Nus propriétaires : l’option, c’est fini !

Lorsque la propriété d’un bien immobilier est partagée entre 2 personnes, sous couvert d’un « démembrement de propriété », le nu-propriétaire (celui a le droit de disposer du bien) et l’usufruitier (celui qui a jouissance du bien) se partagent les dépenses de travaux de la façon suivante : l’usufruitier supporte la charge des travaux d’entretien et des réparations courantes, tandis que le nu-propriétaire assume les gros travaux de réparation (réfection de toiture, réfection des murs porteurs, etc.).

Pour savoir si le montant de ces travaux peut constituer une charge déductible des revenus du nu-propriétaire pour le calcul de son impôt, encore faut-il savoir si le bien immobilier est productif de revenus, c’est-à-dire, concrètement, s’il est loué.

Si le bien n’est pas placé en location (le plus souvent parce qu’il est occupé par l’usufruitier), il ne produit aucun revenu. En conséquence, ni l’usufruitier, ni le propriétaire ne peuvent déduire les dépenses de travaux qu’ils ont supportées.

En revanche, si le bien est loué, l’usufruitier percevra des loyers qui devront être soumis à l’impôt dans la catégorie des revenus fonciers. Dès lors, le nu-propriétaire, bien qu’il ne profite pas lui-même des revenus de ce bien, pourra déduire des revenus fonciers que lui procurent ses éventuelles autres propriétés le coût des travaux qu’il a payés.

S’il n’est propriétaire d’aucun autre bien immobilier, donc s’il ne déclare pas de revenus fonciers, il pourra constater un déficit foncier qui viendra s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (la fraction qui excède cette limite est uniquement imputable sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes).

Notez que jusqu’au 1er janvier 2017, les dépenses liées aux gros travaux de réparation pouvaient, sur option irrévocable du nu-propriétaire, s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 25 000 €. Cette option a été supprimée par la Loi pour les dépenses engagées à compter du 1er janvier 2017, sauf si elles résultent d’un devis (avec versement d’acompte) signé avant le 31 décembre 2016.

Source : BOFIP-Impôts-BOI-IR-BASE-20-60-20

Nus propriétaires : des travaux (non) déductibles ? © Copyright WebLex - 2018

Caution et absorption de société : il y a transmission du patrimoine… et des dettes !

Un dirigeant se porte caution auprès d’une banque des dettes de sa société (société A) à hauteur de la somme de 74 100 € pour une durée de 10 ans.

3 ans plus tard, la société absorbe 2 sociétés (sociétés B et C) qui bénéficient de plusieurs crédits consentis par la même banque.

1 an plus tard, la société A est placée en liquidation judiciaire. Afin de recouvrer les sommes dues par les sociétés B et C, la banque se retourne contre le dirigeant, en sa qualité de caution.

A tort, estime le dirigeant : il rappelle que lorsqu’il s’est porté caution de la société A, celle-ci n’avait pas encore absorbé les sociétés B et C. Il n’est donc pas caution des crédits octroyés aux sociétés B et C.

Mais, rappelle la banque, l’engagement de caution vaut aussi pour les « dettes futures ». Or, les absorptions des sociétés B et C sans liquidation ont entraîné la transmission universelle de leur patrimoine au bénéfice de la société A. En clair, les dettes des sociétés B et C ont été transmises à la société A. Il s’agit donc de dettes pour lesquelles l’engagement de caution du dirigeant peut être mis en œuvre.

Ce que confirme le juge : le dirigeant est donc condamné à honorer son engagement de caution dans la limite de 74 100 €.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 28 février 2018, n° 16-18692

Caution et absorption de société : illustration pratique © Copyright WebLex - 2018

Déclaration d’impôt sur le revenu : le calendrier

Depuis quelques années, l’administration fiscale vise le « tout dématérialisé » en matière de déclaration d’impôt.

Cette année, si votre résidence principale est équipée d’un accès Internet, et si votre revenu fiscal de référence 2017 (sur les revenus 2016) est supérieur à 15 000 €, vous devrez faire votre déclaration d’impôt sur le revenu en ligne, via votre ordinateur, votre tablette ou votre smartphone.

Le service de déclaration en ligne est ouvert 7 jours sur 7 et 24h sur 24 à partir du mercredi 11 avril 2018.

Si vous estimez ne pas être en mesure de déposer une déclaration électronique, vous pouvez toutefois continuer à utiliser la déclaration papier.

Les dates limites de souscription sont d’ores et déjà connues. Ainsi, pour les déclarations en lignes, y compris pour les résidents français à l’étranger, les dates limites de dépôt sont les suivantes :

• pour la zone 1 (départements n°01 à 19 et pour les non-résidents) : mardi 22 mai 2018 à minuit ;
• pour la zone 2 (départements n°20 à 49) : mardi 29 mai 2018 à minuit ;
• pour la zone 3 (départements n°50 à 974 / 976) : mardi 5 juin 2018 à minuit.

Pour les déclarations papier en revanche, la date limite de dépôt est fixée au jeudi 17 mai 2018 à minuit.

Déclaration d’impôt sur le revenu : les nouveautés

En plus de communiquer sur le calendrier des déclarations, l’administration en profite pour nous faire part de quelques nouveautés.

Ainsi, à la fin de votre déclaration en ligne, vous trouverez le taux de prélèvement à la source qui sera appliqué dès le 1er janvier 2019. De même, vous pourrez dès cet instant opter pour le taux de prélèvement que vous souhaitez voir appliquer en 2019 (taux neutre, taux de droit commun ou taux individualisé).

Pour les déclarants papier, ce taux sera aussi indiqué sur votre déclaration et vous devrez, tous comme les déclarants en ligne, faire part de votre choix à l’administration fiscale.

Retenez, enfin, que l’application pour smartphone Impots.gouv a été améliorée, et que l’icône FranceConnect a été déployée sur le site impots.gouv.fr, permettant ainsi aux usagers d’accéder à leur espace particulier en utilisant différentes entités numériques.

Source :

• Communiqué de presse du Ministre de l’action et des comptes publics du 10 avril 2018, n°223

Votre déclaration d’impôt sur le revenu, c’est maintenant ! © Copyright WebLex - 2018

Caution : un engagement

Un dirigeant se porte caution d’un emprunt souscrit par sa société auprès d’une banque. Dans l’acte de caution, il est clairement stipulé que le dirigeant s’engage à rembourser au prêteur les sommes dues si sa société n’y satisfait pas elle-même.

Mais la banque a fait ajouter, après la formule « je m'engage à rembourser au prêteur... » la mention : « ou à toute personne qui lui sera substituée en cas de fusion, absorption, scission ou apport partiel d'actifs ».

Une précision, à laquelle s’est pliée le dirigeant, qui a tout de même pour conséquence de modifier le sens et la portée de son engagement, estime-t-il. Et parce que la banque, à la suite de la défaillance de sa société, lui a réclamé les sommes impayées, le dirigeant oppose à la banque la nullité de l’engagement.

Nullité que le juge refuse toutefois de prononcer : pour lui, l'ajout litigieux, portant exclusivement sur la personne du prêteur, n'avait pas modifié le sens et la portée de la mention manuscrite légale.

Caution : une durée

Un dirigeant se porte caution d’un emprunt souscrit par sa société auprès d’une banque, pour une durée de 9 ans, soit la durée de l’emprunt (7 ans) plus 24 mois. L’engagement ayant été souscrit le 14 septembre 2004, il a donc expiré le 14 septembre 2013.

Il se trouve toutefois que des paiements doivent encore être honorés après cette date, échéances que la société ne peut pas payer. La banque se retourne donc contre le créancier, lequel lui rétorque que son engagement a expiré. Il lui oppose donc une fin de non-recevoir.

Mais la banque va interpréter différemment la situation : il faut distinguer l’obligation du dirigeant de garantir le remboursement de l’emprunt de l’obligation de payer les dettes nées avant l’échéance du terme de l’engagement de caution. En clair, si son engagement a expiré, il reste dans l’obligation de payer les dettes nées avant le 14 septembre 2013.

Non, répond le juge : l’échéance du terme emporte cessation de toute obligation de la caution envers le créancier, quelle que soit la date à laquelle elle est née. En clair, le dirigeant ne doit rien à la banque…

Sources :

• Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 28 mars 2018, n° 16-26078
• Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 28 mars 2018, n° 16-26561

Caution personnelle : encore des illustrations pratiques, riches d’enseignement… © Copyright WebLex - 2018

Erosion côtière : une expropriation contre indemnisation possible ?

Un immeuble a été construit, il y plusieurs décennies, à plus de 200 mètres de la côte. De nos jours, cet immeuble se trouve à peine à une vingtaine de mètres de la mer. Pour des raisons de sécurité publique, l’immeuble est désormais inhabitable.

Les propriétaires des appartements ont demandé à ce que la procédure d’expropriation pour exposition à risque prévisible soit enclenchée et qu’il leur soit versé des indemnités d’expropriation.

Ce que l’Etat a refusé : l’érosion naturelle, qui est la cause de l’inhabilité du logement, ne fait pas partie des motifs d’expropriation prévus par la Loi.

La Loi prévoit, en effet, que l’expropriation est possible pour « un risque prévisible de mouvements de terrain, ou d’affaissements de terrains dus à une cavité souterraine ou à une marnière, d’avalanches, de crues torrentielles ou à montée rapide ou de submersion marine ». Clairement, le risque d’érosion côtière est exclu par la Loi.

Les propriétaires expliquent alors que l’absence d’application de la procédure à un bien immobilier soumis à un risque d’érosion côtière est une atteinte au droit de propriété, protégé par la Constitution.

A tort, selon le Conseil constitutionnel. Si la Constitution prévoit un principe d’égalité entre les citoyens, il rappelle que rien ne s’oppose à ce que des situations différentes soient réglées différemment.

Source : Décision du Conseil constitutionnel, QPC du 6 avril 2018, n° 2018-698

Un appartement avec vue sur mer, c’est bien… Dans la mer, c’est moins bien… © Copyright WebLex - 2018

Départ en retraite et cession du fonds de commerce = interdiction des clauses d’agrément ?

Le gérant d’un bar décide de partir à la retraite. Souhaitant céder son droit au bail, il trouve un acquéreur. Il notifie alors son intention de céder son droit au bail au propriétaire du local commercial où il exerce son activité.

Dans cette notification, il est demandé au propriétaire s’il souhaite user de son droit de priorité de rachat, prévu par la Loi. Si tel n’est pas le cas, il est demandé au propriétaire d’agréer à la cession du droit au bail, comme le prévoit le bail.

Le propriétaire fait par la suite savoir qu’il use de son droit de priorité de rachat.

Mais la vente n’est pas finalisée entre le propriétaire et le gérant du bar. Ce dernier signe alors un acte de cession de son fonds de commerce au profit de l’acquéreur évincé, malgré l’absence d’agrément du propriétaire à cette cession.

Le propriétaire, apprenant que la cession du droit au bail a lieu sans son agrément réclame la nullité de la vente.

Un accord amiable intervient alors entre l’acquéreur et le propriétaire pour la vente du fonds de commerce au profit de ce dernier. Mais l’acquéreur réclame tout de même des dommages-intérêts pour le préjudice subi…

… à tort, pour le propriétaire. Pour lui, l’acquéreur n’a subi aucun préjudice puisque la vente a été conclue :

• en violation de sa priorité de rachat prévue par la Loi ;
• en violation de la clause d’agrément prévue au bail.

« Examinons justement cette clause » répond alors l’acquéreur. Ce dernier rappelle alors que la Loi prévoit, dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce concomitant à un départ en retraite du locataire, un droit de priorité de rachat au profit du propriétaire et seulement un droit prioritaire de rachat.

Dès lors, la clause imposant, en sus du droit de priorité de rachat, une clause d’agrément du bailleur, en cas de départ à la retraite du locataire est contraire aux dispositions d’ordre public de la cession de bail.

Ce que confirme le juge : et parce que cette clause d’agrément est contraire aux dispositions d’ordre public de la cession de bail et parce qu’elle a causé un préjudice à l’acquéreur, ce dernier a droit à des dommages-intérêts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 avril 2018, n° 17-14882

Départ en retraite et cession du fonds de commerce : avec l’agrément du bailleur ? © Copyright WebLex - 2018

Vente de Bitcoins : BNC ou pas BNC ?

Il est important de commencer par rappeler que le Bitcoin n’est que l’une des crypto monnaies existantes. Les crypto monnaies sont « des unités de compte virtuelles stockées sur un support électronique ». Plus simplement, il s’agit de monnaies virtuelles qui permettent à des personnes d’échanger entre elles des biens ou des services, sans se servir d’une monnaie ayant un cours légal.

En cas de revente de bitcoins, le gain réalisé (la plus-value) devra être soumis à l’impôt et ce, quelle que soit la nature des biens reçus en contrepartie de cette vente (euros, matériel électronique, etc.).

Jusqu’à présent, pour savoir comment était taxé le gain réalisé à l’issue de la vente de Bitcoin, il fallait déterminer si cette opération d’achat-revente était réalisée à titre habituel ou à titre occasionnel.

Ainsi :

• si l’opération d’achat-revente était réalisée à titre habituel, le gain était taxé à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en faisant application du barème progressif de l’IR et des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % ;
• si l’opération d’achat-revente était réalisée à titre occasionnel, le gain était taxé à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices non commerciaux (BNC), en faisant application du barème progressif de l’IR et des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Plusieurs particuliers ont saisi le juge, considérant que ce traitement fiscal, qu’il soit question d’opérations habituelles ou d’opérations occasionnelles, venait rompre le principe d’égalité devant la loi fiscale et devant les charges publiques.

Pour eux, il existe, juridiquement, 2 catégorie de biens : les biens meubles et les biens immeubles. Les bitcoins n’étant visiblement pas des immeubles, ils ne peuvent être que des biens meubles : en conséquence, le gain réalisé lors d’une opération d’achat-revente doit être traité fiscalement, comme une plus-value sur biens meubles.

En clair, la taxation doit se faire au taux forfaitaire de 19 %, et non pas suivant application du barème progressif, auquel s’ajoutent toujours les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Convaincu par l’argumentaire développé, le juge suprême a indiqué que, par principe, les gains résultant de la vente de Bitcoins devaient être imposés comme des plus-values sur biens meubles.

Il précise toutefois que lorsque l’opération de cession entre dans le champ d’une autre catégorie de revenus (BIC ou BNC), il sera fait application des règles régissant cette catégorie pour le calcul de l’impôt.

Prenons l’exemple des opérations d’achat-revente réalisées dans des conditions telles qu’elles caractérisent l’exercice d’une profession commerciale : dans cette hypothèse, le juge précise qu’il sera fait application des règles propres aux BIC et non des règles qui régissent les plus-values sur biens meubles.

Source : Arrêts du Conseil d’Etat du 26 avril 2018, n°417809, 418030, 418031, 418032, 418033

Vente de Bitcoins : quelle imposition ? © Copyright WebLex - 2018

Aidant familial : reversement de PCH = rémunération imposable.

Pour rappel, un aidant familial est une personne qui vient en aide, pour les activités de la vie quotidienne, à une personne de son entourage en situation de handicap.

La personne handicapée peut décider de rémunérer son aidant familial et, à ce titre, peut lui reverser une partie des aides sociales qu’elle touche, et notamment une partie de sa PCH (prestation de compensation du handicap).

Si cette prestation est exonérée d’impôt lorsqu’elle est perçue par la personne handicapée, qu’en est-il si elle est reversée à un aidant familial ?

La réponse à cette question est simple : quelle que soit la nature des fonds reversés à l’aidant, à partir du moment où il s’agit d’une rémunération, il y aura taxation au titre de l’impôt sur le revenu.

Pour savoir dans quelle catégorie déclarer ces sommes, l’aidant familial devra s’interroger sur son statut : est-il salarié ou non ?

S’il est salarié, la rémunération perçue devra être déclarée dans la catégorie des traitements et salaires. Ainsi, les sommes perçues seront imposées par application du barème progressif, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 9,7 %.

S’il n’est pas salarié, la rémunération perçue devra être déclarée dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) : l’impôt sera calculé suivant les règles applicables en matière de BNC, auquel il faut également ajouter les prélèvements sociaux au taux de 9,7 %.

Notez que si l’aidant n’est pas salarié et s’il perçoit moins de 70 000 € par an, il pourra bénéficier du régime micro-BNC : dans ce cas, le bénéfice imposable est calculé après application d’un abattement de 34 % dont le montant ne peut pas être inférieur à 305 €.

Source : Réponse ministérielle Vercamer du 10 avril 2018, Assemblée Nationale, n°2101

Aidant familial : une rémunération imposable ? © Copyright WebLex - 2018

Engagement de caution : qui la banque doit-elle mettre en garde ?

Une société achète un complexe immobilier d’hôtellerie-thalassothérapie via une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Elle finance cet achat par un emprunt bancaire, les 21 associés se portant caution de l’emprunt.

Mais la société ne parvient pas, par la suite, à honorer les échéances du prêt. La banque se retourne alors contre les 21 associés, en leur qualité de caution, pour obtenir le remboursement des échéances d’emprunt restant dues…

… à tort, selon ces derniers : ils rappellent alors que la banque est tenue d’un devoir de mise en garde envers l’emprunteur « profane ».

Or, selon les 21 associés, lorsque l’emprunteur est une société en nom collectif (SNC), au sein de laquelle chaque associé est solidairement tenu des dettes sociales, l’étendue du devoir de mise en garde de la banque s’apprécie en considération de chaque associé, assimilé à un coemprunteur.

Appréciation au cas par cas que n’a pas effectuée la banque, rappellent les associés, car elle a considéré que le caractère « profane » s’apprécie au regard du seul représentant légal de la société.

Et la banque a eu raison, selon le juge : le caractère « profane » ou « averti » de la société qui emprunte, s’apprécie en la personne de son représentant légal et non en celle de ses associés, même si ces derniers sont tenus solidairement des dettes sociales.

Or, le représentant doit être considéré comme « averti », constate le juge, en sa qualité « d’initiateur et de concepteur du projet, d’ancien banquier et de spécialiste en gestion de patrimoine et en optimisation fiscale ».

Les 21 associés doivent donc venir en garantie des dettes de leur société.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 11 avril 2018, n° 15-27133

Emprunt bancaire : focus sur la notion de « caution avertie »… © Copyright WebLex - 2018

Don aux associations et reçu fiscal : un formalisme à respecter !

Si vous faites un don à une association, vous aurez droit à une réduction d’impôt, directement imputable sur le montant de votre impôt sur le revenu, à condition que l’association choisie soit éligible à ce dispositif.

D’une manière générale, cette réduction d’impôt est égale à 66 % du montant du versement effectué, versement retenu dans la limite de 20 % de votre revenu imposable (si votre don excède cette limite, l’excédent sera reporté sur les 5 années suivantes au maximum et ouvrira droit à la réduction d’impôt dans les mêmes conditions).

Mais si votre don est effectué au profit d’une association sans but lucratif dont l’objet est de fournir des repas ou des soins ou de favoriser le logement au bénéfice de personnes en difficultés, la réduction d’impôt sera égale à 75 % du montant du versement, retenu dans la limite de :

• 531 € en 2017,
• 536 € en 2018.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez être obligatoirement en possession du reçu fiscal que vous aura remis l’association bénéficiaire en contrepartie de votre don.

Il est important de retenir que ce reçu doit correspondre au modèle établi par l’administration. Concrètement, il doit être fait mention :

• du nom (ou de la dénomination de l’association) ;
• de la nature de l’association (association reconnue d’utilité publique, organisme d’intérêt général, etc.) ;
• du nom et de l’adresse de la personne qui consent le don ;
• du montant du don ;
• de la date de versement ;
• de la forme et de la nature du don ;
• en cas de versement en numéraire, du mode de versement du don (chèque, espèce ou virement bancaire).

A défaut de respecter le modèle établi par l’administration, ou si les mentions portées dans le reçu se révèlent inexactes, l’administration fiscale vous refusera le bénéfice de la réduction d’impôt.

Un couple en a fait l’amère expérience…

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration a remis en cause la réduction d’impôt obtenue au titre de 3 dons que le couple a consentis à une association.

Pour justifier ce refus, elle met en avant le fait que les reçus fiscaux qui lui ont été transmis ne sont pas probants :

• ils ont tous été établis plus d’un an après la réalisation de chacun des dons ;
• les montants mentionnés sur les reçus sont différents de ceux déclarés par les époux ;
• les dates de versement ne sont pas mentionnées.

De plus, les époux qui indiquent avoir fait ces dons par chèques et virement bancaire ne fournissent ni relevés de comptes bancaires, ni photocopies de chèques établis au bénéfice de l’association.

Arguments plus que convaincants pour le juge, qui maintient le redressement fiscal.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Douai, n°16DA00273

Don aux associations et réduction d’impôt : reçu fiscal impératif ! © Copyright WebLex - 2018