Taxe de 3 % sur les immeubles : une régularisation… avec paiement de la taxe ?

La taxe annuelle de 3 % est due, en principe, par les sociétés qui détiennent directement ou indirectement un ou plusieurs immeubles situés en France.

Elles peuvent toutefois en être exonérées si elles déclarent chaque année à l'administration fiscale certaines informations, notamment celles relatives à leurs associés ou actionnaires, ou, dans certains cas, si elles prennent l'engagement de communiquer ces informations à première demande de l'administration.

Lorsqu'elles n'ont pas accompli ces formalités, une mesure de tolérance leur permet, dans certains cas, de régulariser leur situation dans un délai de 30 jours à compter d'une première mise en demeure, sans avoir à acquitter la taxe.

C'est précisément cette possibilité de régularisation qui se retrouve au cœur d'un litige opposant une société à l'administration fiscale.

Plusieurs années auparavant, une société, propriétaire d'une villa en France, avait souscrit un engagement lui permettant de bénéficier de l'exonération de la taxe de 3 %.

Mais une évolution de la législation rend cet engagement caduc. Sans en souscrire un nouveau, ni déposer les déclarations annuelles désormais requises, elle continue à ne pas acquitter la taxe pendant plusieurs années.

L'administration fiscale finit par s'en apercevoir. Après avoir adressé à la société une demande de renseignements, à laquelle celle-ci répond, elle la met en demeure de déposer les déclarations manquantes.

Jusque-là, rien d'anormal… Sauf que cette mise en demeure lui réclame également le paiement de la taxe.

« Impossible ! », conteste la société : cette première mise en demeure aurait justement dû lui permettre de régulariser sa situation sans avoir à payer la taxe. Elle fait également valoir qu'elle a finalement transmis les informations nécessaires pour bénéficier de l'exonération.

Un argument qui convainc le juge. Avant de valider la position de l'administration, les premiers juges auraient dû rechercher si celle-ci avait respecté les règles qu'elle s'est elle-même fixées en matière de régularisation, avant de réclamer le paiement de la taxe.

Ils auraient également dû vérifier si les informations finalement communiquées par la société étaient suffisantes pour lui permettre de bénéficier de l'exonération. Faute d'avoir procédé à ces vérifications, l’affaire devra être rejugée.

Une décision qui intervient alors que le régime de cette exonération vient justement d'évoluer.

À compter de 2027, les sociétés concernées ne pourront plus se contenter de prendre l'engagement de communiquer les informations relatives aux immeubles qu'elles détiennent et à leurs associés ou actionnaires à la demande de l'administration : elles devront désormais déposer une déclaration annuelle pour bénéficier de l'exonération.

Les structures ne disposant pas d'un établissement stable en France devront également désigner un représentant établi en France, chargé de recevoir les actes et notifications de l'administration fiscale.

De nouvelles obligations qui traduisent une volonté de renforcer la transparence des structures détenant des immeubles en France et de faciliter les contrôles fiscaux.

Renonciation à succession, représentation, donations antérieures : qu’en est-il des droits de succession ?

À la suite du décès d'une grand-mère, sa fille renonce à la succession. Ses trois enfants recueillent alors la part qui devait revenir à leur mère grâce au mécanisme de la représentation.

À l'occasion d'un contrôle, l'administration fiscale considère que les donations consenties plusieurs années auparavant à la mère doivent également être retenues pour calculer les droits de succession dus par les petits-enfants.

Pourquoi ? Parce que les droits de succession sont calculés selon un barème dont les taux augmentent avec la valeur des biens transmis.

Par ailleurs, lorsqu'une personne a déjà reçu une donation du défunt au cours des 15 dernières années, cette donation est, en principe, ajoutée à la succession pour calculer les droits à payer. L'objectif est d'éviter qu'une même personne bénéficie plusieurs fois des taux les plus faibles.

Pour l'administration, les donations reçues par la mère avaient déjà permis de profiter de ces taux plus avantageux. Ses enfants devaient donc, selon elle, être imposés directement selon des taux plus élevés, ce qui a conduit à un redressement de plus de 350 000 €.

Une analyse que ne partage pas le juge qui rappelle que les petits-enfants succèdent bien à leur grand-mère à la place de leur mère, mais qu'ils n'ont jamais reçu les donations consenties à cette dernière.

En clair, si des petits-enfants héritent à la place de leur parent parce que celui-ci a renoncé à la succession, ils ne sont pas pénalisés par les donations que leur parent avait reçues auparavant.

Pour calculer leurs droits de succession, leur situation est appréciée indépendamment de celle de leur parent.

L'administration ne peut donc tenir compte que des donations que les petits-enfants ont eux-mêmes reçues de leur grand-mère.

L’annuaire central au cœur des échanges des factures électroniques

Pour assurer la circulation des factures électroniques entre les différentes plateformes agréées, un annuaire central est mis en place. Son rôle sera d'identifier, pour chaque entreprise, la plateforme chargée de recevoir ses factures.

Chaque plateforme devra ainsi alimenter et mettre à jour les informations concernant ses clients dans cet annuaire.

Toute modification, comme un changement de plateforme ou d'adresse de réception, devra être répercutée afin de garantir le bon acheminement des factures.

Lorsqu'une entreprise décidera de changer de plateforme agréée, les informations figurant dans l'annuaire devront également être mises à jour. Cette synchronisation permettra d'éviter que des factures soient adressées à une plateforme qui n'est plus chargée de les recevoir.

Pour les entreprises, l'enjeu est avant tout pratique : elles n'auront pas à rechercher la plateforme utilisée par chacun de leurs partenaires commerciaux. L'annuaire permettra d'automatiser le routage des factures et de sécuriser leur transmission, y compris en cas de changement de plateforme.

Contenus générés par l’IA : à mentionner !

À compter du 2 août 2026, la transparence est requise pour signaler tous les contenus qui sont générés ou produits au moyen de l’intelligence artificielle (IA).

Ce dispositif vise à faciliter la reconnaissance de contenus générés par l’IA afin de permettre au public de distinguer ces contenus des contenus produits et générés par les humains.

Ces informations, qui doivent être fournies aux personnes concernées de manière claire et distincte au plus tard au moment de la première interaction ou exposition, visent autant les personnes qui utilisent l’IA que les fournisseurs de systèmes IA.

En ce qui concerne les personnes qui ont recours à un système d’IA

Les obligations visent ls personnes qui ont recours à l’IA pour générer ou manipuler un contenu image, audio ou vidéo, un texte publié dans le but d'informer le public sur des questions d'intérêt public, ou encore un système de reconnaissance des émotions ou un système de catégorisation biométrique.

Dans tous les cas, il est imposé aux personnes qui ont recours à l’IA dans ces buts :

• d’indiquer que le contenu a été généré ou manipulé artificiellement ;
• d’informer les personnes qui y sont exposées du fonctionnement du système ;
• de traiter les données à caractère personnel des personnes exposées conformément à la réglementation européenne. Cette obligation ne s'applique pas :
• lorsque l'utilisation est autorisée par la loi pour détecter, prévenir, enquêter ou poursuivre une infraction pénale ;
• pour les textes, lorsque le contenu généré par l'IA a fait l'objet d'un processus d'examen humain ou de contrôle éditorial et qu'une personne (physique ou morale) détient la responsabilité éditoriale de la publication du contenu ;
• aux systèmes d'IA utilisés pour la catégorisation biométrique et la reconnaissance des émotions qui sont autorisés par la loi pour détecter, prévenir ou enquêter sur des infractions pénales, sous réserve de garanties appropriées pour les droits et libertés des tiers.

En ce qui concerne les fournisseurs d’un système d’IA

Les fournisseurs doivent veiller à ce que les systèmes d'IA destinés à interagir directement avec des personnes (comme les chatbots ou les assistants virtuels) soient conçus et développés de manière à ce que ces personnes soient informées qu'elles interagissent avec un système d'IA, à moins que cela ne soit évident du point de vue d'une personne physique raisonnablement bien informée, observatrice et avisée, compte tenu des circonstances et du contexte d'utilisation.

Il faut noter que cette obligation ne s'applique pas aux systèmes d'IA autorisés par la loi à détecter, prévenir, enquêter ou poursuivre des infractions pénales, sous réserve de garanties appropriées pour les droits et libertés des tiers, à moins que ces systèmes ne soient mis à la disposition du public pour signaler une infraction pénale.

De la même manière, les fournisseurs de systèmes d'IA, y compris les systèmes d'IA à usage général, qui génèrent des contenus synthétiques audio, image, vidéo ou texte, doivent veiller à ce que les résultats du système d'IA soient marqués dans un format lisible et détectables comme étant générés ou manipulés artificiellement.

Ils doivent veiller à ce que leurs solutions techniques soient efficaces, interopérables, robustes et fiables, dans la mesure où cela est techniquement possible, compte tenu des spécificités et des limites des différents types de contenu, des coûts de mise en œuvre et de l'état de la technique généralement reconnu, tel qu'il peut être reflété dans les normes techniques pertinentes.

Il faut ici noter que ces obligations ne s'appliquent pas dans la mesure où les systèmes d'IA remplissent une fonction d'assistance pour l'édition standard ou ne modifient pas substantiellement les données d'entrée fournies par la personne qui utilise le système d’IA ou leur sémantique, ou lorsqu'ils sont autorisés par la loi à détecter, prévenir, enquêter ou poursuivre des infractions pénales.

Plateforme agréée : des audits de surveillance pour garantir une conformité durable

Les plateformes agréées devront désormais démontrer, tout au long de leur activité, qu'elles continuent de satisfaire aux conditions ayant permis leur immatriculation par l’administration fiscale.

Après un 1er audit de conformité réalisé lors de leur immatriculation, elles devront se soumettre à un 1er audit de surveillance au cours de la 2^e année suivant cette immatriculation.

Contrairement à l'audit initial, cet audit de surveillance portera uniquement sur les modifications substantielles intervenues depuis le précédent contrôle et devra s'appuyer sur au moins 1 mois d'activité de la plateforme.

Ces audits de surveillance ne s'arrêteront pas là. À chaque renouvellement de l'immatriculation, 2 nouveaux audits devront être réalisés : un premier au cours de la 1^er année, puis un second au cours de la 2^e année suivant ce renouvellement.

Les plateformes devront également informer l'administration fiscale de toute modification substantielle des éléments ayant permis leur immatriculation.

Si un audit de surveillance met en évidence des non-conformités, elles devront présenter les mesures correctrices envisagées, qui devront être mises en œuvre dans un délai maximal de 3 mois.

Pour les entreprises, l'enjeu est de pouvoir s'appuyer, dans la durée, sur des plateformes qui continuent de répondre aux exigences de sécurité, de fiabilité et d'interopérabilité attendues pour assurer la transmission des factures électroniques.

Notes de restaurant et facturation électronique : les règles actuelles ne changent pas…

La réforme de la facturation électronique ne modifie pas les conditions de déduction des frais de restauration, ni les règles de récupération de la TVA.

Ainsi, lorsqu'un collaborateur règle un repas, le ticket de caisse demeure admis comme justificatif de note de frais.

S'agissant de la TVA, les règles existantes continuent de s'appliquer : pour les notes de restaurant d'un montant inférieur ou égal à 150 € HT, un ticket comportant les mentions requises reste admis, sous réserve notamment que l'entreprise y fasse figurer son identification. Au-delà de ce seuil, une facture complète est obligatoire.

… mais trois situations sont désormais distinguées

La nouveauté tient à la manière dont ces opérations s'articulent avec la facturation électronique.

Premier cas : le collaborateur ne précise pas qu'il agit pour le compte de son entreprise ; il ne demande pas de facture libellée au nom de l’entreprise. Il est alors traité par le restaurateur comme un particulier.

Le collaborateur paie le repas et le restaurateur lui remet un ticket de caisse que le collaborateur joindra à sa note de frais pour être remboursé par son entreprise. Cette opération, qui ne relève pas de l’obligation de facturation électronique, reste soumise aux obligations de transmission à l’administration des données de transaction et des données de paiement.

Le restaurateur transmet donc uniquement les données de transaction et de paiement à l'administration dans le cadre de l'e-reporting.

Si l'entreprise souhaite ensuite récupérer la TVA, elle pourra demander au restaurateur l'émission d'une facture électronique a posteriori.

Le collaborateur pourra demander le remboursement du repas à l’entreprise en fournissant le justificatif délivré par le restaurant. L’entreprise de son côté pourra déduire ces frais de repas en comptabilité, mais il existe un risque de non-déductibilité et de non-récupération de la TVA correspondante.

En effet, parce que l’émission d’une facture est obligatoire entre 2 professionnels assujettis à la TVA, le ticket de caisse remis au collaborateur est insuffisant pour permettre la déductibilité de la TVA.

Toutefois, en matière de restauration, une tolérance est admise concernant la déductibilité de la TVA pour les notes de faible montant jusqu’à 150 € HT.

Deuxième cas : le collaborateur demande immédiatement une facture au nom de son entreprise.

Il s'agit alors d'une opération entre deux assujettis à la TVA. Le restaurateur doit émettre une facture électronique adressée à l'entreprise via sa plateforme agréée.

Pour cela, le collaborateur renseigne au restaurateur l’adresse de facturation électronique de l’entreprise ou ses numéros SIREN et SIRET, le cas échéant.

Si le collaborateur a avancé les frais, l'entreprise devra simplement veiller à éviter une double comptabilisation de la facture électronique et de la note de frais.

Troisième cas : le collaborateur demande une facture au nom de l'entreprise seulement après avoir réglé son repas et le restaurateur a traité le paiement comme dans le premier cas évoqué ci-dessus.

Le restaurateur pourra établir une facture électronique a posteriori. Celle-ci devra toutefois comporter la mention « TVA déjà collectée », afin d'éviter que la TVA et la base taxable ne soient prises en compte 2 fois par l'administration.

En pratique, il est rappelé qu'avec la facturation électronique, les entreprises auront intérêt à sensibiliser leurs collaborateurs.

Lorsqu'une facture électronique est nécessaire, il sera préférable que celle-ci soit demandée dès le paiement afin d'éviter des régularisations ultérieures et les risques de double traitement comptable.

Crédit d'impôt innovation : une perte du statut de PME différée

Pour bénéficier du crédit d'impôt innovation, une entreprise doit répondre à la définition européenne de la PME. Cette qualité s'apprécie notamment au regard de l'effectif, du chiffre d'affaires et du total du bilan.

Lorsque l'entreprise appartient à un groupe, ces critères doivent toutefois être appréciés en tenant compte des données des entreprises qui lui sont liées.

C'est précisément ce dernier point qui a opposé une société à l’administration fiscale dans une affaire récente.

Dans cette affaire, une société estime remplir les conditions pour bénéficier du crédit d'impôt innovation au titre de l'année 2020 et en demande le remboursement.

Ce que lui refuse l’administration fiscale qui constate qu’à la suite de l’intégration de la société dans un groupe en 2019, les seuils européens applicables aux PME, appréciés au niveau de l’ensemble des entreprises liées au sein du groupe, étaient dépassés.

Restait alors à déterminer à partir de quelle date cette perte du statut de PME produisait ses effets.

Le juge rappelle que le dépassement des seuils n'entraîne pas, à lui seul, la perte immédiate de la qualité de PME. Celle-ci n'intervient qu'à compter de la 2^e année qui suit le dépassement des seuils.

Or, ici, les seuils ayant été franchis une 1^re fois en 2019, puis une 2^e fois en 2020. La société ne remplissait plus les conditions requises pour bénéficier du crédit d'impôt innovation au titre de l'année 2020.

Facturation électronique : comment changer de plateforme agréée ?

Changer de plateforme agréée (PA), c’est possible ! Cette situation vient tout juste d’être encadrée via la création d’une procédure destinée à sécuriser les changements de plateforme.

Concrètement, le changement ne pourra pas intervenir sans l'accord formel de l'entreprise concernée. Cet accord devra notamment identifier la nouvelle PA, celle qu'elle remplace, les adresses électroniques concernées, ainsi que la date à laquelle le changement devra prendre effet.

Cet accord est signé et daté par l’entreprise ou son mandataire et sera conservé par la nouvelle plateforme agréée jusqu’à 3 ans après la date à laquelle il cesse de produire ses effets.

Le contenu complet de cet accord est disponible ici.

Une fois cet accord obtenu, c'est la nouvelle PA qui sera chargée des formalités de modification dans l'annuaire central.

Dans un délai de 2 jours ouvrables à compter de la réception de l’accord, elle communique le numéro de l’accord à l’ancienne plateforme qui dispose alors de 5 jours ouvrables pour s’opposer au changement de PA si elle estime que la demande ne traduit pas réellement la volonté de l'entreprise (par exemple si elle dispose d'un accord plus récent). En cas de désaccord, l'administration fiscale pourra être saisie afin de trancher le litige.

Dans les 15 jours ouvrables à compter de l’accord tacite ou exprès de l’ancienne plateforme, la nouvelle PA inscrit les informations nécessaires à l’adressage des factures de l’entreprise concernée dans l’annuaire central.

Enfin, afin d'éviter toute rupture de service, il est prévu que certaines prestations devront continuer d'être assurées pendant un an après le changement de plateforme. L'ancienne plateforme devra également communiquer, sur demande de son client, les informations nécessaires pour garantir la continuité de son activité.

Ces nouvelles règles sécurisent un sujet qui n'était jusqu'ici pas véritablement organisé. Elles devraient faciliter la concurrence entre plateformes tout en limitant les risques de blocage lors d'un changement de prestataire.

ZRR : des exonérations qui continuent… sous conditions

La disparition des ZRR au 1er juillet 2024 n'a pas remis en cause les avantages accordés aux entreprises qui s'y étaient installées ou qui y avaient repris une activité avant cette date.

Ces entreprises peuvent donc continuer à bénéficier, selon leur situation, de l'exonération d'impôt sur les bénéfices dont elles disposent, ainsi que, le cas échéant, des exonérations de fiscalité locale qui leur ont été accordées, jusqu'au terme prévu.

Une activité partiellement exercée hors zone désormais admise

Jusqu'à présent, les entreprises exerçant une activité sédentaire devaient, en principe, exercer l'ensemble de leur activité en ZRR pour conserver le bénéfice de leur exonération d'impôt sur les bénéfices.

Désormais, elles pourront réaliser jusqu'à 25 % de leur chiffre d'affaires en dehors d'une ZRR ou d'une ZFRR sans perdre entièrement cet avantage.

Dans cette hypothèse, seule la fraction des bénéfices correspondant au chiffre d'affaires réalisé hors de ces zones sera imposée dans les conditions de droit commun, le reste continuant de bénéficier de l'exonération.

Cette mesure d’assouplissement s’applique à l’impôt sur le revenu dû à compter de l’année 2026 et à l’impôt sur les sociétés dû au titre des exercices clos à compter du 21 février 2026.

Transfert d’un contrat de VEFA : pas d’interruption du bénéfice du taux réduit de TVA, sous conditions

Dans le cadre d'une opération de logement intermédiaire, les livraisons de logements neufs peuvent, sous conditions, bénéficier du taux réduit de TVA de 10 %.

Mais qu'en est-il lorsque l'acquéreur cède son contrat de VEFA avant l'achèvement de l'immeuble ?

L'administration confirme que ce transfert n'a pas pour effet de remettre en cause le taux réduit déjà appliqué sur les appels de fonds réglés au promoteur, à condition que le nouvel acheteur continue lui-même à remplir les conditions requises pour bénéficier de ce dispositif.

Il est également précisé que le vendeur peut déduire, dans les conditions de droit commun, la TVA à 10 % acquittée sur les appels de fonds déjà versés au promoteur. En effet, cette taxe constitue la TVA ayant grevé une opération imposable réalisée lors de la cession du contrat de VEFA.

Enfin, l'administration confirme que le promoteur peut poursuivre l'application du taux réduit de TVA de 10 % sur les appels de fonds restant à émettre après la cession du contrat.

Là encore, cette possibilité est subordonnée au respect, par le nouvel acquéreur, de l'ensemble des conditions ouvrant droit au dispositif applicable au logement intermédiaire.

En résumé, la cession d'un contrat de VEFA n'entraîne pas automatiquement la perte du bénéfice du taux réduit de TVA applicable au logement intermédiaire.

Si le nouvel acheteur remplit toujours les conditions du dispositif, le taux réduit est maintenu pour les échéances déjà réglées comme pour celles restant à payer, et le vendeur conserve son droit à déduction de la TVA supportée.