Vente de droits de commercialité : quel régime fiscal au regard de la TVA ?
Droits de commercialité = droits immobiliers = TVA ?
Pour faire face à la pénurie de logements, certaines communes imposent aux propriétaires de locaux destinés à l’habitation qui envisagent de les transformer en locaux professionnels de réaliser à titre de compensation l’opération inverse sur d’autres immeubles qui lui appartiennent ou de trouver une autre personne ou entreprise disposée à le faire sur ses propres immeubles.
Dans cette 2de hypothèse, le tiers vend au propriétaire du local d’habitation des droits de « commercialité », auxquels il renonce, condition indispensable pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du bien immobilier.
Dans cette situation, quelles sont les règles de TVA applicables à la vente des droits de commercialité dès lors que l’autorisation de changement d’usage d’un immeuble est conditionnée à une compensation ?
Il est précisé que l’autorisation de changement d’usage présente la nature d’un droit réel immobilier attaché au bien immeuble. Concrètement, cela signifie que les droits de commercialité suivent le même régime que le bien immeuble auquel ils se rapportent.
Partant de là, la vente de droits de commercialité par une personne assujettie à la TVA est :
- soumise de plein droit à la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis moins de 5 ans ;
- exonérée de la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis plus de 5 ans.
En cas d’exonération, le vendeur peut toutefois opter pour la taxation de la vente, ce qui lui ouvre alors des droits à déduction de TVA dans cette hypothèse.
