Assouplir la règlementation pour transformer des bâtiments en logements

Un plan local d’urbanisme plus souple

Pour rappel, le plan local d’urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme qui prévoit un projet global d'aménagement et d'urbanisme d’une commune ou d’un groupement de communes et qui en tire les conséquences en matière de règles d'aménagement et d'utilisation des sols.

Le PLU se compose de 5 éléments :

• un rapport de présentation ;
• un projet d'aménagement et de développement durables ;
• des orientations d'aménagement et de programmation ;
• un règlement ;
• des annexes.

Le PLU établit notamment un découpage du territoire en zones (urbaines, à urbaniser, agricole, etc.). Ces zones font l’objet de règles spécifiques en matière d’urbanisme et ont un impact sur la destination des bâtiments qui y sont construits (exploitations agricoles, forestières, locaux commerciaux, habitations, etc.).

Or, pour transformer des bâtiments en logements, leur destination doit être modifiée en ce sens.

Il est à présent possible de déroger aux destinations prévues initialement par le PLU, ou au document y tenant lieu, pour les changements de destination en vue de la création de logements. Cette décision revient au maire ou au président d’intercommunalité.

Cette dérogation est applicable aux travaux ou aux constructions d'extension ou de surélévation faisant l'objet de l'autorisation d'urbanisme.

Cette dérogation peut néanmoins être refusée à cause :

• des risques de nuisances pour les futurs occupants ;
• de l'insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile ;
• des conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.

Notez que la dérogation doit être autorisée par :

• la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels en présence d’une zone agricole ;
• la commission départementale de la nature, des paysages et des sites en présence d’une zone naturelle.

De plus, si un bâtiment initialement destiné à une exploitation agricole et forestière peut être transformé en logement, cela n’est possible que si lesdits bâtiments ne sont plus utilisés depuis plus de 20 ans.

Il peut également être dérogé au règlement qui délimite dans les zones urbaines ou à urbaniser des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale.

Mobiliser un projet urbain partenarial

Pour rappel, un projet urbain partenarial (PUP) est un outil permettant de financer en tout ou partie les équipements publics nécessaires au fonctionnement des opérations de travaux ou d’aménagements par le porteur de projet (aménageurs, lotisseurs, propriétaires fonciers ou constructeurs).

Le porteur de projet négocie un PUP avec l’autorité compétente, par exemple la commune. Le PUP fixe alors les modalités de participation au financement des équipements publics, notamment la liste des équipements à financer et le montant de la participation du porteur de projet.

En échange, le porteur de projet bénéficie d’une exonération de la part communale de la taxe d’aménagement qui peut aller jusqu’à 10 ans.

Le PUP peut être mobilisé pour des opérations d’aménagement, de construction et, maintenant, de transformation de bâtiments de destination autres que les logements qui nécessitent la réalisation d'équipements publics.

Transformation facilitée dans les copropriétés

À présent, lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble en copropriété, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale.

Cette décision doit être adoptée, non plus à l’unanimité, mais à la majorité simple.

La majorité simple est également applicable pour voter la modification de la répartition des charges de copropriété qui en résultera le cas échéant.

Notez que cette possibilité n’est pas ouverte aux locaux commerciaux.

Logements universitaires

Les CROUS pourront bénéficier du système de marché de conception-réalisation, c’est -à-dire un marché de travaux permettant à l’acheteur de confier à un opérateur économique une mission portant à la fois sur l’établissement des études et l’exécution des travaux.

De plus, les logements universitaires pourront bénéficier d’une majoration du volume constructible prévue par le PLU, pouvant aller jusqu’à 50 %.

Permis de construire à destinations successives

Un permis de construire permettant d’autoriser plusieurs destinations successives d’un bâtiment est à présent possible. Il s’agit du permis dit « réversible ».

Une déjudiciarisation de la procédure de saisie sur salaire dès le 1^er juillet 2025…

Pour rappel et jusqu’alors, la procédure de saisie sur salaire supposait l’autorisation préalable du juge de l’exécution, après échec d’une tentative préalable de conciliation.

Si la saisie sur salaire était autorisée par le juge, l’employeur du salarié débiteur de la dette se voyait notifier un acte de saisie sur rémunération par le greffe du tribunal judiciaire.

C’est l’employeur qui devait ensuite adresser chaque mois au secrétariat greffe du tribunal judiciaire une somme, dont le montant est plafonné par la quotité saisissable de la rémunération.

Mais, dès le 1^er juillet 2025, la procédure de saisie sur rémunération va connaître 2 évolutions majeures :

• l’autorisation préalable du juge de l’exécution sera supprimée ;
• la mise en œuvre de la procédure sera du ressort des commissaires de justice répartiteurs (CJR) en lieu et place du greffe du tribunal judiciaire.

Notez que la réforme ne modifie pas l’impossibilité de procéder à des saisies conservatoires, ainsi que le barème de la quotité saisissable (limitant les sommes pouvant être prélevées sur les salaires), qui restent donc en vigueur.

…qui concerne également les procédures de saisie sur rémunération en cours !

Du côté des saisies sur salaire en cours, notez qu’il reste possible de verser les sommes saisies auprès du greffe du tribunal judiciaire jusqu’au 30 juin 2025.

En revanche, toutes les saisies en cours seront suspendues à compter du 1^er juillet 2025 en raison de l’entrée en vigueur de cette nouvelle réforme. Durant cette période, l’employeur versera en totalité sa rémunération au salarié.

Durant cette phase transitoire, le créancier du salarié sera contacté afin de confirmer sa volonté de poursuivre la procédure :

• si le créancier est déjà assisté par un CJR : la procédure sera transmise du greffe du tribunal judiciaire à ce CJR qui recontactera ensuite le créancier pour mettre en œuvre la procédure de saisine ;
• si le créancier n’est ni assisté, ni représenté par un CJR, la procédure de saisie sera transmise à la chambre régionale des commissaires de justice qui enverra un courrier au créancier l’invitant à désigner un CJR.

Notez que le créancier aura 3 mois à compter de la réception du dossier envoyé par le CJR ou par la chambre régionale pour confirmer sa volonté de poursuivre la procédure de saisine.

Si tel est son souhait, un PV de saisie sera transmis à l’employeur par le CJR, soit par remise en main propre, soit par voie dématérialisée (via Sécuriact) afin de permettre à la procédure de saisie des rémunérations, initiée avant la réforme, de reprendre son cours.

Attention : la remise du PV de saisie par voie dématérialisée suppose que l’employeur ait préalablement donné son accord.

Ces formalités remplies, la totalité de la quotité saisissable devra être remise entre les mains du CJR jusqu’à la réception de la mainlevée émise par ses soins.

Le registre numérique des saisies des rémunérations

Également, il a été confié à la chambre nationale des commissaires de justice la mission de mettre en place à compter du 1^er juillet 2025 un registre numérique des saisies des rémunérations.

Ce registre doit permettre :

• le traitement des informations nécessaires à l'identification des commissaires de justice répartiteurs, des débiteurs saisis, des créanciers saisissants et des employeurs tiers saisis ;
• la conservation et la mise à disposition des informations nécessaires à l'identification du premier créancier saisissant, du débiteur saisi et du commissaire de justice répartiteur.

Les données comprises dans ce registre ont fait l’objet d’une précision. Y seront inscrites : 

• les données d’identification du débiteur ;
• les données d’identification de l’employeur ;
• les données d’identification du créancier ;
• les données d’identification du commissaire de justice répartiteur ;
• les données d’identification du commissaire de justice chargé de l’exécution ;
• les données permettant d’identifier les créances, actes, formalités, décisions, titres, cessions et incidents se rattachant aux procédures de saisie des rémunérations ;
• les données relatives aux procédures de paiement direct ;
• les données permettant d'assurer la traçabilité des accès et des actions des acteurs de la saisie des rémunérations.

Les données y sont mises à jour par le commissaire de justice saisissant, le commissaire de justice répartiteur et la chambre nationale.

Les données sont conservées jusqu’à la radiation de la procédure de saisie, sans que la durée totale ne puisse excéder 10 ans.

Il est également précisé que tout évènement qui viendrait suspendre la saisie devra être reporté, sans délai, sur le registre.

La formation des commissaires de justice répartiteur.

Parmi les nouveautés de la procédure des saisies des rémunérations, on trouve l’intervention du commissaire de justice répartiteur.

Désigné par la chambre nationale des commissaires de justice à la demande des créanciers, il a pour rôle de recevoir les paiements saisis auprès des employeurs afin de les reverser aux créanciers.

Pour exercer ce rôle, les commissaires de justice devront suivre une formation dont les modalités ont été précisées : 

• elle devra se tenir sur une durée de 12 heures ;
• elle devra porter sur :
  • le calcul de la quotité saisissable des rémunérations ;
  • la procédure de saisie ;
  • la répartition des sommes saisies.

Les commissaires de justice ayant suivi cette formation se verront remettre un certificat d’accomplissement.

Il appartient ensuite à la chambre nationale d’établir une liste publique des professionnels titulaires de ce certificat.

Une modulation du CMG pour optimiser l’accompagnement financier des parents

Pour rappel, le complément de libre choix du mode de garde (CMG) est une prestation sociale qui vise à compenser le coût de la garde d’un enfant de moins de 6 ans dont les parents ont une activité professionnelle minimale.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2023 avait posé les jalons d’une refonte de cette prestation familiale afin de garantir une meilleure adéquation de la prestation avec la situation familiale et les revenus réels des parents bénéficiaires.

Cette réforme vient tout juste d’être concrétisée avec la mise en place de changements entrant en vigueur dès le 1^er septembre 2025.

À partir de cette date, le calcul du montant du CMG sera modulé en fonction du nombre d’enfants à charge et du niveau de ressources des parents bénéficiaires (avec une référence au revenu net catégoriel). Son montant dépendra également du mode d’accueil et des besoins d’accueil des familles.

Cette nouvelle règle de calcul sera appliquée automatiquement par l’Urssaf (via le service Pajemploi) à partir des informations déclarées. Si les parents sont toujours bénéficiaires du CMG et emploient toujours un salarié pour accueillir un enfant en septembre 2025, aucune démarche supplémentaire ne sera à effectuer.

Cette modification vise à optimiser l’accompagnement financier des parents ayant des besoins d’accueil importants ou des revenus modestes.

En perspective de cette évolution, notez que l’Urssaf met à disposition des parents bénéficiaires un simulateur visant à estimer, à titre indicatif, le reste à charge avant impôt, déduction faite du montant du CMG versé.

Dans l’hypothèse où la réforme entraîne une diminution du CMG versé, il est prévu un complément transitoire dont le montant varie en fonction du nombre d’enfants à charge et de la physionomie de la famille (monoparentale ou en couple).

Ce complément transitoire au CMG dont le montant est revu à la baisse ne suppose aucune démarche de la part des parents bénéficiaires concernés et sera, lui aussi, indiqué et versé au moment de la déclaration en septembre 2025.

Dans le cas particulier des familles monoparentales et toujours à compter du 1^er septembre 2025, il sera possible de bénéficier du CMG jusqu’aux 12 ans de l’enfant à charge, dans les mêmes conditions que pour les enfants âgés de 0 à 6 ans.

Enfin, dès le 1^er décembre 2025, les parents d’enfants en résidence alternée pourront bénéficier du CMG pour les heures d’accueil à leur charge, à condition de remplir les critères d’éligibilité.

Dans ce cas particulier et en cas de versement des allocations familiales, le bénéfice du CMG est subordonné au partage préalable des allocations familiales.

Corriger ses impôts hors délai : une réclamation contentieuse ?

Un couple fiscalement domicilié en France déclare environ 700 000 € d’intérêts perçus via des prêts engagés auprès d’une société espagnole. Une enquête pénale établit finalement qu’il s’agissait d’une escroquerie : les époux n’ont réellement encaissé que 5 012 €.

Invoquant leur « droit à l’erreur », ils adressent alors un message sur leur espace personnel sur impôts.gouv.fr pour expliquer la situation, puis rectifient leur déclaration d’impôt via le service de correction en ligne quelques mois après la date limite officielle de déclaration.

Pour l’administration fiscale, il s'agit non pas d'une simple correction, mais d'une véritable réclamation contentieuse qu’elle va rejeter.

Le couple va s’en défendre : un communiqué ministériel avait annoncé l'ouverture d'un service de correction en ligne suite à la campagne déclarative, de sorte qu’il pouvait effectuer une correction sans nécessairement passer par la voie contentieuse.

« Sans incidence ! », tranche le juge qui rappelle que le communiqué en question ne crée aucun droit pour les contribuables et que toute correction effectuée après le délai légal de déclaration devient automatiquement une réclamation contentieuse.

Partant de là, il appartient au couple de prouver que sa déclaration d’impôt initiale mentionnait des montants de revenus excessifs.

Une décision qui peut laisser perplexe : serait-ce la fin du droit à l’erreur en matière fiscale ?

La réponse est non, souligne le Conseil d’État dans une publication récente : cette jurisprudence n’affaiblit pas le droit à l’erreur.

Le Conseil d’État rappelle que l’administration fiscale calcule l’impôt sur le revenu à partir des informations fournies par le contribuable lors de sa déclaration et que celle-ci peut être corrigée librement tant que le délai légal de dépôt n’est pas expiré.

Si l’administration estime que les revenus réels sont plus élevés que ceux déclarés, elle doit engager une procédure de rectification contradictoire. Cette procédure implique notamment un échange contradictoire, et les rehaussements sont assortis d’intérêts de retard, voire de sanctions en cas de sous-déclaration intentionnelle.

Si c’est le particulier qui constate qu’il a surestimé ses revenus, par exemple suite à une erreur, c’est à lui de déposer une réclamation contentieuse. Après examen, l’administration pourra soit accepter la demande (et ajuster l’impôt), soit la rejeter, sans avoir à engager de procédure contradictoire.

Dans cette affaire récente, le Conseil d’État a clairement précisé que toute correction à la baisse effectuée via le service en ligne après la date limite de dépôt constitue une réclamation contentieuse, et qu’il revient à l’administration d'en vérifier la validité. Celle-ci peut refuser de réduire l’impôt initial, sans engager la procédure contradictoire formelle.

Cela n’implique toutefois aucun recul du droit à l’erreur mis en place par la loi ESSOC du 10 août 2018. Cette disposition légale permet aux contribuables de bonne foi de corriger spontanément une erreur, même hors délai, sans encourir de pénalités. Seuls des intérêts de retard minorés s’appliquent, c’est-à-dire réduits de moitié.

Diagnostic de performance énergétique : encadrement des diagnostiqueurs

Les diagnostics de performance énergétique (DPE) visent à déterminer le niveau de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une habitation en lui attribuant une note de A à G.

Ces diagnostics prennent une place de plus en plus importante avec, par exemple, l’implémentation progressive de la limitation à la location des logements aux notes les plus basses.

Dans l’optique de sécuriser ce dispositif, le Gouvernement a pris plusieurs mesures pour encadrer et contrôler les actions des professionnels réalisant ces diagnostics.

Par exemple, il est prévu qu’à partir du 1^er juillet 2025, les professionnels réalisant les DPE devront obligatoirement, lorsqu’ils visitent le logement, présenter à leur commanditaire un QR code renvoyant vers le site de l’Agence de l’environnement et de la maitrise de l’énergie (Ademe) et permettant de confirmer la validité de sa certification pour la réalisation du diagnostic.

Les DPE réalisés à compter du 1^er septembre 2025 devront également faire apparaitre un QR code permettant de directement vérifier leur authenticité.

Il faut noter également quelques évolutions concernant le contrôle des organismes délivrant des certifications aux diagnostiqueurs.

Ces derniers faisaient l’objet de contrôles quant à la qualité de leurs missions tous les 15 mois. À compter du 1^er juillet 2025, ces contrôles seront opérés tous les 10 mois par le Comité français d’accréditation (COFRAC).

Ces organismes devront également transmettre au ministère chargé de la construction la liste des personnes qu’elles ont certifiés, afin que le ministère puisse constituer un annuaire public des diagnostiqueurs. Ils devront également fournir au ministère la liste de toutes les personnes ayant fait l’objet d’un retrait de certification dans les 24 derniers mois.

Cette communication doit être faite après chaque modification de ces listes.

Il faut également noter que les diagnostiqueurs dont la certification a été retirée suite à une sanction ne pourront pas solliciter de nouvelle certification avant l’écoulement d’un délai de 18 mois, contre 6 mois auparavant.

Label anti-gaspillage : poursuite des efforts !

Afin de valoriser les efforts des entreprises pour réduire le gaspillage alimentaire, les pouvoirs publics ont mis en place un label « anti-gaspillage » dont le référentiel a été mis à jour.

Il conserve néanmoins le même esprit avec, notamment, un système de labellisation sur 3 niveaux d’efforts : « engagement », « maîtrise » et « exemplaire ».

Sont ainsi concernés les petites, moyennes et grandes surfaces (GMS), les grossistes et les métiers de bouche. Le référentiel est construit sur la base d’un tronc commun, puis des critères spécifiques aux branches d’activité.

Ce référentiel définit, d'une part, les critères de labellisation auxquels les entreprises sont soumises pour obtenir le label et, d'autre part, le plan de contrôle associé qui précise les procédures de contrôle et de suivi, ainsi que les missions et les prérogatives des organismes certificateurs.

Le référentiel a été mis à jour tant dans les critères applicables, dont le détail est disponible ici, que dans le plan de contrôle, disponible ici.

Notez que ce nouveau référentiel entre en vigueur au 1^er août 2025.

Décharge de solidarité fiscale des ex-conjoints : bilan 1 an après la réforme

Par principe, les époux mariés (quel que soit leur régime matrimonial) et les partenaires de Pacs sont, toutes conditions remplies, solidaires concernant le paiement des dettes fiscales.

Concrètement, cela signifie que l’administration fiscale peut demander à l’un des époux ou à l’un des partenaires de payer le montant total de l’impôt : elle n’a pas à répartir entre eux la dette fiscale.

De plus, la solidarité s’applique en cas de rupture de la vie commune, pendant la procédure de divorce et même après le divorce, s’il reste un reliquat à payer au titre de l’imposition commune.

Cette solidarité fiscale porte sur les impôts et taxes suivants :

• l’impôt sur le revenu, lorsque le couple est soumis à imposition commune ;
• l’impôt sur la fortune immobilière ;
• la taxe d’habitation, lorsque le couple vit sous le même toit. Notez qu’il est possible de demander à l’administration fiscale une « décharge de solidarité », pour échapper à l’obligation commune de payer l’impôt.

Pour l’obtenir, il faut prouver :

• qu’il y a rupture de la vie commune ;
• que les obligations fiscales sont respectées depuis la rupture de la vie commune ;
• qu’il existe une disproportion marquée entre la dette fiscale et la situation financière des ex-conjoints ou ex-partenaires.

Pour les ex-conjoints ou ex-partenaire, la « décharge de responsabilité solidaire » (DRS) peut également être accordée sous les mêmes conditions.

En 2024, une réforme a créé une décharge gracieuse de responsabilité qui permet d’exonérer de solidarité fiscale des ex-conjoints dans des situations auparavant exclues, comme les violences conjugales, ou pour les dettes fiscales résultant d’activités de l’ex-conjoint auxquelles la personne séparée n’a ni participé, ni tiré profit.

Un an après cette réforme, l’administration fiscale en tire un bilan positif avec des résultats significatifs :

• 84 demandes reçues, contre une moyenne annuelle de 250 à 300 auparavant ;
• 88 % des décisions ont conduit à une décharge, soit plus du double du taux constaté sous l’ancien régime (39 % en 2023) ;
• 96 M€ de dettes fiscales qui ne sont plus réclamées à l’ex-conjoint, pour un montant demandé de 98,4 M€, soit 97,55 % de satisfaction ;
• 1,5 M€ remboursés à des personnes indûment prélevées depuis leur séparation.

Il est précisé que la réforme bénéficie principalement aux femmes (87 % des demandes), souvent confrontées à des situations humaines et financières complexes à la suite d’un divorce.

Taxes d’urbanisme : un simulateur à disposition

Depuis le 1^er septembre 2022, la gestion des taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement et taxe d’archéologie préventive) est confiée à la Direction générale des finances publiques (DGFiP) qui succède aux services chargés de l’urbanisme dans les départements.

Dans ce cadre, l’administration fiscale vient de mettre en ligne un simulateur qui permet de déterminer, à titre indicatif, le montant des taxes qui seront dues à l’achèvement des travaux.

Ouvert au grand public, le simulateur est accessible via plusieurs rubriques :

• pour les particuliers : Particulier > Simuler mes impôts > Simulateur des taxes d’urbanisme ;
• pour les professionnels : Professionnel > Simuler une taxe ou un crédit d’impôt > Simulateur des taxes d’urbanisme ;
• pour les collectivités locales : Collectivité > Simuler les taxes d’urbanisme > Simulateur des taxes d’urbanisme.

Pour rappel, la taxe d’aménagement concerne :

• les opérations d'aménagement, de construction, de reconstruction et d'agrandissement de bâtiments ou d'installations nécessitant une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou d'aménager, déclaration préalable) ;
• les opérations qui modifient la destination des locaux dans le cas des exploitations agricoles et des locaux transformés en logements.

Par ailleurs, la taxe d'archéologie préventive s’applique à toutes les opérations soumises à la taxe d’aménagement dès lors que les travaux concernés affectent le sous-sol.

Pour finir, notez que le simulateur désormais disponible concerne tous les types de locaux (locaux d’habitation, locaux professionnels, etc.).

Deltaméthrine : la France fixe sa propre limite

Les produits phytopharmaceutiques pouvant représenter un risque pour la santé des consommateurs, leur utilisation et la mise en vente des produits traités sont encadrés.

À titre d’exemple, en mai 2024, la Commission européenne a fixé la limite maximale de résidus (LMR) de deltaméthrine sur les kiwis traités à 0,01 mg/kg. Au-delà de cette limite, les kiwis traités ne peuvent pas être proposés à la vente sur les marchés européens, que ce soit à titre onéreux ou à titre gratuit.

Le Gouvernement français a décidé de rehausser cette limite : depuis le 14 juin 2025, la limite de LMR, pour le marché français uniquement, est fixée à 0,15 mg/kg.

Si la LMR fixée au niveau européen devait être à nouveau modifiée, cette dérogation pour le marché français cesserait immédiatement de s’appliquer.

Encadrement des loyers et pilotage de la construction en Outre-mer

L’État a mis en place une expérimentation d’encadrement des loyers dans les communes tendues des départements et régions d’outre-mer, à savoir la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion et Mayotte.

Ce dispositif est mis en place en parallèle de l’encadrement des loyers de la loi « ÉLAN » qui n’inclut pas de commune ultramarine.

Les communes souhaitant participer à cette expérimentation ont 2 ans à partir de la promulgation de la loi, c’est-à-dire jusqu’au 14 juin 2027, pour candidater.

L’expérimentation durera, quant à elle, 5 ans à compter du 13 juin 2025.

Notez, par ailleurs, qu’il a été décidé qu’un complément de loyer ne pourra pas être appliqué dans un logement non décent.

Sont également créés des « comités référentiels construction » qui seront compétents pour :

• mettre en œuvre les exemptions du marquage « CE » pour les produits de construction (pour rappel, ce marquage indique que les produits mis en circulation respectent les exigences de la règlementation européenne, une exemption étant prévue depuis avril 2 024 pour certains territoires ultramarins) ;
• soutenir et accompagner l'innovation locale dans le domaine des matériaux de construction et des procédés de construction ;
• définir des référentiels de construction adaptés aux contraintes climatiques, géographiques et culturelles locales.

Les modalités concrètes doivent être précisées par décret.