Construction immobilière : qui est maître d’œuvre ?
Un comportement qui change tout !
Une société fait appel à une entreprise de construction pour édifier un immeuble destiné à recevoir des entreprises ainsi que des logements. Une fois l’immeuble construit, un bail est signé avec un restaurateur, pour les locaux situés au rez-de-chaussée. Le local loué comprend également un sous-sol, utilisé comme laboratoire de cuisine, qui est malheureusement inondé. Le restaurateur ne pouvant plus exercer son activité, stoppe le versement des loyers.
Un expert est alors désigné : ce dernier découvre alors que l’inondation est due à un problème d’étanchéité.
Concrètement, le laboratoire de cuisine était destiné, au début du projet de construction de l’immeuble, à devenir un garage. Mais au cours des travaux, le restaurateur a signé son bail commercial et, en accord avec la société, propriétaire des lieux, en a fait son laboratoire de cuisine (juridiquement, c’est un « changement destination »).
Sauf que les travaux réalisés dans le laboratoire de cuisine n’ont pas été modifiés et ont été réalisés comme si le local était toujours destiné à recevoir un garage. Or, un laboratoire de cuisine nécessite des travaux d’étanchéité plus importants qu’un garage…
La société propriétaire du local va alors demander des comptes au constructeur : elle estime qu’en qualité de maître d’œuvre, il lui appartenait de veiller à la bonne exécution des travaux réalisés sous sa direction.
L’entreprise de construction se devait notamment d’adapter la conception technique et les plans du sous-sol, destiné à recevoir, non plus un garage, mais un laboratoire de cuisine, afin de s’assurer de l’étanchéité du local. Elle doit donc l’indemniser pour le préjudice subi, estime la société propriétaire des lieux.
Mais l’entreprise de construction conteste sa qualité de maître d’œuvre : elle rappelle qu’un architecte a géré ce projet et qu’elle n’est intervenue que pour une mission d’OPC (organisation, pilotage, coordination).
Sauf que l’entreprise de construction s’est comportée comme un maître d’œuvre, rappelle la propriétaire, qui relève qu’elle :
- a organisé et dirigé toutes les réunions de chantier ;
- a rédigé tous les procès-verbaux de chantier ;
- a adressé des remarques et consignes aux intervenants pour remédier aux difficultés rencontrées au cours des travaux ;
- l’a assistée lors de la livraison du rez-de-chaussée et du sous-sol, suite aux travaux d’aménagement en laboratoire de cuisine du sous-sol ;
- se qualifie elle-même de « maître d’œuvre » dans une attestation d’exécution délivrée au restaurateur.
Au vu de ces éléments, le juge donne raison à la propriétaire : ayant dépassé sa mission et s’étant comportée comme un véritable maître d’œuvre, l’entreprise de construction a commis une faute en n’adaptant pas les travaux à la nouvelle destination du sous-sol. Elle doit donc indemniser la société.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 janvier 2018, n° 17-10917
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Artisans : pas de réception des travaux, pas de garantie décennale !
Réception des travaux : elle ne doit pas être « équivoque » !
Pour mémoire, en matière de construction immobilière, avant la réception des travaux, le constructeur engage sa responsabilité contractuelle. Après la réception des travaux, il engage sa responsabilité au titre des garanties légales (garantie décennale, garantie biennale et garantie de parfait achèvement). L’action en justice est donc différente selon que la réception des travaux a eu lieu ou non.
Cette réception des travaux peut être expresse (elle résulte d’un écrit), tacite (il faut analyser les faits et le comportement des parties) ou judiciaire (le juge fixe lui-même une date de réception des travaux).
Il peut parfois être difficile, pour un artisan ou son client, d’identifier une réception tacite. Cette difficulté peut alors poser un problème au client de l’artisan : doit-il engager une action en justice au titre de la garantie contractuelle ou au titre d’une garantie légale (décennale, biennale ou de parfait achèvement) ?
Un artisan et son client ont rencontré cette difficulté. Voici leur histoire.
Un artisan est chargé de construire une maison, le client se réservant certains travaux. Mais des désordres apparaissent : le client estime alors que la responsabilité contractuelle de l’artisan est engagée puisque la réception des travaux n’a pas eu lieu…
… à tort, selon ce dernier : il rappelle que le client a pris possession de la maison et qu’il reste seulement 10 % du marché à payer. Pour lui, les critères de la réception tacite sont remplis.
Le client rétorque alors que la prise de possession de la maison est ici « équivoque », ce qui rend impossible la réception tacite des lieux : s’il a pris possession de la maison, c’est sous la contrainte, le seul endroit alternatif où il pouvait vivre étant un mobile-home.
En outre, après la prise de possession de la maison, il a dû quitter celle-ci, sur les recommandations d’un expert. Les risques d’effondrement de la maison à cause des désordres étaient, en effet, trop importants (les fondements de la maison sont instables et un fort coup de vent peut la faire s’effondrer).
Autant d’éléments qui amènent le juge à donner raison au client : il ne peut pas être considéré qu’il y a eu réception tacite des travaux, la prise de possession des lieux étant effectivement « équivoque ». Le client a donc eu raison d’engager une action en justice au titre de la responsabilité contractuelle de l’artisan.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 janvier 2018, n° 16-25520
Artisans : pas de réception des travaux, pas de garantie décennale ! © Copyright WebLex - 2018
Industriels : l’histoire de travaux mal exécutés… qui coûtent cher ?
Travaux de réparation et malfaçon : combien ça coûte ?
Une société industrielle fait appel à une entreprise de travaux pour réparer une chaudière dans une centrale. Mais après l’intervention de l’entreprise de travaux, de nouvelles fuites apparaissent. Un expert est alors nommé : il conclut que les fuites sont imputables aux soudures réalisées par l’entreprise de travaux.
Mécontente, la société industrielle réclame la « résolution du contrat » ainsi que des dommages-intérêts.
Le juge prononce alors la résolution du contrat. Mais un désaccord s’élève alors sur le montant des dommages-intérêts :
- la société industrielle réclame environ 760 000 € d’indemnités ; il s’agit des sommes dues en cas de réparation intégrale du préjudice ;
- l’entreprise de travaux estime qu’elle doit payer environ 25 000 €, au titre de la clause limitative de réparation prévue au contrat.
Pour justifier le paiement des 760 000 € d’indemnités et la non-application de la clause limitative de réparation prévue au contrat, la société industrielle explique que la résolution du contrat emporte anéantissement du contrat et remise des choses en leur état antérieur. En clair, il faut faire comme si la clause limitative de réparation n’avait jamais existé.
Mais le juge n’est pas d’accord : en cas de résolution du contrat pour inexécution, les clauses limitatives de réparation des conséquences de cette inexécution demeurent applicables. La société industrielle a donc droit à des indemnités, dans la limite de 25 000 €.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 7 février 2018, n° 16-20352
Quand une centrale industrielle a des fuites… © Copyright WebLex - 2018
