Bail commercial : mensualisation et recouvrement des impayés plus rapide

Un accord vient d’être signé entre les fédérations des bailleurs et investisseurs en immobilier de commerce, d’une part, et des commerçants d’autre part. Cet accord vise à généraliser la mensualisation des loyers et l’accélération du recouvrement des loyers impayés. Cet accord vise notamment :

• à permettre aux locataires commerciaux qui en font la demande de pouvoir payer mensuellement leurs loyers et leurs charges, sans remise en cause du terme de facturation trimestrielle, quand elle existe, et pour autant que le locataire soit à jour du paiement de son loyer ;
• à plafonner le montant des dépôts de garantie à un maximum de 3 mois de loyers, et à faire en sorte que le montant des dépôts de garanties ne pénalise pas de manière excessive la trésorerie des locataires ;
• à conditionner les délais de paiement octroyés par un juge à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le règlement des loyers et des charges courantes à la date de l’audience ;
• à limiter le délai de restitution des clés au bailleur à 2 mois en cas de liquidation judiciaire.

Refus d’un changement d’horaire = faute ?

Un salarié, embauché en qualité d’agent de sécurité et travaillant de nuit, refuse 3 affectations proposées par son employeur pour travailler selon des horaires de jour, invoquant des contraintes personnelles d’organisation.

Pour l’employeur, qui finit par le licencier pour faute grave, ce refus d’un simple changement des conditions de travail constitue une faute du salarié.

La convention collective de branche rappelle, à ce titre, que l’affectation selon des horaires de jour constitue une modalité normale d’exercice des fonctions et que les contraintes personnelles du salarié ne sont pas opposables à l’employeur.

« Pas uniquement des contraintes personnelles », réfute le salarié qui conteste son licenciement. Le refus repose sur des obligations familiales impérieuses tenant au handicap à 80% de sa fille de 7 ans, qui nécessite une présence de jour continue.

D’ailleurs, l’employeur ne démontre pas qu’il dispose d’autres postes de nuit qui seraient davantage compatibles avec ses obligations familiales.

« Tout à fait », répond le juge : le passage d’un horaire de nuit à un horaire de jour constitue bel et bien ici une atteinte excessive au droit du salarié au respect de sa vie personnelle et familiale, incompatible avec ses obligations familiales impérieuses, rendant le licenciement dépourvu de cause réelle et sérieuse.

Ainsi, si le changement d’horaire de travail constitue en principe un simple changement des conditions de travail, le salarié pourra tout à fait le refuser dans le cas où il justifie d’obligations familiales impérieuses.

Avantage fiscal : des conditions appréciées au niveau de chaque époux

Des époux vendent les actions qu’ils détiennent dans une société après avoir fait valoir, chacun, leurs droits à la retraite.

Parce que le couple estime remplir toutes les conditions requises, il demande à bénéficier de l’avantage fiscal applicable sur le gain (plus-value) réalisé à l’occasion de cette vente, qui prend la forme d’un abattement d’un montant de 500 000 €.

Au cours d’un contrôle, l’administration fiscale remet en cause cet avantage fiscal considérant que certaines conditions, pourtant impératives pour bénéficier de l’avantage, ne sont pas ici remplies.

Elle rappelle, au-delà des conditions propres à la société, que ce régime avantageux suppose, notamment pour le dirigeant cédant ses titres :

• la cessation de toute fonction dans la société dont les actions sont cédées ;
• l’admission à faire valoir ses droits à la retraite dans le délai de 24 mois précédant ou suivant la cession des titres à l’origine de la plus-value.

« Ce qui n’est pas le cas ici ! », constate l’administration puisque l’époux, propriétaire des actions vendues et dirigeant de la société, a fait valoir ses droits à la retraite 10 ans avant la vente des titres.

« Et alors ? », s’étonne le couple qui rappelle que l’épouse, propriétaire des titres pour moitié en raison de leur mariage sous le régime de la communauté universelle, comme l’atteste l’acte de cession des actions, était également dirigeante et remplissait bien les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal.

S’il est vrai que le respect des conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal s’apprécie, dans le cas d’un couple marié, au niveau de chaque conjoint pris isolément, la liasse fiscale de la société dont les titres ont été vendus indique que seul l’époux est propriétaire des actions vendues et dirigeant de la société, conteste l’administration.

Partant de là, c’est au niveau de l’époux qu’il convient d’apprécier si les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal sont respectées. Ce qui n’est bel et bien pas le cas ici, maintient l’administration.

« Insuffisant ! », tranche le juge qui invite l’administration à revoir sa copie. En se fondant uniquement sur la liasse fiscale pour en conclure que seul l’époux était propriétaire des actions vendues et unique dirigeant sans tenir compte de l’acte de cession des actions, l’administration a commis une erreur.

Référence à la résiliation judiciaire dans la lettre de licenciement = nullité ?

Un salarié, engagé par une entreprise française, puis détaché en Allemagne, saisit le juge le 3 avril d’une demande de résiliation judiciaire de son contrat aux torts exclusifs de son employeur.

Mais avant même que le juge ne rende sa décision, l’employeur décide de procéder au licenciement du salarié pour avoir notamment refusé la proposition qui lui était faite de retrouver un poste en France.

« Ce n’est pas tout ! » selon le salarié : le lettre de licenciement fait également référence à la procédure judiciaire qu’il a engagée contre son employeur afin d’obtenir la résiliation judiciaire de son contrat.

Or, selon lui, cette référence à la procédure est une atteinte à sa liberté fondamentale d’agir en justice de sorte que le licenciement est ici entaché de nullité.

Ce que confirme le juge : le simple fait que la lettre mentionne une action en justice du salarié au soutien du licenciement prononcé est une atteinte à une liberté fondamentale de nature à entacher le licenciement de nullité.

Parce que le licenciement est en lien avec l’action introduite par le salarié, il doit ici être annulé.

Exploitation effective des terres louées : qui doit le prouver ?

Un groupement foncier forestier (GFF), propriétaire de terres, donne congés à sa locataire ayant atteint l’âge pour partir en retraite.

La locataire saisit le tribunal pour que son bail soit transmis à son fils, ce que le juge lui accorde… tandis que le GFF demande la résiliation du bail et l’expulsion de son nouveau locataire !

Pourquoi ? Parce que, selon le GFF, le nouveau locataire ne se consacre pas à l’exploitation des terres de manière effective et permanente, une des conditions de validité du bail rural.

« Faux ! », rétorque le locataire qui rappelle qu’il exerce bien son activité rurale à titre principal, comme l’atteste son affiliation à la MSA, ainsi que l’embauche ponctuelle de salariés.

Ce qui ne convainc pas le GFF qui persiste et exige plus de preuves et une explication quant au profil LinkedIn de son locataire sur lequel est indiqué qu’il exerce une activité salariée.

Mais pour le juge, c’est le GFF qui n’est pas convaincant. Il tranche donc en faveur du locataire : ce n’est pas à ce dernier de prouver qu’il exploite bien ces terres de manière effective et permanente, mais bien au bailleur de prouver ses allégations.

De plus, si les informations sur internet indiquent un travail salarié, elles ne précisent pas si cet emploi est occupé à plein temps ou à temps partiel.

Enfin, il résulte de plusieurs témoignages que le nouveau locataire exploite bien ses terres.

La résiliation du bail est donc exclue !

THRS des établissements scolaires privés = Dégrèvement pour 2023

Une députée interpelle le Gouvernement sur la situation des établissements scolaires privés au regard de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS).

Si l’administration fiscale considérait, selon une jurisprudence ancienne, que ces établissements étaient totalement exonérés de THRS, elle revient progressivement sur sa position depuis plusieurs mois.

Dans ce cadre, certains établissements scolaires privés ont reçu pour la 1ère fois, fin 2023, des avis d’imposition au titre de la THRS dont ils étaient jusqu’alors exonérés, alors que d’autres ont continué à bénéficier de l’exonération.

Une situation inégale sur l’ensemble du territoire souligne la députée qui interroge alors le Gouvernement sur la possibilité d’exonérer, à l’avenir, l’ensemble des établissements scolaires privés de THRS tel qu’il l’avait promis.

La position du Gouvernement est claire : les établissements scolaires privés sont soumis à la THRS au titre des locaux meublés qu’ils occupent. Toutefois, ils échappent à cette taxe s’agissant des locaux destinés au logement des élèves (dortoirs, installations sanitaires, réfectoires, salles de cantine, salles de classe).

En revanche, les salles des professeurs et les locaux affectés à l’administration de ces établissements sont soumis à la THRS.

Il a été constaté, suite à la réforme de la taxe d’habitation, que les déclarations d’occupation des établissements scolaires n’ont pas toujours permis d’identifier clairement les surfaces imposables à la THRS de celles qui sont exonérées, ce qui a conduit aux inégalités décrites par la députée.

Conscient de ces difficultés opérationnelles, le Gouvernement a demandé à l’administration fiscale de procéder au dégrèvement de l’ensemble des établissements d’enseignement privés au titre de la THRS de l’année 2023.

Notez que le Gouvernement souligne que des travaux vont être entrepris dans les prochains mois pour clarifier le droit applicable sur ce sujet.

Produire des sapins de Noël, ça ne s’improvise pas !

Qu’est-ce qu’une production de sapins de Noël ? C’est une culture d’une ou plusieurs essences forestières qui répond nécessairement à certains critères, enrichis par un nouveau décret.

Jusqu’à présent, la densité de plantation devait être comprise entre 6 000 et 10 000 plants / hectare. Dorénavant, la densité de la zone plantée doit être :

• comprise entre 5 000 et 10 000 plants / hectare la 1^re année ;
• au maximum de 1 200 sapins / hectare à partir de la 10e année de culture.

De plus, les parcelles de sapins de Noël doivent à présent faire l'objet d'un entretien régulier en montrant un état de culture suivi.

Les autres conditions sont également adaptées :

• la hauteur maximale des sapins ne peut excéder 15 mètres, contre 3 mètres auparavant ;
• la durée maximale d'occupation du sol ne peut excéder 25 ans, contre 10 ans auparavant.

Notez que les distances de plantations au fond voisin sont toujours fixées par arrêté préfectoral ou, à défaut, par les usages locaux.

Enfin, la liste des essences forestières utilisées pour les sapins de Noël a été enrichies. Pour la consulter, cliquez ici.

Origine alimentaire : un nouveau logo

Les consommateurs deviennent de plus en plus exigeants au regard des produits qu’ils achètent. C’est pourquoi la transparence devient de mise sur plusieurs caractéristiques des produits, telles que leur origine, leur valeur nutritionnelle, leur méthode de fabrication, etc.

Dans l’optique d’améliorer cette dynamique, un nouveau dispositif va être mis en place afin que les consommateurs puissent être mieux informés au sujet des produits transformés qu’ils peuvent trouver en rayon dans les magasins.

Ce dispositif, appelé Origin ’Info, se matérialise par un logo à apposer sur l’emballage des produits qui a pour vocation d’informer sur la provenance des matières premières agricoles qui rentrent dans la composition du produit.

Ce logo pourra revêtir 3 formes différentes :

• la première qui liste les principales matières agricoles et donne leur origine ;
• la deuxième qui indique en plus le lieu de transformation du produit ;
• la troisième dans laquelle un graphique informe sur la part de chaque pays dans la composition du produit.

Les premiers logos devraient apparaitre sur les emballages au cours de l’été 2024.

Il est important de noter que ce dispositif n’est pas obligatoire et relève donc du volontariat des professionnels du secteur.

Pass’Sport : « se queda ! »

Pour rappel, le dispositif « Pass’Sport » a été créé en 2021 pour inciter les jeunes à s’inscrire dans des associations sportives.

Reconduit depuis chaque année, ce sera encore le cas pour la saison 2024/2025. Il prend la forme d’une réduction de 50 € sur les frais d’adhésion ou de licence pour la saison 2024/2025. Peuvent bénéficier de cette aide :

Peuvent également bénéficier du « Pass'Sport » les personnes remplissant l'une des conditions suivantes, au plus tard le 15 octobre 2024 :

Pour bénéficier de cette aide, il faut également s’inscrire dans l’une des structures éligibles que sont :

Pour plus d’informations, rendez-vous sur le site pass.sports.gouv.fr.