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Bail commercial : les clauses à valider

Rédigé par l'équipe WebLex en collaboration avec Yann Castel, Avocat associé au Barreau de Nantes, Cabinet AVOLENS.
Dernière vérification : 12/03/2021 Dernière mise à jour : 12/03/2021

Vous venez de trouver le local qui vous conviendra parfaitement pour y installer votre entreprise. Les contacts sont pris avec le propriétaire pour envisager la conclusion d’un bail commercial. Quels sont les points que vous devez vérifier avant de signer ? Quelles sont les clauses que vous pouvez négocier ?


Bail commercial : ce que vous devez vérifier

Un statut particulier. Le bail commercial est un contrat par lequel le bailleur (le propriétaire, en règle générale, mais qui peut aussi être le locataire principal dans le cadre d’une sous-location) met à la disposition d’un locataire (ou sous-locataire) un immeuble ou une partie d’immeuble, sous certaines conditions notamment de durée et de prix, en vue de permettre l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Cela suppose donc que le local ainsi mis en location soit affecté à l’exercice d’une activité de ce type (si ce n’est pas le cas, il faut impérativement procéder à un changement d’affectation en prenant contact avec les services de l’administration fiscale).

Attention !...


Bail commercial : ce que vous pouvez négocier

Une précaution nécessaire. Avant de signer le bail commercial, vous devez donc savoir ce qu’il est possible de négocier : vous êtes, effectivement, en droit de discuter du bien-fondé d’un certain nombre de clauses dans votre intérêt, que vous soyez propriétaire des lieux ou locataire en devenir. Un contrat de bail commercial fera la Loi entre les parties : vous êtes donc engagés par la signature de ce contrat. Il est alors conseillé de faire rédiger ce type de contrat par un professionnel du droit, afin d’adapter l’économie du contrat à votre situation particulière.

En ce qui concerne le prix du loyer...

J'ai entendu dire

POSEZ-NOUS VOS QUESTIONS

Dans le projet de bail que m’a transmis le propriétaire, il est écrit que les impôts fonciers seront à la charge du locataire. A-t-il le droit de me réclamer le remboursement de sa taxe foncière ?

C’est tout à fait possible, et même très fréquent en pratique...

Dès lors que le propriétaire envisage de mettre à la charge du locataire des dépenses qui lui incombent normalement (comme la taxe foncière par exemple), tentez de négocier une contrepartie.

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À LIRE ÉGALEMENT

Sources

  • Articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce
  • Articles R 145-1 et suivants du Code de Commerce
  • Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (articles 1 à 21)
  • Décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 relatif au contenu de l'annexe environnementale mentionnée à l'article L. 125-9 du code de l'environnement
  • Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 18 septembre 2013, n° 12-23602 (refus des copropriétaires d’autoriser l’exploitation d’une supérette)
  • Arrêt de la Cour d’Appel de Versailles, 12ème chambre, du 3 septembre 2013, n° 12-04215 (loyer stipulé hors taxes et hors charges)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 9 juillet 2014, n° 12-29329 (bail d’habitation qualifié de bail commercial)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 15 avril 2015, n° 14-15976 (sous-location commerciale et accord du bailleur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 15-18316 (bail mixte commercial et d’habitation à titre principale-logement décent)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-21799 (obligation de délivrer un local conforme à son usage-restaurateur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 décembre 2017, n° 16-10583 (résiliation irrégulière-commandement de payer par lettre recommandée avec AR)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 mars 2018, n° 17-11312 (résiliation triennale irrégulière-délai de préavis de 6 mois non-respecté)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 mars 2018, n° 15-15901 (statut des baux commerciaux sur un terrain nu avec édification d’une construction)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 mai 2018, n° 17-11760 (pas d’obligation d’établir un « dossier technique amiante »)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 juin 2018, n° 17-18100 (bailleur originaire tenu de restituer le dépôt de garantie)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 11 octobre 2018, n° 17-23211 (nullité de la clause d’adhésion obligatoire à l’association des commerçants du centre commercial)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 février 2019, n° 17-31229 (bail « 3-6-9-préavis de 6 mois non respecté)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 juillet 2019, n° 18-17107 (destination contractuelle et travaux permettant l’accueil du public)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 novembre 2019, n° 17-29037 (majoration de loyers impayés)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 26 mars 2020, n° 18-25893 (résiliation du bail commercial pour cause d’activité non prévue dans le bail)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 mai 2020, n° 19-13381 (NP) (dénégation du statut des baux commerciaux à des locaux accessoires qui ne sont pas indispensables à l’exploitation du fonds de commerce)
  • Arrêt de la Cour d’Appel de Paris, du 27 mai 2020, n° 19/09638 (NP) (le bailleur peut entreprendre des démarches de commercialisation du bien avant la notification de sa vente au locataire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 septembre 2020, n° 19-12814 (NP) (construction sur terrains nus et notion de construction)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 3 décembre 2020, n° 19-20613 (le bailleur d’un local commercial qui constate que son locataire a cessé d’y exploiter son fonds de commerce ne peut obtenir la résiliation du bail à ses torts, dès lors que le contrat ne comporte aucune clause obligeant celui-ci à exploiter et à occuper le local loué de manière permanente)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 janvier 2021, n° 19-18233 (un bailleur qui loue un local à une parapharmacie alors qu’il est tenu au respect d’une clause d’exclusivité à l’égard de l’un de ses locataires pharmaciens est tenu d’indemniser celui-ci)
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