Il faut saisir le juge dans les temps !

Une société exerce une activité de commerce de salon de thé, bar et restaurant, traiteur, discothèque, hôtel et pêche dans des locaux loués au titre d’un bail commercial.

Le 2 octobre 2009, la société demande le renouvellement de ce bail moyennant un loyer annuel de 57 000 €. Mais le bailleur reste muet suite à cette demande…

Le 21 février 2012, la société saisit le juge pour qu’il se prononce sur sa demande de fixation d’un loyer à 57 000 € par an, comme il l’a demandé au bailleur 2 ans plus tôt.

Mais le bailleur estime que la saisine du juge est tardive et doit être rejetée. Il rappelle que la demande de renouvellement du bail date du 2 octobre 2009. Or, la réglementation prévoit que le bail renouvelé prend effet au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, soit le 1er janvier 2010. Pour le bailleur, l’action en fixation du loyer engagée par la société est donc prescrite puisqu’elle a saisi le juge le 21 février 2012, soit 2 ans et 1 mois après le renouvellement du bail.

La société n’est pas d’accord. Elle considère que la réglementation indique que c’est le bailleur, s’il n’est pas d’accord avec le prix proposé par le locataire, qui a 2 ans pour saisir le juge : le délai de prescription biennale ne s’applique pas au locataire.

A tort pour le juge qui donne raison au bailleur : le contrat ayant été renouvelé au 1er janvier 2010, il appartenait au bailleur ou au locataire, en cas de désaccord sur le prix, de saisir le juge en fixation du loyer dans un délai de 2 ans. Ayant engagé son action 2 ans et 1 mois après le renouvellement du bail, la demande de la société est rejetée.

Source :Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 20 octobre 2016, n° 15-19940

Renouvellement du bail commercial : à quel prix ? © Copyright WebLex - 2016

Des seuils d’investissement revus à la hausse !

Dans le cadre du financement participatif, le montant des offres ainsi que le montant investi par des particuliers sur les plates-formes de crowdfunding sont plafonnés.

Depuis le 31 octobre 2016 :

• le montant d’un prêt avec intérêts consenti par un particulier est plafonné à 2 000 € (au lieu de 1 000 €), la durée du prêt étant toujours limitée à 7 ans au maximum ;
• le montant d’un prêt sans intérêts consenti par un particulier est, quant à lui, plafonné à 5 000 € (au lieu de 4 000 €) ;
• le montant des offres admises sur les plates-formes des conseillers en investissements participatifs est limité 2,5 M€ (au lieu de 1 M€).

Notez que les conseillers en investissements participatifs peuvent proposer des actions de préférence et des obligations convertibles ainsi que, sous certaines conditions, des titres participatifs.

Source : Décret n° 2016-1453 du 28 octobre 2016 relatif aux titres et aux prêts proposés dans le cadre du financement participatif

Participer au crowdfunding : jusqu’à combien ? © Copyright WebLex - 2016

La garantie d’assurance est transmise à l’acquéreur : et l’indemnité ?

Dans une affaire aux multiples rebondissements s’est posée la question de savoir à qui revenait l’indemnité d’assurance dommages-ouvrages en cas de vente d’un bien immobilier.

Une société a pris en crédit-bail des locaux professionnels, locaux qui ont subi de fortes dégradations du revêtement de sol en carrelage. Ces dommages ont donné lieu à une déclaration de sinistre auprès de l’assurance qui a accepté la prise en charge financière au titre de l’assurance dommages ouvrage.

Entre temps la société a levé son option d’achat, puis a vendu les locaux à une autre entreprise. Cette dernière réclame l’obtention de l’indemnité d’assurance, mais la société venderesse considère que cette indemnité lui revient. Toutes les 2 se retournent donc contre l’assureur pour obtenir le versement de cette indemnité.

Saisi du litige, il revient alors au juge de décider qui peut agir contre l’assureur et obtenir l’indemnité. Et ce dernier a tranché en faveur de l’acquéreur : il rappelle que le contrat d’assurance suit la propriété du bien vendu ; et, sauf clause contraire, c’est bien l’acquéreur qui a seul qualité pour agir en paiement des indemnités contre l’assureur. Et ce, même si la déclaration de sinistre a été faite avant la vente des locaux !

L’adresse IP est une donnée à caractère personnel !

Une société se rend compte que des personnes extérieures à l’entreprise se connectent sur son réseau informatique mais en utilisant des codes d’accès réservés aux administrateurs de l’entreprise.

Avec l’autorisation du juge, la société obtient alors des fournisseurs d’accès à Internet qu’ils lui communiquent les adresses IP utilisées pour se connecter à son réseau. Cette communication lui permet d’identifier la personne qui s’est connectée sur son réseau et se rend compte qu’il s’agit d’une entreprise concurrente.

Cette dernière agit alors en justice, estimant que la procédure ayant permis de l’identifier est illégale : les adresses IP étant des données à caractère personnel, elle considère que la société aurait dû faire une déclaration auprès de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) pour pouvoir conserver les adresses IP sous forme de fichiers.

Ce que conteste la société : pour elle, une adresse IP se rapporte à un ordinateur et non à son utilisateur. Elle ne constitue donc pas une donnée nominative, même indirectement.

Mais pour le juge, les adresses IP sont bien des données à caractère personnel, de sorte que leur collecte doit faire l’objet d’une déclaration auprès de la CNIL. Ce que n’a pas fait la société victime de l’intrusion de son réseau informatique…

Surconsommation : une obligation d’information… dans certains cas !

Un propriétaire de locaux commerciaux souscrit un contrat d’abonnement auprès d’un fournisseur d’eau. Ces locaux sont ensuite loués par une entreprise. Le propriétaire va alors envoyer, chaque année, la facture d’eau qu’il reçoit du fournisseur à l’entreprise locataire. Mais alors que la facture était d’environ 800 € chaque année, elle passe à 15 000 € en 2003 puis 21 500 € en 2004. L’entreprise-locataire refuse alors de payer la facture au propriétaire...

… qui se retourne contre le fournisseur : estimant que ce dernier a commis une erreur en ne le prévenant pas de la surconsommation, le propriétaire lui demande le remboursement du montant des factures qu’il a acquitté. Il considère que le fournisseur a manqué à son devoir de loyauté dans l’exécution du contrat ainsi qu’à son obligation d’information et de conseil.

Ce que conteste le fournisseur d’eau qui rappelle qu’aucune disposition légale ni contractuelle ne lui imposait d’informer son client de l’existence d’une consommation anormale, du moins dans cette hypothèse...

Ce que valide le juge ! Si le fournisseur d’eau est tenu d’une obligation d’information en cas de surconsommation à l’égard d’une personne occupant un local d’habitation, ce n’est pas le cas s’il s’agit d’un local professionnel (sauf mention d’une telle obligation dans le contrat, ce qui n’est pas le cas ici). Dès lors, le propriétaire ne peut pas être, dans cette affaire, indemnisé pour le préjudice subi.

Publier la cession d’un fonds de commerce dans un journal d’annonces légales : c’est obligatoire !

L’obligation de publier la vente d’un fonds de commerce dans un journal d’annonces légales a été supprimée par la Loi Macron… et vient d’être rétablie un peu plus d’1 an après avoir été supprimée.

Depuis le 16 novembre 2016, toute vente de fonds de commerce doit, en plus d’être publiée au Bodacc (www.bodacc.fr), être publiée dans un journal d’annonces légales dans l'arrondissement ou le département dans lequel le fonds est exploité. Cette publication, effectuée sur les diligences de l’acquéreur, doit être faite dans les 15 jours de la signature de l’acte de vente.

Notez que c’est à partir de cette date que ce décompte le délai (45 jours) imparti au vendeur pour informer l’administration de la vente du fonds de commerce et lui fournir les coordonnées de l’acquéreur.

Le Gouvernement a également rétabli une autre obligation qu’il avait supprimée dans la Loi Macron : si la vente d'un fonds de commerce comprend des succursales ou établissements situés sur le territoire français, la publication doit être également faite dans un journal habilité à recevoir les annonces judiciaires et légales au lieu du siège de ces succursales ou établissements.

Source : Loi n° 2016-1524 du 14 novembre 2016 visant à renforcer la liberté, l'indépendance et le pluralisme des médias (article 21)

Faut-il publier la cession d’un fonds de commerce dans un journal d’annonces légales ? © Copyright WebLex - 2016

Généralisation de la carte professionnelle BTP : pour qui ?

Vous allez devoir demander une nouvelle carte BTP pour tous vos salariés, y compris les salariés et intérimaires détachés provenant d’entreprises établies à l’étranger. Il existe néanmoins une exception pour vos salariés intérimaires provenant d’entreprises temporaires de travail établies en France : ce sera à elles, en effet, d’effectuer les demandes de cartes professionnelles BTP.

Mais ne sont pas concernés, même lorsqu'ils travaillent sur un site ou un chantier de travaux de bâtiment ou de travaux publics, les architectes, diagnostiqueurs immobiliers, métreurs, coordinateurs en matière de sécurité et de protection de la santé, chauffeurs et livreurs.

Cette nouvelle carte professionnelle est une carte individuelle sécurisée sur laquelle figurent les éléments d’identification du salarié (ainsi qu’une photo) et ceux de l’entreprise. A ce propos, sachez qu’il existe une application mobile gratuite, « Carte BTP photo », qui vous permet de prendre des photos de vos salariés au format adéquat.

L’attribution de cette carte est payante : en tant qu’employeur, vous serez tenu de verser une redevance. Notez qu’en cas de perte, de vol, de destruction, la carte est invalidée ce qui impose de refaire une nouvelle carte, payante à nouveau.

Les cartes professionnelles actuelles restent valables jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle carte professionnelle BTP (plus aucune carte n’est délivrée depuis le 15 septembre 2016 dans l’attente de la nouvelle carte).

Généralisation de la carte professionnelle BTP : pour quand ?

Très attendue, la généralisation de la carte professionnelle BTP se fera en 2 phases successives :

• à compter du 5 décembre 2016, une phase pilote va commencer mais seules quelques entreprises seront concernées (sélectionnées par le Gouvernement) ; cette phase durera environ 2 mois et devra permettre de perfectionner le dispositif avant sa généralisation ;
• début 2017 (la date exacte sera connue dans un arrêté ministériel qui n’est pas encore publié), le dispositif sera généralisé sur toute la France.

La généralisation du dispositif se fera de manière différente selon que l’entreprise est ou non établie en France, à savoir :

• la généralisation se fera uniformément pour les salariés et intérimaires détachés d’entreprises établies hors de France ;
• la généralisation se fera progressivement pour les salariés et intérimaires d’entreprises établies en France, suivant une logique territoriale.

5 zones géographiques ont été définies, à savoir :

• une zone 1 qui comprend la Nouvelle Aquitaine et l’Occitanie ;
• une zone 2 qui comprend les Pays-de-la-Loire, le Centre-Val-de-Loire, le Grand Est et la Bourgogne-Franche-Comté ;
• une zone 3 qui comprend la Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Corse ;
• une zone 4 qui comprend la Bretagne, la Normandie et les Hauts-de-France ;
• une zone 5 qui comprend l’Ile-de-France et les DOM.

Sur le site www.cartebtp.fr, vous pouvez vous inscrire afin d’être prévenu tout de suite lorsque vous aurez la possibilité d'effectuer une demande de Carte BTP.

Source : www.cartebtp.fr

Carte professionnelle BTP : bientôt généralisée ? © Copyright WebLex - 2016

L’action directe en paiement suppose un accord sur les conditions de paiement !

Une société A confie la construction d’un immeuble à une société B qui a recours à des sous-traitants. Mais durant la construction, pour éviter l’interruption du chantier, la société B a recours en urgence à 2 nouveaux sous-traitants agréés par la société A. Toutefois, la société A refuse d’agréer les conditions de paiement des 2 sous-traitants.

Une fois le chantier terminé, plusieurs sous-traitants vont demander à la société A de les payer pour les prestations réalisées dont les 2 sous-traitants qui sont intervenus en urgence (en terme juridique, elles engagent une action directe en paiement).

Sauf que la société A refuse de payer les 2 sous-traitants qui sont intervenus en urgence, rappelant que, si elle a accepté leur intervention, elle n’a toutefois pas donné son accord sur leurs conditions de paiement. Dès lors, les 2 sous-traitants ne peuvent pas agir contre elle.

Mais les 2 sous-traitants ne sont pas d’accord : ils considèrent que la situation d’urgence dans laquelle ils ont été amenés à intervenir sur le chantier et les paiements des autres sous-traitants sont autant d’éléments qui justifient qu’ils peuvent s’adresser directement à la société A pour obtenir le paiement de leurs prestations.

Eléments insuffisants pour le juge : la société A n’ayant pas donné son accord aux conditions de paiement des 2 sous-traitants intervenus en urgence, ces derniers ne peuvent pas engager une action directe en paiement vis-à-vis d’elle.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 novembre 2016, n° 15-23658

Sous-traitance : pas d’agrément, pas de paiement ? © Copyright WebLex - 2016

En cas d’incendie, le locataire est, par principe, responsable !

Parce que le local loué dans lequel il exerce son activité a brûlé dans un incendie, un dirigeant d’entreprise considère qu’il lui est impossible d’exercer son activité. Il prend donc acte de la résiliation de son bail commercial.

Mais le bailleur n’est pas d’accord et lui demande de prendre possession des locaux et de reprendre le paiement des loyers. Le dirigeant d’entreprise saisit alors le juge afin que soit constatée la résiliation du bail commercial aux torts du bailleur.

Torts que conteste le bailleur, estimant que c’est à son locataire de répondre de l’incendie. Il rappelle que la Loi pose le principe suivant : le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par « cas fortuit » ou « force majeure » ou « vice de construction » ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Pour le bailleur, aucun des motifs d’exonération de responsabilité n’est ici rempli par le locataire.

« Faux » rétorque le locataire qui, rapport d’expertise à l’appui, rappelle qu’aucune négligence de sa part n’a été mise en évidence dans les causes de l’incendie. Dès lors, il considère que l’incendie est survenu par « cas fortuit ».

Le juge va donner raison au bailleur. Lorsqu’un incendie est d’origine inconnue, ce n’est pas parce qu’aucune négligence du locataire n’est mise en évidence que ce dernier est exonéré de responsabilité. Dès lors, le bail commercial ne peut pas être résilié aux torts du bailleur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er décembre 2016, n° 13-20524

Bail commercial : qui est responsable en cas d’incendie ? © Copyright WebLex - 2016

Par principe, les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur !

Après 5 ans d’exploitation, un commerçant subit une fermeture administrative de son établissement car les locaux ne répondent pas aux normes d’hygiène et de sécurité. Le commerçant va alors se retourner contre son bailleur afin d’être dédommagé pour la perte de son fonds de commerce.

Dédommagement que conteste devoir verser le bailleur. Il rappelle qu’aux termes du bail commercial conclu avec le locataire, il appartenait au locataire de satisfaire à la réglementation sanitaire. De plus, le bail précisait que le locataire prenait les locaux « en l’état » et qu’il ne pouvait exiger du bailleur « aucune réparation, ni remise en état autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts ». Le locataire n’ayant pas réalisé les travaux pour que les locaux soient conformes à la réglementation sanitaire, il ne peut s’en prendre qu’à lui-même puisque cette obligation lui incombait.

Dédommagement que réclame quand même le locataire. Pour lui, les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur, sauf clause contraire prévue au bail commercial. Or, une telle clause n’était pas prévue dans le bail conclu. Dès lors, il estime avoir droit à un dédommagement, le bailleur ayant manqué à ses obligations.

Dédommagement que lui accorde le juge. Parce que les travaux prescrits par l’autorité administrative étaient à la charge du bailleur, ce dernier, en ne les effectuant pas, a manqué à ses obligations. Dès lors, il doit dédommager le locataire pour le préjudice subi.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er décembre 2016, n° 15-22248

Travaux prescrits par l’administration : à la charge du bailleur ou du locataire ? © Copyright WebLex - 2016