Droits de commercialité = droits immobiliers = TVA ?

Pour faire face à la pénurie de logements, certaines communes imposent aux propriétaires de locaux destinés à l’habitation qui envisagent de les transformer en locaux professionnels de réaliser à titre de compensation l’opération inverse sur d’autres immeubles qui lui appartiennent ou de trouver une autre personne ou entreprise disposée à le faire sur ses propres immeubles.

Dans cette 2^de hypothèse, le tiers vend au propriétaire du local d’habitation des droits de « commercialité », auxquels il renonce, condition indispensable pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du bien immobilier.

Dans cette situation, quelles sont les règles de TVA applicables à la vente des droits de commercialité dès lors que l’autorisation de changement d’usage d’un immeuble est conditionnée à une compensation ?

Il est précisé que l’autorisation de changement d’usage présente la nature d’un droit réel immobilier attaché au bien immeuble. Concrètement, cela signifie que les droits de commercialité suivent le même régime que le bien immeuble auquel ils se rapportent.

Partant de là, la vente de droits de commercialité par une personne assujettie à la TVA est :

• soumise de plein droit à la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis moins de 5 ans ;
• exonérée de la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis plus de 5 ans.

En cas d’exonération, le vendeur peut toutefois opter pour la taxation de la vente, ce qui lui ouvre alors des droits à déduction de TVA dans cette hypothèse.

Quel régime social pour le contrat d’apprentissage conclu avant le 1^er mars 2025, mais qui débute après cette date ?

Pour mémoire, jusqu’au 1^er mars 2025, la rémunération versée aux apprentis embauchés avant cette date était exonérée de cotisations sociales sur la part inférieure ou égale à 79 % du SMIC et totalement exonérée de CSG/CRDS.

Mais, dans un souci de rationalisation des coûts publics liés à l'apprentissage, la loi de financement de la Sécurité sociale a prévu :

• d’abaisser le plafond d’exonération de cotisations sociales de 79 % à 50 % de la valeur du SMIC ;
• de soumettre cette rémunération à la CSG/CRDS, pour sa part excédant 50 % de la valeur du SMIC.

Ce nouveau régime social est applicable à tous les contrats conclus à compter du 1^er mars 2025, sans davantage de précision quant à sa date d’effet.

Jusqu’alors, l’administration sociale en avait déduit que seul le 1^er jour d’exécution du contrat d’apprentissage faisait foi, indépendamment de la date de conclusion du contrat.

En d’autres termes et jusqu’à maintenant, le contrat d’apprentissage qui débutait avant le 1^er mars 2025 était soumis à l’ancien régime social, plus favorable, tandis que les contrats qui débutaient après cette date devaient être soumis à ce nouveau régime social.

Mais, dans une nouvelle mise à jour du Bulletin officiel de la Sécurité sociale, l’administration vient repréciser sa position.

Désormais, l’administration considère que seule la date de conclusion du contrat d’apprentissage fait foi, indépendamment de la date du 1^er jour d’exécution du contrat.

En d’autres termes, un contrat conclu avant le 1^er mars 2025, mais dont le 1^er jour d’exécution est fixé après cette date donnera lieu à :

• une exonération de la totalité des cotisations salariales d'origine légale et conventionnelle s’applique à leur rémunération dans la limite de 79 % du SMIC ;
• une exclusion totale de la rémunération versée à l’apprenti de l'assiette de la CSG et de la CRDS.

Dans cette configuration, seule la date de signature du contrat d’apprentissage permet désormais de déterminer les modalités d'assujettissement de la rémunération versée à l’apprenti.

Parution de la liste des organisations représentatives au niveau national et interprofessionnel

Rappelons que pour être représentative au niveau national et interprofessionnel, une organisation syndicale doit notamment avoir recueilli au moins 8 % des suffrages exprimés au niveau national et interprofessionnel au cours du dernier cycle électoral.

Comme pour chaque cycle électoral, le nombre de suffrages exprimés par organisation syndicale vient tout juste d’être publié. À la suite des dernières élections professionnelles, les organisations syndicales reconnues comme représentatives au niveau national et interprofessionnel sont les suivantes :

• La CFDT à hauteur de 30,88 %
• La CGT à hauteur de 25,70 %
• La CGT-FO à hauteur de 17,27 %
• La CFE-CGC à hauteur de 15,01 %
• La CFTC à hauteur de 11,14 %

Mode d’emploi de la transmission en DSN du CDI de valorisation de l’expérience… pas encore instauré !

Rappelons qu’à date, le projet de loi relatif à l’emploi des seniors et au dialogue social prévoit l’instauration d’un contrat de valorisation de l’expérience, à titre expérimental.

En substance, ce CDI s’adresserait aux demandeurs d’emploi ayant au moins 60 ans, inscrits à France Travail, ne bénéficiant d’aucune pension de retraite à taux plein et n’ayant pas occupé d’emploi dans l'entreprise, dans les 6 mois précédents la conclusion de contrat.

Lors de la conclusion de ce contrat de valorisation de l’expérience, le salarié remettrait à l’employeur un document lui indiquant la date prévisionnelle à laquelle il pourra partir à la retraite à temps plein, lui permettant ainsi de le mettre d’office à la retraite, toutes conditions remplies.

En contrepartie, ce dispositif prévoit que l’indemnité de mise à la retraite payée par l’employeur sera, dans ce cas, exonérée de la contribution patronale de 30 % normalement due, pendant une partie de l’expérimentation.

Si, pour l’heure, ce CDI de valorisation de l’expérience n’est pas encore entré en vigueur et doit encore faire l’objet d’une adoption définitive par l’Assemblée nationale, une fiche disponible sur le site net-entreprises indique déjà la marche à suivre pour sa transmission en DSN.

Ainsi, cette fiche nous apprend que ce dispositif devra être déclaré en DSN dès 2026.

Plus précisément et en DSN, cette fiche nous indique que le contrat de valorisation de l’expérience est identifié par :

• une nature « 01 – Contrat à durée indéterminée en droit privé » en rubrique Nature du contrat ;
• et une valeur « 83 – Contrat de valorisation de l’expérience » en rubrique « Dispositif de politique publique et conventionnel ».

Notez enfin qu’en cas d’erreur, par exemple en cas de déclaration d’un contrat de valorisation d’expérience comme un « simple CDI », il est indiqué que le gestionnaire pourra la corriger dans la DSN mensuelle suivante.

Exonération de TVA pour les cours de danse : des conditions strictes

En principe, les activités d’enseignement sont, par nature, soumises à TVA. Mais à tout principe ses exceptions…

Ainsi, sous réserve du respect de toutes les conditions requises, les cours ou leçons relevant de l'enseignement scolaire, universitaire, professionnel, artistique ou sportif, dispensés par des personnes qui sont rémunérées directement par leurs élèves bénéficient d’une exonération de TVA.

C’est le bénéfice de cette exonération de TVA qui va opposer un professeur de danse à l’administration fiscale dans une affaire récente.

À l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration refuse d’accorder à un professeur de danse indépendant le bénéfice de l’exonération de TVA, pourtant réservée aux enseignements scolaire, universitaire, professionnel, artistique ou sportif dispensés personnellement par des personnes physiques directement rémunérées par leurs élèves…

« Pourquoi ? », conteste le professeur de danse qui estime remplir toutes les conditions pour bénéficier de cette exonération.

« Pas vraiment ! », conteste à son tour l’administration fiscale qui rappelle qu’une condition, pourtant impérative, n’est pas remplie ici : il aurait fallu que le professeur de danse dispense ses cours « à titre personnel ». Or ici, les leçons de danse ont été délivrées au sein de l'école de danse que le professeur dirige, avec le concours de tiers prestataires.

Partant de là, les cours de danse ne peuvent pas, compte tenu du mode d’organisation de l’activité du professeur, être regardés comme dispensés à titre personnel par le professeur de danse, et donc ouvrir droit à exonération.

Sauf qu’il a pris soin de distinguer, dans sa comptabilité, les recettes issues des cours qu’il a dispensé de celles issues des leçons délivrées par des tiers prestataires, rappelle le professeur. 

Mais en l’absence de pièces justificatives des recettes en question, rien ne lui permet de vérifier le bien-fondé de cette répartition, poursuit l’administration, de sorte que rien ne justifie le montant des recettes issues de l’activité exercée personnellement.

Ce qui explique qu’il ne peut pas bénéficier ici de l’exonération de TVA, confirme le juge : le professeur étant assisté, dans son enseignement, par des tiers prestataires, il ne peut pas bénéficier de l’exonération de TVA réservée aux enseignements dispensés « à titre personnel » dès lors que rien ne prouve ici la réalité du montant des recettes procurées par les leçons de danse données personnellement.

De nouvelles mesures d’urgence pour soutenir les employeurs victimes des intempéries

En raison des récentes inondations survenues en Aquitaine, Bourgogne, Île-de-France, Limousin, Midi-Pyrénées, Normandie et Rhône-Alpes, l’Urssaf et le CPSTI activent des mesures d’urgence pour accompagner les usagers dont l’activité a été affectée par ces intempéries.

Consciente des perturbations d’activité occasionnées dans ces régions, l’URSSAF fait savoir qu’elle pourra accorder des reports de paiement des cotisations, par l’octroi de délais supplémentaires pour ses usagers.

Les éventuelles majorations et pénalités de retard normalement dues pourront également faire l’objet d’une remise, dans ce cadre. Les employeurs qui souhaitent en bénéficier peuvent contacter l’URSSAF soit via leur espace personnel, soit directement au téléphone au 3957.

De plus, et comme les employeurs, les travailleurs indépendants victimes de ces intempéries peuvent également bénéficier de ce même report de paiement de cotisations, via ces mêmes contacts.

Par ailleurs, ils peuvent aussi faire appel au Conseil de la protection sociale des travailleurs indépendants (CPSTI), qui met en place une aide financière dédiée permettant d’accompagner les travailleurs indépendants actifs qui se trouvent dans une situation temporairement compliquée rendant difficile le paiement des cotisations et contributions sociales.

Sous réserve de respecter les critères du référentiel CPSTI, les bénéficiaires pourront obtenir jusqu’à 2 000 € dans un délai de 15 jours à compter de la réception du formulaire.

La cotisation AGS reste fixée à 0,25 % au 1^er juillet 2025

Pour mémoire, le régime de garantie des salaires (ou AGS) permet de garantir le paiement des salaires en cas de défaillance de l’entreprise.

Cette garantie des salaires repose sur la solidarité interentreprises et plus particulièrement sur une cotisation patronale obligatoire et recouvrée par les Urssaf.

Lors d’une réunion du 18 juin 2025, le conseil d’administration de l’AGS, chargé de l’équilibre financier de ce régime de garanties, nous informe que le taux de sa cotisation, à hauteur de 0,25 %, est maintenu à compter du 1^er juillet 2025.

Notez que cette cotisation, qui avait fait l’objet d’un rehaussement de 0,20 % à 0,25 % en juillet 2024, avait depuis été maintenue à hauteur de 0,25 %.

TVA déductible, pick-ups et strapontins : on en sait plus

En matière de TVA, la règle est claire : les véhicules conçus pour transporter des personnes, ou à usage mixte (transport de personnes et de marchandises), sont exclus du droit à déduction.

En clair, pour les véhicules concernés, la TVA qui est facturée à l’achat ne sera pas déductible pour l’entreprise (il en sera de même pour les frais d’entretien et de réparation). Notez que, si une entreprise envisage de louer plutôt que d’acheter un véhicule, ou encore de le prendre en crédit-bail, la sanction sera identique : la TVA afférente au loyer n’est pas déductible. 

Il est précisé que pour apprécier le caractère mixte de l’usage du véhicule, le critère déterminant réside dans l’usage pour lequel l’engin a été conçu et non dans son usage effectif.

Sont ainsi exclus du droit à déduction :

• tous les véhicules de catégorie M, à l’exception de ceux transformés en véhicules dérivés VP (adaptation réversible) ;
• les véhicules de catégorie N comportant au moins trois rangées de sièges (hors strapontins) ou dotés d’équipements similaires à ceux d’une autocaravane.

Une petite spécificité pour les pick-up de catégorie N1 est ici à noter : le seuil d’exclusion du droit à déduction de la TVA est fixé à deux rangées de sièges (hors strapontins).

Des précisions récentes viennent d’être apportées sur la notion de « strapontins » et sur le sort des camions hors route, au regard de la TVA.

Dans ce cadre, si le véhicule est de carrosserie européenne « camion pick-up » (code BE), ou « camion hors route » (code BA - hors route), l’exclusion du droit à déduction s’applique en présence d’au moins deux rangs de places assises.

Si la carrosserie européenne diffère de « camion pick-up » (code BE) ou, pour les véhicules hors route, de « camion » (code BA - hors route), l’exclusion du droit à déduction s’applique en présence d’au moins trois rangs de places assises. Sont ici concernés les véhicules de catégorie N de carrosserie « camions » (autres que « BA - hors route »), « camionnette », « unité de traction pour semi-remorque » et « tracteur routier ». Concrètement, pour déterminer les rangs de places assises, toutes les places que le véhicule est susceptible de comporter après une manipulation aisée sont prises en compte.

Notez que la condition relative à la manipulation aisée est remplie si le véhicule est équipé d’ancrages accessibles.

Les strapontins, eux, ne sont pas pris en compte : il s’agit de sièges d’appoint, conçus pour un usage occasionnel, souvent repliables ou amovibles, et moins confortables que les sièges classiques. Leur présence ne modifie donc pas l’analyse au regard du droit à déduction de la TVA.

Bien-être animal : des règles communes et particulières

Sont visées les activités liées aux animaux de compagnie d’espèce domestiques, à savoir :

• la gestion d'une fourrière ;
• la gestion d’un refuge ou d'une association sans refuge ;
• l’élevage de chiens ou de chats ;
• la garde, le transit, l’éducation et le dressage de chiens ou de chats à titre commercial ;
• la vente et la présentation au public des animaux de compagnie d'espèces domestiques à titre commercial.

Notez que ces activités doivent être exercées à la fois dans le respect de dispositions générales, mais également de règles spécifiques, en fonction du secteur et des animaux (chiens, chats, furets, lapins, rongeurs, oiseaux et poissons), dont voici un rapide exposé.

Déclaration

Tous les opérateurs exerçant des activités liées aux chiens, chats et furets, y compris les éleveurs de chats et de chiens qui ne vendent pas plus d’une portée par an, doivent se déclarer au registre des opérateurs détenant des carnivores domestiques.

Il en va de même pour les associations de protection animale qui doivent renseigner des informations sur les familles d’accueil.

Notez que cette déclaration sur le registre vaut, pour les professionnels exerçant des activités en lien avec des chiens, des chats ou des furets, déclaration au préfet, déjà exigée jusqu’alors.

Pour les professionnels exerçant des activités avec des animaux de compagnies autres que les chiens, chats et furets, la déclaration auprès du préfet doit passer par le Cerfa n^o 15045.

Attention, cette déclaration n’entrera en vigueur qu’à partir du 1^er janvier 2026 pour les activités liées aux chiens, aux chats et aux furets de vente et de transit à titre commercial, d’éducation, de dressage et de présentation au public.

Dans ce cas, en attendant, il convient d’utiliser le Cerfa n^o 15045.

Notez que la déclaration doit être renouvelée en cas de :

• changement d'exploitant ou de responsable de structure ;
• modification de la nature de l'activité ;
• changement des espèces détenues ;
• modification affectant de façon substantielle les conditions d'hébergement des animaux, y compris le changement de vétérinaire sanitaire désigné.

Bien-être animal

Afin d’assurer le bien-être animal, des règles communes ont été instaurées afin de prévoir une liste de critères à respecter par les établissements, notamment :

• protéger les animaux des conditions climatiques excessives, des sources de contamination, de blessures, de nuisances et de stress ;
• répondre aux besoins biologiques, physiologiques et comportementaux des espèces et races détenues ;
• permettre une maîtrise de la reproduction ;
• prévenir la fuite des animaux ;
• faciliter les opérations de nettoyage et de désinfection ;
• permettre la mise en œuvre de bonnes pratiques d'hygiène en prévenant les sources de contamination et en évitant les contaminations croisées, notamment en respectant le principe de la marche en avant dans l'espace et / ou dans le temps ;
• faciliter par leur agencement l'observation des animaux.

Des règles d’hygiène et de sécurité doivent également être respectées (système de détection et de lutte contre les incendies, stockage de la nourriture, conditions d’hygiène, local dédié aux soins, etc.).

Ce cadre commun est ensuite enrichi par les règles applicables en propre à chaque espèce.

Par exemple, les chiens doivent avoir la place de se mouvoir sans gêne ni entrave, étant entendu que la taille minimale de leur espace doit tenir compte du gabarit de l’animal.

De même, les chats doivent disposer de plateforme en hauteur pour leur permettre de s’isoler ou de disposer de poste d‘observation ; les lapins et les rongeurs doivent disposer d’éléments à ronger ; les oiseaux doivent disposer de perchoirs ; les poissons doivent disposer d’aquarium propres, filtrés avec des matériaux non toxiques, etc.

Règlement sanitaire

Pour rappel, le Gouvernement avait établi l’obligation pour le responsable de l’activité, avec l’aide d’un vétérinaire sanitaire, d’établir un règlement sanitaire pour poser le cadre des conditions d'exercice de l'activité afin de préserver, d’une part, la santé et le bien-être des animaux en fonction de leur espèce et, d’autre part, la santé publique et l'hygiène du personnel.

Les modalités concrètes de ce règlement sont à présent connues et disponibles ici.

Registres

À partir du 1^er janvier 2029, les entrées et les sorties des animaux devront être renseignées dans un registre mis à disposition par le fichier national d'identification des chiens, chats et furets. Concernant les autres animaux, le support est libre.

Il comportera les informations de l’animal, ainsi que des données propres aux entrées et sorties et, le cas échéant, à son espèce. La liste est disponible ici.

En attendant, le registre doit être tenu sans support pré établi qui doit être côté, tenu sans blanc, ni rature, ni surcharge.

De même, il doit être mis en place et tenu à jour un registre de suivi sanitaire et de santé des animaux, dont le contenue est détaillé ici.

Ces informations, concernant les chiens, chats et furets, devront, à partir du 1^er janvier 2027, être transmis au fichier national.