Bail rural à long terme : de quoi parle-t-on ?

Bail rural à long terme = Bail rural. Les dispositions propres aux baux ruraux valent pour les baux ruraux à long terme, sauf quand la réglementation relative à ces derniers l’exclut expressément.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « conclure un bail rural : ce qu’il faut savoir »

Bail rural à long terme = 3 types de contrats. Derrière le terme de « bail à long terme », il existe en fait 3 types de baux : « le bail de 18 ans », le « bail de 25 ans » et le « bail de carrière ».

Type 1 : le bail de 18 ans. Il s’agit d’un bail qui peut être conclu pour une période minimale de 18 ans et pour une période maximale de 24 ans.

Ce qu’il faut savoir 1. A l’inverse d’un bail rural « normal », le bailleur ne bénéficie pas d’un droit de reprise triennal pendant la durée initiale du bail. Pour mémoire, le droit de reprise triennal permet à un bailleur ou co-bailleur devenu majeur ou émancipé au cours du bail ou du renouvellement de reprendre les lieux loués.

Ce qu’il faut savoir 2. Le bail est renouvelable par période de 9 ans. Une fois le renouvellement acquis, le bailleur bénéficie du droit de reprise triennal précité.

Ce qu’il faut savoir 3. Dans le cadre d’un bail rural de 9 ans, l’exploitant agricole peut s’opposer au refus de renouvellement du bailleur lorsqu'il se trouve à moins de 5 ans de l'âge de la retraite ou à 5 ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Ce droit d’opposition n’existe pas dans le cadre d’un bail de 18 ans, même si le contrat de bail le prévoit.

Type 2 : le bail de 25 ans. Ce bail est identique au bail de 18 ans, à l’exception des points suivants :

• il peut être convenu que le bail se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction ;
• dans ce cas, chacune des parties peut mettre fin au bail chaque année, le congé prenant effet à la fin de la 4ème année suivant celle au cours de laquelle il a été donné (cette décision peut être portée à la connaissance de l’autre partie par LRAR) ;
• en l'absence de clause de tacite reconduction, le bail prend fin au terme prévu au contrat sans que le bailleur ne soit tenu de délivrer congé à l’exploitant agricole ;
• le congé n’a pas à être motivé.

Type 3. Le bail de carrière. Le bail est dit « bail de carrière » lorsqu'il porte sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d'une superficie supérieure à la surface minimale d'installation, qu'il est conclu pour une durée d’au moins 25 ans et qu'il prend fin à la retraite de l’exploitant agricole.

Etat des lieux. Un état des lieux d’entrée et de sortie doit obligatoirement être rédigé. Toute clause excluant l’établissement d’un état des lieux est réputée non écrite.

A noter. Les baux à long terme supérieurs à 12 ans doivent être rédigés par un notaire.

Principe d’incessibilité. Le principe d’incessibilité du bail protège le bailleur contre un changement, à son insu, d’exploitant agricole.

Bon à savoir. Par principe, un agriculteur peut demander à reporter la fin de son bail pour pouvoir bénéficier d’une retraite à taux plein. Toutefois, cette faculté ne profite pas à un agriculteur ayant conclu un bail rural à long terme.

Bail rural à long terme : quels sont les avantages ?

Un avantage pour l’exploitant agricole. Pour l’exploitant agricole, le recours à un bail rural à long terme a pour avantage de le sécuriser juridiquement sur une longue période.

Un avantage pour le bailleur. Pour le bailleur, l’intérêt est évident : le bail à long terme permet de maintenir l’exploitation de ses terres, sans pour autant qu’il n’ait à s’en charger personnellement.

Cas particulier du décès du bailleur. Au moment du décès du bailleur, les biens donnés à bail à long terme intègrent, comme tous ses autres biens, sa succession. Dans cette hypothèse, si les héritiers décident d’accepter la succession, et donc de devenir propriétaires des terres (ou exploitations) données à bail, ils devront payer, le cas échéant, des droits d’enregistrement (aussi appelés droits de succession).

     =>  Pour en savoir plus sur le calcul des droits d’enregistrement en cas de succession, consultez notre barème « Tarifs des droits de succession- barème 2018 »

Si les biens ruraux sont donnés à bail à une personne tierce à la famille. Dans cette hypothèse, l’héritier bénéficiera d’une exonération partielle de droits d’enregistrement égale à 75 % lorsque la valeur totale des biens transmis ne dépasse pas 101 897 €.

En revanche. Si la valeur totale des biens transmis excède ce seuil de 101 897 €, le pourcentage d’exonération est ramené à 50 %, mais seulement pour la fraction qui excède ce montant.

Depuis le 1er janvier 2019. Le plafond de 101 897 € est rehaussé à 300 000 € et la fraction qui excède ce nouveau montant sera exonérée de droits d’enregistrement à hauteur de 50 %.

Une condition essentielle. Outre le fait que l’exonération d’impôt ne concerne que les biens ruraux donnés à bail à long terme avant le décès du bailleur, l’avantage fiscal ne s’applique que si l’héritier conserve la propriété des biens transmis pendant une durée minimale de 5 ans.

Une conséquence. Si l’héritier ne respecte pas ce délai de conservation, par exemple parce qu’il vend le bien donné à bail avant l’expiration du délai de 5 ans, il perdra le bénéfice de l’exonération et devra s’acquitter du complément de droit d’enregistrement non réglé au moment de la succession.

Attention. Si la vente n’est que partielle, la perte de l’avantage fiscal ne sera que partielle. Prenons l’exemple d’une personne qui, du fait du décès de son père, récupère la propriété de 3 parcelles données à bail à long terme pour lesquelles elle bénéficie de l’exonération partielle de droits d’enregistrement. Au bout de 3 ans, elle décide de vendre 2 des 3 parcelles. Dans cette situation, elle ne perdra le bénéfice de l’exonération de droits de mutation que pour les 2 parcelles cédées avant l’expiration du délai de 5 ans. En revanche, elle continuera à en bénéficier pour la 3ème, sous réserve qu’elle la conserve encore 2 ans.

Si les biens ruraux sont donnés à bail à l’héritier qui accepte la succession. Si l’héritier qui accepte la succession est également l’exploitant agricole titulaire du bail à long terme, il ne pourra bénéficier de cet avantage fiscal, toutes conditions par ailleurs remplies, que si le bail dont il est titulaire a été consenti depuis plus de 2 ans au jour de la transmission.

En matière d’IFI. Les biens ruraux loués à long terme pour une durée de 18 ans au minimum peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Une exonération totale. L’exonération d’IFI sera totale dès lors que le bail est consenti à l’un ou plusieurs des membres du groupe familial du bailleur (conjoint, enfants, parents, frères ou sœurs, etc.) et que le bien est utilisé par le preneur pour l’exercice de sa profession.

Une exonération partielle. Si les conditions pour bénéficier de l’exonération totale ne sont pas réunies, il sera possible de bénéficier d’une exonération partielle identique à celle prévue pour les droits d’enregistrement : 75 % lorsque la valeur totale des biens ne dépasse pas 101 897 € et 50 % pour la fraction qui excède cette valeur.