Bail commercial : la valeur locative, une notion mystérieuse ?

Lorsqu’un bail commercial est conclu, le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Au cours de la vie du bail commercial, le loyer peut être amené à être modifié. Cela se fera, selon les circonstances de modification, soit en appliquant un plafonnement, soit en déplafonnant le montant.

En cas de déplafonnement du loyer, la loi prévoit que le nouveau montant doit correspondre à la « valeur locative » du bien. Cela correspond au niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée.

On comprend bien que ce niveau de loyer est très variable selon les situations. La loi indique que, pour déterminer cette valeur locative, en cas de désaccord des parties, il faut prendre en compte :

• les caractéristiques du local considéré ;
• la destination des lieux ;
• les obligations respectives des parties ;
• les facteurs locaux de commercialité ;
• les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Et ces critères posent problème pour un sénateur : comment déterminer la valeur locative d’un bien à partir de ces éléments qui ne sont pas communiqués au public ? Il y a, selon lui, un problème d’accès à l’information qui rend plus difficile le calcul de la valeur locative.

Pas de barème officiel, mais des sources à disposition

Le Gouvernement indique qu’aucun barème de référence public général ne peut être mis en place, les situations et les locaux étant trop différents sur tout le territoire.

Il rappelle cependant que la loi détaille ces 5 critères. Par exemple, elle indique que, concernant les caractéristiques du local, il faut prendre en compte sa situation géographique, son accès, sa surface, son état d’entretien général, etc.

Il invite également à utiliser des sources qui peuvent apporter des éléments de réponses, notamment :

• les revues spécialisées en baux commerciaux ;
• les décisions de justice ;
• les comptes-rendus des observatoires privés des loyers judiciaires des locaux commerciaux ;
• les revues spécialisées dans les décisions rendues par les chambres des loyers commerciaux des tribunaux, etc.li>

Autant de sources qui peuvent orienter les bailleurs et locataires pour les aider à comprendre et déterminer la valeur locative du bien loué…

Taxe due par les employeurs de main-d’œuvre étrangère : un point sur vos obligations

Depuis le 1er janvier 2023, la gestion et le recouvrement de la taxe due par les employeurs de main-d’œuvre étrangère permanente, temporaire ou saisonnière sont assurés par la DGFIP (Direction générale des finances publiques).

Est soumise à la taxe la 1re admission au séjour en France, au titre de l’exercice d’une activité professionnelle salariée, d’un travailleur étranger ou d’un salarié détaché temporairement par une entreprise non établie en France.

Elle doit être déclarée et liquidée selon les modalités suivantes :

• pour les redevables de la TVA soumis au régime normal d’imposition, sur l’annexe à la déclaration de TVA déposée au titre du mois de janvier ou du 1er trimestre de l’année qui suit celle au cours de laquelle la taxe est devenue exigible ;
• pour les redevables de la TVA soumis au régime réel simplifié d’imposition, sur la déclaration annuelle déposée au titre de l’exercice au cours duquel la taxe est devenue exigible ;
• dans tous les autres cas, sur l’annexe à la déclaration de TVA déposée auprès du service de recouvrement dont relève le siège ou le principal établissement du redevable, au plus tard le 25 février de l’année qui suit celle au cours de laquelle la taxe est devenue exigible.

TVA facturée à tort : si pas de perte de recettes fiscales…

Une entreprise, en l’occurrence autrichienne, qui exploite une aire de jeux d’intérieur, facture ses clients en appliquant un taux de TVA à 20 %. Or le taux applicable à son activité est un taux réduit de TVA (13 % dans cette affaire).

Elle demande donc le remboursement de l’excédent de TVA qu’elle a finalement collectée et décaissée en trop. Mais l’administration fiscale refuse pour les motifs suivants :

• d’une part, l’entreprise n’a pas rectifié ses factures ;
• d’autre part, dès lors que ses clients ont supporté le coût d’une TVA plus élevée, la régularisation sollicitée entraînerait un enrichissement sans cause de l’entreprise.

Mais l’entreprise fait remarquer que ses clients, ici, sont des consommateurs finaux, eux-mêmes non assujettis à la TVA, donc qui ne sont pas en mesure de bénéficier d’un droit à déduction de cette TVA.

Ce que relève aussi le juge, pour qui cela change effectivement tout !

Il en conclut qu’une entreprise qui a fourni un service et qui a mentionné sur sa facture un montant de TVA calculé sur la base d’un taux erroné n’est pas redevable de la partie de la TVA facturée à tort s’il n’existe aucun risque de perte de recettes fiscales au motif que les bénéficiaires de ce service sont exclusivement des consommateurs finaux ne bénéficiant pas d’un droit à déduction de la TVA payée en amont.

Rendue au bénéfice d’une société autrichienne, cette décision du juge européen devrait normalement, à notre sens, s’appliquer en France quand bien même il est admis que les opérations réalisées auprès des particuliers ne donnent pas nécessairement lieu à facturation.

En pareille hypothèse, il est admis qu’une erreur de TVA puisse faire l’objet d’une restitution dans le cadre d’une réclamation contentieuse.

Taxe de 3 % sur les immeubles : une exception sous condition déclarative

Par principe due par les entreprises et organismes qui détiennent en France des immeubles, de nombreuses entités échappent en réalité à cette taxe de 3 %.

Il en est ainsi notamment des entreprises qui :

• communiquent ou prennent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, chaque année, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux ;
• ou déclarent spontanément chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits dont elles ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux.

A ce sujet, il faut savoir qu’en cas de première omission déclarative, les sociétés peuvent souscrire cette déclaration, soit spontanément, soit en réponse à une mise en demeure de l'administration fiscale, sans avoir à s'acquitter de la taxe de 3 %.

Cette tolérance administrative s’applique-t-elle aussi aux sociétés qualifiées de « primo-délinquantes » qui, sans commettre à proprement parler une omission déclarative, souscrivent une déclaration incomplète ou inexacte ?

Interrogé à ce sujet par un député, le Gouvernement répond par la négative et rappelle que ces sociétés pourront, en cas de déclaration incomplète ou inexacte, et s'agissant des erreurs ou omissions commises de bonne foi, bénéficier d'une réduction des intérêts de retard de 50 %, en cas de régularisation spontanée, ou de 30 %, en cas de régularisation en cours de contrôle.

Adhésion à un organisme de gestion agréé = réduction d’impôt ?

Les entreprises, relevant de l’impôt sur le revenu et adhérant à un organisme de gestion agréé (OGA) bénéficiaient d’avantages fiscaux.

Le 1er avantage prenait la forme d’une absence de majoration des revenus soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux (BNC) ou agricoles (BA).

Il faut, en effet, rappeler que les entreprises qui n’adhéraient pas à un OGA voyaient leurs revenus imposables majorés de 25 % pour le calcul de l’impôt sur les bénéfices. Cette majoration de 25 % a progressivement été abaissée à 20 % en 2020, 15 % en 2021, 10 % en 2022 pour être définitivement supprimée à compter de 2023.

Le 2nd avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt correspondant aux dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et l'adhésion à un organisme agréé. Le montant de cette réduction d'impôt est limité aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et pour l'adhésion à un OGA et ne peut excéder 915 € par an.

Interrogé par un député sur la pérennité de cet avantage fiscal, le Gouvernement a confirmé qu’il n’était pas envisagé de la supprimer.

Vente de titres : chaque décision est importante !

Un couple créé une société. Passé quelques années, cette société émet de nouvelles actions que les dirigeants reçoivent.

A l’aube de la retraite ils décident, généreusement, de donner une partie de leurs actions à leurs enfants puis, moins généreusement, de vendre l’autre partie à un tiers.

Parce qu’à l’occasion de cette vente le couple a réalisé un gain (une plus-value), il le déclare à l’administration et demande l’application d’un abattement pour durée de détention pour le calcul de l’impôt dû.

Pour le calcul de cet abattement, il part du principe qu’il a donné à ses enfants les actions les plus récentes et vendu les plus anciennes… Ce qui, mécaniquement, lui permet de bénéficier d’un abattement bien plus important, puisque les titres vendus sont ceux qui ont été conservés le plus longtemps.

Sauf que l’administration fiscale ne partage pas ce raisonnement. Pour elle ce sont les actions les plus anciennes qui ont été données et les plus récentes qui ont été vendues.

Ce que le juge confirme : selon lui, les actions n’étant pas ici identifiables, il convient d’appliquer la méthode PEPS (pour « premier entré – premier sorti ») pour déterminer le montant de l’abattement applicable et donc, de l’impôt dû sur la plus-value réalisée à l’occasion de la vente des titres.

Les actions les plus anciennes sont sorties en premier, lors de la donation aux enfants, et ce sont les actions les plus récentes qui ont été vendues. Le redressement fiscal est donc maintenu.

Pacte Dutreil et activité opérationnelle : le cas de la pluralité d’activité

À l’occasion de la transmission de parts de société, des droits d’enregistrement sont généralement dus.

Il existe certains dispositifs permettant de réduire (un peu) le montant des droits dû, parmi lesquels le Pacte Dutreil.

Schématiquement, ce pacte permet, toutes conditions remplies (engagements collectif et individuel de conservation des titres, nature de l’activité de la société dont les titres sont transmis, etc.), de bénéficier d’une exonération de droits d’enregistrement à concurrence des ¾ de la valeur des titres transmis et ce, sans limitation de montant.

Plus simplement, seuls 25 % de la valeur des titres transmis sera soumise à l’impôt.

Parmi les conditions à remplir, la société dont les titres sont transmis doit être une société « opérationnelle », c’est-à-dire qu’elle doit exercer, de manière prépondérante, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Vous l’aurez compris, si la société exerce de manière prépondérante une activité civile, il ne sera pas possible de mettre en place un pacte Dutreil.

Mais qu’en est-il des entreprises qui exercent à la fois une activité « opérationnelle » et une activité civile ? Dans ce cas de figure, comment apprécier la prépondérance de l’activité ?

Dans sa documentation, l’administration fiscale précise que tant que l’activité civile ne représente pas plus de 50 % du chiffre d’affaires et 50 % la valeur vénale des immobilisations, alors cette activité n’est pas prépondérante et n’empêche pas la mise en place d’un pacte.

Voulant tester les limites de cette tolérance administrative, un audacieux héritier tente de mettre en place un pacte Dutreil portant sur une société pour laquelle l’activité éligible ne représente que 19 % de son CA et 28 % de ses actifs.

Ce qui attire l’attention de l’administration fiscale, qui redresse alors l’héritier.

Mais toujours aussi audacieux, il s’en plaint au juge !

Qui lui donne raison : l’administration ne peut pas seulement se baser sur le ratio du chiffre d’affaires et des actifs pour déterminer le caractère prépondérant ou non d’une activité. Elle doit obligatoirement examiner les autres indices fondés sur la nature de l'activité de la société et les conditions de son exercice.

L’affaire devra donc être rejugée pour procéder à cet examen.

Aider une filiale = activité économique ?

En principe, un dirigeant doit payer de l’impôt sur le revenu sur le gain résultant de la vente des titres de son entreprise.

Cependant, pour atténuer cette charge fiscale particulière, il existe plusieurs dispositifs permettant de baisser le montant de l’impôt ou d’en différer le paiement.

Tel est le cas du mécanisme dit de « l’apport-cession ». Schématiquement, ce mécanisme consiste à apporter les titres de son entreprise à une société en échange d’une partie du capital de celle-ci.

À la suite de cette opération, si l’entrepreneur contrôle la société, et toutes conditions par ailleurs remplies, il bénéficiera d’un report d’imposition.

Concrètement, il ne paiera l’impôt sur le gain réalisé lors de l’apport de ses titres qu’au moment de leur revente par la société bénéficiaire de l’apport : on dit que cette vente met fin au report d’imposition.

Notez toutefois qu’il n’est pas mis fin à ce report d’imposition :

• lorsque la vente des titres a lieu plus de 3 ans après l’apport ;
• ou lorsque dans les 2 ans qui suivent la cession des titres, la société bénéficiaire de l’apport réinvestie 60 % du produit de la vente dans une activité économique.

C’est sur dernier point qu’un entrepreneur et l’administration fiscale se sont récemment querellés, l’administration refusant d’admettre le caractère économique de certains investissements effectués par la société.

Ce que confirme le juge. Ici, les investissements en cause consistaient en des prêts accordés aux filiales de la société pour soutenir leur trésorerie… Ce qui relève d’une activité financière et non économique !

Dès lors, parce que les conditions permettant de bénéficier du report d’imposition ne sont pas réunies, il est mis fin au report en question et le dirigeant doit bel et bien s’acquitter de l’impôt dû !

Contrat de 20 ans : lorsque la pérennité se retourne contre le particulier

Un sénateur a attiré l’attention du Gouvernement sur la durée des contrats de raccordement, d’accès et d’exploitation (CRAE) pour le rachat de l’électricité produite par les panneaux photovoltaïques des particuliers.

Ces derniers sont en effet incités à installer ce type d’équipement dans le cadre de la transition énergétique. Les avantages sont évidents : produire soi-même son électricité et revendre le surplus produit.

Lorsque les conditions requises, notamment techniques, sont réunies, les fournisseurs sont dans l’obligation de racheter l’électricité produite. Pour ce faire, un contrat est signé entre l’entreprise et le particulier / producteur, pour une durée de… 20 ans.

Cette durée, prévue par la règlementation, ne peut pas être modulée. Cependant, comme le souligne le sénateur, certains fournisseurs d’électricité, pourtant dans l’obligation d’acheter cette énergie, se montrent frileux à conclure ce type de contrat lorsque les particuliers ont un certain âge.

Il demande donc si une modification de la durée ne pourrait pas être envisagée ou, à défaut, si des solutions alternatives peuvent être proposées à ces personnes.

Le Gouvernement rappelle, dans un 1er temps, l’obligation d’Électricité de France et des entreprises locales de distribution chargées de la fourniture d’électricité d’acheter cette énergie, indépendamment du profil de la personne productrice.

En cas de discrimination liée à l’âge, il précise qu’il est possible :

• de saisir le Défenseur des droits ;
• de se tourner vers un autre fournisseur ;
• d’envisager l'autoconsommation collective, c’est-à-dire d’intégrer un groupe de consommateurs et de producteurs d'électricité pour s'associer autour d'un projet commun de production d'électricité renouvelable locale.

Une modification de la durée du contrat n’est donc pas à l’ordre du jour !

• Arrêté du 6 octobre 2021 fixant les conditions d'achat de l'électricité produite par les installations implantées sur bâtiment, hangar ou ombrière utilisant l'énergie solaire photovoltaïque, d'une puissance crête installée inférieure ou égale à 500 kilowatts telles que visées au 3° de l'article D. 314-15 du code de l'énergie et situées en métropole continentale
• Réponse ministérielle Anglars du 16 février 2023, Sénat, no 02830 : « Durée des contrats de raccordement, d’accès et d’exploitation et rachat de l’énergie produite chez les possesseurs de panneaux photovoltaïques »

Achat d’électricité produite par un particulier : un contrat de (trop ?) long terme © Copyright WebLex - 2023

Tri des déchets alimentaires : quel bilan pour les professionnels et les collectivités ?

À moins d’un an de l’échéance du 1er janvier 2024, qui verra le début de l’obligation pour les particuliers de trier leurs déchets alimentaires au moyen d’un « bio-seau », le Gouvernement a été interpellé au sujet du bilan de cette obligation pour les professionnels et les collectivités.

Pour ces derniers, en effet, l’obligation de tri des déchets alimentaires existe depuis 2012.

Cette obligation a évolué au fil des années : ne concernant en 2012 que les professionnels et collectivités produisant plus de 120 tonnes de déchets alimentaires par an, elle s’impose désormais dès 5 tonnes de déchets par an.

Le bilan est positif puisqu’avec ce nouveau tri un double bénéfice est atteint : d’une part, la revalorisation des déchets qui peuvent être utilisés en quantité pour la production d’engrais ou de biogaz, tout en évitant, d’autre part, la formation de gaz à effet de serre du fait de déchets stagnants.

Le Gouvernement rappelle également qu’une aide financière exceptionnelle a été débloquée pour l’année 2023, afin d’accompagner les collectivités dans la mise en place du tri des particuliers.