Syndics immobiliers : ce qu’il faut savoir sur les charges courantes de copropriété
Charges courantes de la copropriété : à prévoir !
2 types de charges. Il existe 2 types de charges : celles dites « courantes » et celles dites « exceptionnelles ». Seules les charges « courantes » sont développées dans cette fiche.
Les charges courantes ? Les charges courantes sont payées par les copropriétaires. Le paiement des charges courantes est réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot.
Des charges au montant différents ? Le montant des charges courantes pour un même travaux peuvent varier selon les copropriétaires, outre du fait de leur tantième de copropriété, du fait de leur responsabilité dans la nécessité d’effectuer ces travaux. Encore faut-il que cette responsabilité soit dûment justifiée !
À noter. Les charges courantes sont aussi souvent appelées « générales » ou « collectives ».
À ne pas négliger. Etablir le budget prévisionnel est très important car le syndic doit faire son possible pour respecter le budget voté par l’assemblée générale (AG).
Un budget prévisionnel annuel. Le budget prévisionnel est annuel et élaboré par le syndic. Il est ensuite voté par l’AG, et ce dans les 6 mois qui suivent le dernier jour de l'exercice comptable qui précède.
Un budget précis. Le budget prévisionnel doit détailler toutes les sommes prévues poste par poste. Détailler les sommes est impératif car le syndic fonde le calcul des provisions trimestrielles sur ce budget prévisionnel. Décomposées, les charges courantes recouvrent plusieurs types de dépenses, qui sont enregistrées selon des « comptes » budgétaires, à savoir :
- les comptes de consommation : eau, électricité, chauffage avec combustibles, produits d’entretien et petits équipements, matériel et fournitures ;
- les charges de maintenance et petit entretien : nettoyage des locaux, locations immobilières et mobilières, contrats le cas échéant, entretien et petites réparations, primes d’assurances ;
- les frais d’administration et de recouvrement : honoraires du syndic (selon le forfait annuel, les honoraires pour travaux étant enregistrés dans un autre compte), frais de recouvrement vis-à-vis d’un copropriétaire défaillant en retard dans le paiement de ses charges, etc. ;
- les salaires du personnel de l’immeuble avec les charges sociales ;
- les impôts et taxes : taxes foncière, taxe de balayage, etc.
Charges courantes de la copropriété : à payer !
Qui paie les charges courantes ? Les charges courantes sont payées par les copropriétaires. Le paiement des charges courantes est réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot.
Exemple. Si la quote-part d'un copropriétaire est de 150/1 000ème du total de l'immeuble, ce copropriétaire contribuera pour 15 % des charges générales, alors qu'un copropriétaire d'un lot qui représente 20/1 000ème du total de l'immeuble contribuera lui à hauteur de 2 %.
Une répartition prévue dans le règlement de copropriété. Le mode de calcul de la répartition des charges générales est inscrit dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l'unanimité lors d'une AG des copropriétaires.
Le saviez-vous ?
Un copropriétaire dont l'appartement est situé au 3ème étage et desservi par l'ascenseur sera facturé pour les charges ascenseur quand bien même il n'utiliserait pas l'ascenseur. Il ne s'agit donc pas de savoir si le copropriétaire utilise effectivement le service mais de savoir qu'il a la possibilité d'utiliser ce service collectif.
Par ailleurs, un copropriétaire dont l'appartement est situé au 1er étage et desservi par l'ascenseur ne doit pas payer des charges d’ascenseur identiques à celles d’un copropriétaire logeant au 5ème étage. Si une clause du règlement de copropriété prévoit pourtant une répartition égalitaire des charges d’ascenseur, elle pourrait être jugée illicite.
Le même raisonnement peut valoir pour un escalier extérieur qui dessert seulement les appartements situés dans les étages.
Critère d’utilité objective. L’état de répartition des charges fixes la quote-part afférente à chaque lot :
- proportionnellement à la valeur des parties privatives comprises dans le lot, pour les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ;
- en fonction de l’utilité objective que les services et éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot pour les charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que celles-ci ne sont pas individualisées.
Compteurs individuels. Afin de tenir compte de l’éventuelle présence de compteurs individuels, la participation des copropriétaires aux charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun est désormais déterminée en fonction de l’utilité objective qu’ils présentent à l'égard de chaque lot.
Modalités de paiement des charges courantes. Le paiement se fait généralement par quart et d'avance, chaque trimestre, sauf si l’AG a voté un autre mode de paiement.
Envoi d’un courrier. Le syndic procède à l'appel des charges par l'envoi d'un simple courrier qui indique notamment le montant dû, l'objet de la dépense et la date d'exigibilité de la charge.
Attention ! Les retards, voire les défauts de paiement des charges par les copropriétaires, causent un préjudice à toute la copropriété et peuvent même la mettre en danger en la copropriété. C'est pourquoi les pouvoirs du syndic dans le recouvrement des fonds sont importants : injonction de payer devant le tribunal compétent, saisie des loyers du locataire si le copropriétaire défaillant est bailleur, etc.
=> Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche « Comment recouvrer des charges de copropriété impayées ? »Le saviez-vous ?
L’action en contestation d’un appel de charges se prescrit par 10 ans.
Charges courantes de la copropriété : à recouvrer !
Principe. Parce qu’il est le gérant de la trésorerie de la copropriété, la mission de recouvrement des charges est également confiée au syndic.
Attention ! Pour mémoire, les fonds recouvrés appartiennent au syndicat et non au syndic !
Un recouvrement basé sur le budget prévisionnel. Le montant recouvré est déterminé par le budget prévisionnel. C’est pourquoi les charges recouvrées concernent des dépenses « prévues ».
Recouvrer des « avances » ? En plus de ces provisions, le syndic est également en droit de demander aux copropriétaires de verser des « avances ».
Le saviez-vous ?
La différence entre une « provision sur charge » et une « avance » est la suivante :
- les provisions sur charges sont des sommes appelées dans l'attente du solde définitif des charges, qui résultera de l'approbation des comptes par l’AG ; lorsque l’AG aura approuvé les comptes, le trop-perçu ou le manque à percevoir sera porté au crédit ou au débit du compte de chaque copropriétaire ;
- les avances sont des sommes appelées sur la base du règlement de copropriété ou d'une décision d’AG, qui constituent soit des réserves soit un emprunt du syndicat auprès de tout ou partie des copropriétaires.
À retenir
Les charges dites « courantes » sont indispensables pour faire fonctionner la copropriété et conserver l’immeuble en bon état. Il s’agit des travaux de maintenance et des frais d’administration. Ces dépenses font l’objet d’un budget prévisionnel qui doit être élaboré et voté chaque année.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (article 14-1)
- Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
- Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (article 45)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 1er février 2018, n° 16-26992 (prescription décennale-contestation d’un appel de charges)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 9 mai 2019, n° 18-17334 (répartition des charges d’ascenseur)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 septembre 2019, n° 18-11922 (répartition des charges d’un escalier extérieur)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 mai 2020, n° 19-13406 (majoration de charge injustifiée)
- Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété
- Arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires
