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07 12
2018
Actu Juridique

Loi Elan : focus sur la lutte contre l’habitat indigne

Rédigé par l'équipe WebLex.

Source :

  • Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 185, 186, 188 à 195 et 198)

La Loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « Loi Elan », contient un certain nombre de dispositions visant à lutter contre les « marchands de sommeil » qui mettent en location des logements insalubres. Voici un panorama des mesures que vous devez connaître…


Loi Elan : focus sur les sanctions financières contre les marchands de sommeil

Pour que l’administration fiscale puisse redresser un marchand de sommeil, elle doit prouver qu’il a perçu indument des loyers au titre de la location d’un logement insalubre. Ce qui s’avère souvent très difficile à faire en pratique.

Un dispositif fiscal permet toutefois d’inverser la charge de la preuve en vue de recouvrer l’impôt frappant des revenus perçus illégalement. Ce dispositif fiscal n’est cependant applicable qu’en matière de crimes et délits de trafic de stupéfiants, de fausse monnaie, de législation sur les armes, de réglementation sur les alcools et le tabac et en matière de contrefaçons.

Afin de renforcer la pression financière et fiscale sur les marchands de sommeil, la Loi Elan prévoit que ce dispositif fiscal d’inversion de charge de la preuve s’applique désormais aux marchands de sommeil.


Loi Elan : focus sur la division d’immeubles collectifs

Une commune (ou l’intercommunalité) peut instaurer un « permis de diviser » dans les zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer. C’est une sorte d’autorisation préalable que doit obtenir le propriétaire d’un immeuble pour le diviser.

Mais, en pratique, les marchands de sommeil ne cherchent pas à obtenir cette autorisation ou ne respectent pas les prescriptions qu’elle contient. Ils divisent alors un immeuble et mettent en location les logements créés (par ailleurs souvent insalubres), sans autorisation.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que le Maire peut se saisir de son pouvoir de police en matière de sécurité des occupants pour faire exécuter des travaux de rénovation dans ces immeubles.


Loi Elan : focus sur le « permis de louer »

La Loi « Alur » a pérennisé une réglementation visant à lutter contre l’habitat indigne qui permet à une commune (ou l’intercommunalité) d’instaurer un dispositif appelé « permis de louer ».

Le « permis de louer » permet à une commune d’imposer des démarches administratives à un propriétaire qui envisage de mettre en location un logement, en vue de lutter contre l’habitat indigne. Ces démarches administratives prennent la forme d’une déclaration préalable de mise en location ou d’une autorisation préalable de location (le choix de la démarche administrative appartient à la commune) et doivent permettre à la commune de contrôler le bon état d’un logement mis en location.

La Loi Elan prévoit que ce dispositif ne s’applique ni aux logements sociaux, ni aux logements pour lequel le locataire bénéficie de l’aide personnalisée au logement (APL). Cette exclusion est justifiée par le fait que les bailleurs proposant ces logements à la location sont déjà soumis à des modalités de contrôle et de certification qui assurent que l’obligation de lutte contre l’habitat indigne est bien respectée.

Autre modification : la Loi Elan prévoit que, lorsque les pouvoirs relatifs au « permis de louer » reviennent à l’intercommunalité, celle-ci puisse les déléguer aux communes qui en sont membres.


Loi Elan : focus sur la vente empêchée en raison d’une interdiction d’acheter de l’acquéreur

Certaines personnes peuvent faire l’objet d’une peine d’interdiction d’acheter un bien immobilier à usage privé ou un établissement d’hébergement..

Pour vérifier que ces personnes ne tentent pas d’acheter un bien immobilier malgré l’interdiction judiciaire prononcée contre elles, un notaire doit interroger l'Association pour le développement du service notarial. Cette dernière va consulter le bulletin n° 2 du casier judiciaire de l'acquéreur et faire état de son contenu au notaire qui, selon la réponse obtenue, va finaliser ou non la vente.

En outre, la Loi Elan prévoit que lorsqu’une vente n'a pu avoir lieu en raison de l'interdiction d'acheter pesant sur l'acquéreur, le notaire doit en informer le Maire de la commune concernée.


Loi Elan : focus sur les peines complémentaires prononcées à l’encontre des marchands de sommeil

La Loi Elan prévoit que le prononcé de peines complémentaires (interdiction d’acheter ou confiscation d’un bien immobilier) à l’encontre d’un marchand de sommeil est, par principe, obligatoire. Si le juge ne prononce pas de peines complémentaires, il doit motiver cette décision.

Notez que ces peines complémentaires peuvent, désormais, également être prononcées à l’encontre de marchands de sommeil qui exercent leur activité sous la forme d’une société (et non plus seulement aux marchands de sommeil, personnes physiques).

En outre la Loi Elan fait passer de 5 à 10 ans la durée d’interdiction d’acheter un bien immobilier en cas de condamnation pour des délits relevant de l’habitat indigne.

Autre modification : jusqu’à présent, un marchand de sommeil pouvait être condamné au paiement d’une amende pénale dont le montant était parfois bien inférieur à l’indemnité d’expropriation pour cause d’utilité publique qu’il pouvait avoir perçue.

La Loi Elan prévoit que le montant de l’amende pénale est désormais égal, dans ce cas, au montant de l’indemnité d’expropriation pour cause d’utilité publique qu’il pourrait avoir perçue.

Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur le 1er mai 2019.


Loi Elan : focus sur l’interdiction de participer à certaines ventes aux enchères

Il peut arriver que des biens immobiliers qui font l’objet d’une saisie-immobilière soit mis aux enchères. Le but de ces ventes aux enchères est de permettre au vendeur de régler ses dettes auprès de ses créanciers.

Ces ventes constituent un moyen d’acquisition très prisé par les marchands de sommeil, du fait des prix relativement attractifs par rapport à ceux du marché (souvent en raison de l’état de dégradation du bien vendu).

La Loi Elan interdit aux marchands de sommeil faisant l’objet d’une interdiction d’acheter de participer à ces ventes, sauf dans le cas d’une acquisition pour une occupation à titre personnel. A défaut, la vente aux enchères sera déclarée nulle.

Notez qu’un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article doit préciser les modalités d’application de ce dispositif.


Loi Elan : focus sur les travaux de mise en conformité avec les normes de décence

La Loi Elan prévoit que lorsqu’un bailleur a été obligé par les autorités publiques à mettre en conformité un logement loué avec la réglementation relative à la décence, la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) a interdiction de lui verser directement des allocations logement.


Loi Elan : focus sur l’obligation des syndics et des agents immobiliers dans la lutte contre les marchands de sommeil

La Loi Elan oblige les syndics de copropriété professionnels et les agents immobiliers à déclarer au Procureur de la République les activités de marchands de sommeil dont ils ont connaissance ou les activités qui seraient susceptibles d’être qualifiées comme telles.


Loi Elan : focus sur la généralisation des astreintes

Les autorités publiques disposent d’un pouvoir de police en matière de lutte contre l’habitat indigne et peuvent, à ce titre, prendre des décisions contraignant les marchands de sommeil à effectuer des travaux dans un logement insalubre dans un certain délai (hors cas d’urgence).

La Loi Elan permet aux autorités publiques d’imposer obligatoirement aux marchands de sommeil le paiement d’une astreinte s’ils ne respectent pas les mesures qu’elles ont prescrites.

Cette astreinte sera exigible dès lors que les mesures prescrites par les autorités publiques n’auront pas été exécutées à l’échéance qu’elles auront fixée.

En outre, le paiement d’une astreinte pourra être dû dans les cas suivants :



Loi Elan : la lutte contre l’habitat indigne dans les mois à venir…

La Loi Elan habilite le Gouvernement à prendre des Ordonnances, dans un délai de 18 mois à compter de la promulgation de la Loi, afin de prendre des mesures pour mieux lutter contre l’habitat indigne.

Ces mesures seront applicables à compter du 1er janvier 2021. Affaire à suivre…