Dispositif Pinel : l’achat du terrain est sans incidence !

Toutes conditions remplies, si vous achetez un logement neuf ou faites construire un logement jusqu’au 31 décembre 2021, vous pourrez opter pour la réduction d’impôt sur le revenu « Pinel ».

Cet avantage fiscal repose sur un engagement de votre part de louer le logement acheté ou construit à un locataire qui en fera sa résidence principale.

Selon la durée de votre engagement de location, l’avantage fiscal sera réparti sur 6, 9 ou 12 ans et se calcule en appliquant au montant de votre investissement, retenu dans la limite de 300 000 €, le taux correspondant (12, 18 ou 21 %).

Dans l’hypothèse de l’achat d’un terrain à bâtir, la question s’est posée de savoir à quel moment devait s’appliquer la réduction Pinel : à compter de l’achat du terrain, ou à compter du dépôt du permis de construire ?

A l’occasion d’une question au gouvernement, la réponse vient de nous être apportée. Si la réduction Pinel s’applique bien aux particuliers qui, toutes conditions remplies, font construire une habitation avant le 31 décembre 2021, il est nécessaire d’opérer une distinction entre :

• la date de réalisation de l’investissement, qui ouvre droit au bénéfice de l’avantage fiscal ;
• et la date à laquelle la réduction d’impôt s’appliquera effectivement au montant de l’impôt sur le revenu.

Lorsque le particulier décide de faire construire une maison, la date de réalisation de l’investissement à retenir est la date du dépôt de la demande de permis de construire. La date d’acquisition du terrain est sans incidence.

Donc, si vous déposez votre demande de permis de construire le 30 décembre 2021, vous pourrez bénéficier de la réduction Pinel, ce qui ne sera pas le cas si vous la déposez le 1er janvier 2022.

En revanche, la réduction d’impôt ne s’appliquera effectivement à votre impôt sur le revenu qu’à partir de la date d’achèvement de la construction qui, pour mémoire, doit intervenir dans les 30 mois qui suivent l’obtention du permis de construire.

Source : Réponse ministérielle Verchère du 22 mai 2018, Assemblée nationale, n°5911

Dispositif Pinel : et si vous achetez un terrain à bâtir ? © Copyright WebLex - 2018

Donation indirecte aux enfants de son conjoint = abus de droit ?

Un particulier, père d’1 enfant, est marié avec une femme, elle-même mère de 3 enfants issus d’un premier lit.

La famille est propriétaire de l’intégralité des titres d’une société civile immobilière, selon la répartition suivante :

• le père et la mère sont titulaires de 3 087 parts chacun ;
• et les 4 enfants, sont titulaires de 294 parts chacun.

Souhaitant transmettre la société à leurs enfants, les époux décident de leur donner les titres de la SCI qu’ils détiennent.

Pour y parvenir, le particulier consent une donation au profit de son épouse portant sur 1543 parts, mais aussi une donation au profit de son enfant portant également sur 1543 parts.

Le jour même de la donation, l’épouse consent, à son tour, une donation de ses 4 630 parts, au profit de ses 3 enfants, chacun recevant alors 1543 parts. A l’issue de ces donations, le particulier et son épouse ne disposent plus que d’1 seule part chacun et chaque enfant détient 1837 parts dans la SCI (les 294 parts de départ + les 1543 parts qui résultent de la donation).

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration considère que l’opération de transmission réalisée par les époux s’apparente à un abus de droit fiscal, estimant que l’opération n’a été réalisée que dans le but, exclusivement fiscal, de diminuer fortement le coût des droits de mutation.

Pour l’administration, la donation réalisée par le particulier au profit de son épouse, immédiatement suivie, le même jour, d’une donation de l’épouse au profit de ses enfants, témoignent en réalité d’une intention libérale du particulier à l’égard de ses beaux-enfants : il s’agit, pour elle, d’une donation indirecte destinée à éviter de payer les droits de donation calculés, dans ce cas, au taux de 60 %.

Rappelons, en effet, que lorsqu’une donation est consentie au profit d’une personne non parente (ici les beaux-enfants), les droits de donation sont calculés en appliquant un taux de 60 % au montant des sommes données.

En conséquence de quoi, l’abus étant caractérisé, les époux doivent s’acquitter non seulement de l’impôt éludé, c’est-à-dire des droits de donation au taux de 60 %, mais aussi d’une majoration de 80 %.

Source : Décision du comité de l’abus de droit fiscal, affaire n°2017-31, CADF-AC n°1/2018

Donner des titres de société : « prudence est mère de sûreté »… © Copyright WebLex - 2018

Responsabilité du dirigeant : la maladresse n’excuse pas tout !

Une société est placée en redressement puis en liquidation judiciaire. Son dirigeant est alors condamné à supporter une partie de l’insuffisance d’actif, le juge constatant que les difficultés financières qu’a rencontrées la société lui étant largement imputable en raison de sa mauvaise gestion.

Le juge relève toutefois, à décharge pour le dirigeant, que les modalités de gestion peu orthodoxes qu’il a utilisées, qui visaient à tenter de donner un nouvel essor à sa société, relèvent plus de la maladresse que de la mauvaise foi ou d’un agissement intentionnel.

Le liquidateur rembourse alors les créanciers en précisant à l’un d’entre eux, à savoir le Trésor public, que le surplus de sa créance est irrécouvrable.

Mais le Trésor public ne va pas vouloir en rester là : il agit contre le dirigeant pour que celui-ci soit déclaré responsable, avec la société, du paiement des impositions et pénalités restant dues.

Pour cela, le Trésor public se prévaut d’une disposition légale qui prévoit que lorsqu'un dirigeant est « responsable des manœuvres frauduleuses ou de l'inobservation grave et répétée des obligations fiscales qui ont rendu impossible le recouvrement des impositions et des pénalités dues par la société, ce dirigeant peut, s'il n'est pas déjà tenu au paiement des dettes sociales en application d'une autre disposition, être déclaré solidairement responsable du paiement de ces impositions et pénalités ».

Le Trésor public rappelle alors que la dette de la société à son égard a pour origine le dépôt sans paiement de déclarations mensuelles de TVA, dont 2 déposées hors délai, l’omission de la TVA sur la vente de matériel et la non-déclaration de la taxe sur les véhicules de société.

Pour le Trésor public, ces agissements constituent une « inobservation grave et répétée des obligations fiscales » du dirigeant. De quoi justifier que le dirigeant soit condamné à payer les sommes dues, solidairement avec la société.

« Non » répond le dirigeant : pour lui, une condamnation solidaire est justifiée quand le dirigeant a été de mauvaise foi ou a agi intentionnellement. Or, il remarque que le juge qui a procédé à la liquidation de sa société a fait état de sa simple maladresse. Pour le dirigeant, être maladroit n’est pas suffisant pour justifier une condamnation solidaire au paiement des impositions et pénalités restant dues par la société.

Mais le juge donne raison au Trésor public : la responsabilité solidaire du dirigeant est mise en œuvre dès lors que le caractère répété et grave des manquements aux obligations fiscales est constaté. La disposition légale dont se prévaut le Trésor public n’exige pas que le dirigeant ait été de mauvaise foi ou ait agi intentionnellement.

Malgré sa maladresse, le dirigeant est donc condamné solidairement au paiement des impositions et pénalités restant dues par la société (il s’agit ici d’une somme de 105 615 €).

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 13 juin 2018, n° 17-13165

Obligations fiscales du dirigeant : la maladresse exonère-t-elle un dirigeant de sa responsabilité ? © Copyright WebLex - 2018

Expulsion d’un locataire : elle ne doit pas être (trop) rapide !

Un bailleur, dont le locataire ne paie plus les loyers, engage une action en justice afin que la résolution du bail d’habitation soit constatée et qu’il obtienne le droit d’expulser son locataire.

Le juge constate que le bail est effectivement résolu et le locataire sollicite un délai pour quitter l’appartement loué : il demande qu’il lui soit accordé jusqu’au 31 août 2013 pour qu’il quitte l’appartement. Par la suite, le locataire règle la totalité de sa dette locative.

La décision judiciaire doit alors être rendue le 9 juillet 2013. Mais le 3 juillet 2018, le bailleur fait procéder à l’expulsion du locataire et fait changer les serrures de l’appartement.

Le juge rend finalement sa décision non pas le 9 juillet mais le 18 juillet 2013 : constatant que la dette locative a été réglée, il accorde la date butoir sollicitée par le locataire, à savoir le 31 août 2013, date à laquelle le locataire doit avoir quitté l’appartement.

Par la suite, le bailleur constate des dégradations dans l’appartement. Il sollicite donc la condamnation du locataire au paiement de réparations locatives.

Ce que refuse le locataire… et à raison pour le juge ! Il constate que le bailleur ayant expulsé le locataire le 3 juillet 2013, alors que le locataire avait jusqu’au 31 août 2013 pour quitter l’appartement, il a été placé dans l’impossibilité de le remettre en l’état. Dès lors, le locataire n’est pas tenu de payer les réparations locatives.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 juin 2018, n° 17-11775

Location et loyers impayés = expulsion ? © Copyright WebLex - 2018

Augmentation du nombre de déclarants en ligne

Depuis plusieurs années, le Gouvernement tend vers la dématérialisation totale des relations entre les usagers et l’administration fiscale, notamment en ce qui concerne le dépôt des déclarations d’IR.

Pour 2018, les foyers dont le revenu fiscal de référence était supérieur à 15 000 € avaient, en principe, l’obligation de déposer leurs déclarations d’IR en ligne par l’intermédiaire de leur espace particulier sur le site www.impots.gouv.fr, sauf à estimer ne pas être en mesure de le faire : dans cette hypothèse, la déclaration devait être transmise aux services fiscaux par l’intermédiaire du support papier.

A l’issue de la campagne déclarative, le gouvernement estime que près de 23 millions de foyers fiscaux déclarent aujourd’hui leurs revenus en ligne, soit une progression de 12,6 % par rapport à l’année 2017.

Notez que pour la campagne déclarative de mai 2019, l’ensemble des foyers fiscaux devront déposer leurs déclarations de revenus en ligne. Toutefois, ceux qui estimeront ne pas être en mesure de le faire (par exemple parce que leur résidence principale est dépourvue d’accès Internet) pourront toujours déposer leur déclaration par l’intermédiaire du support papier.

Plébiscite du taux personnalisé de PAS

Cette année, au moment de valider votre déclaration de revenus, vous avez pu découvrir votre futur taux de prélèvement à la source, applicable dès janvier 2019.

A cette occasion, l’administration vous permettait soit de valider ce taux (dit « taux personnalisé), soit d’opter pour un taux différent :

• un taux individualisé pour les couples soumis à imposition commune, en cas de forts écarts de revenus entre les conjoints ;
• un taux neutre pour les personnes ne souhaitant pas que leur taux personnalisé soit communiqué à l’employeur.

A l’issue de la campagne déclarative, le Gouvernement indique que le taux personnalisé est largement plébiscité : le taux individualisé pour les couples a été choisi par 7,6 % des déclarants et le taux neutre, par seulement 1,3 % des déclarants.

Ce faible succès du taux neutre s’explique certainement par le fait qu’avec lui, le déclarant sera prélevé sur la base d’un taux correspondant à un célibataire sans enfants. Dès lors, dans de nombreuses situations, le prélèvement effectué par l’administration fiscale sera inférieur au montant de l’impôt effectivement dû, obligeant le déclarant, tous les mois, à calculer et à reverser de lui-même un complément d’impôt.

Pour les travailleurs indépendants, la situation est un peu différente, puisque faute d’employeur, leur impôt ne sera pas prélevé à la source : il sera payé sous forme d’acompte, calculé par l’administration fiscale, et versé mensuellement au plus tard le 15 de chaque mois ou sur option, de façon trimestrielle les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre.

A ce jour, près de 0,5 % des indépendants ayant déclaré leurs revenus en ligne ont opté pour le versement trimestriel des acomptes.

Source : Communiqué de Presse du Ministre de l’Action et des Comptes Publics du 2 juillet 2018, n°322

Déclarations d’IR : le bilan 2018… © Copyright WebLex - 2018

Dispositif Scellier : dépôt du permis de construire ou achèvement des travaux ?

Un particulier fait construire 2 maisons qu’il envisage de mettre en location dans le cadre du dispositif de défiscalisation immobilière Scellier, ce qui lui permettrait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu conséquente.

Refus de l’administration qui lui rappelle qu’il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour 1 seul logement par an.

« Et alors ? » répond le couple, qui ne voit vraiment pas où est le problème : les 2 maisons n’ont pas été construites la même année.

Sauf que pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, la date d’achèvement des travaux est sans importance, rappelle l’administration : c’est la date de dépôt du permis de construire qu’il faut prendre en compte.

Ici, les 2 permis de construire ont été déposés la même année, et de surcroit le même jour... Suffisant pour considérer que seule l’une des maisons pourra ouvrir droit à la réduction d’impôt.

Non, répond le juge : il faut bien prendre en compte la date d’achèvement pour le bénéfice de la réduction d’impôt. Le particulier ayant fait construire 2 maisons qui ont été achevées sur 2 années différentes, il a droit à la réduction d’impôt pour ces 2 logements.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 12 avril 2018, n°16NT01288

Dispositif Scellier : 2 investissements = 2 réductions d’impôt ? © Copyright WebLex - 2018

Rembourser un compte courant d’associé : c’est (parfois) une faute de gestion !

Une société achète les parts sociales composant le capital d’une autre société à un couple. Peu après, un litige survient entre la société et le couple à propos de la garantie de passif. Ce litige est tranché par la justice un 7 décembre 2010. Le juge donne alors raison au couple qui possède une créance d’environ 166 000 €.

Le 10 et 15 décembre 2010, le dirigeant de la société procède au remboursement de son compte courant d’associé ainsi qu’à celui de l’autre associé, à concurrence respectivement de 100 000 € et de 50 000 €.

Par la suite, le dirigeant déclare l’état de cessation de paiement et la société est placée en liquidation judiciaire. Un liquidateur est alors nommé.

Ce dernier va demander à ce que le dirigeant soit condamné à combler une partie du passif de la société, l’insuffisance d’actif de la société ayant été, selon lui, due en grande partie au remboursement des comptes courants d’associés. Pour le liquidateur, il s’agit d’une faute de gestion caractérisée.

Mais le dirigeant refuse : le remboursement des comptes courants d’associés ne peut pas être fautif puisqu’il s’agit là d’un droit absolu des associés, qui ne peut pas être remis en cause.

« Faux » répond le liquidateur : le remboursement des comptes courants d’associés est fautif lorsqu’il constitue un paiement préférentiel au détriment des créanciers de l’entreprise.

Or, ici, le dirigeant a procédé au remboursement des comptes courants d’associés pour éviter de verser les sommes dues au couple avec lequel la société avait perdu un litige en justice. Concrètement, en procédant à ce remboursement, le dirigeant savait qu’il privait la société de toute trésorerie : dépourvue d’actifs disponibles, la société ne pouvait pas exécuter sa condamnation judiciaire. Pour le liquidateur, le dirigeant doit donc être condamné à combler le passif de la société, à hauteur du remboursement des comptes courants, soit 150 000 €.

« Exact » confirme le juge : le dirigeant a effectivement commis une faute de gestion qui justifie qu’il comble le passif de la société à hauteur de 150 000 €.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 24 mai 2018, n° 17-10119

Rembourser un compte courant d’associé = faute de gestion ? © Copyright WebLex - 2018

Votre expert-comptable, un partenaire à ne pas oublier !

A compter du mois de juillet 2018, l’Ordre des Experts Comptables, en partenariat avec la Fédération Bancaire Française, a lancé une plateforme digitale nommée « Dispositif Crédit 50 K€ » pour les demandes de financement intérieures à 50 000 €.

Concrètement, si votre entreprise a besoin d’un financement inférieur à ce seuil, vous pourrez vous rapprocher de votre expert-comptable. Celui-ci, dès lors qu’il détient un mandat de votre part en ce sens, pourra remplir une demande de financement en ligne, par l’intermédiaire de la plateforme Conseil Sup’ Network.

Cette demande de financement sera adressée, au maximum, à 3 établissements bancaires partenaires de l’Ordre des experts-comptables.

A ce stade, l’intervention de votre expert-comptable vous permet à la fois de consolider votre dossier de demande de financement, mais aussi de faire jouer la concurrence entre les différents acteurs du secteur bancaire.

Si votre besoin financier est supérieur à 50 000 €, sachez que vous pouvez compléter cette demande de financement, le cas échéant, par un prêt Bpifrance.

Enfin, retenez qu’en parallèle de ce dispositif, une option vous est ouverte, vous permettant de faire appel, si besoin, à un organisme de cautionnement mutuel.

Source : Communiqué de Presse de l’Ordre des Experts Comptables et de la Fédération Bancaire Française du 4 juillet 2018

Dirigeants : besoin d’un financement ? Pensez à votre expert-comptable !© Copyright WebLex - 2018

Choisir son taux de PAS en se connectant à l’espace particulier

En mai 2018, au moment de la déclaration de revenus, les déclarants en ligne ont eu communication du taux personnalisé de PAS qui leur serait appliqué dès le mois de janvier 2019.

A cette occasion, il leur était permis de modifier ce taux pour choisir d’appliquer :

• soit un taux individualisé pour les couples soumis à imposition commune, en cas de forts écarts de revenus entre les conjoints ;
• soit un taux neutre pour les personnes ne souhaitant pas que leur taux personnalisé soit communiqué à l’employeur.

Quant aux travailleurs indépendants, la situation est un peu différente puisque faute d’employeur, leur impôt ne sera pas prélevé à la source : il sera payé sous forme d’acompte, calculé par l’administration fiscale, et versé mensuellement au plus tard le 15 de chaque mois ou, sur option, chaque trimestre. Les travailleurs indépendants avaient donc la possibilité d’opter pour un paiement trimestriel sur la déclaration de revenus 2018.

Le Gouvernement vient d’indiquer qu’à partir du 16 juillet 2018, les personnes ayant déclaré leurs revenus sur support papier pourront, elles aussi, consulter leur taux personnalisé de PAS et, le cas échéant, le modifier, en se connectant à leur espace particulier sur le site www.impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ».

Même chose pour les travailleurs indépendants ayant déclaré leurs revenus sur support papier : ils pourront se connecter à leur espace particulier pour opter pour la trimestrialisation de leurs acomptes.

A toutes fins utiles, notez que vous pourrez aussi gérer votre taux de PAS (ou le rythme de paiement des acomptes) en contactant le numéro spécial « prélèvement à la source » au 0811 368 368 (prix d’un appel local + 0,06 €/minute) ou en vous rendant au guichet de votre Centre des Finances Publiques.

Source : Communiqué de Presse du Ministère de l’Action et des Comptes publics du 17 juillet 2018, n°349

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Fiche de renseignements : une obligation de vérification à la charge de la banque ?

Un dirigeant se porte caution d’un emprunt bancaire souscrit par sa société. 3 ans plus tard, sa société ne peut plus rembourser les échéances du prêt et se retrouve placée en redressement judiciaire. La banque se retourne alors contre le dirigeant pour recouvrer les sommes dues.

A tort, selon le dirigeant : il rappelle que, lors de la signature d’un engagement de caution, un dirigeant doit remplir une fiche de renseignements permettant à la banque de recueillir tous les éléments du patrimoine et des revenus de la caution.

A cette occasion, la banque est tenue de vérifier l’exactitude des informations fournies par la caution lorsque la fiche remise comporte des anomalies apparentes.

Une vérification omise par la banque, alors qu’elle aurait dû le faire, estime le dirigeant. Il explique que la fiche de renseignements qu’il a remplie fait notamment état de plusieurs biens immobiliers qu’il possède en pleine propriété.

Or, il s’agit là d’une indication erronée : les biens immobiliers ne lui appartiennent pas en pleine propriété puisque ces biens appartiennent également pour moitié à sa femme.

Il faut donc, pour apprécier la consistance de son patrimoine, diminuer la valeur des biens immobiliers pour moitié. Et en appliquant cette diminution, il apparaît que son engagement de caution est disproportionné.

Une disproportion dont la banque se serait rendu compte si elle avait respecté son obligation de vérification des informations fournies sur la fiche de renseignements.

« Non » répond la banque : elle n’est tenue par cette obligation de vérification que lorsqu’il existe des anomalies apparentes. Or, l’erreur du dirigeant n’est pas une anomalie apparente : elle rappelle que le dirigeant est marié sous le régime de la séparation de biens. Ce type de régime matrimonial n’empêche pas qu’un membre du couple puisse posséder des biens immobiliers en pleine propriété.

Le dirigeant ne peut donc invoquer la disproportion de l’engagement de caution, selon la banque, et le dirigeant doit rembourser les sommes dues.

Mais le dirigeant persiste : son erreur était bien une anomalie apparente et la banque était tenue de vérifier le contenu de son patrimoine. Ne l’ayant pas fait et parce que son engagement de caution est disproportionné, il ne doit pas rembourser les sommes dues.

Il explique alors que lorsqu’il a fourni la fiche de renseignements à la banque, il a joint un document autorisant expressément son notaire à communiquer à la banque toute information concernant les biens dont il est propriétaire. Or, la banque n’a pas contacté son notaire comme le lui permettait le document remis : si elle l’avait fait, son notaire aurait pu l’informer que les biens immobiliers appartenaient pour moitié à chacun des membres du couple et qu’il y avait une erreur dans la fiche de renseignements. Il s’agit là d’une faute, pour le dirigeant, qui justifie qu’il ne rembourse pas les sommes dues à la banque.

« Non » répond la banque : le document remis ne lui conférait qu’une simple faculté de requérir des informations quant aux biens du dirigeant auprès de son notaire et non une obligation de requérir ces informations.

Dès lors, parce qu’il n’y avait pas d’anomalies apparentes dans la fiche de renseignements, le dirigeant ne peut pas opposer une disproportion de son engagement de caution et doit rembourser les sommes dues. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 4 juillet 2018, n° 17-11837

Engagement de caution : focus sur la fiche de renseignements… © Copyright WebLex - 2018