Vendre son bien immobilier et bénéficier d’un avantage fiscal : un zonage précisé

Pour rappel, les gains, appelés « plus-values », réalisés lors de la vente à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, ou de droits relatifs à ces biens, situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements et qui sont affectés à la production de logements locatifs intermédiaires, sont exonérés d’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, les plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir, de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces biens, situés sur le territoire de ces mêmes communes autres qu'en Corse, bénéficient, toutes conditions remplies, d’un abattement.

Il est précisé que les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements s’entendent de celles classées dans les zones A bis, A et B1 dont la liste figure ici.

TVA et accises sur le gaz et l’électricité : brefs rappels

Pour rappel, la loi de finances pour 2025 a modifié le régime fiscal applicable à l’électricité et au gaz naturel selon les modalités suivantes :

• suppression du taux réduit de TVA de 5,5 % à compter du 1^er août 2025 applicable aux abonnements relatifs aux livraisons d’électricité d’une puissance maximale inférieure ou égale à 36 kilovoltampères et de gaz naturel combustible, distribués par réseaux : ces abonnements seront soumis au taux de TVA de 20 % ;
• baisse des tarifs d’accises (taxes sur l’électricité et le gaz) portant sur les produits relevant de la catégorie fiscale des gaz naturels combustibles et sur l’électricité de la catégorie fiscale « ménages et assimilés ».

Des précisions viennent d’être apportées concernant l’entrée en vigueur de ces nouvelles mesures.

Facturation pour les périodes autour du 1^er août 2025

Certains contrats fonctionnent avec des périodes de facturation mensuelles ou bimestrielles. Si une période de facturation commence avant le 1^er août 2025 et se termine après cette date, on parle de période intercalaire.

Dans ces cas, la TVA augmente et l’accise baisse proportionnellement au nombre de jours situés après le 1^er août 2025.

Dans l’hypothèse où les quantités d’énergie consommées chaque jour sont connues, ces ajustements peuvent aussi se faire en fonction des quantités réellement livrées après cette date.

Paiement par acomptes et exigibilité des taxes

Certains contrats, notamment pour les particuliers, prévoient un paiement en plusieurs acomptes (par exemple, 11 mensualités, puis une facture de régularisation annuelle).

Dans ce cadre, il est précisé que la TVA devient exigible au moment de chaque encaissement d’acompte et lors de la facture de régularisation.

L’accise suit le même calendrier : elle est due en fonction des moments où la TVA devient exigible.

Notez que, pour les périodes de consommation couvrant le 1^er août 2025, les fournisseurs peuvent continuer à appliquer les anciens taux (TVA à 5,5 % et accise plus élevée) au titre des acomptes, dès lors que l’échéancier a été établi avant cette date.

En revanche, si l’échéancier est établi à partir du 1^er août 2025, ce sont les nouveaux taux (TVA à 20 % et accise réduite) qui s’appliquent immédiatement.

Régularisation en fin de période

Au moment de la facturation finale (ou lors de la facturation en cas d’option pour les débits), il faudra régulariser :

• la différence entre les montants réellement dus (selon les consommations réelles et les taux applicables) ;
• et les acomptes déjà payés.

Cette régularisation est obligatoire, même si la différence vient d’un changement de taux ou d’une estimation de consommation erronée.

Sécurité civile : une autorisation pour conduire les ambulances ?

Le permis de catégorie B connait quelques restrictions au regard des véhicules qui peuvent être conduits avec ce permis. Il n’est notamment pas possible de conduire :

• des taxis et des voitures de transport avec chauffeur ;
• des ambulances ;
• des véhicules affectés au ramassage scolaire ;
• des véhicules affectés au transport public de personnes.

Cela devient néanmoins possible pour les personnes ayant obtenu une attestation délivrée par le préfet après une vérification médicale de leur aptitude physique.

Depuis le 4 juin 2025, les conducteurs des ambulances des services d’incendie et de secours et des formations militaires de la sécurité civile bénéficient d’une exception et pourront conduire leurs véhicules avec un permis B sans passer par la procédure de vérification d’aptitude médicale.

De plus, il faut noter qu’une limite de poids total en charge est fixée pour les véhicules à 2 essieux utilisés par les services d'incendie et de secours et des formations militaires de la sécurité civile. Cette limite est désormais fixée à 28 tonnes.

Pour rappel, des limites similaires existaient déjà pour d’autres véhicules. Elles sont de :

• 42 tonnes de poids total en charge pour les véhicules à 3 essieux ;
• 56 tonnes de poids total en charge pour les véhicules à 4 essieux.

Prélèvement avant partage = pas de droit de partage 

Pour rappel, les couples mariés sous un régime de communauté de biens ont la possibilité d’aménager leur régime matrimonial en y insérant diverses clauses dites « de préciput ».

Ces clauses permettent à l’époux survivant, en cas de décès de l’autre époux, de prélever sur l’ensemble des biens de la communauté, avant tout partage entre les héritiers, soit certaines sommes, soit certains biens.

Au décès de son conjoint, l’époux survivant peut décider de faire jouer les clauses de préciput et de s'attribuer la propriété des biens et des sommes mentionnés dans ces clauses.

Une situation qui soulève l’interrogation d’un juge dans une affaire : l’exercice des clauses de préciput constitue-t-il une opération de partage qui donne lieu au paiement du droit de partage calculé sur la valeur des biens et des sommes prélevés ?

Confronté à des difficultés d’interprétation de la loi, le juge sollicite l’avis d’un 2^nd juge qui rappelle que :

• sauf cas particulier prévu par la loi, l'opération de partage proprement dite se définit comme celle qui, à la fin du processus permettant de mettre fin à une indivision, contribue directement à la division de la masse indivise, préalablement liquidée, et à sa répartition entre les indivisaires à proportion de leurs droits respectifs ;
• une telle opération présente nécessairement un caractère amiable ou judiciaire ;
• le prélèvement effectué sur la communauté par le conjoint survivant en vertu d'une clause de préciput, comme le partage, a un effet rétroactif, mais il se distingue de l'opération de partage à plusieurs égards :
  • il intervient avant tout partage ;
  • il s’effectue sans contrepartie, les biens prélevés en exécution de ce droit ne s'imputant pas sur la part de l'époux bénéficiaire ;
  • son exercice relève d'une faculté unilatérale et discrétionnaire de celui-ci.

Partant de là, le prélèvement préciputaire ne constitue pas une opération de partage et ne donne pas lieu à l’application du droit de partage.

Assurance professionnelle : sécuriser et contrôler

Pour rappel, doivent justifier d’un contrat d’assurance professionnelle :

• les experts-comptables ;
• les sociétés d'expertise comptable ;
• les succursales ;
• les associations de gestion et de comptabilité ;
• les salariés d’un centre de gestion agréée et habilité ayant été autorisés à exercer en tout ou partie la profession ;
• les professionnels ayant été autorisés à exercer partiellement l'activité d'expertise comptable.

À partir du 1^er juillet 2025, le contrat d’assurance souscrit par une structure d'exercice professionnel devra garantir, pour les travaux et les activités réalisés pour son nom et pour son compte, ses propres risques et les risques personnels :

• de l'expert-comptable ;
• du salarié d’un centre de gestion agréée et habilité ayant été autorisés à exercer en tout ou partie la profession ;
• du professionnel ayant été autorisés à exercer partiellement l'activité d'expertise comptable.

Cette obligation est applicable à toutes les structures, peu importe leur statut (société, association, etc.).

Afin d’améliorer le contrôle de cette obligation d’assurance, les structures d'exercice professionnel devront fournir chaque année une attestation à leur nom, avec en annexe la liste de leurs éventuels établissements secondaires.

Cette attestation devra indiquer :

• les références de l'organisme d'assurance ;
• des éléments relatifs à la structure d’expertise comptable, à savoir son numéro SIREN, sa raison ou dénomination sociale, l’adresse de son siège social et le conseil régional de l'ordre de son siège social ;
• le numéro de contrat d’assurance et la période couverte ;
• le numéro SIRET des établissements secondaires le cas échéant.

Interopérabilité, portabilité et transparence pour les opérateurs de cloud

Pour rappel, la loi SREN oblige les fournisseurs de services d'informatique en nuage (services cloud) à mettre en conformité, dans des conditions sécurisées, leurs services aux exigences essentielles :

• d'interopérabilité avec les services du client ou avec ceux fournis par d'autres fournisseurs de services d'informatique en nuage pour le même type de service ;
• de portabilité des actifs numériques et des données exportables vers les services du client ou vers ceux fournis par d'autres fournisseurs de services d'informatique en nuage couvrant le même type de service ;
• de mise à disposition gratuite aux clients et aux fournisseurs de services tiers désignés par ces utilisateurs à la fois d'interfaces de programmation d'applications nécessaires à la mise en œuvre de l'interopérabilité et de la portabilité et d'informations suffisamment détaillées sur le service d'informatique en nuage concerné pour permettre aux clients ou aux services de fournisseurs tiers de communiquer avec ce service.

Il revient à l’Autorité de régulation des communications électroniques, des postes et de la distribution de la presse (Arcep) de préciser les règles et modalités de mise en œuvre de 3 catégories d’exigences.

En ce sens, le Gouvernement a précisé que ce travail de l’Arcep devait se faire après consultation du public, notamment par l'édiction de spécifications d'interopérabilité et de portabilité visant à faciliter ces 2 sujets.

Notez que ces règles et modalités devront être précisées avant le 12 septembre 2025.

Lorsque l’Arcep aura fourni les précisions nécessaires, les fournisseurs de services d'informatique en nuage devront assurer la conformité de leurs services à ces exigences et à ces modalités.

De même, ils devront publier et mettre à jour régulièrement une offre de référence technique d'interopérabilité précisant les conditions de mise en conformité de leurs services avec les exigences d’interopérabilité, de portabilité et de transparence de l’information.

Concrètement, l’offre de référence technique d'interopérabilité devra comporter notamment les informations suivantes :

• les procédures disponibles pour le changement de fournisseur et le portage vers le service d'informatique en nuage, y compris les méthodes et les formats de changement de fournisseur et de portage disponibles, ainsi que les restrictions et les limitations techniques connues du fournisseur de services d'informatique en nuage en la matière ;
• les modalités de mise à disposition des informations nécessaires à la transparence du processus.

2 modèles d’affiches proposés pour la lutte contre les violences

Pour rappel, il y a quelques semaines, une nouvelle obligation a été mise en place pour tous les établissements dans lesquels sont pratiquées des activités physiques ou sportives.

En effet, il faudra désormais afficher dans les mêmes conditions une information sur les dispositifs permettant de recueillir des signalements, d’orienter et d’accompagner les personnes s’estimant victimes ou témoins de situations susceptibles d’être qualifiées de :

• violences physiques ou morales ;
• maltraitances provenant notamment de propos discriminants ;
• de bizutages ;
• de situations d’emprise ;
• de complicités ou de non-dénonciation des faits cités précédemment.

Des détails devaient néanmoins toujours être publiés concernant la forme et le contenu de ces affichages.

2 modèles sont proposés, et au moins un devra être affiché dans l’établissement sur papier au format A3. 

Les exploitants des établissements concernés ont jusqu’au 16 octobre 2025 pour se mettre en conformité avec cette obligation.

Hausse des droits de mutation à titre onéreux : la liste des départements concernés s’allonge

À l’occasion de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur paie des frais de notaire, lesquels comprennent des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui reviennent aux collectivités territoriales.

Sauf dispositions particulières, le taux des DMTO est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %.

La loi de finances pour 2025 a relevé le taux maximum pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028, passant de 4,50 % à 5 %.

27 départements français ont voté pour l’application du taux de 5 % pour les DMTO, applicable à partir du 1^er avril 2025. Depuis le 1^er mai 2025, 46 autres départements ont rejoint cette liste. C’est désormais au tour de 10 nouveaux départements de les rejoindre, à compter du 1^er juin 2025. 

La liste complète de ces départements est disponible ici.

ICPE de traitement et de stockage des déchets : un cadre plus précis

Si la règlementation en matière de prévention du risque d’incendie des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) de traitement et de stockage des déchets n’est pas structurellement modifiée, il faut noter des modifications sur les définitions et sur des points spécifiques.

Sont concernées par cette règlementation, et donc par les nouveautés :

• les ICPE soumises à autorisation ayant une activité de collecte de déchets apportés par le producteur initial (rubrique 2710) ;
• les ICPE soumises à autorisation ayant une activité de stockage, dépollution, démontage, découpage ou broyage de véhicules hors d’usage (rubrique 2712) ;
• les installations relatives au transit, au regroupement ou au tri des déchets dangereux (rubrique 2718) ;
• les ICPE soumises à autorisation ayant une activité de traitement des déchets dangereux (rubrique 2790) et non dangereux (rubrique 2791).

Le Gouvernement a ainsi précisé le cadre en enrichissant les définitions juridiques propres à cette réglementation, dont la liste est disponible ici.

Au rang des nouveautés, précisons qu’une distinction est à présent à faire entre « bâtiment ouvert » et « fermé », que les notions de « batterie », de « batterie de démarrage », de « batterie de puissance » et « d’entreposage extérieur » sont désormais définies, que la définition de « déchet combustibles » se cantonne désormais aux seuls déchets qui ne sont pas qualifiés d'incombustibles (ne sont donc plus considérés comme matière combustible les contenants, les emballages et les palettes), etc.

À côté de ces précisions textuelles, le Gouvernement a indiqué que le plan de défense contre l'incendie, mis à disposition à l’entrée du site, doit, à présent, comprendre les plans de l'installation précisant l'emplacement des bâtiments, des entreposages extérieurs, des îlots et petits îlots, des zones de réception de déchets, des zones de stockage temporaire, des zones d'entreposage tampon, des zones d'immersion, des zones susceptibles de contenir des déchets, des silos et cuves fermés et fixes.

En cas de défaut de tri, les installations de traitement de déchets dangereux et non dangereux doivent appliquer les procédures suivantes :

• une procédure d’identification des éventuels déchets contenant des batteries et résultant d'un défaut de tri en amont de l'installation (ces déchets devant alors être refusés, ou triés et traités) ;
• une procédure de prévention et d'intervention en cas d'incendie résultant d'un défaut de tri des batteries en amont de l'installation.

Des modifications plus techniques sont à signalées sur les sujets des ilotages et extinction automatique.

Concernant le stockage de batteries qui est, en principe, de maximum 6 mois, notez qu’une dérogation préfectorale peut à présent être accordée, en prenant en compte les circonstances locales et les caractéristiques de l’installation et de la sensibilité du milieu.

Notez également une simplification au niveau du tri des batteries : jusqu’ici, il fallait séparer les déchets d'équipements électriques et électroniques susceptibles de contenir des batteries au lithium des autres déchets d'équipements électriques et électroniques lors de leur réception dans l'installation.

À présent, ce sont les déchets susceptibles de contenir des batteries quels qu’ils soient qui doivent être séparés des autres déchets.

Le Gouvernement a également introduit la notion de « zone d’entreposage tampon du processus de tri ». Cette zone spécifique doit, notamment, être munie d’un système de détection automatique et d’alarme incendie.

De même, cette zone doit soit être vide pendant les périodes de fermeture du site et vidée au moins tous les jours, soit être munie d’un système d’extinction automatique.

Notez que ces règles relatives aux zones d’entreposage tampon du processus de tri seront applicables à partir du 1^er janvier 2026.

Coronavirus et équipements de protection : fin du taux réduit de TVA ?

À titre exceptionnel, la TVA pour les masques, les produits d’hygiène et les tenues de protection adaptés à la lutte contre la propagation du coronavirus (COVID-19) était perçue au taux réduit de 5,5 % pour les produits achetés ou vendus au sein de l’Union européenne depuis :

• le 24 mars 2020 pour les masques ;
• le 1^er mars 2020 pour les produits d’hygiène ;
• le 24 mars 2020 pour les tenues de protection.

Il vient d’être précisé que cette tolérance a pris fin depuis le 1^er janvier 2025.

Ainsi, à compter de cette date, les livraisons, importations et acquisitions intracommunautaires portant sur les masques de protection et sur les produits destinés à l’hygiène corporelle et adaptés à la lutte contre la propagation du virus covid-19 relèvent du taux normal de 20 % de la TVA en métropole, y compris en Corse.

À compter de cette même date, lorsqu’elles sont réalisées dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de La Réunion, ces opérations sont soumises au taux normal de TVA de 8,5 % de la TVA.