indigne de l’Agence régionale de santé de la situation. Une lettre sera ensuite envoyée à son interlocuteur pour le tenir informé de l’évolution de son dossier.

La propriété : un droit absolu ?

Un droit absolu ? Le droit de propriété est l’un des fondements des sociétés, la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen parlant même de « droit inviolable et sacré » dont « nul ne peut être privé ». Toutefois, 2 atteintes sont tolérées. Lesquelles ?

Non... Il est possible de porter atteinte au droit de propriété de 2 manières, à savoir :

• au nom de l’intérêt public, via une procédure d’expropriation strictement encadrée ; le propriétaire évincé doit alors percevoir une indemnité ;
• par la création d’une servitude ; le propriétaire reste en possession de sa propriété, mais il ne peut pas faire tout ce qu’il veut.

La propriété et l’empiètement : tolérance zéro ?

Empiètement. L’empiètement est la situation dans laquelle un propriétaire voit l’un de ses voisins édifier un ouvrage sur son terrain. Ce qui est illégal au regard du droit de propriété. C’est pourquoi l’empiètement est sévèrement sanctionné.

Comment ? Les juges sanctionnent sévèrement l’empiètement : très souvent, en effet, ils vont ordonner la destruction de l’ouvrage qui empiète.

Une tolérance est-elle possible ? Dans de (très) rares cas, il est arrivé que les juges octroient une indemnisation ou ordonnent un rabotage de l’ouvrage plutôt que sa destruction. Cette solution est notamment prise lorsque l’empiétement est minime et que cette solution est techniquement applicable ou lorsque l’importance des travaux à réaliser est disproportionné par rapport au préjudice subi.

Pour la petite histoire. La démolition d’un mur empiétant de quelques centimètres sur le terrain voisin a été refusée par le juge en raison de l’importance du coût des travaux à réaliser, disproportionné au regard des conséquences de l’empiètement. Une simple indemnisation de 500 € a donc été accordée au voisin.

Responsabilité du professionnel. Le voisin, propriétaire de l’ouvrage qui empiète, peut réclamer une indemnisation à la société de construction qu’il a engagée. Cette dernière a, en effet, l'obligation de s'assurer, non seulement de la qualité du terrain afin de prévoir les travaux indispensables à l'implantation de l’ouvrage, mais également de la surface du terrain sur lequel doit être précisément édifié l’ouvrage.

Illustrations. Voici quelques exemples de litiges occasionnés par un empiètement.

Exemple 1. Un couple a été condamné à détruire le mur pignon qui empiétait sur le terrain de son voisin. Pourtant, il estimait cette sanction disproportionnée au regard de l’empiètement subi par les voisins (52 cm maximum d’empiètement). Peine perdue, le juge confirmant que les voisins pouvaient tout à fait réclamer la démolition de l’ouvrage.

Exemple 2. Un propriétaire a réclamé la destruction d’un atelier-garage empiétant sur son terrain. À tort, selon le juge : l’empiètement n’étant que de 0,04 m², il a estimé qu’un simple rabotage du mur de l’atelier-garage était plus approprié, cette solution permettant également de mettre fin à l’empiètement à moindre coût.

Exemple 3. Un couple, contraint de démolir l’extension de sa maison qui empiétait de 60 cm, a demandé à l’assureur de l’entrepreneur de venir en garantie. À tort, selon ce dernier : il a rappelé que le contrat prévoyait une exclusion de garantie pour les dommages consécutifs à une erreur d’implantation. Ce qui n’était pas le cas ici, selon le couple : pour lui, l’empiètement était au contraire dû à une mauvaise exécution des travaux (problème de délimitation de sa parcelle avec celle du voisin, réalisation d’une extension plus importante que prévue de quelques centimètres, etc.). À tort, selon le juge : c’était bien une erreur d’implantation, et non une mauvaise exécution des travaux, qui était à l’origine du sinistre. Le contrat prévoyant une exclusion de garantie dans ce cas, l’assureur n’était donc pas tenu d’indemniser le couple.

Exemple 4. Un propriétaire a réclamé la démolition de l’extension d’un ouvrage qui empiétait sur son fonds au niveau du mur mitoyen délimitant les propriétés. Demande rejetée par le juge : un simple rabotage jusqu’à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen était une solution, selon lui, plus adéquate, mettant fin à l’empiètement à moindre coût.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quels travaux ?

Le CCMI, un contrat parmi d’autres contrats de construction. Lorsqu’un particulier fait construire, il peut avoir recours à plusieurs types de contrats, à savoir : le contrat d'architecte ou de maîtrise d'œuvre, le contrat d'entreprise ou marché de travaux, le contrat de promotion immobilière et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Le CCMI, un contrat obligatoire pour certaines constructions. Le CCMI concerne la construction d'une maison individuelle ou d'un immeuble ne comportant pas plus de 2 logements qui sont destinés à votre client, à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), sur un terrain lui appartenant.

Attention ! Si un CCMI n’est pas conclu alors que la Loi l’impose, la sanction encourue est le paiement d’une amende de 300 000 €.

A noter. L'obligation de conclure un CCMI vise globalement tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d'eau (couverture et étanchéité) et hors d'air.

A noter (bis). Un contrat de maîtrise d’œuvre, signé avec un architecte, peut être requalifié en CCMI si les conditions du CCMI sont remplies.

Quelles sont les obligations de votre client ? Lorsque votre client décide de faire construire une maison sur son terrain, vous devez savoir que :

• votre client doit être propriétaire d'un terrain, ou titulaire d'une promesse de vente sur un terrain ;
• votre client doit s’assurer que son projet est compatible avec ses moyens financiers, et prévoir dans son budget une marge de sécurité, notamment en cas de révision du prix ;
• le projet de construction doit être faisable au regard des règles d'urbanisme.

Quelles sont vos obligations ? Vous :

• devez être titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d'assurance, et d'une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d'ouverture du chantier ;
• devez être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
• avez l’obligation de réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles légales
• devez livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

Pour la petite histoire. Le juge a récemment rappelé qu’une erreur d’implantation faisant courir un risque de démolition de la maison suffit à rendre celle-ci impropre à sa destination… et donc, à engager la garantie décennale du constructeur à ce titre.

Pour la petite histoire (bis). Concernant le prix, il a été rappelé que tous les travaux prévus par le CCMI doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation !

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quel contenu ?

CCMI = contrat écrit. Un contrat écrit doit impérativement être signé avant le début des travaux. Vous devez faire parvenir un exemplaire de ce contrat à votre client, accompagné de toutes les annexes, par LRAR.

Quel est le contenu du CCMI ? Le contrat de construction, strictement réglementé, doit impérativement comporter :

Clauses interdites. Il existe des clauses interdites qui ne peuvent pas figurer dans le CCMI. Elles ont notamment pour objet :

• de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation du client de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
• de vous décharger de votre obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
• de subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit de votre client de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux (les 5% restant dus) ;
• de prévoir plusieurs termes possibles pour le calcul des pénalités de retard : la Loi prévoit, en effet, que les pénalités de retard ont seulement pour terme la livraison de l’ouvrage ;
• de mettre à la charge du maître d’ouvrage le coût de l’étude de sol.

Préfabrication. Les CCMI avec fourniture de plan doivent faire l’objet d’une adaptation spécifique dans le cadre de la préfabrication. Il faut, en effet, décrire :

• la liste des éléments préfabriqués en usine auxquels vous recourez et décrire les modalités de paiement des travaux en fonction de leur avancement mais aussi tenant compte de l’achèvement des éléments préfabriqués en usine ;
• les modalités d’information du maître d’ouvrage de la bonne exécution de l’achèvement des éléments préfabriqués en atelier.

Conséquence d’un CCMI avec fourniture de plans conclus sans fournir de plans. Lorsqu’un CCMI avec fourniture de plans est conclu sans que les plans de construction ne soient annexés au contrat, il est nul. Le fait que le client signe par la suite les plans et règle les appels de fonds ne vaut pas renonciation à se prévaloir de cette nullité.

Un contrôle de la banque. Dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan, la Loi impose un contrôle spécifique à la banque qui octroie un prêt au maître d’ouvrage. Elle doit vérifier que le CCMI comporte les mentions obligatoires légales et prévoit une attestation de garantie de livraison. Si elle n’opère pas ces vérifications, le maître d’ouvrage peut engager sa responsabilité.

A noter. Il a été jugé qu’un constructeur ayant réalisé un surplus de travaux à la demande de ses clients, sans pour autant leur avoir fait signer un avenant au CCMI en ce sens, n’était pas fondé à leur réclamer un complément de prix.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : au cours des travaux…

Une fois le contrat signé... Vous devez envoyer le contrat conclu à votre client, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par LRAR.

Un droit de rétractation ? A compter du lendemain de la première présentation de la LRAR notifiant le contrat, votre client dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur son engagement.

Renonciation. Si votre client décide de renoncer au contrat, il doit vous en informer avant l'expiration de ce délai de 10 jours, par LRAR. Les sommes versées la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées, sans aucune retenue financière.

Avant le début du chantier. Une fois le délai de 10 jours passé, le contrat ne peut plus être annulé et les sommes versées précédemment ne pourront être récupérées que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat n'est pas réalisée à la date prévue.

Le déroulement et le paiement des travaux. Une fois le chantier ouvert, votre client a tout intérêt à suivre l'exécution des travaux. Le banquier doit avoir son accord plein et entier, à chaque stade des travaux, pour vous verser les fonds. Concrètement, il doit contrôler l’avancement des travaux avant de donner son accord pour payer, et vérifier que les sommes demandées sont réellement conformes à l'échelonnement prévu au contrat.

Bon à savoir. Il n’est pas possible d’interdire à votre client de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

Modification du contrat. Si votre client souhaite apporter des modifications à son projet en cours de chantier, il doit vous en faire la demande. En pratique et dans ce cas, un avenant au contrat doit, avant l’exécution de ces nouveaux travaux, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation.

Modification des travaux. Il est impératif de bien informer vos clients en cas de modification de travaux. C’est ce qu’a rappelé le juge à l’occasion d’une modification de travaux liés au raccordement de la construction au réseau public.

En cas de retard. Si un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux est constaté, votre client doit vous mettre en demeure d'exécuter les travaux. Il doit parallèlement informer l'organisme qui a délivré la garantie de livraison pour actionner l’assurance.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : une fois les travaux finis…

Réception des travaux. Une fois les travaux terminés, votre client doit les réceptionner avec vous en établissant un procès-verbal.

Paiement du solde. Lors de la réception des travaux, 2 situations peuvent se présenter, à savoir :

• si aucun désordre n'est apparent, votre client doit vous verser le solde du prix ;
• si des désordres sont constatés, ils doivent être mentionnés avec la plus extrême minutie dans le procès-verbal, et votre client a la possibilité de consigner, généralement auprès du notaire chargé de la régularisation authentique de la vente, le solde de 5 % maximum du prix, jusqu'à la réparation de ces désordres.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Artisans : rappels utiles sur la réception des travaux »

Conseil. D’une manière générale, si au cours de la construction votre client constate un désordre, il doit mettre en demeure l'entreprise de réaliser les travaux de réparation. Si vous n'exécutez pas vos obligations, il doit déclarer le sinistre à son assureur de dommage-ouvrage par LRAR. L'assureur dispose alors d'un délai de 90 jours pour lui faire parvenir une offre d'indemnité qui, si elle est acceptée, est versée sous quinzaine.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : en cas de litige avec le constructeur…

Le référé pour l'urgence. Le juge peut ordonner une expertise, voire le paiement de dommages et intérêts provisoires. Votre client doit établir une requête, adressée au président de la juridiction compétente, et l'adresser au greffe du tribunal avec la mention « référé » sur l'enveloppe. Dans le même temps, il doit vous adresser une assignation par l'intermédiaire d'un huissier de justice afin de l'informer de sa démarche.

Attention ! Il faut savoir que les décisions issues du référé sont provisoires car le juge n’examine que les problèmes de formes. C’est pourquoi, le référé s'accompagne ultérieurement d'une « action au fond » qui vise à juger, cette fois-ci, le litige en profondeur.

L'action au fond. Votre client peut ensuite vous assigner devant la juridiction compétente qui tranchera le litige.

Isolation thermique : des travaux obligatoires ?

1 objectif. Dans le cadre de la transition énergétique, le Gouvernent souhaite favoriser et accroître le niveau de performance énergétique de bâtiments existants.

1 solution. Pour atteindre cet objectif, un maître d’ouvrage est obligé, à l’occasion de travaux de rénovation portant sur un bâtiment (maison, appartement, immeuble collectif, commercial, à usage de bureaux, etc.), de réaliser également des travaux d’isolation thermique.

Travaux d’isolation thermique : à quelles conditions ?

3 situations. Les travaux d’isolation thermique sont obligatoires dans seulement 3 situations. Lesquelles ?

1re situation. Lorsque les travaux portent sur le ravalement des façades (réfection de l’enduit existant, remplacement d’un parement existant ou mise en place d’un nouveau parement), il faut obligatoirement et simultanément réaliser des travaux d’isolation thermique des parois concernées (conformes à la réglementation thermique en vigueur).

Attention ! Il faut que les travaux de ravalement concernent au moins 50 % d’une paroi d’un bâtiment, hors ouvertures, et que la paroi soit faite de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal.

2me situation. Lorsque les travaux portent sur la réfection de la toiture (remplacement ou recouvrement d'au moins 50 % de l'ensemble de la couverture, hors ouvertures), il faut réaliser simultanément des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé (conformes à la réglementation thermique en vigueur).

3me situation. Lorsque des travaux d'aménagement sont réalisés dans un logement en vue de rendre habitable un comble, un garage annexe ou toute autre pièce non habitable, d'une surface minimale de plancher de 5 m², non enterrée ou semi-enterrée, il faut réaliser des travaux d'isolation thermique des parois opaques donnant sur l'extérieur (conformes à la réglementation thermique en vigueur).

Travaux d’isolation thermique : des exceptions à connaître !

Dispenses de travaux d’isolation thermiques. Il existe plusieurs motifs permettant à un maître d’ouvrage d’être dispensé de réaliser des travaux d’isolation thermiques. Ainsi, en ce qui concerne les travaux de ravalement de façade et de réfection de toiture, l’obligation de réaliser ces travaux d’isolation thermique n’est pas requise si :

• il existe un risque de pathologie du bâti à tout type d’isolation (attesté par un homme de l’art) ;
• les travaux d'isolation ne sont pas conformes à des servitudes ou aux règles relatives au droit des sols, au droit de propriété ou à l'aspect des façades et à leur implantation ;
• les travaux d'isolation entraînent des modifications de l'aspect de la construction en contradiction avec les prescriptions notamment prévues pour les secteurs sauvegardés, les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, les abords des monuments historiques, les sites inscrits et classés ;
• il existe une disproportion manifeste entre les avantages de l'isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale, les améliorations apportées par cette isolation ayant un impact négatif trop important en termes de qualité de l'usage et de l'exploitation du bâtiment, de modification de l'aspect extérieur du bâtiment au regard de sa qualité architecturale, ou de surcoût.

Caractériser la disproportion. Sont réputées relever de la disproportion manifeste les situations suivantes :

• une isolation par l'extérieur qui dégraderait significativement la qualité architecturale (risque attesté par un homme de l’art) ;
• le temps de retour sur investissement du surcoût induit par l'ajout d'une isolation, déduction faite des aides financières publiques, qui est supérieur à dix ans (situation attestée par un homme de l’art), sur la base du coût des travaux d'isolation et de l'ensemble des coûts induits par l'ajout d'une isolation.

Travaux d’aménagement et dispense de travaux d’isolation thermique. En ce qui concerne les travaux d’aménagement pour rendre un local habitable, l’obligation de réaliser les travaux d’isolation thermique embarqués ne s’applique pas lorsque ces travaux engendrent un risque de pathologie du bâti, qui doit être attesté par un homme de l'art.

Travaux d’isolation thermique sans respecter les règles d’urbanisme ?

Déroger au plan local d’urbanisme. Au-delà de l’obligation de réaliser ou non des travaux d’isolation thermique à l’occasion de travaux importants, sachez qu’il est possible de déroger au plan local d'urbanisme (PLU) pour la mise en œuvre d'une isolation thermique extérieure.

À quelle condition ? Pour déroger au PLU, il faut que les travaux portent sur un bâtiment achevé depuis plus de 2 ans (quelle que soit sa destination : habitation, professionnelle, etc.).

Mais... Pour bénéficier d’une dérogation au PLU, il faut que le maître d’ouvrage dépose une demande en Mairie qui doit être motivée.

Concrètement. La mise en œuvre d'une isolation :

• en saillie des façades est autorisée sur les façades dans la limite d'un dépassement de 30 cm par rapport aux règles d'implantation des constructions autorisées par le PLU en vigueur (ce qui implique, en outre, que l'emprise au sol de la construction résultant d'un tel dépassement pourra être supérieure à l'emprise au sol autorisée par le règlement du plan local d'urbanisme) ;
• par surélévation des toitures des constructions existantes est autorisée dans la limite d'un dépassement de 30 cm au-dessus de la hauteur maximale autorisée par le règlement du PLU.

Attention ! La surépaisseur ou la surélévation doit être adaptée au mode constructif et aux caractéristiques techniques et architecturales de la façade ou de la toiture et ne doit pas porter atteinte à la qualité architecturale du bâtiment et à son insertion dans le cadre bâti environnant.

Définition de la « rénovation énergétique performante »

La notion de « rénovation énergétique performante » est désormais définie. Il s’agit de la rénovation énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation qui donne lieu à des travaux destinés à assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l’air et qui permettent de respecter les conditions suivantes :

• le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en classe A ou B ;
• l’étude des 6 postes de travaux de rénovation énergétique suivants : l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées.

Par exception toutefois, il est prévu que la rénovation est également dite « performante » :

• pour les bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ne peuvent pas faire l’objet de travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B, lorsque les travaux permettent un gain d’au moins 2 classes et que les 6 postes de travaux précités ont été traités ;
• pour les bâtiments de classe F ou G avant travaux, lorsqu’ils atteignent au moins la classe C après travaux et que les 6 postes de travaux précités ont été étudiés.

Notez qu’une rénovation énergétique performante est qualifiée de « globale » lorsqu’elle est réalisée dans un délai maximal, ne pouvant être fixé à moins de 18 mois pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation ne comprenant qu’un seul logement ou à moins de 24 mois pour les autres bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation et lorsque, là encore, les 6 postes de travaux précités ont été traités.

Un décret (non encore paru) devra venir préciser cette mesure.

« Fabricant d’Epers » : une définition encadrée

Un souci. Dans les années 60 et 70, le secteur immobilier s’est fortement développé. Durant la même période, de nombreux litiges sont apparus entre les constructeurs et les particuliers. Parfois, ces litiges avaient pour source des éléments fournis par des fabricants, tiers au contrat de construction.

Une solution. Pour inciter les fabricants à fournir des éléments de qualité au maître d’ouvrage et que l’entrepreneur ne soit plus nécessairement le seul responsable vis-à-vis des particuliers, le législateur a créé un principe de responsabilité solidaire du « fabricant de composants » ou du « fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

C’est qui ? Le fabricant est celui qui fournit un grossiste ou un détaillant qui lui-même fournit l’entrepreneur.

Fabricant d’Epers = 4 critères cumulatifs ! Pour identifier un Epers, 4 critères cumulatifs doivent être réunis, à savoir :

• le déplacement d’une partie de la conception, (incorporée au produit, elle est donc retranchée de la mission de conception) ;
• la prédétermination en vue d’une finalité spécifique d’utilisation ;
• la satisfaction en état de service à des exigences précises et déterminées à l’avance ;
• la capacité du produit à être mis en œuvre sans modification.

Fabricant = sous-traitant ? En pratique, le sous-traitant est un fabricant. Mais juridiquement, ce n’est pas le cas. Un fabricant ne bénéficie donc pas du statut de sous-traitant. Il ne peut donc pas, par exemple, engager une demande directe en paiement contre le maître d’ouvrage comme peut le faire le sous-traitant.

Comment les différencier ? Pour différencier un fabricant d’un sous-traitant, il faut tout d’abord analyser le contrat. Alors que le contrat liant le fabricant à un entrepreneur est un contrat de vente, le contrat liant un sous-traitant à un entrepreneur est un contrat de sous-traitance.

Mais aussi. Analyser le contrat n’est pas suffisant. Il faut également apprécier l’apport de l’intervenant sur le chantier. Plus le travail est spécifique, plus la part de main d’œuvre est importante, plus le juge aura tendance à considérer que le professionnel est un sous-traitant et non un fabricant.

Fabricant d’Epers. Voici quelques exemples pour lesquels les juges ont retenu que les professionnels avaient la qualité de fabricants d’Epers :

• la fabrication d’une pompe à chaleur ;
• la fabrication d’un plancher chauffant ;
• la fabrication d’une coque de piscine en polyester.

A contrario. Voici quelques d’exemples pour lesquels les juges ont retenu que les professionnels n’avaient pas la qualité de fabricants d’Epers :

• la fabrication de béton prêt à l’emploi ;
• la fabrication de poutres taillées à la mesure ;
• la fabrication de dalles d’un court de tennis.

« Fabricant d’Epers » : une responsabilité solidaire

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués à l’égard du maître d’ouvrage, sous réserve que 3 conditions soient réunies. Lesquelles ?

3 conditions. Les 3 conditions suivantes doivent être réunies pour que le fabricant soit solidairement responsable avec l’entrepreneur :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Quelles obligations ? Concrètement, cela veut dire que le fabricant est solidaire avec l’entrepreneur au titre de la garantie biennale et de la garantie décennale dès lors que l’objet fabriqué cause un dommage au maître d’ouvrage.

À l’égard de l’entrepreneur. Le fabricant et l’entrepreneur étant liés par un contrat de vente, le fabricant sera donc responsable au titre de la garantie des vices cachés, de la défectuosité du produit ou d’un défaut de conformité.

Abandon de chantier : il faut le constater !

Abandon de chantier : de quoi s’agit-il ? Votre client doit tout d’abord s’assurer qu’il s’agit bien d’un abandon de chantier et non d’un arrêt temporaire de chantier. Une simple interruption de chantier est, en général, justifiée par un cas de force majeur, des intempéries, une période de congés, etc. À l’inverse, l’abandon de chantier se caractérise par une interruption injustifiée d’une durée anormalement longue.

Comment le déterminer ? Pour caractériser l’abandon de chantier, votre client doit se munir de preuves. Pour cela, il doit réunir par exemple des données météorologiques pour prouver que la météo n’est pas responsable de l’arrêt du chantier, demander (par courrier recommandé avec AR pour se manger des preuves) des explications à l’entrepreneur sur les raisons de son absence, etc.

Mise en demeure. Préalablement à toute action en justice, votre client doit envoyer à l’entrepreneur une mise en demeure (par lettre recommandée avec AR ou par un commissaire de justice) de reprendre les travaux dans un délai déterminé. Dans cette mise en demeure, il doit lui rappeler la date de livraison qui a été prévue et l’application possible de pénalités de retard. Il doit également préciser à l’entrepreneur qu’il ne le payera plus tant que les travaux n’auront pas repris et de sa volonté, à défaut de reprise des travaux, de faire constater l’abandon par un huissier de justice.

Faire appel à un commissaire de justice... À défaut de reprise du chantier par l’entrepreneur, il faut faire constater par un commissaire de justice l’abandon de chantier et, le cas échéant, les éventuelles malfaçons dans les travaux réalisés. Le commissaire de justice établira alors un procès-verbal (PV) de constat d’abandon de chantier, détaillant les travaux déjà exécutés, les éventuelles malfaçons et les travaux qui ne sont pas terminés. Le PV devra rendre compte de l’absence des ouvriers.

… et à un expert-immobilier. Le commissaire de justice n’étant pas un professionnel de l’immobilier, conseillez à votre client de se faire accompagner par un expert immobilier (architecte, cabinet d’études en bâtiment, etc.) pour constater l’avancée des travaux par rapport aux sommes qui ont déjà été versées.

Attention. Il ne faut pas oublier de convoquer ou de faire convoquer l’entrepreneur sur le chantier afin de respecter le principe du contradictoire.

Abandon de chantier justifié. Une entreprise peut, le cas échéant, justifier son abandon de chantier par une conduite chaotique de ce dernier par le maître d’ouvrage. Dans cette situation, il est déjà arrivé que le juge n’accorde pas d’indemnité au maître d’ouvrage. Dans une autre affaire, un juge a également considéré que l’abandon de chantier était justifié par le non-paiement d’une facture.

Abandon de chantier : quels recours ?

Objectif : finir le chantier. Une fois le procès-verbal constatant l’abandon de chantier rédigé, plusieurs possibilités s’offrent à votre client (pour davantage de sécurité, conseillez-lui de faire appel à un avocat). Votre client peut :

• demander l’exécution du contrat ou sa résiliation aux torts de l’entrepreneur défaillant ;
• demander l’exécution du contrat par une autre entreprise aux frais de l’entrepreneur défaillant.

1^er recours. Il s’agit de demander à l’entrepreneur de reprendre les travaux qu’il doit à votre client au titre de son obligation de faire, sous astreinte. En cas d’échec de la demande de reprise des travaux, il est possible de demander la résiliation du contrat ainsi que le versement de dommages-intérêts.

2^nd recours. Votre client peut aussi demander à une autre entreprise de terminer les travaux, aux frais de l’entreprise défaillante. Attention, si la défaillance de l’entreprise est due à son placement sous procédure collective, il existe quelques particularités. Un constat de commissaire de justice, idéalement accompagné d’un rapport d’expert immobilier, sera ici nécessaire pour évaluer les frais restant à engager pour finir le chantier.

Attention. Faire exécuter les travaux par une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante suppose, bien entendu, de faire constater par commissaire de justice la carence de cette dernière, mais aussi de désigner un expert afin de déterminer le point d’arrêt des travaux.

La particularité de la procédure collective. Si l’entrepreneur est en difficulté, votre client doit envoyer une mise en demeure à l’administrateur judiciaire qui représente la société et déclarer sa créance. L’administrateur aura 1 mois pour lui répondre. En l’absence de réponse dans ce délai d’un mois, son silence est considéré comme un refus de poursuivre le chantier et le contrat est résilié de plein droit.

Attention. Il ne faut pas s’en cacher, face à un entrepreneur en situation de redressement ou de liquidation judiciaire, les chances d’obtenir gain de cause sont minces. D’où l’importance de prévoir, dès le départ, les conditions et les modalités de règlement des travaux en fonction de l’avancée du chantier.

Votre client a emprunté ? Si un emprunt a été contracté dans le but de financer les travaux, votre client peut demander la suspension de l’exécution du contrat de prêt, au besoin en sollicitant l’intervention du juge. Il peut également demander au juge un délai de grâce de 2 ans (au maximum) pour régler l’organisme prêteur.

Rappels utiles sur le marché à forfait

Une distinction à connaître. Un marché à forfait est un contrat par lequel un entrepreneur s'engage à réaliser des travaux pour la construction d’un bâtiment pour un prix fixe. Un marché à forfait implique que l'entrepreneur ne pourra pas modifier les conditions tarifaires sans obtenir l'accord de son client (le maître de l’ouvrage). Cela suppose donc que, tant l’entrepreneur que son client, accepte un aléa : pour l’un, ce sera de supporter un coût réel supérieur à ce qu’il avait estimé ; pour l’autre, ce sera de payé un prix supérieur au coût réel des travaux. Mais il faut distinguer le forfait légal du forfait imparfait…

Le forfait légal. Le forfait légal répond aux 5 critères suivants :

• un contrat signé avec le maître de l’ouvrage ;
• un maître de l’ouvrage effectivement propriétaire du terrain sur lequel est édifié le bâtiment ;
• la construction d’un bâtiment ;
• une description précise, d’après un plan arrêté et convenu expressément avec le maître de l’ouvrage, des travaux nécessaires à la réalisation de l’ouvrage. Dès lors, les travaux complémentaires sont exclus du forfait et doivent faire l’objet d’un règlement spécifique ;
• le prix correspondant à ces travaux doit être fixé globalement, de façon ferme et définitive.

Le forfait imparfait. Par nature contractuel, le forfait imparfait est un marché forfaitaire aux termes duquel les parties ont ajouté des clauses qui en modifient le caractère et les effets. Concrètement, le client (maître de l’ouvrage) a la possibilité de modifier les plans et les devis, d’augmenter ou de réduire le volume des travaux ou l’importance des natures d’ouvrage. En contrepartie, l’entrepreneur a le droit de demander un supplément de prix pour les travaux complémentaires réalisés.

Marché à forfait et travaux supplémentaires : attention au formalisme

Un principe. En matière de marché à forfait portant sur la construction d’un bâtiment, les travaux supplémentaires doivent être autorisés par écrit et le prix convenu avec le client. A défaut de cet accord exprès, ces travaux ne pourront donner lieu à aucune augmentation de prix.

Une application. Le principe veut donc que les travaux ne peuvent pas être payés en l’absence d’une acceptation expresse du maître de l’ouvrage, et ce, même s’ils résultent d’un aléa imprévisible, même s’ils sont imposés par la réglementation en vigueur et même s’ils sont jugés indispensables par un expert.

Un impératif. L’acceptation du maître de l’ouvrage doit résulter soit d’un accord écrit préalable, soit d’une ratification donnée de manière expresse et non équivoque après la réalisation des travaux, la preuve étant ici à la charge de l’entrepreneur. En l’absence d’un tel écrit, et bien que les travaux aient été payés et réceptionnés sans réserve, le juge pourra malgré tout considérer que l’entreprise n’a pas le droit au paiement de ces travaux supplémentaires réalisés par elle.

Attention aux contradictions ! Une procédure contractuelle de clôture des comptes mise en place par les parties ne peut prévaloir sur la qualification donnée au contrat : ainsi en est-il de l’application de la norme NF P 03-001, prévoyant l'établissement d’un décompte définitif et qu'à défaut de toute réponse du maître de l'ouvrage dans le délai de trente jours dont il dispose pour accepter ou refuser les observations de l'entreprise, celui-ci est réputé avoir accepté le solde du prix des travaux chiffré par cette dernière.

Marché à forfait et travaux supplémentaires : des solutions existent, le cas échéant

La ratification. Le juge peut admettre que, si les travaux n’ont pas fait l’objet d’un ordre préalable écrit par le client, ils peuvent toutefois être pris en compte en cas de ratification tacite desdits travaux par ce dernier. Une ratification tacite suppose la démonstration d’une acceptation non équivoque du maître de l’ouvrage et ne peut résulter de la seule connaissance par ce dernier de la réalisation de travaux supplémentaires et de son silence gardé pendant leur exécution, ni de la prise de possession des lieux, ni de la réception sans réserve de l’ouvrage.

Attention ! Un paiement sans réserve empêche de remettre en cause, lors du décompte général définitif, la valorisation des travaux supplémentaires.

Les « sujétions imprévues ». Il s’agit d’une théorie qui se définit comme des difficultés matérielles d’exécution des travaux pouvant résulter de l’état du sol, ou encore d’aléas climatiques, ces difficultés devant être extérieures aux parties, présenter un caractère exceptionnel, être imprévisibles et donc rendre plus onéreuse l’exécution des travaux. La charge de la preuve incombe à l’entrepreneur qui se prévaut d’une sujétion imprévue.

Dans ce cas… Comme l’a précisé le juge, il est possible à l’entrepreneur de demander le dédommagement des sujétions imprévues issues du déroulement du chantier. En clair, les travaux supplémentaires résultant de ces sujétions imprévues pourront être payés par le client.

Pour éviter toutes difficultés… Il peut être utile pour l’entrepreneur, voire impératif, de stipuler dans le contrat que les circonstances aggravant ses contraintes pendant l’exécution du marché donneront lieu à majoration du prix. La clause permettra alors de transférer l’aléa du forfait au maître de l’ouvrage, lorsqu’un évènement se produira, sans être constitutif de force majeure.

Le « bouleversement de l’économie du contrat ». Si les conditions réelles d’exécution s’avèrent notablement différentes de celles envisagées par les parties par suite de circonstances indépendantes de l’entreprise, ou du fait du maître de l’ouvrage, il ne peut qu’en résulter des surcoûts pouvant justifier l’application de la théorie du bouleversement de l’économie du contrat.

Concrètement. Les travaux supplémentaires ou modificatifs à l’origine du bouleversement de l’économie du contrat pourront alors être pris en charge par le client. Mais ils doivent impérativement résulter d’une autorisation de la part de ce dernier : il n’est pas nécessaire que cette autorisation soit préalable à l’exécution des travaux ; elle peut être donnée a posteriori (ratification). Dans tous les cas, il faut une acceptation expresse et non équivoque du maître de l’ouvrage.

Illustration. Il a été jugé qu’un constructeur ayant réalisé un surplus de travaux à la demande de ses clients, sans pour autant leur avoir fait signer un avenant au CCMI en ce sens, n’était pas fondé à leur réclamer un complément de prix.

En pratique. Celui qui invoque le bouleversement du contrat doit démontrer :

• l’existence d’un accord écrit du maître de l’ouvrage, préalable à l’exécution des travaux supplémentaires ou modificatifs ;
• ou d’un accord exprès et non équivoque donné par le maître de l’ouvrage après leur exécution ;
• à défaut d’un tel accord, que les travaux supplémentaires exécutés ont été de nature à entraîner le bouleversement de l’économie du contrat.

Pour la petite histoire. Un artisan candidate à un marché à forfait : il doit intervenir en qualité de sous-traitant. L’entrepreneur principal lui indique que le mode opératoire qu’il propose pour réaliser les travaux est refusé. Néanmoins, l’artisan signe un contrat et travaille sur le chantier. Il réalise les travaux en recourant à un autre mode opératoire. Mais ce dernier coûte plus cher que ce qui est prévu dans le marché à forfait. L’artisan demande une rémunération pour ces coûts supplémentaires, estimant qu’il y a une un bouleversement l’économie du contrat. A tort, selon le juge : l’artisan aurait dû chiffrer avant la signature du contrat, le surcoût généré par le changement de mode opératoire. Dès lors, tenu par les montants indiqués dans le marché à forfait, il n’y a pas de bouleversement de l’économie du contrat.