Comment recouvrer des charges de copropriété impayées ?

Le paiement des charges de copropriété

Le principe du paiement des charges. Les charges relatives à l’entretien et au fonctionnement des éléments d’équipement communs sont réparties selon un critère d’utilité objective.

Un critère d’utilité. Si un lot trouve une utilité dans l’utilisation d’un équipement commun, le propriétaire de ce lot devra participer aux dépenses collectives que son fonctionnement occasionnera et ce, même s'il ne l'utilise pas. En revanche, si le lot n'y trouve aucune utilité, alors aucune contribution ne sera demandée.

Exemple. Pour un copropriétaire dont l'appartement est situé au rez-de-chaussée, l'ascenseur qui ne dessert que les étages ne présente aucune utilité (à condition que l’ascenseur ne desserve pas le sous-sol). Par conséquent, il n'a pas à participer aux frais d'ascenseurs.

Attention ! Si le critère d’utilité est très souvent utilisé, une copropriété n’est toutefois pas tenue de répartir les charges selon ce seul critère.

Règlement de copropriété. Le règlement de copropriété indique le mode de calcul et de répartition de chacune des charges. Chaque élément d'équipement commun doit faire l'objet d'une étude particulière pour qui doit permettre de définir la quote-part de participation relative à chaque lot.

À noter. Un copropriétaire ne peut pas invoquer, le cas échéant, le défaut d’adaptation du règlement de copropriété aux nouvelles dispositions législatives et réglementaires pour se dispenser du paiement des charges de copropriété.

Qui paye ? C’est la qualité de copropriétaire qui rend obligatoire le paiement des charges.

Exemple 1. Lorsqu'un copropriétaire possède un lot qui est inoccupé ou en cours de vente, c'est à lui qu'il revient de payer les charges de copropriété.

Exemple 2. Lorsqu’un copropriétaire loue son lot, c’est quand même à lui qu’il revient de payer les charges de copropriété. Il peut tout de même récupérer une partie des charges sur le locataire, à condition qu’elle soit « récupérable ».

Exemple 3. Quand le lot de copropriété appartient à un couple marié ou soumis à un PACS, le syndic peut s'adresser à l'un comme à l'autre pour le paiement des charges. Une action peut être menée sur les biens personnels des conjoints, même pour des époux en instance de divorce, et ce, tant que la liquidation et le partage des biens n'ont pas été effectués.

Exemple 4. Quand le lot de copropriété a été transmis à des héritiers suite à des opérations de succession, ceux-ci peuvent être poursuivis en paiement des charges de copropriété mais uniquement dans la limite des biens qu'ils ont recueillis. En cas d’indivision, le syndic a le droit d’agir en justice à l'encontre de chacun des héritiers, mais seulement à hauteur de la part de chacun. Si un hériter a renoncé à la succession, il ne peut pas être poursuivi pour les charges dues par le défunt.

Le recouvrement des charges de copropriété impayées

Recouvrer les charges, une obligation pour le syndic. C’est le syndic qui a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété. Il dispose de 2 moyens pour cela : une procédure « classique » et une action spcécifique dite « accélérée » de recouvrement des charges.

La procédure classique. La procédure classique de recouvrement est utilisée pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, mais en pratique les syndics l'appliquent également pour les charges provisionnelles. Il existe 3 types d’action en justice « classiques ».

La procédure d'injonction de payer. En dessous de 4 000 €, cette procédure est ouverte devant le juge de proximité (au-delà, c'est de la compétence du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble). La procédure est rapide. Si le juge reconnaît le caractère fondé de la créance, il rend une injonction de payer, qui sera portée à la connaissance du copropriétaire débiteur par commissaire de justice. Celui-ci peut la contester pendant 1 mois, après quoi elle équivaut à un jugement (on parle de « titre exécutoire »).

La procédure de référé. Cette procédure permet d'obtenir une condamnation généralement en 1 à 2 mois. C'est au président du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble que le syndic.

La procédure classique au fond. La procédure au fond est intentée lorsque le copropriétaire est susceptible de contester la dette. Pendant la procédure, le syndic peut effectuer des saisies conservatoires, après autorisation du juge et par l'entremise d'un commissaire de justice. Si le propriétaire loue son lot, le juge peut obliger le locataire à verser ses loyers au syndic plutôt qu'à son bailleur.

La procédure « accélérée ». C’est une procédure très contraignante (et peu utilisée en pratique), qui permet de condamner un copropriétaire qui ne règle pas les provisions de charges dues pour l'exercice en cours sur la base du budget prévisionnel.

Comment se déroule la procédure ? Dès le premier impayé de provision, le syndic peut engager cette procédure. Il envoie une lettre recommandée avec AR au copropriétaire défaillant l'enjoignant de s'acquitter de la somme due. Après un délai de 30 jours sans réponse, le copropriétaire défaillant va être tenu de régler non seulement les provisions dues, mais également celles qui ne le sont pas encore.

Saisir le juge. Le syndic doit saisir le Tribunal judiciaire qui statue comme en référé. Celui-ci peut condamner le copropriétaire au paiement en une seule fois des provisions de charges devenues exigibles, après avoir constaté que le budget prévisionnel a bien été voté avant l'exercice en cours et que le délai de 30 jours après réception de la lettre recommandée est respecté.

À noter. Ces dispositions s’appliquent également aux cotisations du fonds travaux qui ne seraient pas versées. Sachez que la Loi Elan a étendu ces dispositions aux dépenses pour travaux ainsi qu’aux sommes appelées pour l’approbation des comptes.

La vente du lot de copropriété et le recouvrement des impayés

Principe. Le syndic dispose de plusieurs actions pour récupérer les sommes qu'un copropriétaire lui doit au moment où il vend son lot de copropriété.

Pour rappel. Le vendeur d'un lot a l'obligation de présenter au notaire chargé de la vente une attestation du syndic certifiant qu'il n'a aucune dette vis-à-vis de la copropriété. À défaut, le notaire doit, dans les 15 jours suivant le transfert de propriété, signifier au syndic de l'immeuble la vente par lettre recommandée avec AR. À partir de la réception de ce recommandé, le syndic dispose de 15 jours pour faire opposition au versement du prix de vente au vendeur par l'intermédiaire d'un commissaire de justice. Ensuite, la somme dont le copropriétaire est redevable est bloquée chez le notaire, puis reversée au syndic, sauf en cas de litige.

Un paiement prioritaire. Le syndic dispose d'un privilège immobilier sur le lot vendu lui permettant d'être payé en priorité en cas de vente (il prime en effet les créanciers hypothécaires et les impôts).

Une hypothèque légale. Pour se prémunir avant toute vente, le syndic peut aussi décider d'inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, sans avoir à solliciter l'assemblée générale. Cela permet de couvrir le paiement de créances de toute nature : travaux, charges, etc., en disposant pour cela d'une garantie sur l'appartement du débiteur. Après avoir réclamé ces sommes par lettre recommandé avec AR et après avoir essuyé un refus de la part du copropriétaire, le syndic peut inscrire l'hypothèque au Service de publicité foncière.

Privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires. Il lui permet d’être payé prioritairement par un copropriétaire qui vend son logement et qui quitte la copropriété. Ce privilège immobilier couvre désormais les « créances de toute nature » du syndicat à l'encontre d'un copropriétaire.

Concrètement, cela permet d'y inclure également, entre autres, les intérêts de retard, les créances relatives à certains frais imputables au seul copropriétaire (mise en demeure, relance, honoraires et frais pour l'établissement de l'état daté, astreintes, etc.), ou encore la clause pénale stipulée dans le règlement de copropriété.