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Dossier spécial Coronavirus (COVID-19)

Coronavirus (COVID-19) : les mesures relatives aux loyers et factures

Rédigé par l'équipe WebLex.

Parmi les nombreuses mesures prises par le Gouvernement pour aider les plus petites entreprises à faire face aux difficultés occasionnées par la crise sanitaire du coronavirus, certaines visent les loyers commerciaux et les factures d’énergie payées par les entreprises.


Coronavirus (COVID-19) : focus sur les loyers commerciaux

Pas de sanction en cas d’impayés de loyers pour certaines entreprises. Depuis le 26 mars 2020, les bénéficiaires du fonds de solidarité créé par le gouvernement le 26 mars 2020 ne peuvent se voir appliquer aucune sanction financière en cas d’impayés de loyers ou de charges locatives de leurs locaux professionnels ou commerciaux. En effet, leurs bailleurs ne peuvent leur appliquer aucune pénalité financière ou intérêt de retard, ni formuler aucune demande de dommages et intérêts ou astreinte, ni se prévaloir d’aucune clause résolutoire du bail en cas d’impayés de loyer, ni même se retourner contre leurs garanties et cautions.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont le paiement doit intervenir entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mis en place depuis le 23 mars 2020.

Qui peut en bénéficier ? Les entreprises pouvant bénéficier de ce dispositif sont quasiment les mêmes que celles pouvant bénéficier de l’aide versé par le nouveau Fonds de solidarité. Il s’agit des entreprises qui remplissent les conditions suivantes :


Condition supplémentaire. Ces entreprises doivent en outre avoir fait l’objet d'une interdiction administrative d'accueil du public entre le 1er et le 31 mars 2020, OU ont subi une perte de chiffre d'affaires supérieure à 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 comparée à celle comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019.

A noter. Pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, le CA de mars 2020 est comparé au CA mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020.

Mais aussi. Pour les entrepreneurs ayant bénéficié, entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, d'un congé pour maladie, d’un accident du travail ou d’un congé maternité, ou pour les sociétés dont le dirigeant a bénéficié d'un tel congé pendant cette période, le CA de mars 2020 est comparé au CA mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.

A noter. Notez que les conditions relatives au Fonds de solidarité ont beaucoup évolué depuis l’entrée en vigueur de la mesure relative aux loyers commerciaux. Nous sommes dans l’attente de précisions concernant l’articulation de ces évolutions avec ce dernier dispositif.

Bon à savoir. Notez que s’agissant des commerces situés dans des centres commerciaux, le Conseil national des centres Commerciaux (CNCC) a d’ores et déjà invité ses membres bailleurs à suspendre les loyers pour l’échéance d’avril.

Appel à une annulation de 3 mois de loyers pour les TPE. A la suite d’une consultation collective avec le gouvernement, les principales fédérations de bailleurs (la FSIP, l’AFG, l’ASPIM, le CNCC) et la Caisse des dépôts ont appelé leurs adhérents à annuler 3 mois de loyers pour les très petites entreprises (TPE) locataires qui ont été contraintes de fermer suite aux mesures prises pour enrayer la crise sanitaire actuelle.

Pour les autres entreprises locataires. Il est également demandé aux bailleurs des autres entreprises locataires d’engager avec elles une discussion si celles-ci rencontrent des difficultés financières, afin de pouvoir apporter une réponse adaptée au cas par cas.

Médiation entre bailleurs et commerçants. Le Gouvernement a mis en place une médiation entre bailleurs et locataires commerçants pour aménager leurs rapports durant la crise sanitaire.

Rédaction d’une charte. Ces travaux ont mené à la rédaction d’une charte encadrant les reports et annulations de loyers pour la période de confinement, ainsi que pour la période de reprise d’activité jusqu’au 30 septembre 2020. La charte prévoit un accord cadre commun et des règles de bonnes conduites à observer lors des discussions menées entre bailleurs et commerçants.

Concernant les reports de loyers. La charte prévoit un report de 3 mois de loyers (2 au titre du confinement, 1 correspondant à un prorata des 4 mois de reprise jusqu’à septembre) pour tous les commerçants qui en ont besoin, quelle que soit leur taille.

Accord entre bailleurs et commerçants. Avant le 30 juin 2020, les bailleurs et locataires devront s’accorder sur le règlement des sommes reportées et sur l’échelonnement de leur remboursement, qui pourra aller au-delà du 30 septembre 2020 si la situation du locataire le justifie.

Concernant les annulations de loyers. La charte prévoit l’organisation d’un rendez-vous entre bailleurs et commerçants entre le 1er juin et le 1er octobre 2020 afin d’entamer la discussion sur une éventuelle annulation de loyers. Celle-ci sera examinée à l’amiable au cas par cas, en prenant en compte le chiffre d’affaires du locataire et les difficultés de trésorerie qu’il a rencontrées.

Des contreparties ? Les bailleurs doivent consentir des annulations de loyers sans contrepartie pour les locataires les plus fragiles, mais peuvent néanmoins réclamer une contrepartie aux autres locataires.

Montant de l’annulation. Le total des annulations accordées par le bailleur ne pourra pas dépasser 50 % des 3 mois de loyers qu’il aura reportés pour l’ensemble de ses locataires. Chaque locataire pourra en revanche obtenir une annulation de plus ou moins 50 % de ses loyers, en fonction de ses propres difficultés.

Règlement des conflits. En cas de conflit, les parties peuvent faire appel à divers services de règlement amiable des conflits, comme la médiation des entreprises et les commissions départementales de conciliation des baux commerciaux.

Fédérations ayant adhéré à la charte. La charte a reçu l’adhésion de certaines fédérations de commerçants (Confédération des commerçants de France, Commerçants et artisans des métropoles de France, fédérations de l’habillement, de l’équipement du foyer, des détaillants de la chaussure, de la photographie, la fédération des marchés de gros, le syndicat national des antiquaires, le Comité des Galeries d’art), ainsi que des fédérations de bailleurs (CNCC, FSIS, UNPI, AFG, ASPIM, FFA).

A noter. Notez que certaines fédérations de commerçants ont participé aux travaux de médiation sans adhérer à la charte, afin de pouvoir poursuivre leurs négociations avec les bailleurs sans être liés par elle.


Coronavirus (COVID-19) : focus sur les loyers et redevances d’occupation du domaine public

Une annulation. Les loyers et les redevances d’occupation du domaine public dus aux bailleurs nationaux (État et établissements publics) par les TPE et PME qui exercent leur activité principale dans les secteurs du tourisme, de l’hôtellerie, de la restauration, du sport, de la culture et de l’événementiel feront l’objet d’une annulation pour une durée limitée à 3 mois à compter du 12 mars 2020.

Une précision. Si le loyer ou la redevance est dû/due pour une période annuelle, l’annulation portera sur le quart de son montant.

Attention. Notez que les activités relevant de ces secteurs qui sont exercées sur le domaine public des établissements publics de santé ne bénéficieront pas de cette annulation.


Coronavirus (COVID-19) : focus sur la force majeure

Question. Au-delà de cette mesure, qui repose sur le volontariat, la question se pose du cas de force majeure, le Gouvernement ayant précisé que l’épidémie de coronavirus devait être considérée comme « un cas de force majeure pour les entreprises, employeurs comme salariés».

Pour rappel. Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur (ici le locataire), qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur (le locataire). Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties (locataire et bailleur) sont libérées de leurs obligations.

Concrètement. La force majeure suppose un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur. Clairement, l’épidémie de coronavirus répond aux caractéristiques d’extériorité (le locataire n’en est pas à l’origine) et d’imprévisibilité (l’épidémie n’est pas prévisible au moment de la conclusion du contrat). Se pose toutefois la question de l’irrésistibilité qui pose des effets de la force majeure qui ne peuvent être évités par des mesures appropriées.

Conclusion. Si l’activité de l’entreprise est attachée à l’exploitation d’un local commercial, et que ce local commercial fait l’objet d’une mesure de fermeture exceptionnelle (comme par exemple les commerces du secteur CHR), la question de l’application de la force majeure par le locataire pour suspendre le paiement des loyers se pose. Il est toutefois ici vivement recommandé, avant toute chose et si vous êtes concerné, de vous rapprocher de votre conseil pour analyser votre situation et de vous rapprocher également de votre bailleur à qui vous devrez, si vous suspendez le paiement des loyers, lui notifier votre décision et les raisons qui vous autorisent à le faire.

Mais aussi. Une autre disposition pourrait également trouver à s’appliquer, qui a pour nom « l’exception d’inexécution ». En raison de l’arrêté qui interdit l’ouverture d’un local commercial, le bailleur ne satisfait plus à son obligation de délivrance. Or, il est expressément prévu, en cas de privation totale du local, que le locataire peut suspendre l’exécution de son obligation (en clair, le loyer), dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant (le bailleur) ne s’exécutera pas à l’échéance (non-respect de l’obligation de délivrance du local) et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour le locataire. Cela étant, avant de notifier au bailleur la suspension du paiement des loyers, il est fortement recommandé, là encore, de se rapprocher de votre conseil pour analyser votre situation.


Coronavirus (COVID-19) : focus fiscal sur les abandons de loyers

Principe. En raison de la crise sanitaire actuelle, le gouvernement a appelé les bailleurs de locaux loués à des entreprises à abandonner, dans la mesure du possible, les loyers dus par ces dernières. De précieuses précisions fiscales viennent d’être apportées sur ce point.

Rappel. La location d’un immeuble à une entreprise est susceptible de générer un revenu classé, en fonction de la qualité du bailleur et de la nature de la location, en revenu foncier, en bénéfice industriel et commercial (BIC), ou en bénéfice non commercial (BNC), par exemple en cas de sous-location.

Concernant les revenus fonciers. Concernant les bailleurs pour lesquels les loyers versés constituent des revenus fonciers, il est précisé que le loyer auquel le bailleur a renoncé ou qu’il a abandonné à l’entreprise locataire entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 ne constitue pas pour lui un revenu imposable.

Condition. Attention, cette disposition n’est applicable qu’à la condition qu’il n’existe pas de « lien de dépendance » entre le bailleur et l’entreprise locataire.

Des liens de dépendance ? Les « liens de dépendance » sont ceux qui existent lorsque :


A noter. Lorsque l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, il est nécessaire que celui-ci puisse justifier, par tous moyens, des difficultés de trésorerie de l’entreprise.

Bon à savoir. Cette mesure ne fait pas obstacle à ce que le bailleur puisse, malgré tout, déduire de son revenu imposable les charges correspondantes aux loyers non-perçus (comme les charges de propriété, etc.).

Entrée en vigueur. Cette disposition est entrée en vigueur le 26 avril 2020.

Concernant les BIC. Pour les bailleurs dont les loyers constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les abandons de créances de loyers et accessoires afférents à un immeuble qu’ils ont consenti à une entreprise locataire n’ayant pas de lien de dépendance avec eux, entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, constituent des charges déductibles de leur revenu imposable. Même si en principe, les aides de toute nature consenties à une autre entreprises sont exclues des charges déductibles, cela ne vaut pas pour ces abandons de créances.

Entrée en vigueur. Cette disposition s’applique aux exercices clos à compter du 15 avril 2020.

Concernant les bénéfices non commerciaux (BNC). Pour les bailleurs dont les loyers constituent des bénéfices non commerciaux (en cas de sous-location par exemple), les loyers auxquels ils ont renoncé au profit d’une entreprise locataire n’ayant pas de lien de dépendance avec eux, entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, ne constituent pas, pour eux, un revenu imposable.

Précision concernant le régime des créances acquises et dépenses engagées. Dans le cadre du régime des créances acquises et dépenses engagées, pour lesquelles les certaines entreprises soumises aux BNC peuvent opter, il est précisé que le bénéfice imposable est déterminé après déduction de ces abandons de loyers.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent aux exercices clos à compter du 15 avril 2020.

Concernant les « reports en avant » des sociétés locataires. Pour rappel, en matière d’impôt sur les sociétés (IS), les sociétés ayant réalisé un déficit peuvent décider d’un « report en avant » de ce déficit. Le déficit enregistré sur un exercice est ainsi reporté sur l’exercice suivant, dans la limite toutefois d’un montant d’1 million d’€, majoré de 50 % de la fraction du bénéfice excédant ce seuil.

Pour les sociétés bénéficiaires d'abandons de créances. Pour les sociétés qui ont bénéficié d’abandons de créance, par exemple consentis dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire, ce montant d’1 million d’€ est augmenté du montant de ces abandons.

Nouvelle mesure.Ce même principe s’applique désormais aux abandons de loyers consentis entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 : les sociétés soumises à l’IS locataires d’immeuble et auxquelles sont consentis des abandons de loyers et d’accessoires par des bailleurs avec lesquels elles n’ont pas de lien de dépendance, voient le plafond d’1 million d’€ majoré de ces abandons de créances.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent aux exercices clos à compter du 15 avril 2020.


Coronavirus (COVID-19) : focus sur les factures d’énergie des entreprises

Pas de sanction en cas d’impayés. A compter du 26 mars 2020 et jusqu’à la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (c’est-à-dire le 10 juillet 2020 ou le 30 octobre 2020 en Guyane et à Mayotte), les fournisseurs de gaz, d’eau potable et d’électricité ne peuvent suspendre, interrompre ou réduire la fourniture d’énergie des personnes bénéficiaires du fonds de solidarité créé par le gouvernement, au motif que celles-ci n’auraient pas payé leurs factures.

Report des échéances de paiement … Depuis le 26 mars 2020, ces mêmes personnes peuvent obtenir un report des échéances de paiement pour leurs factures d’énergie exigibles entre le 12 mars 2020 et la date de fin de l’état d’urgence sanitaire (c’est-à-dire le 10 juillet 2020 ou le 30 octobre 2020 en Guyane et à Mayotte). Ce report s’effectue sans pénalité ni frais financiers.

… pour certains fournisseurs seulement. Attention, les demandes d’échelonnement de paiement ne peuvent être effectuées qu’auprès des fournisseurs suivants :


Modalités de paiement des échéances reportées. Le paiement des échéances ainsi reportées sera réparti sur les échéances de paiement des factures postérieures sur six mois, à partir du mois suivant la date de fin de l’état d’urgence sanitaire, donc à partir du mois d’août 2020 (ou du mois de novembre 2020).

Condition pour bénéficier du report. Pour prétendre au bénéfice de ces deux mesures (absence de sanction en cas d’impayés et report), les personnes devront attester, auprès de leur fournisseur d’énergie, qu’elles remplissent les conditions nécessaires pour cela, qui seront bientôt précisées par décret.

Qui peut en bénéficier ? Les entreprises pouvant de ces mesures sont quasiment les mêmes que celles pouvant bénéficier de l’aide versé par le nouveau Fonds de solidarité. Il s’agit des entreprises qui remplissent les conditions suivantes :


Condition supplémentaire. Ces entreprises doivent en outre avoir fait l’objet d'une interdiction administrative d'accueil du public entre le 1er et le 31 mars 2020, OU ont subi une perte de chiffre d'affaires supérieure à 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 comparée à celle comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019.

A noter. Pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, le CA de mars 2020 est comparé au CA mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020.

Mais aussi. Pour les entrepreneurs ayant bénéficié, entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, d'un congé pour maladie, d’un accident du travail ou d’un congé maternité, ou pour les sociétés dont le dirigeant a bénéficié d'un tel congé pendant cette période, le CA de mars 2020 est comparé au CA mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.

Attention. Les entreprises qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou d’une liquidation judiciaire peuvent bénéficier des mesures relatives aux loyers et aux factures d’énergie.

A noter. Notez que les conditions relatives au Fonds de solidarité ont beaucoup évolué depuis l’entrée en vigueur de la mesure relative aux factures d’énergie. Nous sommes dans l’attente de précisions concernant l’articulation de ces évolutions avec ce dernier dispositif.


Coronavirus (COVID-19) : focus sur les entreprises situées dans les quartiers prioritaires politiques de la ville (QPV)

Remise gracieuse. Afin de soutenir les entreprises touchées par la crise, l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANTC) a annoncé, le 13 mai 2020, la remise gracieuse d’un trimestre de loyers, charges et taxe foncière pour les entreprises locataires de ses locaux commerciaux situés dans les QPV, dès lors qu’elles ont été contraintes de fermer leur établissement entre le 15 mars et le 11 mai 2020 sur décision administrative.

Pour rappel. L’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) a été créée en juillet 2019. Elle est propriétaire, ainsi que ses filiales, de locaux commerciaux situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), qu’elle donne en location.

Sources

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