Rupture d’un bail commercial : il faut être de bonne foi

Un bailleur et une société signent un bail commercial qui comporte une clause de révision triennale du loyer par indexation sur l’indice du coût de la construction. Quelques années plus tard, comme le prévoit le contrat, le bailleur se prévoit de la variation de l’indice pour augmenter le loyer. Le locataire ne versant pas le nouveau loyer réclamé, le bailleur lui délivre un commandement de payer. Puis, le contrat a été rompu…

… un peu trop rapidement au goût du locataire. Ce dernier relève que le bailleur l’a informé du nouveau loyer un 26 novembre. Le 9 janvier suivant, il a envoyé un courrier au bailleur par lequel il contestait, non pas l’augmentation du loyer, mais les modalités de calcul retenues. Or, dès le 17 janvier, le bailleur lui a délivré un commandement de payer. Le bref délai et l’attitude du bailleur témoigne selon le locataire d’une particulière mauvaise foi. Parce qu’il s’estime évincé des locaux loués, il réclame des dommages-intérêts.

Indemnisations que refuse de payer le bailleur : il rappelle qu’une fois le commandement de payer délivré, le locataire avait 1 mois pour payer le loyer dû. C’est au terme de ce délai d’1 mois que le bail commercial a pris fin. Pour lui, il s’agit d’un délai suffisant pour le locataire…

… à tort pour le juge ! Au vu des délais, le bailleur a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi. Par conséquent, le bailleur doit indemniser le locataire pour le préjudice subi.

Notez que dans cette affaire, l’indice sur lequel était indexé le loyer était l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC). Or, cet indice ne peut plus être utilisé pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Pour les contrats conclus avant cette date utilisant l’ICC comme indice de référence et non encore renouvelés, il est encore fait application de cet indice.

Pour mémoire, le loyer d’un bail commercial peut être désormais indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 13-25439

Rupture d’un bail commercial : « vite fait, mal fait ? » © Copyright WebLex - 2017

Construction de maison et garantie de livraison : un principe… des exceptions (limitées)

Un artisan conclut avec un couple un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et fournit une garantie de livraison délivrée par un organisme spécialisé (la « caution »), comme la Loi l’y oblige. Toutefois, il n’achève pas la maison dans les temps. Le couple réclame alors à la caution des pénalités de retard, que cette dernière accepte de payer, mais un litige survient quant au début de la date à laquelle les pénalités sont dues…

Pour le couple, les pénalités sont dues à compter de la date de livraison prévue au contrat. « Faux » répond la caution pour qui la date à prendre en compte est plus tardive. Elle rappelle, en effet, que le contrat prévoit plusieurs causes d’exclusion de garantie. Parmi celles-ci, l’une indique que la garantie ne s’applique pas en cas de désordres nécessitant une expertise contradictoire. Or, une telle expertise a eu lieu, au terme de laquelle il était nécessaire pour le couple d’obtenir un nouveau permis de construire.

Pour la caution, la date de livraison mentionnée dans le contrat a donc été repoussée, par l’application de la clause d’exclusion de garantie, à la date à laquelle le couple lui a notifié l’obtention du nouveau permis de construire…

… à tort pour le juge. Les clauses d’exclusion de garantie sont strictement listées par la Loi. Or, la clause dont se prévaut la caution restreint les cas dans lesquels la garantie peut être mise en jeu. Ce qui est illégal. Dès lors, elle ne peut pas s’appliquer. Par conséquent, la date de livraison à compter de laquelle les pénalités sont dues est la date initialement prévue au contrat.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 juin 2017, n° 16-18047

Construction de maison ; un délai de livraison à respecter… © Copyright WebLex - 2017

Cookies : la Cnil distingue 2 situations !

Pour mémoire, pour activer des « cookies » (il s’agit d’une sorte de traceur qui permet de collecter des données sur l’internaute), il est impératif de recueillir, au préalable, le consentement de l’internaute. Or, il peut arriver que des tiers déposent des « cookies » sur un site Internet. Dans ce cas, qui est tenu de recueillir le consentement de l’internaute ?

Pour la Cnil, il existe 2 situations :

• soit le tiers collecte les informations tracées grâce aux « cookies » pour le compte de l’éditeur du site et ne les exploite pas ; dans ce cas, c’est l’éditeur qui est chargé de recueillir le consentement de l’internaute ;
• soit le tiers collecte les informations pour son propre compte ; dans ce cas, c’est lui qui est tenu de recueillir le consentement de l’internaute.

Source : Communiqué de la Cnil du 23 mai 2017)

Cookies : quelques précisions apportées par la Cnil… © Copyright WebLex - 2017

Connaissez-vous la plateforme « BRIS » ?

Pour mémoire, une directive européenne datant de 2012 a posé les bases du projet « BRIS », visant à l’interconnexion des registres de commerce européens par le biais d’une plateforme unique.

Ce projet vient d’aboutir : depuis le 8 juin 2017, la plateforme unique « BRIS » est, en effet, disponible. Grâce à cette plateforme, il est désormais possible d’accéder simplement aux informations relatives aux entreprises enregistrées dans les registres de commerce des autres Etats de l’Union européenne. Les différents registres nationaux pourront également s’échanger des informations sur les succursales et les fusions transfrontalières entre sociétés européennes.

En France, c’est « Infogreffe » qui a été désigné comme opérateur chargé de gérer cette plateforme.

Source : Communiqué de presse d’Infogreffe du 21 juin 2017

Un registre de commerce… européen ? © Copyright WebLex - 2017

Cautionnement « authentique » : aucun formalisme n’est requis !

Une dirigeante se porte caution de la dette que son entreprise a contracté auprès d’un de ses fournisseurs, ce dernier n’acceptant de la livrer qu’à cette condition. L’entreprise ne réglant finalement pas sa dette, le fournisseur réclame les sommes restant dues à la dirigeante en sa qualité de caution. Sommes que cette dernière refuse de payer…

La dirigeante rappelle qu’un engagement de caution suppose le respect d’un formalisme strict imposant notamment la reproduction d’une mention imposée par la réglementation dont les termes doivent être intégralement reproduits par écrit de la main de la personne qui se porte caution. Or, cette mention fait défaut dans l’acte de cautionnement qu’elle a signé. Dès lors, son engagement de caution est, selon elle, nul.

Non, estime le fournisseur : l’engagement de caution a ici été homologué par un juge ce qui en fait un engagement consenti par « acte authentique ». Or, lorsqu’un cautionnement est consenti par « acte authentique » aucun formalisme obligatoire n’est requis. Dès lors, il n’est pas nécessaire que la mention manuscrite soit reproduite dans l’acte pour que l’engagement de caution soit valable…

… à raison selon le juge ! Parce que l’engagement de caution a été consenti par « acte authentique », il n’a pas à reproduire la mention manuscrite imposée par la réglementation pour être valable. La dirigeante doit donc rembourser les sommes réclamées.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 juin 2017, n° 12-11644

Caution : pas de formalisme respecté, pas d’engagement valable ? © Copyright WebLex - 2017

Présence obligatoire d’un architecte : même en cas de permis modificatif ?

Comme vous le savez sûrement, pour les permis d’aménager déposés depuis le 1er mai 2017, le recours à un architecte pour établir un projet architectural, paysager et environnemental (PAPE) d’un lotissement est obligatoire, dès lors que la surface du terrain faisant l’objet de la demande de permis d’aménager est supérieure à 2 500 m².

Mais un doute subsistait dans le secteur immobilier : est-ce que le recours à un architecte est obligatoire lorsque le PAPE est établi à partir d’un permis d’aménager délivré avant le 1er mai 2017, mais qu’un permis d’aménager modificatif est obtenu après le 1er mai 2017 ?

La réponse est (enfin) connue : le Gouvernement vient de préciser que lorsqu’un permis d’aménager modificatif est nécessaire, il n’est pas obligatoire de recourir à un architecte lorsque le permis initial a été obtenu avant le 1er mai 2017.

Source : Note technique du 5 avril 2017 relative à l’entrée en vigueur du Décret n° 2017-252 du 27 février 2017 relatif à l’établissement du projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement

Aménagement d’un lotissement : toujours avec un architecte ? © Copyright WebLex - 2017

Discrimination, haine, violence, etc. : 1 500 € d’amende !

La provocation à la discrimination, à la haine ou à la violence, ou encore la diffamation ou l’injure non publiques peuvent être sanctionnées par une amende maximale de 1 500 € lorsqu’elles sont dirigées contre :

• une personne ou un groupe de personnes à raison de leur origine ou de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion déterminée ;
• une personne ou un groupe de personnes à raison de leur sexe, de leur orientation sexuelle ou identité de genre, ou de leur handicap.

L’infraction de provocation consiste à inciter un ou des individus à ressentir de la haine ou de la violence à l’égard d’une personne ou d’un groupe de personnes.

La diffamation est le fait, par ses propos, de porter atteinte à l’honneur et/ou à la considération d’une ou plusieurs personnes.

Quant à l’injure, elle vise à blesser directement la ou les personnes visées par les propos.

Ces peines s’appliquent lorsque les infractions sont commises « non publiquement », c’est-à-dire qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une diffusion. Concrètement, ces infractions auront un caractère « non public » si elles sont commises sur un réseau social « privé » (un nombre restreint de personnes pouvant y accéder), ou à l’occasion d’une réunion ou d’une discussion, par exemple.

En revanche, lorsque ces infractions sont commises publiquement, c’est-à-dire lorsqu’elles font l’objet d’une diffusion large (auprès de personnes sans lien entre elles), voire médiatique, elles sont passibles de sanctions bien plus lourdes pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.

Source : Décret n° 2017-1230 du 3 août 2017 relatif aux provocations, diffamations et injures non publiques présentant un caractère raciste ou discriminatoire

Quand les mots dépassent (trahissent ?) la pensée : risque de sanctions… © Copyright WebLex - 2017

Démarchage abusif : « quelle conduite tenir » ?

Le démarchage abusif présente plusieurs caractéristiques que vous devez impérativement identifier pour ne pas vous faire avoir.

Tout d’abord, le message reçu (par courrier, par fax, par mail ou par téléphone) est anxiogène : généralement, il contient un rappel sommaire des obligations et détaille des sanctions administratives et pénales encourues si l’établissement ne respecte pas ses obligations légales en matière d’accessibilité.

Ensuite, le message fixe arbitrairement une date limite à respecter. Notez que la forme du message que vous pouvez recevoir a souvent pour but de vous faire croire que vous avez à faire à l’administration : il contiendra souvent, en effet, un logo aux couleurs bleu, blanc et rouge, une Marianne, des mots clés comme « légal », « contrôle », « agence française » ou même « Préfecture », ainsi que des éléments d’identification comme un numéro de dossier.

Pour éviter les sanctions administratives et pénales évoquées dans le message anxiogène, l’escroc va vous proposer différentes solutions à suivre. Pour cela, il va très souvent vous inviter à le joindre à un numéro de téléphone.

Attention : s’il arrive que vous appeliez ce numéro, vous risquez par la suite d’être harcelé. Notez qu’outre un numéro de téléphone, l’escroc vous proposera souvent de réaliser pour votre compte des prestations de mise en conformité aux normes d’accessibilité à des prix exorbitants. Prestations qui se révèleront souvent inexistantes, voire inutiles…

Voici quelques réflexes à avoir :

• ne pas répondre aux sollicitations du démarcheur ;
• ne jamais communiquer vos coordonnées bancaires.

Malheureusement, il peut arriver que vous vous rendiez compte trop tard que vous avez été victime d’un démarchage abusif. Dans ce cas, dans un premier temps, réclamez un remboursement au démarcheur abusif (certains le font). Dans un second temps, signalez à la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) le démarchage abusif dont vous avez été victime. A cette occasion, dénoncez les faits de démarchage abusif, détaillez ce qui s’est produit et, surtout, joignez les pièces relatives au démarchage dénoncé. La DDPP se chargera ensuite, d’engager des poursuites et, le cas échéant, de saisir le juge.

Source : www.ecologique-solidaire.gouv.fr

Comment identifier et réagir face à un démarchage abusif ? © Copyright WebLex - 2017

Indemnités d’éviction : il faut obligatoirement un bail commercial !

Un bailleur délivre un 1er congé à son locataire avec offre de renouvellement du bail commercial, acceptée par le locataire. Toutefois, comme le lui permet la Loi, il use de son droit d’option et change d’avis 2 ans après. Il délivre alors un 2ème congé à son locataire en proposant une indemnité d’éviction. Finalement, le bailleur change encore d’avis et délivre, cette fois-ci, un mois après, un 3ème congé à son locataire, sans offrir d’indemnité d’éviction.

Pour se justifier, le bailleur explique alors à son locataire qu’il ne peut pas bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux, les conditions légales n’étant ici pas remplies : l’activité du locataire n’est, en effet, pas immatriculée. Juridiquement, cela s’appelle une « dénégation du statut des baux commerciaux ».

Mais le locataire estime que le bailleur ne peut pas lui dénier l’application du statut des baux commerciaux : le bailleur avait, en effet, 2 ans pour le faire, à compter de la date de prise d’effet du premier congé délivré. Or, le bailleur a ici engagé son action 2 ans et 4 mois après la date de prise d’effet du premier congé délivré. Son action est donc, selon le locataire, irrecevable car prescrite.

« Faux » répond le juge : ce dernier précise alors que le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction, après avoir exercé son droit d’option, peut dénier au locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut qu’aucune décision définitive n’ait été rendue sur la fixation du montant de cette indemnité d’éviction. Ce qui est le cas ici : le bailleur peut donc dénier l’application du statut des baux commerciaux et ne pas verser d’indemnité d’éviction à son locataire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 septembre 2017, n° 16-15012

Refus de renouvellement du bail commercial : avec ou sans indemnités d’éviction ? © Copyright WebLex - 2017

Concurrence déloyale : des vérifications sur une messagerie personnelle sont possibles !

Parce qu’elle s’estime victime d’actes de concurrence déloyale, une société sollicite du juge l’autorisation de vérifier, à l’aide d’un huissier de justice, ses allégations directement au sein de l’entreprise concurrente. Ce que le juge autorise. Mais les investigations menées par l’huissier de justice ne donnent rien.

La société sollicite alors le droit de vérifier ses allégations sur la messagerie personnelle de son concurrent. Elle estime que ce dernier s’est arrangé pour faire disparaître tous les éléments susceptibles de révéler ses agissements de ses ordinateurs professionnels.

« Impossible », considère toutefois le concurrent : pour lui, cette demande porte atteinte à sa vie privée. « Possible », répond la société : pour elle, l’atteinte à la vie privée est proportionnée puisque l’huissier de justice devra juste constater la présence, sur la messagerie personnelle, des éléments en rapport avec les actes de concurrence déloyale au moyen de mots-clés précisément énumérés.

Et le juge donne raison à la société : le constat réalisé par un huissier de justice que sollicite la société est suffisamment limité, de manière à ce que l’atteinte à la vie privée du dirigeant soit proportionnée. Par conséquent, la demande de la société est acceptée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 20 septembre 2017, n° 16-13082

Vérifier des actes de concurrence déloyale… sur une messagerie personnelle ? © Copyright WebLex - 2017