Bail « 3-6-9 » : il faut respecter un délai de préavis de 6 mois !

Une société signe un bail commercial pour louer un local dans lequel elle va exercer son activité. 3 ans plus tard, la société utilise la possibilité de résilier le bail commercial dont elle bénéficie à l’issue de chaque période triennale pour mettre fin à ce bail, qui s’achève ici le 18 février.

La société délivre son congé un 10 septembre pour le 31 mars de l’année suivante : la société a donc donné son congé pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance. Parce qu’elle estime donc son congé est régulier, elle stoppe, à compter du 1er avril de l’année suivante, le versement du loyer du local qu’elle a quitté…

A tort, selon le bailleur : parce que la période triennale expirait en réalité le 18 février, le congé aurait donc dû être délivré au plus tard le 18 août. Il explique alors à la société que le congé qu’elle lui a donné respecte le formalisme prévu pour le congé délivré en cours de prolongation tacite du bail. Cependant, le bail n’avait pas ici été prolongé, les 9 ans pour lesquels il a été conclu ne s’étant pas encore écoulés. La société aurait dû, selon lui, respecter le formalisme prévu pour le congé donné en cours de bail, à l’issue d’une période triennale : en clair, la société aurait dû respecter le délai de préavis de 6 mois, selon le bailleur.

Pour le bailleur, le bail sera résilié lors de la prochaine période triennale, soit 3 ans plus tard. En conséquence, il réclame le versement des 3 ans de loyers qui, selon lui, lui sont dus.

« Non », répond la société locataire : pour elle, le formalisme prévu pour le congé délivré en cours de prolongation tacite du bail peut tout à fait s’appliquer au congé délivré en cours de bail, à l’issue d’une période triennale. Dès lors, le congé délivré est régulier et elle n’a pas à verser 3 ans de loyers au bailleur.

Mais pour le juge, la société a tort : le formalisme qu’elle a utilisé n’a vocation à s’appliquer qu’en cas de tacite prolongation du bail, et non à l’occasion d’un congé donné en fin de période triennale. Par conséquent, le congé délivré par la société ne prend pas effet à la 1ère période triennale, mais à la 2ème période triennale. Elle doit donc payer 3 ans de loyers supplémentaires au bailleur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 février 2019, n° 17-31229

Bail commercial et congé du locataire : 6 mois de préavis, c’est 6 mois ! © Copyright WebLex - 2019

Kbis numérique gratuit : à quelle date ?

A l’initiative des greffiers des Tribunaux de commerce, le Gouvernement a annoncé que tous les chefs d’entreprise immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) auront bientôt un accès en ligne gratuit et illimité à leur Kbis, mais transmis sous format numérique. Cet espace en ligne doit encore être développé et devrait voir le jour durant l’année 2019.

Cette gratuité du Kbis numérique, réservée aux dirigeants et pour leur propre entreprise, sera possible à partir de leur espace en ligne, et sous réserve qu’ils justifient d’une identité numérique personnelle, MonIdenum, qui sera délivrée au cours du printemps 2019 par les greffiers des Tribunaux de commerce.

Afin d’activer son identité numérique, chaque dirigeant d'entreprise devra transmettre une copie de sa pièce d'identité. Il se verra ensuite attribuer gratuitement son identité numérique personnelle.

Source : www.cngtc.fr

Dirigeants d’entreprise : un Kbis numérique (bientôt) gratuit ! © Copyright WebLex - 2019

Normes parasismiques non-respectées : démolition ou travaux de reprise ?

Le propriétaire d’un terrain situé dans une zone sismique y fait construire une maison. Mais par la suite, il apprend que les normes parasismiques n’ont pas été respectées.

Le propriétaire demande alors à l’architecte et aux constructeurs de lui verser 870 000 €, cette somme correspondant aux frais de démolition-reconstruction de la maison.

Ce que refusent les professionnels : rapport d’expertise à l’appui, ils démontrent que 2 techniques permettent d’effectuer des travaux de reprise sur la maison, sans qu’il soit nécessaire de la détruire, pour un montant d’environ 372 000 €. D’autant que l’une des techniques préconisées, si elle était mise en œuvre, rendrait la maison beaucoup plus stable que ce qu’exigent les normes parasismiques.

Le juge va donc donner raison aux professionnels, car la solution proposée par ceux-ci :

• permet de réparer intégralement le préjudice du particulier,
• est validée par des experts ;
• offre des garanties supérieures à la réglementation parasismique.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 février 2019, n° 18-11836

Construction et normes parasismiques non respectées = on démolit tout ? © Copyright WebLex - 2019

« L’atelier RGPD » : une formation gratuite !

La formation en ligne sur le RGPD qu’a lancée la Cnil nécessite que l’utilisateur qui souhaite la suivre crée un compte sur son site web (à l’adresse suivante : https://atelier-rgpd.cnil.fr). A l’issue de la formation, l’utilisateur qui a parcouru la totalité du contenu et répondu correctement à 80 % des questions se voit délivrer une attestation de suivi.

Cette formation s’adresse surtout aux Délégués à la Protection des Données (appelés « DPO »), aux futurs DPO et aux professionnels amenés à intervenir dans le cadre du RGPD (techniciens, juristes, etc.).

La formation, intitulée « L’atelier RGPD », est composée de 4 modules avec une durée moyenne de 5 heures. Ces modules sont composés de vidéos, de textes, d’illustrations, de cas pratiques et propose des quizz et des évaluations.

Source : www.cnil.fr

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Délais de paiement entre entreprises : que retenir du bilan de l’année 2018 ?

Le bilan de l’année 2018 est plutôt positif : la DGCCRF a, en effet, constaté une baisse des retards de paiement : de 12,6 jours de retard en début 2016, l’on est passé à 10,7 jours au 2ème trimestre 2018.

Ensuite, en ce qui concerne les sanctions, la DGCCRF explique qu’en 2018, elle a notifié 263 décisions de sanction aux entreprises contrôlées, pour un montant total d’amendes de 17,2 millions d’euros.

Ce chiffre, selon la DGCCRF, démontre que le dispositif de sanction poursuit sa montée en puissance car, pour l’année 2017, 155 décisions de sanction représentant un total de 8,6 millions d’euros d’amende avaient été notifiées.

S’agissant des entreprises publiques, la DGCCRF en a contrôlées 107 en 2018 : 7 amendes ont été notifiées pour un montant de 1,1 million d’euros.

Enfin, pour terminer le bilan de l’année 2018, la DGCCRF rappelle que, depuis la Loi « Essoc », votée durant l’été 2018, les entreprises peuvent lui demander de prendre formellement position sur la conformité des modalités de computation des délais de paiement qu’elles envisagent de mettre en place.

Cependant, seules les entreprises des 2 secteurs suivants peuvent le faire :

• le secteur de l'industrie automobile (répertorié sous la division 29 de la section C de la nomenclature des activités françaises) ;
• le secteur de la construction (répertorié sous la section F de la nomenclature des activités françaises).

Source : Communiqué de presse du Ministère de l’Economie et des Finances du 22 février 2019, n° 1050

Délais de paiement entre entreprises : l’année 2018 est-elle un bon cru ? © Copyright WebLex - 2019

Généralisation du dispositif d’installation d’un éthylotest anti-démarrage !

7 départements ont mené une expérimentation dans le cadre de la lutte contre la conduite en état d’alcoolémie et contre la récidive de ce délit : la Drôme, le Finistère, la Réunion, le Loiret, la Manche, le Nord et la Vendée.

Cette expérimentation offre au Préfet la possibilité, à l’issue du contrôle d’un conducteur en état d’alcoolémie supérieur à 0,8 g/L, de l’obliger à ne conduire que des véhicules équipés d’un éthylotest anti-démarrage (EAD) pour une durée ne pouvant pas dépasser 6 mois.

Le juge, au moment de juger le conducteur, peut décider de prolonger cette obligation pour une durée maximale de 5 ans et le condamner au paiement d’une amende d’un montant maximal de 4 500 €. Le montant de l’amende peut être modulé afin de tenir compte de l’installation de l’EAD (environ 1 300 €) qui est à la charge du conducteur. Il est également possible de louer un EAD pour un coût d’environ 100 €/mois. Notez qu’il faut rajouter à ces coûts ceux du montage et du démontage.

Cette mesure, qui doit permettre aux conducteurs de poursuivre leur activité professionnelle, a été étendue sur tout le territoire national.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le dispositif EAD, sachez qu’il interdit le démarrage d’un véhicule si le taux d’alcool du conducteur est positif ou si le démarrage n’a pas eu lieu dans les 2 minutes qui suivent le résultat de ce 1er souffle.

En outre, dès lors que le moteur du véhicule a démarré, l’EAD demande de manière aléatoire (entre 5 et 30 minutes après le démarrage du moteur) un nouveau souffle qui doit lui aussi être réalisé à l’arrêt : le conducteur dispose alors d’un délai de 20 minutes pour effectuer ce nouveau contrôle.

Source : Communiqué de presse du Ministère de l’Intérieur, du 12 mars 2019

Alcoolémie au volant = suspension du permis de conduire… ou installation d’un éthylotest anti-démarrage ? © Copyright WebLex - 2019

2 interventions sur un insert mais 1 seule responsabilité engagée ?

Un couple décide de changer une partie de son insert âgé de 20 ans. Pour cela, il fait appel à un artisan qui conserve certaines parties de l’ancien insert, à savoir l’habillage décoratif de la cheminée (socle, jambages, poutre), le conduit principal d’évacuation des fumées et le caisson de récupération de chaleur.

3 mois plus tard, la maison de son client est détruite par un incendie. Une expertise révèle que la cause de l’incendie est l’insert. La responsabilité de l’artisan est alors mise en cause au titre de la garantie décennale.

« Impossible », répond ce dernier, à la lecture attentive du rapport d’expertise : celui-ci révèle plus précisément que la cause de l’incendie est le caisson de récupération de chaleur de l’insert.

Or, lors de sa prestation, il n’est pas intervenu sur le caisson de récupération de chaleur de l’insert. Il explique alors qu’il faut considérer que sa prestation a porté sur des éléments dissociables de la maison (pose du nouvel insert et de la pièce de jonction de raccordement aux anciennes parties du précédent insert conservées). Et lorsqu’une prestation porte sur des éléments dissociables, la responsabilité décennale n’est pas due, rappelle l’artisan.

Mais pour le juge, puisque le défaut de l’insert qui a causé l’incendie a intégralement détruit la maison (ce qui la rend « impropre à sa destination »), il importe peu que l’insert soit dissociable ou non ou d’origine ou non. La responsabilité de l’artisan peut donc être engagée au titre de la garantie décennale.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 mars 2019, n° 18-11741

Artisan : la garantie décennale à l’épreuve du feu… © Copyright WebLex - 2019

BpiFrance Création lance le Pass’entrepreneur !

BpiFrance Création vient de lancer le Pass’entrepreneur pour aider les créateurs d’entreprise. Pour en bénéficier, il faut créer un compte sur le site web de BpiFrance Création (https://bpifrance-creation.fr).

De votre compte, il vous sera possible :

• d'obtenir une information ciblée en fonction de votre profil et des caractéristiques de votre projet ;
• de construire en ligne votre business-plan ;
• de vous abonner à la newsletter de BpiFrance et ainsi d'être informé chaque semaine des nouveautés du site et de l'actualité qui vous concerne.

Ce nouvel outil peut également être utilisé par un conseiller en création d’entreprises (experts-comptables, avocats, notaires, etc.).

Pour utiliser le Pass’entrepreneur, il faut là aussi créer un compte sur le site web de BpiFrance Création. Depuis ce compte, il est possible :

• d'accéder à tout moment à l'ensemble des contenus, outils et ressources de l'espace Conseiller ;
• de suivre en ligne les business-plan des entrepreneurs accompagnés ;
• de recevoir la newsletter mensuelle dédiée aux professionnels de l'accompagnement entrepreneurial (la réception de la newsletter nécessite le paiement d’une formule d’abonnement).

Conclure avec une société en cours de formation : la vigilance est de rigueur !

Un bailleur met en location son local commercial et signe un contrat de bail avec la dirigeante de la société-locataire qui n’a pas encore été formellement créée. C’est pourquoi la dirigeante déclare, dans le contrat de bail, agir pour le compte de la société en formation.

Quelques années plus tard, la société ne verse plus le loyer dû, que le bailleur réclame, mais en vain. La société explique alors qu’elle n’a jamais souscrit le bail commercial puisqu’elle n’a jamais repris à son compte le bail conclu par la dirigeante.

La société rappelle que pour que le bail commercial lui soit opposable, il faut que l’une 3 formalités suivantes ait été respectée :

• annexer aux statuts de la société un état détaillé et précis indiquant la nature des actes déjà accomplis au nom et pour le compte de la société en formation ;
• faire valider le contrat conclu par les associés ;
• donner mandat à un associé ou à plusieurs d’entre eux les autorisant à prendre des engagements au nom et pour le compte de la société (cette solution ne vaut que pour les actes conclus entre la signature des statuts et l’immatriculation de la société).

Or, la société constate qu’aucune de ces formalités n’a ici été accomplie. Dès lors, elle n’est pas locataire du local commercial et l’action du bailleur à son encontre à ce titre doit être rejetée…

Mais le bailleur considère que le bail a bien été implicitement repris par la société car :

• la dirigeante s’est présentée comme le gérant d’une société en cours de formation ;
• la société a diligenté des actions en justice en se prévalant de la qualité de titulaire du bail ;
• la société s’est toujours présentée au cours des actions en justice comme ayant qualité pour agir en tant que titulaire du bail.

Mais le juge tranche en faveur de la société. Seules les 3 formalités, rappelées par la société, permettent de formaliser la reprise d’un engagement souscrit pour le compte d’une société en cours de formation. La reprise implicite, alléguée par le bailleur, est impossible.

Il faut donc considérer que c’est la dirigeante qui a la qualité de locataire et que c’est contre elle que le bailleur doit agir…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 février 2019, n° 17-14242

Qui est locataire : la société ou son dirigeant ? © Copyright WebLex - 2019

Bail commercial : attention au démembrement de propriété !

Pour mémoire, le droit de propriété se compose de la « nue-propriété » et de « l’usufruit ». Ce droit de propriété peut donc être réparti en un nu-propriétaire (titulaire du droit de disposer du bien) et un usufruit (titulaire du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) : on parle alors de démembrement de propriété.

En matière de baux commerciaux, la Loi prévoit que l'usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds commercial, industriel ou artisanal. Si le nu-propriétaire refuse de donner son accord, l’usufruitier peut toutefois donner quand même le fonds commercial à bail, à condition d’y être autorisé par la justice.

C’est ce que vient de rappeler un juge dans l’affaire suivante : une mère, propriétaire d’un local commercial, décide de faire une donation de la nue-propriété à ses 2 filles.

9 ans plus tard, la mère signe seule un contrat de bail commercial avec une société. Des travaux imprévus sont ensuite réalisés aux frais de la société qui négocie et obtient en compensation une dispense de loyers pendant un certain nombre de mois, puis une réduction du loyer. Un avenant au bail commercial est alors conclu pour matérialiser par écrit cet accord.

Mais les 2 filles, nues-propriétaires, réclament l’annulation de cet avenant et le paiement du loyer prévu dans le bail commercial initial. Elles expliquent alors que l’avenant n’est pas valable puisqu’il a été conclu sans leur accord.

Ce qui est normal, explique la société : pour elle, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des nues-propriétaires pour la conclusion de l’avenant puisque leur accord est seulement nécessaire pour la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial…

… à tort, pour le juge, qui confirme que l’accord des nues-propriétaires devait être obtenu pour que l’avenant soit valable. Leur accord faisant ici défaut, l’avenant est nul et la société doit payer le montant du loyer prévu par le bail commercial initial.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-27560

Bail commercial : parfois, les écrits aussi s’envolent… © Copyright WebLex - 2019