Entreprises créées en BUD : quel avantage fiscal ?

Un avantage fiscal. Toutes conditions remplies, les entreprises qui se créent au sein d’un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2026 peuvent bénéficier d’une exonération de CFE.

Deux exonérations ? En réalité, il existe 2 exonérations de CFE : une exonération de plein droit et une exonération facultative.

Une exonération de plein droit… Elle s’applique pendant 7 ans et est assise sur la moitié de la base nette d’imposition à CFE des établissements taxables.

…puis un abattement. Suite à cette exonération, l’entreprise pourra bénéficier d’un abattement dégressif qui couvre une période de 3 ans au taux de :

• 75 % pour la 8^e année : notez que l’abattement est calculé sur la base d’imposition exonérée au titre de la 7^e année ;
• 50 % pour la 9^e année ;
• 25 % pour la 10^e année.

À noter. Cette exonération de CFE est complétée par une exonération totale de cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE) qui couvre la même période et la même durée.

Une exonération facultative… Cette exonération porte sur la moitié de la base d’imposition qui ne bénéficie pas de l’exonération de plein droit. Toutefois, elle ne s’appliquera pas automatiquement : elle est soumise à l’adoption d’une délibération en ce sens par la commune (ou l’établissement public) avant le 1er octobre de l’année N pour une application en N+1.

Exemple. Si votre commune souhaite instituer cette exonération facultative pour l’imposition 2025, elle devra adopter une délibération en ce sens avant le 1^er octobre 2024.

Sur quelle période ? Cette exonération s’applique pour une période 7 ans.

…puis un abattement. Suite à cette exonération, l’entreprise pourra bénéficier d’un abattement dégressif qui couvre une période de 3 ans au taux de :

• 75 % pour la 8^e année : notez que l’abattement est calculé sur la base d’imposition exonérée au titre de la 7^e année ; 
• 50 % pour la 9^e année ; 
• 25 % pour la 10^e année. 

Plafonnement. L’exonération de CFE est soumise à 2 types de plafonnement alternatifs :

• par principe, il est fait application du plafonnement applicable en matière de règlementation européenne sur les aide de minimis ;
• sur option, si l’entreprise est créée dans une commune située dans un BUD, lui-même compris dans une zone d’aide à finalité régionale (ZAFR), elle pourra choisir d’appliquer le plafonnement applicable en matière de réglementation européenne relative aux aides à finalité régionale.

Un cumul avec un autre régime d’exonération ? Si l’entreprise peut potentiellement bénéficier de plusieurs régimes d’allègement d’impôts fonciers, elle devra faire un choix. Les différents régimes ne sont pas cumulables les uns avec les autres. Si elle souhaite bénéficier de celui qui résulte de son implantation en BUD, elle devra opter en ce sens, de façon expresse, par l’intermédiaire du formulaire 1447 C.

Un délai. Ce formulaire est à transmettre aux services fiscaux avant le 31 décembre de l’année de création de l’entreprise.

À noter. Cette option est définitive et irrévocable. Si l’entreprise opte pour le régime de faveur qui découle de son implantation en zone, elle ne pourra pas changer d’avis par la suite pour finalement opter pour un autre régime d’exonération.

Entreprises créées en BUD : quelles conditions ?

Un avantage fiscal...Comme nous avons pu le voir, une entreprise qui fait le choix de s’implanter dans un BUD peut bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable. Cela suppose toutefois de respecter un certain nombre de conditions.

…sous conditions. L’entreprise devra respecter des conditions générales tenant à son régime d’imposition, à sa dimension, à sa localisation et à l’activité exercée, mais aussi des conditions plus spécifiques.

Régime d’imposition. Le bénéfice de l’exonération de CFE est applicable à toutes les entreprises, quelle que soit leur forme, qu’elles relèvent de l’impôt sur le revenu (micro, régimes réels ou déclaration contrôlée) ou de l’impôt sur les sociétés (IS).

Détention. Le capital de l’entreprise ne doit pas être détenu, directement ou indirectement, pour plus de 50 % par d’autres sociétés.

Dimension. Si l’entreprise qui s’implante dans un BUD souhaite bénéficier de l’avantage fiscal, elle doit respecter un certain dimensionnement : elle doit répondre à la définition des PME communautaires (moins de 250 salariés, chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M€ ou total de bilan inférieur à 43 M€).

Une activité éligible. L’exonération d’impôt bénéficie aux entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Sont donc exclues les activités libérales et les activités agricoles.

Localisation. L’entreprise doit bien évidemment s’implanter dans une commune située au sein d’un BUD. Concrètement, les BUD sont situés dans l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais.

=> Consultez notre annexe répertoriant les communes situées au sein d’un BUD

Attention.  La liste des communes situées en BUD a été étendue pour inclure  les communes qui sont limitrophes à celles présentes avant 2019 sur la liste et qui remplissent les conditions suivantes : critère de densité de population, revenu médian et taux de chômage. 

Un avantage réservé. L’avantage fiscal est réservé aux entreprises qui se créent dans ces « nouvelles communes » entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.

Création ? L’avantage fiscal est réservé aux entreprises qui sont créées en BUD et qui exercent une activité véritablement nouvelle. Sont donc exclues du régime de faveur :

• les entreprises issues d’une concentration ou d’une restructuration d’activités préexistantes (fusion, scission, apport partiel d’actifs, filialisation, etc.) ;
• les entreprises issues d’une extension d’activité préexistante ;
• les entreprises reprenant une activité préexistante (location-gérance, acquisition, transfert, etc.).

Une implantation exclusive. Pour pouvoir bénéficier du régime de faveur, l’entreprise doit être implantée de façon exclusive au sein d’un BUD, c’est-à-dire que l’ensemble de son activité, son siège social et ses moyens d’exploitation matériels et humains doivent être situés dans la zone.

Une condition d’embauche. L’entreprise qui souhaite bénéficier du régime d’allègement d’impôt en matière d’impôts fonciers doit également respecter une condition d’embauche en BUD, c’est-à-dire :

• que 50 % des salariés qu’elle emploie, dans le cadre d’un CDI ou d’un CDD d’au moins 12 mois, doivent résider dans le BUD : ce seuil de 50 % est calculé par rapport à la proportion des salariés employés dans des conditions identiques et qui ne résident pas en zone ;
• que 50 % des salariés qu’elle embauche, dans le cadre d’un CDI ou d’un CDD d’au moins 12 mois, doivent résider dans le BUD : ce seuil de 50 % est calculé par rapport à la proportion des salariés embauchés dans des conditions identiques et qui ne résident pas en zone.

Taxe foncière et locaux industriels : les locaux imposables

Local imposable. Avant toute chose, pour être soumis à la taxe foncière, le local industriel doit être imposable : il doit s’agir d’une propriété bâtie située sur le sol français.

Propriété bâtie. Lorsque l’on parle de propriété bâtie, on pense principalement aux constructions, c’est-à-dire aux bâtiments qui remplissent les 2 conditions suivantes :

• avoir le caractère de véritable bâtiment ;
• être fixé au sol de telle façon qu’il soit impossible de le déplacer sans le démolir.

Mais aussi. Sont aussi considérées comme des propriétés bâties, au regard de la taxe foncière, les biens suivants :

• sols des bâtiments et/ou terrains constituant une dépendance indispensable et immédiate de la construction (par exemple les places de parking) ;
• terrains non cultivés utilisés pour un usage industriel ;
• terrains utilisés pour la publicité industrielle ;
• terrains sur lesquels sont construites des installations industrielles elles-mêmes exonérées de taxe foncière ;
• ouvrages destinés à stocker des produits ;
• ouvrages destinés à abriter des personnes ou des biens (un hangar par exemple) ;
• bateaux utilisés à un point fixe et aménagés pour un usage industriel ;
• voies de communication à l’exception des voies publiques ;
• ouvrages en maçonnerie assimilés à de véritables constructions (une cheminée, un fourneau industriel, etc.).

Cas particulier des bâtiments délabrés. Un bâtiment industriel délabré (présence d’amiante, absence de raccordement au réseau d’assainissement, défectuosité du système électrique, etc.) dont le gros œuvre n’est pas atteint, et qu’il reste possible d’utiliser à des fins industrielles, est bien soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Locaux industriels. En plus d’être une propriété bâtie, le local doit être un local industriel. Les locaux industriels sont des terrains ou des bâtiments dans lesquels l’activité exercée nécessite des moyens techniques importants. L’activité exercée dans ces locaux peut être de la fabrication ou de la transformation de biens matériels, ou toute autre activité pour laquelle les installations techniques, les matériels et les outillages utilisés sont un élément prépondérant.

Exemple. Sont des locaux industriels :

• les usines ;
• les ateliers servant à des activités de transformation de matières premières, ou des activités de fabrication ou réparation d’objets ;
• divers locaux qui servent :
  • à des opérations d’extraction (par exemple une carrière) ;
  • à la manipulation de grandes quantités de marchandises qu’il ne serait pas possible de déplacer sans l’outillage approprié (par exemple un grossiste qui utilise des engins de levage de grande puissance tels que des grues, des ponts roulants, etc.).
  • etc.

Contre-exemple. Ne sont pas des locaux industriels les locaux exploités par des artisans ou des prestataires de service qui disposent d’un matériel peu important :

• boulangerie ;
• pâtisserie ;
• menuisiers ;
• couvreurs ;
• etc.

Cas particulier des artisans. Sous réserve que l’artisan soit immatriculé au registre des métiers, la valeur locative des bâtiments qu’il exploite sera déterminée selon la méthode dite « méthode tarifaire », applicable aux locaux professionnels, et qui résulte de la révision des valeurs locatives intervenue en 2017.

Valeur des locaux. Les bâtiments et terrains qui disposent d’installations techniques, matériels et outillages d'une valeur inférieure à 500 000 € ne sont pas considérés comme des bâtiments industriels et ce, quelle que soit la nature de l'activité exercée. Ils doivent donc être évalués, pour le calcul de la taxe foncière, comme des locaux professionnels : il sera fait application de la méthode tarifaire (et à défaut, d’une évaluation par voie d’appréciation directe), et non plus de la méthode comptable.

Appréciation du seuil de 500 000 €. Pour l’appréciation du seuil de 500 000 €, il faut retenir la valeur d’origine des installations techniques, matériels et outillages. Notez que les biens en question doivent également être détenus par le propriétaire (ou l’exploitant), ou mis à sa disposition pendant une durée totale fixée au minimum à 6 mois au cours de l’année civile précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Attention. En cas de franchissement du seuil de 500 000 € (à la hausse ou à la baisse), ce dépassement n’entraînera un changement de méthode d’évaluation de la valeur locative du bâtiment qu’à l’expiration d’une période de 3 ans.

Cas du franchissement à la hausse. En cas de franchissement à la hausse en cours d'année, il n'y aura pas de remise en cause de la nature du bâtiment (et donc de la méthode d'évaluation de la valeur locative), sauf si ce plafond est dépassé pendant les 3 années qui précèdent celle au titre de laquelle l’imposition est établie. Attention, en cas de construction nouvelle (ou de début d'activité) en année N, si le plafond est dépassé en N+1, la valeur locative sera calculée différemment (méthode comptable) dès l'année N+2.

Cas du franchissement à la baisse. En cas de franchissement à la baisse en cours d'année, la méthode d'évaluation du bâtiment sera immédiatement adaptée, sous réserve que ce même plafond de 500 000 € n'ait pas été dépassé pendant les 3 années précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Attention. La catégorisation de votre local (local industriel, professionnel ou d’habitation) est importante : la valeur locative cadastrale servant à déterminer la base d’imposition ne se calculant pas du tout de la même façon selon qu’il s’agit d’un local industriel, d’un local professionnel ou d’un local d’habitation !

Exonérations... Si vous êtes propriétaire d’un local industriel soumis à la taxe foncière, notez qu’il existe un certain nombre d’exonérations qui peuvent être temporaires ou permanentes.

…temporaires… À titre d’exemple, parmi les nombreuses exonérations temporaires, on retrouve l’exonération de 2 ans applicable aux constructions nouvelles, pour la part départementale, (sous réserve de compléter l’imprimé correspondant et de l’envoyer à l’administration dans les 90 jours de l’achèvement de la construction) ou celle, comprise entre 2 et 5 ans, pour la création ou la reprise d’entreprise.

…ou permanentes. Là encore, les exonérations sont nombreuses et en dresser une liste complète n’aurait que peu d’intérêt. Retenez cependant qu’elles peuvent être accordées soit de plein droit (par exemple pour les immobilisations destinées à la production d’énergie photovoltaïque), soit sur décision des collectivités territoriales.

     =>  Consulter la liste des exonérations en annexe

Taxe foncière et locaux industriels : le calcul

Un calcul. La taxe foncière sur les locaux industriels est calculée en appliquant à la base d’imposition un taux déterminé par les collectivités territoriales.

Base d’imposition. La base d’imposition est assise sur la valeur locative cadastrale, diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 % pour frais (pour tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, de réparation et d’entretien).

Valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale des locaux industriels se calcule selon la méthode dite « méthode comptable » que pour certains locaux, à savoir :

• les locaux inscrits à l’actif du bilan du propriétaire ou de l’exploitant, lorsque le propriétaire du local ne l’exploite pas personnellement (c’est le cas par exemple des installations aéroportuaires) et si le propriétaire ou l’exploitant, soumis à l’impôt sur les bénéfices selon un régime réel d’imposition, tient une comptabilité complète comportant, entre autres documents, un bilan faisant état des immobilisations corporelles ;
• ou, les locaux figurant à l’actif du bilan d’une entreprise ayant pour principale activité la location de locaux industriels : sont principalement visées les sociétés civiles immobilières (SCI), soumises à l’impôt sur le revenu, qui ont l’obligation d’établir un bilan annuel et qui possèdent des locaux à caractère industriel.

À noter. Cette obligation d’inscription à l’actif du bilan de la SCI suppose la réunion de 2 des 3 conditions suivantes :

• employer plus de 50 salariés ;
• réaliser un chiffre d’affaires annuel supérieur à 3,1 millions d’€ ;
• avoir un total de bilan supérieur à 1,55 million d’€.

Méthode comptable. La méthode comptable consiste à appliquer au prix de revient des locaux, réévalués selon leur date d’acquisition, des taux d’intérêts qui varient selon la nature du bien.

Une exception. Cette méthode de calcul ne s’applique pas à la détermination de la valeur locative des propriétés ou fractions de propriété comprenant des équipements souterrains indissociables des installations de stockage de déchets non dangereux soumises à autorisation à compter de l’année suivant l’achèvement de l’enfouissement et notifié par l’exploitant à l’inspection des installations classées.

De nouvelles exceptions. Cette méthode ne s'applique pas non plus à la détermination de la valeur locative des biens dont disposent les entreprises qui remplissent les conditions suivantes : 

• elles relèvent du secteur des métiers et de l'artisanat, emploient moins de 250 salariés et exercent à titre principal ou secondaire une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services (figurant sur une liste établie par décret) ; 
• elles sont immatriculées au registre national des entreprises (RNE) en tant que personnes relevant du secteur des métiers et de l'artisanat. 

Prix de revient. Le prix de revient correspond à la valeur d’origine du bien, valeur qui a été retenue au moment de son inscription en tant qu’immobilisation au bilan de l’entreprise. Cette valeur d’origine peut éventuellement être corrigée, en cas d’erreur, soit par l’entreprise elle-même en rectifiant les données comptables, soit par l’administration à l’occasion d’une procédure de contrôle fiscal.

Taux d’intérêt. Il existe 2 taux d’intérêt distincts dont l’application dépend de la nature du bien soumis à la taxe foncière. Ainsi, il faut faire application du taux de :

• 4 % pour les impositions établies à compter de 2021 (au lieu de 8 %) pour les terrains et les sols ;
• 6 % pour les impositions établies à compter de 2021 (au lieu de 12 %) pour les constructions et les installations.

Valeur locative brute. L’application de ces taux d’intérêt au prix de revient permet de déterminer la valeur locative brute. Pour le calcul de la valeur locative nette, cette valeur locative brute peut être réduite au moyen d’abattements ou de réductions qui s’appliquent soit de plein droit, soit sur délibération des collectivités territoriales.

     =>  Consultez notre annexe sur les abattements et réductions de la valeur locative pour le calcul de la taxe foncière sur les locaux industriels

À noter. Les bâtiments acquis ou créés avant le 1er janvier 1959 ont pu faire l’objet d’une réévaluation générale des prix de revient selon des taux variables d’une année à l’autre. Depuis cette date, les locaux industriels sont retenus pour leur prix de revient réel.

Méthode particulière. Nous venons de voir que, pour que la valeur locative soit déterminée selon la méthode comptable, les locaux doivent soit figurer à l’actif du bilan du propriétaire ou de l’exploitant, soit figurer à l’actif du bilan d’une entreprise qui a pour activité principale la location de biens industriels. En conséquence, les locaux industriels qui n’entrent dans aucune de ces deux catégories ne verront pas leur valeur locative calculée selon la méthode comptable : pour eux, il sera fait application de la méthode particulière.

2 hypothèses. La méthode particulière est celle qui s’applique habituellement aux locaux divers ordinaires donnés en location. Elle se compose de 2 techniques d’évaluation différentes :

• si le bien est loué à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de la location (montant du loyer) ;
• si le bien est loué à des conditions de prix anormales (que le prix soit supérieur ou inférieur au prix du marché), la valeur locative sera déterminée par les services fiscaux soit par comparaison, soit par voie d’appréciation directe.

Comparaison. L’appréciation de la valeur locative par voie de comparaison consiste à attribuer au local concerné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature.

Appréciation directe. La détermination de la valeur locative suivant appréciation directe suppose la réalisation de 2 opérations :

• l’estimation de la valeur vénale du local à la date de référence ;
• la détermination du taux d’intérêt applicable qui correspond au taux des placements immobiliers dans la région.

En cas de changement de la méthode d’évaluation(ou d’affectation du bâtiment). La variation de la valeur locative sera prise en compte progressivement, sur une période de 6 ans, si elle excède 30 % de la valeur locative avant changement.

Ainsi. Elle sera prise en compte à hauteur de 15 % la 1ère année, 30 % la 2nde, 45 % la 3ème, 60 % la 4ème, 75 % la 5ème et 90 % la 6ème. En pratique, elle prendra la forme d’une réduction dégressive, égale à 85 % du montant de la variation de la valeur locative la 1ère année, 70 % la 2ème année, 55 % la 3ème année, 40 % la 4ème année, 25 % la 5ème année, et 10 % la 6ème année.

Une obligation d’information. Actuellement, les propriétaires de bâtiments doivent:

• informer l’administration en cas de changements dans la consistance ou dans l’affectation desdits bâtiments ;
• déclarer les éléments susceptibles d’entraîner un changement de méthode d’évaluation de la valeur locative.

Quel délai ? Le propriétaire a 90 jours pour informer l’administration de la réalisation définitive de la construction ou du changement qui l’impact, au risque de se voir sanctionner.

Taxe foncière et locaux industriels : le paiement

Annualité. La taxe foncière est calculée et établie pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.

Débiteur. Le débiteur de la taxe foncière est, par principe, le propriétaire du local, sauf dans certaines situations particulières : le locataire d’un terrain pourra par exemple être tenu au paiement de la taxe foncière concernant un local qu’il a construit sur le terrain appartenant à son bailleur à partir du moment où le contrat de bail ne comporte pas de clause de transfert immédiat de la propriété des constructions au propriétaire légitime du terrain. De la même manière, il est souvent prévu dans les baux commerciaux et les baux professionnels une refacturation de la taxe foncière au locataire, même si le débiteur aux yeux de l’administration fiscale reste le propriétaire.

Paiement. Vous pouvez utiliser tous les modes de paiement à votre disposition : paiement mensuel, virement, prélèvement automatique ou télépaiement. Le télépaiement est obligatoire lorsque :

• le montant de votre taxe foncière est supérieur à 300 € ;
• ou le paiement s’effectue auprès du comptable de la DGE (procédure de paiement centralisé des taxes.

Taxe foncière et locaux professionnels : les locaux imposables

Local imposable. Avant toute chose, pour être soumis à la taxe foncière, le local professionnel doit être imposable : il doit s’agir d’une propriété bâtie située sur le sol français.

Propriété bâtie. Lorsque l’on parle de propriété bâtie, on pense principalement aux constructions, c’est-à-dire aux bâtiments qui remplissent les 2 conditions suivantes :

• avoir le caractère de véritable bâtiment ;
• être fixé au sol de telle façon qu’il soit impossible de le déplacer sans le démolir.

Mais aussi. Sont aussi considérées comme des propriétés bâties, au regard de la taxe foncière, les biens suivants :

• sols des bâtiments et/ou terrains constituant une dépendance indispensable et immédiate de la construction (par exemple les places de parking) ;
• terrains non cultivés utilisés pour un usage commercial ;
• terrains utilisés pour la publicité commerciale ;
• ouvrages destinés à stocker des produits ;
• ouvrages destinés à abriter des personnes ou des biens (un hangar par exemple ou encore des constructions modulaires sur un chantier) ;
• bateaux utilisés à un point fixe et aménagés pour un usage commercial ;
• voies de communication à l’exception des voies publiques.

Exonérations... Si vous êtes propriétaire d’un local professionnel soumis à la taxe foncière, notez qu’il existe un certain nombre d’exonérations qui peuvent être temporaires ou permanentes.

…temporaires… A titre d’exemple, parmi les nombreuses exonérations temporaires, on retrouve l’exonération de 2 ans applicable aux constructions nouvelles (pour la part départementale) ou celle, comprise entre 2 et 5 ans, pour la création ou la reprise d’entreprise.

…ou permanentes. Là encore, les exonérations sont nombreuses et en dresser une liste complète n’aurait que peu d’intérêt. Retenez cependant qu’elles peuvent être accordées soit de plein droit (par exemple pour les immobilisations destinées à la production d’énergie photovoltaïque), soit sur décision des collectivités territoriales (par exemple pour les hôtels et locaux meublés destinés au tourisme situés en zone de revitalisation rurale).

     =>  Consulter la liste des exonérations en annexe

À noter. Les commerçants de proximité pourront bénéficier d’un abattement facultatif, sur délibération des communes, à compter du 1er janvier 2019 ; le taux de cet avantage fiscal pourra osciller entre 1 et 15 %.

Taxe foncière et locaux professionnels : le calcul

Un calcul. Pour déterminer le montant de taxe foncière que le propriétaire d’un local professionnel devra acquitter, il convient de déterminer la base d’imposition qui sera ensuite multipliée par le taux fixé par la collectivité territoriale.

Base d’imposition. La base d’imposition est constituée de la valeur locative cadastrale, diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 % (pour tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, de réparation et d’entretien).

Valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale se calcule différemment selon la nature du local soumis à la taxe foncière.

Locaux professionnels. Les locaux professionnels entrant dans le champ d’application de la révision des valeurs locatives se définissent par opposition : sont des locaux professionnels, les locaux qui ne sont, ni des locaux industriels (relevant de la méthode qui consiste à appliquer au prix de revient des locaux, réévalués selon leur date d’acquisition, des taux d’intérêts qui varient selon la nature du bien), ni des locaux d’habitation.

Ainsi. Sont donc des locaux professionnels :

• les locaux commerciaux ;
• les locaux à usage agricole ;
• les locaux servant à l’exercice d’une activité non commerciale à titre professionnel (par exemple un cabinet médical) ;
• les locaux spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière (par exemple un gymnase);
• les locaux occupés par un EHPAD, maison de retraite.

Pour les artisans. Depuis le 1er janvier 2019 et sous réserve que l’artisan soit immatriculé au registre des métiers, la valeur locative des bâtiments qu’il exploite sera déterminée selon la méthode dite « méthode tarifaire », applicable aux locaux professionnels, et qui résulte de la révision des valeurs locatives intervenue en 2017.

Depuis le 1er janvier 2020. Pour les impositions dues à compter du 1er janvier 2020, les bâtiments et terrains qui disposent d’installations techniques, matériels et outillages d'une valeur inférieure à 500 000 € ne seront plus considérés comme des bâtiments industriels et ce, quelle que soit la nature de l'activité exercée. Ils devront donc être évalués, pour le calcul de la taxe foncière, comme des locaux professionnels : il sera fait application de la méthode tarifaire (et à défaut, d’une évaluation par voie d’appréciation directe), et plus de la méthode comptable.

Appréciation du seuil de 500 000 €. Pour l’appréciation du seuil de 500 000 €, il faut retenir la valeur d’origine des installations techniques, matériels et outillages. Notez que les biens en question doivent également être détenus par le propriétaire (ou l’exploitant), ou mis à sa disposition pendant une durée totale fixée au minimum à 6 mois au cours de l’année civile précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Attention. En cas de franchissement du seuil de 500 000 € (à la hausse ou à la baisse), ce dépassement n’entraînera un changement de méthode d’évaluation de la valeur locative du bâtiment qu’à l’expiration d’une période de 3 ans.

Cas du franchissement à la hausse. En cas de franchissement à la hausse en cours d'année, il n'y aura pas de remise en cause de la nature du bâtiment (et donc de la méthode d'évaluation de la valeur locative), sauf si ce plafond est dépassé pendant les 3 années qui précèdent celle au titre de laquelle l’imposition est établie. Attention, en cas de construction nouvelle (ou de début d'activité) en année N, si le plafond est dépassé en N+1, la valeur locative sera calculée différemment (méthode comptable) dès l'année N+2.

Cas du franchissement à la baisse. En cas de franchissement à la baisse en cours d'année, la méthode d'évaluation du bâtiment sera immédiatement adaptée, sous réserve que ce même plafond de 500 000 € n'ait pas été dépassé pendant les 3 années précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Comment savoir ? Si vous êtes propriétaire d’un local professionnel et que vous souhaitez savoir si la révision des valeurs locatives vous est applicable, il vous suffit de consulter votre avis de taxe foncière qui précise :

• en page 1 : « le montant de l’impôt prend en compte la révision des valeurs locatives des locaux professionnels » ;
• en bas à gauche de la page 4 : message indiquant le montant de lissage annuel ;
• dans le détail des cotisations de la page 4 : une ligne intitulée « Cotisation lissée ».

Le calcul. La valeur locative cadastrale n’est plus déterminée au moyen d’un local de référence, mais par référence au loyer moyen correspondant à la catégorie du local dans son secteur géographique. La nouvelle valeur locative se calcule selon la formule suivante : surface pondérée du local x tarif au m².

Surface pondérée. Pour calculer la valeur locative cadastrale, la surface du local sera pondérée en fonction de l’utilisation qui en est faite, mais aussi en fonction de ses caractéristiques physiques. Ainsi, il sera fait application :

• d’une pondération à 1 pour les surfaces principales du local (bureaux, espaces de ventes accessibles au public, etc.) ;
• d’une pondération à 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes (réserves, locaux techniques, etc.) et pour les parkings couverts ;
• d’une pondération à 0,2 pour les surfaces secondaires non couvertes (aires de stockages à l’air libre, etc.) et pour les parkings non couverts.

Exemple. Prenons l’exemple d’une boulangerie dont la surface de l’espace de vente est de 50 m² et dont la surface de l’atelier est de 65 m². La surface pondérée est égale à (50 x1) + (65 x 0,5) = 82,5 m².

Tarif au m². Une fois la surface pondérée déterminée, il faut lui appliquer un tarif au m². Notez qu’un tarif a été établi pour chaque catégorie de local de chaque secteur locatif au sein de chaque département. Plus simplement, il existe une grille de 38 tarifs pour chaque département. Vous pourrez retrouver ces grilles en consultant le recueil des actes administratifs de chaque département, recueils qui sont publiés sur les sites internet des Préfectures. Cette grille tarifaire est aussi consultable sur le site www.impots.gouv.fr.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle.

Ajustement. Cette nouvelle valeur locative cadastrale pourra être ajustée au moyen d’un coefficient de localisation. Ce coefficient est déterminé secteur par secteur au sein de chaque département afin de tenir compte de la situation particulière de certaines parcelles d’assises.

Coefficient de localisation. Il existe 9 coefficients de localisation : 0.7, 0.8, 0.85, 0.9, 1, 1.10, 1.15, 1.2 et 1.3. Ces coefficients s’appliquent de la façon suivante à tous les locaux professionnels de la parcelle d’assises concernée :

• si le coefficient est inférieur à 1, par exemple s’il est de 0.85, il faudra diminuer le tarif par m² de 15 % (10 % si le coefficient est de 0.9, 20 % s’il est de 0.8 et 30 % s’il est de 0.7) ;
• si le coefficient est supérieur à 1, par exemple s’il est de 1.15, il faudra augmenter le tarif par m² de 15 % (10 % si le coefficient est de 1.10, 20 % s’il est de 1.2 et 30 % s’il est de 1.3).

Consultation. Vous pourrez retrouver les coefficients de localisation applicables à chaque secteur en consultant le recueil des actes administratifs de chaque département, recueils qui sont publiés sur les sites internet des Préfectures. Ces coefficients ont aussi consultables sur le site www.impots.gouv.fr.

Valeur locative nette. Le calcul que nous venons d’évoquer (surface pondérée x tarif au m² x coefficient de localisation) conduit à déterminer la valeur locative brute. Pour calculer la valeur locative nette, il va falloir appliquer un dispositif de neutralisation puis un dispositif de planchonnement.

Dispositif de neutralisation. Ce dispositif a été mis en place afin de maintenir la proportion contributive des locaux professionnels dans les budgets locaux en attendant que la valeur locative des locaux d’habitation soit elle aussi révisée. En 2017, chaque collectivité déterminera donc un coefficient de neutralisation qui sera appliqué à la valeur locative brute : valeur locative neutralisée = valeur locative brute x coefficient de neutralisation.

Dispositif de planchonnement. Une fois la valeur locative neutralisée calculée, il faudra faire application d’un dispositif de planchonnement. Ce dispositif a été créé pour éviter autant que possible les variations extrêmes, positives ou négatives, entre la valeur locative 2016 et la valeur locative 2017. Ce dispositif de planchonnement consiste à appliquer la formule suivante : (valeur locative 1970 actualisée et revalorisée pour 2017 – valeur locative révisée neutralisée) / 2.

Exemple. Imaginons que, pour un magasin ayant une surface pondérée de 70 m² et dont le tarif par m² est de 120 €, la valeur locative de 1970 actualisée et revalorisée pour 2017 est de 2 500 €. Il n’y a pas de coefficient de localisation à appliquer et le coefficient de neutralisation est de 0.4 :

• la valeur locative révisée brute est de 8 400 € (70 x 120) ;
• la valeur locative révisée neutralisée est de 3 360 € (8 400 x 0.4) ;
• le planchonnement est égal à – 430 € (2 500 – 3 360)/2 : la différence entre les 2 valeurs locatives est négative ;
• la valeur locative révisée neutralisée planchonnée est de 2 930 € (3 360-430).

À noter. Au moment du calcul du planchonnement, si la différence entre les 2 valeurs locatives avait été positive, la valeur locative révisée neutralisée planchonnée aurait été de 3 790 € (3 360 + 430).

Taxe foncière et locaux professionnels : le paiement

Annualité. La taxe foncière est calculée et établie pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.

Débiteur. Le débiteur de la taxe foncière est, par principe, le propriétaire du local, sauf dans certaines situations particulières : le locataire d’un terrain pourra par exemple être tenu au paiement de la taxe foncière concernant un local qu’il a construit sur le terrain appartenant à son bailleur à partir du moment où le contrat de bail ne comporte pas de clause de transfert immédiat de la propriété des constructions au propriétaire légitime du terrain. De la même manière, il est souvent prévu dans les baux commerciaux et les baux professionnels une refacturation de la taxe foncière au locataire, même si le débiteur aux yeux de l’administration fiscale reste le propriétaire.

La saisie administrative à tiers détenteur : qu’est-ce que c’est ?

Un outil... La saisie administrative à tiers détenteur (SATD) est un outil permettant notamment à l’administration fiscale et à l’administration des douanes de procéder au recouvrement forcé des sommes qui leur sont dues (par exemple les impôts), mais qui n’ont pas été spontanément payées par le contribuable.

… de remplacement. La SATD vient remplacer, depuis le 1^er janvier 2019, les 7 procédures de recouvrement forcé dont disposait jusqu’à présent l’administration, soit

• l’avis à tiers détenteur (ATD), utilisé pour recouvrer certains impôts impayés (impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés, impôts fonciers, taxes sur le chiffre d’affaires et assimilés, etc.) ;

• l’opposition à tiers détenteur (OTD), utilisée pour recouvrer les sommes dues aux collectivités territoriales ou aux établissements publics (comme par exemple les hôpitaux) ;

• l’avis de saisie en matière douanière : utilisée par l’administration des douanes ;

• l’avis de saisie en matière de contribution indirecte ;

• l’opposition administrative : utilisée pour le recouvrement des amendes et condamnations financières (comme par exemple les amendes de la SNCF) ;

• la saisie à tiers détenteur ;

• la saisie de créance simplifiée.

Un tiers… Cet outil permet à l’administration d’obtenir d’un tiers le paiement des sommes dues (impôts, amendes, factures impayées, etc.). Le tiers n’est pas ici appelé personnellement à régler la dette (ce n’est pas une caution), mais il doit remettre à l’administration les fonds qu’il détient en qualité de dépositaire, débiteur, etc., pour le compte de la personne poursuivie pour l’impayé, dans les 30 jours suivant la réception de la saisie. À défaut de respecter ce délai, le tiers devra non seulement remettre les sommes réclamées à l’administration, mais devra aussi s’acquitter d’un intérêt de retard.

Attention. Si le tiers, quelle que soit sa qualité (employeur, locataire, fermier, etc.) refuse d’exécuter la SATD, il pourra voir sa responsabilité personnelle engagée.

… détenteur. Les fonds que le tiers détenteur remet à l’administration doivent appartenir ou doivent revenir à terme au contribuable défaillant.

Exemple. Un employeur, en qualité de tiers détenteur, pourra se voir contraint de remettre directement à l’administration, pour paiement d’une dette fiscale, une partie du salaire de la personne n’ayant pas payé ses impôts.

À noter. L’administration pourra demander au tiers détenteur de lui remettre des fonds à condition que ce dernier ne soit pas placé en lien de subordination ou de dépendance à l’égard du contribuable défaillant. Ainsi, l’administration ne pourra pas demander à un caissier de lui remettre les fonds présents dans la caisse de l’entreprise afin de solder la dette fiscale de cette dernière.

Fonds. La SATD ne permet à l’administration d’appréhender que des fonds, c’est-à-dire des créances de sommes d’argent. Elle pourra par exemple adresser une SATD à la banque du contribuable, pour saisir les sommes présentes sur son compte bancaire.

Créance existante. Pour pouvoir être appréhendée, la créance de sommes d’argent doit exister ou être « en germe ». Reprenons notre exemple : si l’administration adresse une SATD à la banque du contribuable, elle ne pourra saisir que les sommes déjà présentes sur le compte bancaire au jour de la réception de la saisie et celles pour lesquelles une opération a été engagée (par exemple chèque remis à l’encaissement dont les fonds n’ont pas encore été crédités).

Attention. Si l’administration peut saisir par le biais d’une SATD une créance conditionnelle, c’est-à-dire une somme d’argent dont la remise au contribuable défaillant est liée par exemple à l’exécution d’une condition suspensive, elle ne pourra pas appréhender une créance éventuelle, c’est-à-dire une créance qui n’existe pas encore au moment de la notification de la SATD.

Créance à exécution successive. La SATD peut également porter sur des créances à exécution successive (par exemple des loyers).

La saisie administrative à tiers détenteur : comment ça marche ?

Préalable. Rappelons-le, la saisie administrative à tiers détenteur est un outil permettant d’obtenir le recouvrement forcé d’une somme impayée. Avant de mettre en œuvre une telle procédure, l’administration doit tenter de recouvrer les montants qui lui sont dus de façon amiable.

Mise en demeure. À défaut de paiement dans le délai légal, l’administration devra commencer par adresser une mise en demeure au contribuable défaillant (particulier, entreprise, etc.). Si, passé un certain délai, le contribuable ne s’acquitte toujours pas des sommes réclamées, l’administration pourra procéder au recouvrement forcé.

Délai. Avant d’engager une procédure de recouvrement forcé, l’administration devra respecter un délai de :

• 30 jours si la mise en demeure constitue le 1^er acte de relance adressé à la personne concernée ;

• 8 jours si la mise en demeure a été précédée d’une lettre de relance.

Notification. L’administration a pour seule obligation de notifier cette SATD, c’est-à-dire d’informer par courrier postal le tiers détenteur et le contribuable défaillant de la mise en œuvre d’une procédure de recouvrement forcé.

Une notification par voie électronique… Lorsqu’elle est adressée à un établissement de crédit, la notification doit obligatoirement être réalisée par voie électronique.

Pour les autres tiers détenteurs, la notification par voie électronique n’était qu’une simple faculté. Depuis le 1^er janvier 2024, la dématérialisation de la SATD est étendue au tiers détenteur tenu au dépôt d’une déclaration sociale nominative (DSN), donc aux employeurs.

Forme. La rédaction de la SATD est soumise à un formalisme très succinct : l’exemplaire qui est notifié au contribuable défaillant doit mentionner, sous peine d’entraîner l’annulation de la saisie, les délais et voies de recours. C’est la seule obligation formelle qui pèse sur l’administration.

Pour le tiers détenteur, il n’est pas nécessaire que l’exemplaire qui lui est remis mentionne les délais et voies de recours.

La saisie administrative à tiers détenteur : quels effets ?

Attribution immédiate. À partir du moment où le tiers détenteur a reçu la notification de la SATD, les sommes réclamées sont attribuées immédiatement à l’administration. Elles sont en quelque sorte bloquées à son profit et ne peuvent pas être appréhendées par quelqu’un d’autre, créancier ou non.

Attention au montant réclamé. Lorsque le montant de la saisie est inférieur à 2 000 €, les sommes bloquées au profit de l’administration sont limitées au montant de la dette du contribuable.

Si le montant de la saisie excède les 2 000 €, c’est la totalité du compte bancaire du contribuable défaillant qui sera indisponible pendant une durée de 15 jours.

Des frais bancaires ? Si la SATD est notifiée à un établissement bancaire, ce dernier pourra appliquer des frais au contribuable défaillant. Ces frais ne peuvent pas dépasser 10 % des sommes dues à l’administration, dans la limite d’un plafond de 100 €.

À noter. Ces frais ne sont pas soumis à la TVA. L’obligation pour la banque d'exécuter une saisie administrative à tiers détenteur ne résulte pas de la relation contractuelle avec son client, mais de la demande qui lui est faite par l’administration fiscale, et le client ne peut être regardé comme tirant un avantage de ces opérations. Et parce que la SATD rend la banque personnellement débitrice des sommes dues au Trésor public par son client, dans la limite des fonds disponibles sur les comptes de ce dernier et sous réserve de laisser à sa disposition une somme à caractère alimentaire, les opérations accomplies, à ce titre, par la banque ne constituent pas non plus des prestations de services accomplies au bénéfice du Trésor Public. Par conséquent, les frais facturés par la banque à raison de l’exécution d’une SATD ne sont pas soumis à la TVA.

Une contestation ? Le contribuable qui est visé par une SATD peut, toutes conditions remplies, la contester. Cette contestation peut porter soit sur la régularité formelle de l’acte, soit sur l’existence même de l’obligation de payer.

Phase administrative. Une 1^re étape consiste en la contestation de la SATD devant le Directeur départemental des finances publiques du département dans lequel a été prise la décision d'engager la poursuite. Cette contestation doit se faire par écrit, avec tous les justificatifs utiles, sous un délai de 2 mois à partir de la notification. L’administration aura elle-même 2 mois pour se prononcer. 

Phase judiciaire. À défaut de réponse ou de réponse satisfaisante, le contribuable devra saisir le juge. 

Qui est compétent pour recevoir cette contestation ? Si le contribuable souhaite contester l’existence même de l’obligation de payer, il devra saisir le juge de l’impôt (tribunal administratif ou tribunal judiciaire en fonction de la créance en question). En revanche, s’il souhaite contester la régularité formelle de l’acte, il devra saisir le juge de l’exécution, qui siège au tribunal judiciaire.

Vente d’un local professionnel ou d’un terrain à bâtir : une taxation à taux réduit ?

Une plus-value ? Une société qui décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, et qui réalise à cette occasion une plus-value (c’est-à-dire un gain), peut, toutes conditions remplies, bénéficier d’une taxation à taux réduit.

Une taxation… Par principe, les plus-values nettes réalisées par les sociétés à l’IS à l’occasion de la vente d’un élément d’actif (par exemple une machine) sont taxées à l’IS dans les conditions de droit commun, donc au taux de 28 % ou 15 %.

… à taux réduit ? Mais lorsque la société décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, destiné à être transformé en logements, la plus-value pourra être taxée à l’IS au taux réduit de 19 %.

À noter. Pour mémoire, la plus-value nette s’obtient en retranchant de la plus-value brute (donc du gain résultant de la vente) les éventuels déficits d’exploitation.

Une vente ? La taxation au taux réduit ne s’applique qu’aux plus-values qui résultent de la cession à titre onéreux de locaux professionnels ou de terrains à bâtir. Par « cessions à titre onéreux », il faut entendre les ventes ou les apports.

Un local professionnel…Pour bénéficier de l’avantage fiscal, la vente doit porter sur tout ou partie d’un local professionnel : local à usage de bureaux, local commercial ou, depuis le 1er janvier 2017, local industriel.

… ou un terrain à bâtir. Depuis le 1er janvier 2018, sont également éligibles au taux réduit d’imposition les ventes de terrains à bâtir.

Où ? Depuis le 1er janvier 2018 également, l’avantage fiscal est conditionné au respect d’une localisation géographique précise : seules les ventes de locaux ou de terrains situés dans des communes se trouvant dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements permettent de bénéficier du taux réduit d’imposition.

Concrètement. Le local ou le terrain cédé doit se trouver en zone A bis ou A du territoire.

     =>  Consultez la liste des communes situées en zone A bis et A du territoire

Vente d’un local professionnel ou d’un terrain à bâtir : des conditions à respecter ?

Des conditions. Comme pour tout avantage fiscal, le bénéfice du taux réduit d’IS est soumis au respect de conditions tenant à la personne du vendeur, à la personne de l’acheteur et au respect d’un engagement de construction.

Le vendeur. Pour le bénéfice de l’avantage fiscal, le vendeur doit être une société ou entreprise soumise à l’IS, de plein droit ou sur option, dans les conditions de droit commun.

Donc. Sont donc exclues les entreprises ou sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR), et les structures bénéficiant d’une exonération totale ou partielle d’IS.

L’acheteur. La vente peut bénéficier à toutes les personnes morales, quelle que soit leur qualité et quel que soit leur régime fiscal.

Un engagement de construction. Pour bénéficier du taux réduit d’IS sur la plus-value résultant de la vente d’un local ou d’un terrain, l’acheteur doit également prendre un « engagement de construction ».

Concrètement, en cas d’achat d’un local, il doit s’engager à le transformer en logements dans les 4 ans qui suivent la clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. De même, s’il achète un terrain à bâtir, l’acheteur doit s’engager à construire des logements dans le même délai. Pour les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2024, cette condition est réputée satisfaite dès lors que l’acheteuse s’engage à réaliser des locaux dont la surface habitable représente au moins 75 % de la surface totale mentionnée sur le permis de construire du programme immobilier ou sur la déclaration préalable de travaux. Dans ce cas, le taux de taxation de 19 % s’applique à la part de la plus-value qui est égale au produit de cette dernière par le rapport entre la surface habitable et la surface totale des locaux transformés. 

Exception. Le délai de 4 ans passe à 6 ans pour les opérations d’aménagement créant une emprise au sol supérieure ou égale à 20 000 m². 

À noter. Ce délai de 4 ans s’applique à toutes les opérations de cessions qui interviennent au cours d’exercice clos depuis le 31 décembre 2016.

Un engagement ? L’engagement de transformation ou de construction doit respecter un certain formalisme :

• il doit être pris par l’acheteur dans l’acte constatant la vente du terrain ou du local ;
• une copie de cet engagement doit être jointe aux déclarations de résultats du vendeur et de l’acheteur au titre de l’exercice au cours duquel intervient la cession.

Un logement ? Par logement, il faut entendre un local d’habitation destiné à constituer la résidence principale ou secondaire d’un particulier. Dès lors, si l’acheteur transforme un local commercial en hôtel, par exemple, l’avantage fiscal ne sera pas acquis.

Un délai ? La transformation en logements, ou la construction de logements doit intervenir avant le terme du délai de 4 ans. Rien n’empêche donc l’acquéreur de revendre les logements avant l’expiration de ce délai, à partir du moment où il a bien achevé les travaux dans le délai imparti.

Une prolongation. Depuis le 1er janvier 2021, sur demande de l’acquéreur formulée au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai initial, ce délai de 4 ans peut faire l’objet d’une prolongation annuelle renouvelable. Notez également que la demande de renouvellement de prolongation doit, quant à elle, être formulée au plus tard 3 mois avant l’expiration de la prolongation initiale. La demande de prolongation s’applique également au délai de 6 ans applicable aux opérations d’aménagement d’importance.

Un formalisme à respecter. La demande en question doit préciser :

• la consistance des travaux prévus dans l’engagement de transformation ou de construction ;
• les motifs pour lesquels ces travaux ne seront pas achevés dans le délai initial.

Qui ? La prolongation est accordée par l’autorité compétente de l’État du lieu de la situation des immeubles, à savoir le directeur départemental ou le directeur régional des finances publiques.

Une amende. L’amende pour non-respect de son engagement par l’acquéreur (réalisation des travaux de construction ou de transformation à l’issue du délai de 4 ans, éventuellement prorogé) est égale au montant de l’économie d’impôt réalisée par le cédant.

Exceptions. L’amende ne sera pas due si le non-respect de l’engagement de transformation ou de construction résulte :

• de la restructuration ultérieure de la société ayant acquis le terrain ou le local,
• ou de circonstances indépendantes de la volonté de l’acheteur : force majeure, catastrophe naturelle, etc.

En revanche. Il est important de préciser que la rupture de cet engagement ne vient pas remettre en cause le taux réduit d’IS dont a pu bénéficier le vendeur.

Jusqu’à quand ? Ce régime de faveur s’applique aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2026 et aux cessions à titre onéreux réalisées après le 31 décembre 2026, si une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a été conclue au plus tard à cette date et si la cession a été réalisée au plus tard 2 ans après la date de la promesse.