SCI : choisir l’impôt sur le revenu

IR = le principe. Une SCI est soumise de plein droit au régime de l’IR. C’est pourquoi, s'il revient à la société de procéder à la déclaration des revenus perçus, il appartiendra aux associés de payer l’impôt correspondant à leur quote-part des bénéfices sociaux calculée au prorata de leurs droits sociaux dans la SCI.

Concrètement. Dans l’hypothèse où la société perçoit des revenus au titre de locations, ces revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI pourra déduire des loyers certains frais afin de déterminer un montant net imposable. Les associés devront, ensuite, déclarer les revenus fonciers procurés par leurs parts dans la SCI comme des revenus fonciers classiques. 

Obligations déclaratives. Les SCI doivent souscrire chaque année une déclaration de leurs résultats à l’aide d’un imprimé spécial n^o 2072, à envoyer au service des impôts dont elle dépend. Les associés personnes physiques sont, quant à eux, tenus de faire état du revenu foncier déclaré à leur nom par la société sur leur déclaration de revenus fonciers (imprimé n^o 2044 ou n^o 2044-SPE). Les associés, personnes morales, doivent intégrer leur quote-part de résultat dans leur propre résultat pour la détermination de leur propre impôt sur les bénéfices.

Attention. Le non-respect de l’obligation de souscrire par voie électronique une déclaration et ses annexes est sanctionné par l’application d’une majoration de 0,2 % calculée sur le montant des droits dus.

En cas de vente de l’immeuble par la SCI. Sur le plan fiscal, tout se passe comme si la vente était réalisée directement par l’associé :

• s’il s’agit d’un particulier, ce sont donc les règles des plus-values immobilières privées qui s’appliquent (détermination de la plus-value nette, application des abattements pour durée de détention, etc.) ;
• s’il s’agit d’une société, la plus-value réalisée est intégrée dans le résultat de cette dernière et imposée selon le régime fiscal qui lui est propre (IR ou IS).

Et en cas de contrôle fiscal ? Dans l’hypothèse d’un contrôle fiscal qui interviendrait suite à la vente d’un immeuble par une SCI imposée à l’IR, c’est l’associé qui est tenu de payer le supplément d’impôt réclamé : c’est donc à l’associé que l’administration doit adresser l’avis de mise en recouvrement.

En cas de vente des parts de SCI. Là encore, le régime fiscal suit la situation de l’associé :

• s’il s’agit d’un particulier, il est fait application des règles propres aux plus-values immobilières privées ;
• s’il s’agit d’une société, la plus-value réalisée lors de la vente des titres est soumise à l’impôt au niveau de cette société en appliquant la fiscalité qui lui est propre.

SCI : choisir l’impôt sur les sociétés

IS = une option. Le régime de l’impôt sur les sociétés constitue, pour les SCI, une imposition choisie sur option exercée par les associés.

Une option révocable... Depuis le 1^er janvier 2019, les sociétés ayant opté pour l’IS peuvent renoncer à cette option avant la fin du mois précédant la date limite de versement du 1^er acompte d’IS de l’exercice au titre duquel la renonciation à l’option s’applique.

…ou irrévocable. L’option pour l’IS ne devient vraiment irrévocable qu’à défaut de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du 1^er acompte d’IS du 5^e exercice suivant celui au titre duquel l’option pour l’IS a été effectuée.

Une révocation irrévocable. Attention, si avant l’expiration de ce délai de 5 ans la société renonce à son option pour l’IS, elle redevient irrévocablement soumise à l’IR : elle ne pourra plus revenir en arrière et opter à nouveau pour l’IS.

Comment ? L’option doit être notifiée au service des impôts (ou directement au guichet unique lors de la création de la SCI, le cas échéant, en prenant soin de bien renseigner cette option sur le formulaire d’immatriculation). 

À noter. Si l’option est formulée au moment de la création de la SCI, la signature de tous les associés n’est pas requise.

Quand ? L'option doit être exercée au plus tard avant la fin du 3^e mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés.

Concrètement. Une SCI, qui clôture un exercice le 30 juin 2022 et qui souhaite être assujettie à l'impôt sur les sociétés à compter du 1^er juillet 2022, doit notifier son option au service avant le 30 septembre 2022.

Quelles conséquences ? La SCI va se retrouver dans la même situation, au plan fiscal, que la SARL ou la SAS. Cela signifie que la société, qui va déterminer son propre résultat fiscal, paiera son propre impôt.

Pour les associés. L’imposition à l’IS permet aux associés de n'avoir à acquitter l'impôt sur le revenu qu'au moment de la distribution des bénéfices. Ces dividendes seront imposés à l’impôt sur le revenu au titre du prélèvement forfaitaire unique (aussi appelé 'flat tax') au taux de 12,8 %. Les dividendes sont également soumis au paiement des prélèvements sociaux aux taux de 17.2 % sans aucun abattement, ce qui conduit à une imposition globale au taux de 30 %. Notez que l’associé peut choisir, plutôt que la flat tax, d’être imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Pour quels avantages ? Plusieurs avantages peuvent être signalés :

• alors que l’IR comporte des tranches d’impôt qui peuvent aller jusqu’à 45 %, l’option à l’IS entraîne une imposition au taux de 25 % des profits réalisés (voire même un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices) ;
• l'imposition, au niveau des associés, est limitée aux dividendes dont la distribution a été effectivement décidée (le résultat non distribué ne sera pas imposé au niveau des associés) ;
• les rémunérations allouées le cas échéant aux associés deviennent déductibles des bénéfices sociaux (elles sont toutefois imposables à l'IR entre les mains des bénéficiaires) ;
• les immeubles peuvent être amortis, cet amortissement étant déductible du bénéfice sur le plan comptable et fiscal (la quote-part représentative du terrain n’est toutefois pas amortissable).

Attention. Certaines SCI ne peuvent pas opter pour l’impôt sur les sociétés, c’est le cas notamment de celles qui ont une activité de construction-vente. Sur ce point, peu importe que l’activité de construction-vente soit indiquée dans l’objet social de la SCI. Le seul fait de construire pour vendre la prive de tout assujettissement à cet impôt.

En cas de vente de l’immeuble par la SCI. Le revers de la médaille des avantages vus jusqu’à maintenant se révèle à l’occasion de la vente de l’immeuble par la SCI : dans une telle hypothèse, la plus-value échappe au régime des plus-values immobilières privées et se retrouve soumise de plein droit à l’IS. 3 conséquences notables doivent être notées :

• à la différence du régime des plus-values immobilières privées, il n’existe aucune exonération de plus-value pour les cessions d’immeubles soumis au régime de l’IS ;
• à la différence du régime des plus-values immobilières privées, le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value doit être diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente donc d’autant plus le montant de la plus-value taxable ;
• la distribution du prix entre les associés constitue une distribution de bénéfices imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au titre de l’impôt sur le revenu.

En cas de vente des parts de SCI. La vente des parts sociales d’une SCI ayant opté pour l’IS est soumise au régime des plus-values mobilières (et non pas au régime des plus-values immobilières), quand bien même la SCI serait une SCI familiale. En outre, au regard des droits d’enregistrement, il s’agit en principe de la cession d’une société à prépondérance immobilière rendant exigible le droit de 5 %.

Et si la SCI exerce une activité de location meublée ? Si par principe la soumission d’une SCI à l’IS résulte d’une option expresse en ce sens, il existe une situation dans laquelle la société se trouve de plein droit soumise à cet impôt : c’est le cas des SCI qui exercent une activité commerciale qui représente au moins 10 % de son chiffre d’affaires.

Une activité commerciale. Par « activité commerciale », l’administration fiscale entend, notamment :

• les activités de location meublée réalisées à titre occasionnel (par exemple pendant la période estivale) ou habituel;
• les activités de location d’un établissement commercial ou industriel dès lors qu’il est muni de l’essentiel du matériel nécessaire à son exploitation.

Exemple. Une SCI vend un terrain qu’elle donnait en location à une entreprise exploitant un camping « 3 étoiles », et soumet le gain réalisé à l’impôt sur le revenu. Sauf qu’un camping « 3 étoiles » nécessite forcément des équipements importants. Or, qui dit équipements importants, dit activité commerciale estime l’administration, qui soumet alors la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

Mais. « Ces équipements ne sont pas les miens ! » conteste la SCI, qui rappelle n’avoir fourni à son locataire qu’un terrain aménagé, à savoir : 186 emplacements pour caravanes, des sanitaires, un bâtiment snack et épicerie, une piscine et un ensemble de locaux techniques. Tout ce qui concerne l’équipement exigé pour le classement « 3 étoiles » du camping (local d’accueil, bar, restaurant et aire de jeux pour enfants) a été fourni par le locataire lui-même. Ce qui suffit à démontrer que la SCI n’exerce pas d’activité commerciale la rendant passible de l’IS, confirme le juge, qui annule le redressement fiscal.

Et si la SCI envisage simplement d’exercer une activité de location meublée ? Il a été jugé que la simple intention de louer un studio en meublé, résultant notamment de l’achat de meubles (comptabilisé en charges) et de la signature d’un contrat de gestion immobilière pour la « location d’un studio meublé » suffisait à caractériser l’existence d’une activité commerciale et donc, à rendre la SCI passible de l’IS.

Focus sur les SCI holding. Le juge a récemment rappelé que la SCI holding qui participe de manière active à l’activité commerciale de ses filiales dans le but d’augmenter leurs profits exerce bien une activité commerciale. Dès lors, elle est soumise de plein droit à l’IS, et la rémunération de ses dirigeants relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Garantie décennale : la protection du constructeur

Pour le constructeur. Le constructeur doit justifier obligatoirement, à l’ouverture du chantier, de la souscription d’une assurance responsabilité civile décennale pour couvrir la garantie décennale qu’il doit au maître d’ouvrage.

Attention. Le maître d’ouvrage doit conclure un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité. La durée du contrat d’assurance ne peut pas être inférieure à la durée d’engagement de responsabilité. Ainsi, pour la garantie décennale, le contrat doit être conclu pour une durée d’au moins 10 ans.

=> Consulter les modèles d’attestation d’assurance en responsabilité décennale obligatoire à joindre aux devis et factures

A défaut d’assurance décennale. Lorsqu’une entreprise de construction n’est pas couverte par une assurance décennale, son dirigeant, en cas de non-souscription intentionnelle, commet une faute séparable de ses fonctions de dirigeant. Dès lors, il peut être poursuivi personnellement par un client mécontent.

Garantie décennale : la protection du maître d’ouvrage

Pour le maître d’ouvrage. De son côté, le maître d’ouvrage sera inspiré de souscrire une assurance « dommages-ouvrages » qui aura pour objet de préfinancer les éventuels dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre qu’une décision de justice soit intervenue pour statuer sur les responsabilités des uns et des autres.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que la réalisation de travaux structurels (comme des aménagements intérieurs et extérieurs d’envergure, des installations de sanitaires, d’équipements de chauffage et la réalisation d’une dalle porteuse de la surface totale du bâtiment) constitue bien un « ouvrage immobilier », ce qui oblige la société qui les réalise à souscrire une assurance couvrant la garantie décennale à laquelle elle est tenue.

Une aide financière pour quoi ?

2 types de gaz. A l’heure actuelle, deux types de gaz naturel sont transportés et distribués en France : le gaz B, à bas pouvoir calorifique inférieur, et le gaz H, à haut pouvoir calorifique inférieur du fait de sa moindre teneur en azote.

Un problème avec le gaz B ? Le gaz B provient d’une source unique, le champ gazier de Groningue situé aux Pays-Bas. Or, des séismes liés à l’activité gazière ont conduit le Gouvernement néerlandais à réduire, par étapes successives, la production sur ce site.

Un problème : une solution ! Pour assurer la continuité de l’approvisionnement de certaines parties du territoire français (principalement situées dans le nord de la France) qui fonctionnent uniquement au gaz B, le Gouvernement encourage désormais la conversion de ces zones au gaz H. Cela ne pose pas de problème pour certains appareils de chauffage et/ou de production d’eau chaude, qui fonctionnent actuellement au gaz B, et qui peuvent fonctionner avec le gaz H sans réglage ni adaptation. En revanche, d’autres équipements doivent être spécifiquement réglés ou adaptés, et d’autres doivent être purement et simplement remplacés.

Une aide financière. Pour encourager le remplacement des appareils ne pouvant pas être utilisés avec du gaz H et ne pouvant être ni réglés, ni adaptés, une aide financière est disponible dans certains départements.

Une aide financière : combien ?

Qui ? Ce sont les gestionnaires de réseaux de distribution de gaz naturel qui se chargent d’attribuer cette aide financière.

Combien ? Il est prévu, dès le 1^er février 2024 et jusqu’au 31 décembre 2028, que son montant couvre la totalité des coûts effectivement supportés pour l’achat et l’installation d’un appareil de remplacement, dans la limite d’un plafond qui varie selon l’équipement à remplacer. 

Précisons que l’aide versée pour le remplacement d’une chaudière à gaz peut également être utilisée pour les travaux de raccordement à un réseau de chaleur, sous réserve que ce raccordement soit associé à une prestation sur le site de consommation identifié par un professionnel titulaire du label RGE (« reconnu garant de l’environnement »).

Spécifiquement pour les appareils ou équipements gaziers d’une puissance supérieure à 70 kW, le gestionnaire du réseau demandera au propriétaire de l’appareil ou de l’équipement à remplacer de lui fournir des devis estimatifs pour l’achat et l’installation d’un appareil de remplacement ou pour le raccordement à un réseau de chaleur. Ces devis lui permettront de contrôler la cohérence de l’opération de remplacement et de fixer le montant dans l’aide, dans la limite d’un plafond qui varie selon la puissance de l’appareil.

Sont des « appareils de remplacement » ceux qui fonctionnent au gaz naturel, à l’énergie renouvelable, ainsi que les pompes à chaleur, dès lors que :

• l’appareil acheté fournit un service équivalent à l’appareil à remplacer ;
• et que l’achat est accompagné d’une prestation d’installation sur le site de consommation identifié par un professionnel titulaire du label RGE.

Où ? Pourront bénéficier de ces aides financières les personnes propriétaires d’un appareil (à remplacer) raccordé au réseau de gaz à bas pouvoir calorifique dans certaines communes, dont, vous pouvez retrouver la liste ici.

Certificats d’économie d’énergie : qu’est-ce que c’est ?

Un postulat. Le dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE) a été créé en 2005, afin de répondre à une préoccupation du Gouvernement : la réalisation d’économies d’énergie.

Un objectif. Dans ce cadre, les pouvoirs publics fixent un objectif pluriannuel à respecter. Cet objectif est défini en térawattheures cumulées et actualisées (TWH CUMAC ou TWhc).

Personnes tenues de réaliser des économies d’énergie. Sont notamment soumis à des obligations d’économies d’énergie :

• les personnes qui vendent de l’électricité, du gaz, de la chaleur ou du froid aux consommateurs et dont les ventes annuelles sont supérieures à un certain seuil ;
• les professionnels qui commercialisent des carburants automobiles ou du fioul domestique, et dont les ventes annuelles sont supérieures à un certain seuil.

Comment ? Pour respecter cette obligation, les vendeurs d’énergie peuvent investir financièrement dans des programmes éligibles au dispositif CEE, acheter des CEE, ou inciter les particuliers, les entreprises, etc., à réaliser des travaux destinés à améliorer la performance énergétique des bâtiments, en contrepartie du versement d’une aide financière.

À noter. Le volume des certificats d’économies d’énergie peut varier selon la nature des bénéficiaires des économies d’énergie, la nature des actions d’économies d’énergie, le volume des émissions de gaz à effet de serre évitées ou la situation énergétique de la zone géographique où les économies sont réalisées.

5 périodes. Depuis la création du dispositif, 4 périodes se sont succédées :

• les 2 première périodes entre 2006 et 2014, avec un objectif fixé à 501 TWhc ;
• la 3^e entre 2015 et 2017, avec un objectif fixé à 700 TWhc ;
• la 4^e, lancée en 2018 et devant prendre fin le 31 décembre 2021, avec un objectif fixé à 2133 TWhc ;
• la 5^e couvre la période 2022-2025, avec un objectif fixé à 2 500 TWhc, dont au moins 730 TWhc pour des opérations d’économies d’énergies réalisées au profit des ménages aux revenus les plus modestes.

Certificats d’économie d’énergie : une aide financière pour quoi ?

Pour certains travaux. Seuls certains travaux, répondant aux normes fixées dans des fiches d'opération standardisée d'économies d'énergie peuvent permettre de bénéficier de l’aide financière attachée au dispositif des CEE.

Des fiches d’opération standardisée. Ces fiches d’opération sont très nombreuses et régulièrement mises à jour. Vous pouvez consulter la liste complète de ces fiches sur le site internet du ministère de la transition écologique et solidaire.

Certificats d’économie d’énergie : un contrôle

Un contrôle préalable. Certaines opérations d’économie d’énergie doivent, avant même le dépôt d’une demande de certificat d’économie d’énergie (CEE), faire l’objet d’un contrôle préalable réalisé, soit par un organisme de contrôle accrédité choisi par le demandeur du CEE, soit par le demandeur lui-même qui procède à un contrôle « par contact ».

Un pourcentage. Les contrôles sont menés sur des opérations sélectionnées de façon aléatoire et doivent couvrir un certain pourcentage du total des opérations réalisées.

==> Vous pouvez consultez la liste complète des pourcentages à respecter ici.

Des points de contrôle. De même, la liste des points à vérifier, pour chaque opération, et pour chaque type de contrôle (sur le lieu de l’opération ou « par contact ») est également précisée. Vous pouvez la retrouver ici.

Exemple. Ainsi, par exemple, pour les systèmes d’isolation thermique par l’extérieur, lorsque le contrôle est effectué sur le lieu de l’opération, les éléments suivants seront vérifiés :

• le fait que le bénéficiaire des travaux a reçu le devis, la facture et le cadre contribution émis par le demandeur, sur déclaration du bénéficiaire ;
• la présentation, dans le devis, du descriptif du procédé d'isolation complet (comprenant a minima les éléments de finition) ;
• la fixation satisfaisante et la protection des matériaux isolants contre le rayonnement solaire et les intempéries afin de garantir le maintien dans le temps de leurs caractéristiques physiques et de leurs performances ;
• l'absence de dégradation des éléments de ventilation par les travaux d'isolation ;
• la mise en place de dispositifs de protection, par rapport aux câbles et aux gaines électriques présents en façade.

Des correctifs. En cas de problème détecté lors des contrôles, le demandeur devra apporter les correctifs nécessaires avant le dépôt de sa demande de CEE. Ensuite, il devra archiver et tenir à disposition des agents de l’administration :

• les mesures correctives apportées ;
• les rapports de contrôles établis par l’organisme accrédité ou par lui-même ;
• la synthèse des contrôles réalisés rédigée par l’organisme accrédité ou par lui-même comprenant, notamment, la liste des opérations, la méthode d'échantillonnage, la liste des opérations prévues d'être contrôlées, la liste des opérations réellement contrôlées, les paramètres contrôlés, les résultats obtenus, les écarts constatés, les contrôles non satisfaisants, les informations sur la prise de contact avec les bénéficiaires, le taux de bénéficiaires joints ainsi que le taux d'acceptation de rendez-vous.

Lutter contre l’habitation indigne : des travaux soumis à autorisation

Une autorisation préalable… La Loi Alur a créé une autorisation préalable pour les travaux conduisant à la création de plusieurs locaux d'habitation dans un immeuble déjà construit.

… afin de lutter contre l’habitat indigne. Cette autorisation préalable peut être instituée par l’intercommunalité ou la Mairie dans les zones :

• présentant une proportion importante d'habitat dégradé ;
• dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer.

Une autorisation préalable valant autorisation d’urbanisme. Très souvent, les travaux envisagés requièrent une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable). Dans cette situation, l’autorisation préalable vaut autorisation d’urbanisme.

Sanctions. En cas de travaux réalisés sans autorisation, une amende au plus égale à 15 000 € peut être prononcée. En cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans, le montant maximal de cette amende est porté à 25 000 €. Cette amende est versée intégralement à l'Agence nationale de l'habitat.

Autorisation préalable : une procédure stricte à respecter

Auprès de qui l’autorisation est-elle sollicitée ? La demande d'autorisation de travaux est adressée par LRAR, ou déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique à l’intercommunalité ou, à défaut, à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.

Qui sollicite l’autorisation ? La demande d'autorisation de travaux est sollicitée :

• par le ou les propriétaires du ou des immeubles, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
• en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;
• soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Vous pouvez déposer le dossier. Lorsque la Loi parle de « une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux », cela signifie que vous pouvez déposer le dossier pour le compte de votre client.

Quelles sont les pièces à fournir ? Le dossier déposé doit contenir les éléments suivants :

• l'identité et l'adresse du ou des demandeurs, son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une société en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ;
• le nom du ou des propriétaires s'il ne s'agit pas du demandeur ;
• la localisation et la désignation de l'immeuble s'il est soumis au statut de la copropriété et s'il s'agit d'un immeuble collectif ;
• la nature et la consistance des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée ;
• la surface de plancher des futurs logements, la hauteur sous plafond et le volume habitable, la surface des baies ;
• un plan coté faisant apparaître la situation avant et après travaux ;
• le dossier technique amiante ;
• le constat de risque d'exposition au plomb.

À noter. L’autorisation peut être refusée ou soumise à conditions lorsque les travaux envisagés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

Logement insalubre : un numéro vert

Un numéro vert : le 0806 706 806. Si une personne s’estime victime d’un logement indigne, elle peut appeler le 0806 706 806. Elle sera alors mise en relation avec un conseiller de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL).

Quand l’appelant est le locataire. Le conseiller va évaluer la situation en fonction des désordres allégués (humidité, risque d’effondrement de la toiture, chauffage défectueux, etc.) du logement. Pour cela, il va s’appuyer sur une grille d’auto-évaluation. En fonction des résultats obtenus à partir de cette grille, le conseiller va informer le locataire de ses droits et obligations. Le conseiller doit, en outre, s’assurer que le locataire a déjà informé son bailleur des désordres allégués.

Quand l’appelant est le bailleur ou le propriétaire occupant. Le conseiller va l’informer de ses obligations et des aides financières disponibles pour faciliter la réalisation des travaux dont il peut bénéficier. Le conseiller doit, en outre, informer le bailleur des démarches d’informations préalables à fournir au locataire avant l’exécution de travaux.

Dans toutes les situations. Après accord de l’interlocuteur, le conseiller peut informer le pôle départemental de l’habitat indigne de l’Agence régionale de santé de la situation. Une lettre sera ensuite envoyée à son interlocuteur pour le tenir informé de l’évolution de son dossier.

La propriété : un droit absolu ?

Un droit absolu ? Le droit de propriété est l’un des fondements des sociétés, la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen parlant même de « droit inviolable et sacré » dont « nul ne peut être privé ». Toutefois, 2 atteintes sont tolérées. Lesquelles ?

Non... Il est possible de porter atteinte au droit de propriété de 2 manières, à savoir :

• au nom de l’intérêt public, via une procédure d’expropriation strictement encadrée ; le propriétaire évincé doit alors percevoir une indemnité ;
• par la création d’une servitude ; le propriétaire reste en possession de sa propriété, mais il ne peut pas faire tout ce qu’il veut.

La propriété et l’empiètement : tolérance zéro ?

Empiètement. L’empiètement est la situation dans laquelle un propriétaire voit l’un de ses voisins édifier un ouvrage sur son terrain. Ce qui est illégal au regard du droit de propriété. C’est pourquoi l’empiètement est sévèrement sanctionné.

Comment ? Les juges sanctionnent sévèrement l’empiètement : très souvent, en effet, ils vont ordonner la destruction de l’ouvrage qui empiète.

Une tolérance est-elle possible ? Dans de (très) rares cas, il est arrivé que les juges octroient une indemnisation ou ordonnent un rabotage de l’ouvrage plutôt que sa destruction. Cette solution est notamment prise lorsque l’empiétement est minime et que cette solution est techniquement applicable ou lorsque l’importance des travaux à réaliser est disproportionné par rapport au préjudice subi.

Pour la petite histoire. La démolition d’un mur empiétant de quelques centimètres sur le terrain voisin a été refusée par le juge en raison de l’importance du coût des travaux à réaliser, disproportionné au regard des conséquences de l’empiètement. Une simple indemnisation de 500 € a donc été accordée au voisin.

Responsabilité du professionnel. Le voisin, propriétaire de l’ouvrage qui empiète, peut réclamer une indemnisation à la société de construction qu’il a engagée. Cette dernière a, en effet, l'obligation de s'assurer, non seulement de la qualité du terrain afin de prévoir les travaux indispensables à l'implantation de l’ouvrage, mais également de la surface du terrain sur lequel doit être précisément édifié l’ouvrage.

Illustrations. Voici quelques exemples de litiges occasionnés par un empiètement.

Exemple 1. Un couple a été condamné à détruire le mur pignon qui empiétait sur le terrain de son voisin. Pourtant, il estimait cette sanction disproportionnée au regard de l’empiètement subi par les voisins (52 cm maximum d’empiètement). Peine perdue, le juge confirmant que les voisins pouvaient tout à fait réclamer la démolition de l’ouvrage.

Exemple 2. Un propriétaire a réclamé la destruction d’un atelier-garage empiétant sur son terrain. À tort, selon le juge : l’empiètement n’étant que de 0,04 m², il a estimé qu’un simple rabotage du mur de l’atelier-garage était plus approprié, cette solution permettant également de mettre fin à l’empiètement à moindre coût.

Exemple 3. Un couple, contraint de démolir l’extension de sa maison qui empiétait de 60 cm, a demandé à l’assureur de l’entrepreneur de venir en garantie. À tort, selon ce dernier : il a rappelé que le contrat prévoyait une exclusion de garantie pour les dommages consécutifs à une erreur d’implantation. Ce qui n’était pas le cas ici, selon le couple : pour lui, l’empiètement était au contraire dû à une mauvaise exécution des travaux (problème de délimitation de sa parcelle avec celle du voisin, réalisation d’une extension plus importante que prévue de quelques centimètres, etc.). À tort, selon le juge : c’était bien une erreur d’implantation, et non une mauvaise exécution des travaux, qui était à l’origine du sinistre. Le contrat prévoyant une exclusion de garantie dans ce cas, l’assureur n’était donc pas tenu d’indemniser le couple.

Exemple 4. Un propriétaire a réclamé la démolition de l’extension d’un ouvrage qui empiétait sur son fonds au niveau du mur mitoyen délimitant les propriétés. Demande rejetée par le juge : un simple rabotage jusqu’à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen était une solution, selon lui, plus adéquate, mettant fin à l’empiètement à moindre coût.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quels travaux ?

Le CCMI, un contrat parmi d’autres contrats de construction. Lorsque vous fait construire, vous pouvez avoir recours à plusieurs types de contrats, à savoir : le contrat d'architecte ou de maîtrise d'œuvre, le contrat d'entreprise ou marché de travaux, le contrat de promotion immobilière et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Le CCMI, un contrat obligatoire pour certaines constructions. Le CCMI concerne la construction d'une maison individuelle ou d'un immeuble ne comportant pas plus de 2 logements qui vous sont destinés, à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), sur un terrain vous appartenant.

Attention ! Si un CCMI n’est pas conclu alors que la Loi l’impose, la sanction encourue est le paiement d’une amende de 300 000 €.

A noter. L'obligation de conclure un CCMI vise globalement tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d'eau (couverture et étanchéité) et hors d'air.

A noter (bis). Un contrat de maîtrise d’œuvre, signé avec un architecte, peut être requalifié en CCMI si les conditions du CCMI sont remplies.

Quelles sont vos obligations ? Lorsque vous décidez de faire construire une maison sur votre terrain, en vous adressant à un professionnel unique qui se charge du plan ainsi que des travaux :

• vous devez être propriétaire d'un terrain, ou titulaire d'une promesse de vente sur un terrain ;
• vous devez vous assurer que votre projet est compatible avec vos moyens financiers, et prévoir dans votre budget une marge de sécurité, notamment en cas de révision du prix ;
• le projet de construction doit être faisable au regard des règles d'urbanisme.

Quelles sont les obligations du constructeur ? Le constructeur :

• doit être titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d'assurance, et d'une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d'ouverture du chantier ;
• doit être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
• a l’obligation de réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles légales
• doit livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

Pour la petite histoire. Le juge a récemment rappelé qu’une erreur d’implantation faisant courir un risque de démolition de la maison suffit à rendre celle-ci impropre à sa destination… et donc, à engager la garantie décennale du constructeur à ce titre.

Pour la petite histoire (bis). Concernant le prix, il a été rappelé que tous les travaux prévus par le CCMI doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation !

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quel contenu ?

CCMI = contrat écrit. Un contrat écrit doit impérativement être signé avant le début des travaux. Le constructeur doit vous faire parvenir un exemplaire de ce contrat, accompagné de toutes les annexes, par LRAR.

Quel est le contenu du CCMI ? Le contrat de construction, strictement réglementé, doit impérativement comporter :

Clauses interdites. Il existe des clauses interdites qui ne peuvent pas figurer dans le CCMI. Elles ont notamment pour objet :

• de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à votre obligation de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
• de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
• de subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle à votre droit de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux (les 5% restant dus) ;
• de prévoir plusieurs termes possibles pour le calcul des pénalités de retard : la Loi prévoit, en effet, que les pénalités de retard ont seulement pour terme la livraison de l’ouvrage ;
• de mettre à la charge du maître d’ouvrage le coût de l’étude de sol.

Préfabrication. Les CCMI avec fourniture de plan doivent faire l’objet d’une adaptation spécifique dans le cadre de la préfabrication. Il faut, en effet, décrire :

• la liste des éléments préfabriqués en usine auxquels vous recourez et décrire les modalités de paiement des travaux en fonction de leur avancement mais aussi tenant compte de l’achèvement des éléments préfabriqués en usine ;
• les modalités d’information du maître d’ouvrage de la bonne exécution de l’achèvement des éléments préfabriqués en atelier.

Conséquence d’un CCMI avec fourniture de plans conclus sans fournir de plans. Lorsqu’un CCMI avec fourniture de plans est conclu sans que les plans de construction ne soient annexés au contrat, il est nul. Le fait que le client signe par la suite les plans et règle les appels de fonds ne vaut pas renonciation à se prévaloir de cette nullité.

Un contrôle de la banque. Dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan, la Loi impose un contrôle spécifique à la banque qui octroie un prêt au maître d’ouvrage. Elle doit vérifier que le CCMI comporte les mentions obligatoires légales et prévoit une attestation de garantie de livraison. Si elle n’opère pas ces vérifications, le maître d’ouvrage peut engager sa responsabilité.

A noter. Il a été jugé qu’un constructeur ayant réalisé un surplus de travaux à la demande de ses clients, sans pour autant leur avoir fait signer un avenant au CCMI en ce sens, n’était pas fondé à leur réclamer un complément de prix.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : au cours des travaux…

Une fois le contrat signé... Le constructeur doit vous envoyer le contrat conclu, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par LRAR.

Un droit de rétractation ? A compter du lendemain de la première présentation de la LRAR vous notifiant le contrat, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur votre engagement.

Vous renoncez ? Si vous décidez de renoncer au contrat, vous devez informer le constructeur avant l'expiration de ce délai de 10 jours, par LRAR. Les sommes versées à la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées, sans aucune retenue financière.

Avant le début du chantier. Une fois le délai de 10 jours passé, le contrat ne peut plus être annulé et les sommes versées précédemment ne pourront être récupérées que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat n'est pas réalisée à la date prévue.

Le déroulement et le paiement des travaux. Une fois le chantier ouvert, vous avez tout intérêt à suivre l'exécution des travaux. Le banquier doit avoir votre accord plein et entier, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Concrètement, vous devez contrôler l’avancement des travaux avant de donner votre accord pour payer, et vérifier que les sommes demandées sont réellement conformes à l'échelonnement prévu au contrat.

Bon à savoir. Il n’est pas possible de vous interdire de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

Modification du contrat. Si vous souhaitez apporter des modifications à votre projet en cours de chantier, vous devez en faire la demande au constructeur. En pratique et dans ce cas, un avenant au contrat doit, avant l’exécution de ces nouveaux travaux, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation.

Modification des travaux. Il est impératif de bien informer vos clients en cas de modification de travaux. C’est ce qu’a rappelé le juge à l’occasion d’une modification de travaux liés au raccordement de la construction au réseau public.

En cas de retard. Si un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux est constaté, votre client doit vous mettre en demeure d'exécuter les travaux. Il doit parallèlement informer l'organisme qui a délivré la garantie de livraison pour actionner l’assurance.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : une fois les travaux finis…

Réception des travaux. Une fois les travaux terminés, vous allez les réceptionner avec le constructeur en établissant un procès-verbal.

Paiement du solde. Lors de la réception des travaux, 2 situations peuvent se présenter, à savoir :

• si aucun désordre n'est apparent, vous versez le solde du prix au constructeur ;
• si des désordres sont constatés, ils doivent être mentionnés avec la plus extrême minutie dans le procès-verbal, et vous avez la possibilité de consigner, généralement auprès du notaire chargé de la régularisation authentique de la vente, le solde de 5 % maximum du prix, jusqu'à la réparation de ces désordres.

Conseil. D’une manière générale, si au cours de la construction vous constatez un désordre, vous devez mettre en demeure l'entreprise de réaliser les travaux de réparation. Si l'entrepreneur n'exécute pas ses obligations, vous devez déclarer le sinistre à votre assureur de dommage-ouvrage par LRAR. L'assureur dispose alors d'un délai de 90 jours pour vous faire parvenir une offre d'indemnité qui, si elle est acceptée, est versée sous quinzaine.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : en cas de litige avec le constructeur…

Le référé pour l'urgence. Le juge peut ordonner une expertise, voire le paiement de dommages et intérêts provisoires. Vous devez établir une requête, adressée au président de la juridiction compétente, et l'adresser au greffe du tribunal avec la mention « référé » sur l'enveloppe. Dans le même temps, vous devez adresser une assignation à l'entreprise par l'intermédiaire d'un huissier de justice afin de l'informer de votre démarche.

Attention ! Il faut savoir que les décisions issues du référé sont provisoires car le juge n’examine que les problèmes de formes. C’est pourquoi, le référé s'accompagne ultérieurement d'une « action au fond » qui vise à juger, cette fois-ci, le litige en profondeur.

L'action au fond. Vous pouvez ensuite assigner le constructeur devant la juridiction compétente qui tranchera le litige.

Conseil. Tout au long de la procédure, il est recommandé de vous faire accompagner par votre conseil (expert-comptable, avocat, notaire, etc.).

« Fabricant d’Epers » : une définition encadrée

Un souci. Dans les années 60 et 70, le secteur immobilier s’est fortement développé. Durant la même période, de nombreux litiges sont apparus entre les constructeurs et les particuliers. Parfois, ces litiges avaient pour source des éléments fournis par des fabricants, tiers au contrat de construction.

Une solution. Pour inciter les fabricants à fournir des éléments de qualité au maître d’ouvrage et que l’entrepreneur ne soit plus nécessairement le seul responsable vis-à-vis des particuliers, le législateur a créé un principe de responsabilité solidaire du « fabricant de composants » ou du « fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

C’est qui ? Le fabricant est celui qui fournit un grossiste ou un détaillant qui lui-même fournit l’entrepreneur.

Fabricant d’Epers = 4 critères cumulatifs ! Pour identifier un Epers, 4 critères cumulatifs doivent être réunis, à savoir :

• le déplacement d’une partie de la conception, (incorporée au produit, elle est donc retranchée de la mission de conception) ;
• la prédétermination en vue d’une finalité spécifique d’utilisation ;
• la satisfaction en état de service à des exigences précises et déterminées à l’avance ;
• la capacité du produit à être mis en œuvre sans modification.

Fabricant = sous-traitant ? En pratique, le sous-traitant est un fabricant. Mais juridiquement, ce n’est pas le cas. Un fabricant ne bénéficie donc pas du statut de sous-traitant. Il ne peut donc pas, par exemple, engager une demande directe en paiement contre le maître d’ouvrage comme peut le faire le sous-traitant.

Comment les différencier ? Pour différencier un fabricant d’un sous-traitant, il faut tout d’abord analyser le contrat. Alors que le contrat liant le fabricant à un entrepreneur est un contrat de vente, le contrat liant un sous-traitant à un entrepreneur est un contrat de sous-traitance.

Mais aussi. Analyser le contrat n’est pas suffisant. Il faut également apprécier l’apport de l’intervenant sur le chantier. Plus le travail est spécifique, plus la part de main d’œuvre est importante, plus le juge aura tendance à considérer que le professionnel est un sous-traitant et non un fabricant.

Fabricant d’Epers. Voici quelques exemples pour lesquels les juges ont retenu que les professionnels avaient la qualité de fabricants d’Epers :

• la fabrication d’une pompe à chaleur ;
• la fabrication d’un plancher chauffant ;
• la fabrication d’une coque de piscine en polyester.

A contrario. Voici quelques d’exemples pour lesquels les juges ont retenu que les professionnels n’avaient pas la qualité de fabricants d’Epers :

• la fabrication de béton prêt à l’emploi ;
• la fabrication de poutres taillées à la mesure ;
• la fabrication de dalles d’un court de tennis.

« Fabricant d’Epers » : une responsabilité solidaire

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués à l’égard du maître d’ouvrage, sous réserve que 3 conditions soient réunies. Lesquelles ?

3 conditions. Les 3 conditions suivantes doivent être réunies pour que le fabricant soit solidairement responsable avec l’entrepreneur :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Quelles obligations ? Concrètement, cela veut dire que le fabricant est solidaire avec l’entrepreneur au titre de la garantie biennale et de la garantie décennale dès lors que l’objet fabriqué cause un dommage au maître d’ouvrage.

À l’égard de l’entrepreneur. Le fabricant et l’entrepreneur étant liés par un contrat de vente, le fabricant sera donc responsable au titre de la garantie des vices cachés, de la défectuosité du produit ou d’un défaut de conformité.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : dans quels cas ?

Une garantie... La garantie de parfait achèvement s’impose à l’entreprise qui réalise des travaux : elle a pour objet la réparation des désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

… pour quels désordres exactement ? Sont donc visés par cette garantie les désordres apparus après la réception, quels qu’ils soient, mais aussi les vices apparents ou les malfaçons ayant fait l’objet de réserves inscrites au procès-verbal de réception des travaux. Inversement, ne sont pas concernés :

• les désordres signalés après la réception des travaux, s’ils n’ont fait l’objet d’aucune réserve lors de cette réception alors qu’ils étaient apparents ;
• les défauts de conformité de la chose livrée par rapport aux stipulations du contrat passé avec les constructeurs : la responsabilité en matière de défaut de conformité est en effet de 30 ans.

À noter. Si les désordres apparents compromettent la solidité de l’immeuble, ou le rendent impropre à sa destination en raison de malfaçons, c’est la présomption de responsabilité décennale qui doit être recherchée.

Attention ! Pour déterminer si l’ampleur des désordres apparents étaient connus ou non lors de la réception des travaux, il faut consulter le procès-verbal (PV) rédigé à cette occasion. C’est ainsi qu’un juge a décidé que des désordres relevaient de la garantie de parfait achèvement et non de la garantie décennale parce que l’importance des fissures compromettant la solidité d’une maison, à l’origine des désordres, avait été dûment mentionnée dans le PV.

… pour quelle durée ? Par principe, cette garantie de parfait achèvement peut être mise en jeu pendant une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux.

Et l’assurance ? Par principe, vous êtes obligatoirement assuré afin de pouvoir garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages constatés lors de la réception. En cas de désordres, votre assureur dispose d’un délai maximal de 60 jours, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour vous notifier sa décision concernant la mise en jeu des garanties prévues au contrat d’assurance de dommages aux ouvrages. Et si cet assureur ne réagit pas pendant ce délai, sachez qu’il ne peut plus contester la mise en jeu de la garantie.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : comment ?

Qui est responsable ? La garantie de parfait achèvement dont bénéficie le client est due par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux. Vos sous-traitants éventuels ne sont pas concernés, mais vous pouvez naturellement vous retourner contre celui de ces sous-traitants qui est à l’origine du désordre constaté.

Comment ? La mise en jeu de la garantie doit être faite par lettre recommandée, mais ce n’est parfois pas suffisant. Rappelons, en effet, que, pour mettre en jeu cette garantie, le preneur des travaux doit vous assigner en justice dans le délai d’un an à compter de la date de réception des travaux ou dans le délai d’un mois après la prise de possession postérieure à la réception (selon la procédure dite « du référé », en urgence). Ainsi, le délai maximal pour agir est de 13 mois.

À noter. L’expiration du délai de parfait achèvement d’une année ne prive pas le maître de l’ouvrage du droit d’obtenir réparation du dommage qu’il subit : en effet, elle laisse subsister la responsabilité contractuelle de droit commun, et celle-ci peut être mise en œuvre après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement.

Attention. On trouve parfois dans les contrats de vente une clause limitant la garantie des vices apparents à un mois après la prise de possession, même si l’immeuble est encore en cours de construction, et si la réception n’a pas pu avoir lieu de ce fait. Il s’agit là d’une clause de renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie, illégale et donc réputée non écrite.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : des désordres à réparer…

Le cas échéant... Si la garantie de parfait achèvement doit être mise en jeu, cela signifie que des travaux de reprise doivent être réalisés. Sous quel délai ?

Principe. Le délai d’exécution des travaux de réparation peut être fixé d’un commun accord entre vous et le preneur des travaux. Il peut se prolonger au-delà d’un délai d’un an suivant la date de la réception.

Mais… L’usage veut cependant que le temps imparti soit de :

• 90 jours pour réaliser les travaux indispensables à la levée des réserves faites lors de la réception ;
• 60 jours après la notification pour les travaux destinés à remédier aux désordres apparus après la réception.

À noter. Le marché de travaux peut prévoir les délais de réalisation des travaux de reprise. Mais attention : dans le cas de non-exécution des travaux de réparation dans le délai convenu, ceux-ci peuvent être réalisés par l’acquéreur aux frais et aux risques de l’entrepreneur, après une mise en demeure restée infructueuse ; l’acquéreur devra alors faire l’avance des frais et se retourner contre vous, le cas échéant, pour en obtenir le remboursement.