Construction : comment limiter les surcoûts liés au respect de la RE2020 ?

Pour rappel, la RE2020 (réglementation environnementale 2020) vise à renforcer la sobriété énergétique des constructions neuves et comporte 2 nouveaux objectifs par rapport à la RT2012 qu’elle remplace : limiter l'impact de la construction sur le changement climatique et garantir un confort d'été minimal pour anticiper des épisodes caniculaires qui s’annoncent plus intenses et réguliers.

La mise en œuvre de la RE2020 va progressivement se renforcer entre 2022 et 2031, pour permettre aux professionnels du BTP de s’y adapter.

Les améliorations qu’elle comporte sont sources de surcoûts de construction, que le Gouvernement évalue de la manière suivante :

• entre 2,5 % et 3,5 % pour le jalon 2022 ;
• entre 5 % et 7,5 % pour le jalon 2025.

Ces surcoûts ont été évalués à date et n'intègrent pas les effets d'apprentissage qui doivent permettre, selon lui, de réduire l'impact financier de la réglementation dans le temps.

Par conséquent, le Gouvernement ne prévoit aucun dispositif spécifique de soutien à la construction RE2020.

REP bâtiment : le cahiers des charges des éco-organismes est complété !

Pour rappel, pour lutter contre la prolifération des déchets, la France a mis en place la « responsabilité élargie du producteur » (REP), qui se décline dans plusieurs filières, dont la filière du bâtiment.

La mise en œuvre de la filière REP bâtiment est juridiquement effective depuis le 1er janvier 2023 et va se traduire, tout au long de l’année 2023, par la création de points de collecte des déchets issus du bâtiment.

C’est notamment pour cela que des éco-organismes chargés de gérer cette collecte pour les producteurs de déchets ont vu le jour.

Ils doivent respecter un cahier des charges dont le contenu vient d’être complété.

À titre d’exemple, et pour améliorer le maillage territorial, outre la mise en place d’installations spécifiques de reprise des déchets du bâtiment, un éco-organisme va devoir couvrir les coûts supportés par les gestionnaires des installations de reprise ou pourvoir à cette reprise, selon les modalités suivantes :

Zone agricole + bâtiment agricole = activité agricole ?

Par le biais du plan local d’urbanisme (PLU), les collectivités locales peuvent réserver certaines portions de leur territoire à des usages déterminés selon une nomenclature regroupant une vingtaine de types de zones définies.

Ces zones peuvent ainsi être destinées à l’urbanisation, au commerce, à l’industrie, à la protection des espaces naturels ou encore à l’agriculture.

Dans le cas des zones agricoles, le choix est fait au regard du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres visées. Lorsqu’un espace est désigné comme zone agricole (Zone A), les règles concernant la construction de nouveaux bâtiments deviennent très restrictives.

Les nouveaux bâtiments, en effet, doivent avoir pour vocation une exploitation agricole ou le stockage et l’entretien du matériel nécessaire à cette activité afin de pouvoir bénéficier d’une autorisation d’urbanisme.

Le Gouvernement a néanmoins été interpellé au sujet des bâtiments construits en Zone A dans le respect des règles d’urbanisme, mais qui après un certain temps, ne sont plus exploités à des fins agricoles. Une autre entreprise peut-elle s’y établir ?

Le Gouvernement indique que malgré les restrictions concernant les constructions nouvelles, il est possible qu’une entreprise à l’activité non agricole s’établisse en Zone A dans un bâtiment déjà existant. Une procédure de changement de destination du bâtiment doit néanmoins être suivie.

Il faudra pour cela démontrer que l’activité envisagée ne portera pas atteinte au potentiel agricole ou à la qualité paysagère du site et obtenir l’accord de la commission départementale de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF).

Dans l’hypothèse où une entreprise déciderait de s’installer dans un bâtiment de Zone A sans réaliser le changement de destination, des amendes pouvant aller jusqu’à 300 000 € sont prévues, ainsi que des peines d’emprisonnement en cas de récidive.

Bail commercial : la valeur locative, une notion mystérieuse ?

Lorsqu’un bail commercial est conclu, le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Au cours de la vie du bail commercial, le loyer peut être amené à être modifié. Cela se fera, selon les circonstances de modification, soit en appliquant un plafonnement, soit en déplafonnant le montant.

En cas de déplafonnement du loyer, la loi prévoit que le nouveau montant doit correspondre à la « valeur locative » du bien. Cela correspond au niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée.

On comprend bien que ce niveau de loyer est très variable selon les situations. La loi indique que, pour déterminer cette valeur locative, en cas de désaccord des parties, il faut prendre en compte :

• les caractéristiques du local considéré ;
• la destination des lieux ;
• les obligations respectives des parties ;
• les facteurs locaux de commercialité ;
• les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Et ces critères posent problème pour un sénateur : comment déterminer la valeur locative d’un bien à partir de ces éléments qui ne sont pas communiqués au public ? Il y a, selon lui, un problème d’accès à l’information qui rend plus difficile le calcul de la valeur locative.

Pas de barème officiel, mais des sources à disposition

Le Gouvernement indique qu’aucun barème de référence public général ne peut être mis en place, les situations et les locaux étant trop différents sur tout le territoire.

Il rappelle cependant que la loi détaille ces 5 critères. Par exemple, elle indique que, concernant les caractéristiques du local, il faut prendre en compte sa situation géographique, son accès, sa surface, son état d’entretien général, etc.

Il invite également à utiliser des sources qui peuvent apporter des éléments de réponses, notamment :

• les revues spécialisées en baux commerciaux ;
• les décisions de justice ;
• les comptes-rendus des observatoires privés des loyers judiciaires des locaux commerciaux ;
• les revues spécialisées dans les décisions rendues par les chambres des loyers commerciaux des tribunaux, etc.li>

Autant de sources qui peuvent orienter les bailleurs et locataires pour les aider à comprendre et déterminer la valeur locative du bien loué…

Taxe due par les employeurs de main-d’œuvre étrangère : un point sur vos obligations

Depuis le 1er janvier 2023, la gestion et le recouvrement de la taxe due par les employeurs de main-d’œuvre étrangère permanente, temporaire ou saisonnière sont assurés par la DGFIP (Direction générale des finances publiques).

Est soumise à la taxe la 1re admission au séjour en France, au titre de l’exercice d’une activité professionnelle salariée, d’un travailleur étranger ou d’un salarié détaché temporairement par une entreprise non établie en France.

Elle doit être déclarée et liquidée selon les modalités suivantes :

• pour les redevables de la TVA soumis au régime normal d’imposition, sur l’annexe à la déclaration de TVA déposée au titre du mois de janvier ou du 1er trimestre de l’année qui suit celle au cours de laquelle la taxe est devenue exigible ;
• pour les redevables de la TVA soumis au régime réel simplifié d’imposition, sur la déclaration annuelle déposée au titre de l’exercice au cours duquel la taxe est devenue exigible ;
• dans tous les autres cas, sur l’annexe à la déclaration de TVA déposée auprès du service de recouvrement dont relève le siège ou le principal établissement du redevable, au plus tard le 25 février de l’année qui suit celle au cours de laquelle la taxe est devenue exigible.

TVA facturée à tort : si pas de perte de recettes fiscales…

Une entreprise, en l’occurrence autrichienne, qui exploite une aire de jeux d’intérieur, facture ses clients en appliquant un taux de TVA à 20 %. Or le taux applicable à son activité est un taux réduit de TVA (13 % dans cette affaire).

Elle demande donc le remboursement de l’excédent de TVA qu’elle a finalement collectée et décaissée en trop. Mais l’administration fiscale refuse pour les motifs suivants :

• d’une part, l’entreprise n’a pas rectifié ses factures ;
• d’autre part, dès lors que ses clients ont supporté le coût d’une TVA plus élevée, la régularisation sollicitée entraînerait un enrichissement sans cause de l’entreprise.

Mais l’entreprise fait remarquer que ses clients, ici, sont des consommateurs finaux, eux-mêmes non assujettis à la TVA, donc qui ne sont pas en mesure de bénéficier d’un droit à déduction de cette TVA.

Ce que relève aussi le juge, pour qui cela change effectivement tout !

Il en conclut qu’une entreprise qui a fourni un service et qui a mentionné sur sa facture un montant de TVA calculé sur la base d’un taux erroné n’est pas redevable de la partie de la TVA facturée à tort s’il n’existe aucun risque de perte de recettes fiscales au motif que les bénéficiaires de ce service sont exclusivement des consommateurs finaux ne bénéficiant pas d’un droit à déduction de la TVA payée en amont.

Rendue au bénéfice d’une société autrichienne, cette décision du juge européen devrait normalement, à notre sens, s’appliquer en France quand bien même il est admis que les opérations réalisées auprès des particuliers ne donnent pas nécessairement lieu à facturation.

En pareille hypothèse, il est admis qu’une erreur de TVA puisse faire l’objet d’une restitution dans le cadre d’une réclamation contentieuse.

Taxe de 3 % sur les immeubles : une exception sous condition déclarative

Par principe due par les entreprises et organismes qui détiennent en France des immeubles, de nombreuses entités échappent en réalité à cette taxe de 3 %.

Il en est ainsi notamment des entreprises qui :

• communiquent ou prennent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, chaque année, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux ;
• ou déclarent spontanément chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits dont elles ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux.

A ce sujet, il faut savoir qu’en cas de première omission déclarative, les sociétés peuvent souscrire cette déclaration, soit spontanément, soit en réponse à une mise en demeure de l'administration fiscale, sans avoir à s'acquitter de la taxe de 3 %.

Cette tolérance administrative s’applique-t-elle aussi aux sociétés qualifiées de « primo-délinquantes » qui, sans commettre à proprement parler une omission déclarative, souscrivent une déclaration incomplète ou inexacte ?

Interrogé à ce sujet par un député, le Gouvernement répond par la négative et rappelle que ces sociétés pourront, en cas de déclaration incomplète ou inexacte, et s'agissant des erreurs ou omissions commises de bonne foi, bénéficier d'une réduction des intérêts de retard de 50 %, en cas de régularisation spontanée, ou de 30 %, en cas de régularisation en cours de contrôle.

Adhésion à un organisme de gestion agréé = réduction d’impôt ?

Les entreprises, relevant de l’impôt sur le revenu et adhérant à un organisme de gestion agréé (OGA) bénéficiaient d’avantages fiscaux.

Le 1er avantage prenait la forme d’une absence de majoration des revenus soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux (BNC) ou agricoles (BA).

Il faut, en effet, rappeler que les entreprises qui n’adhéraient pas à un OGA voyaient leurs revenus imposables majorés de 25 % pour le calcul de l’impôt sur les bénéfices. Cette majoration de 25 % a progressivement été abaissée à 20 % en 2020, 15 % en 2021, 10 % en 2022 pour être définitivement supprimée à compter de 2023.

Le 2nd avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt correspondant aux dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et l'adhésion à un organisme agréé. Le montant de cette réduction d'impôt est limité aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et pour l'adhésion à un OGA et ne peut excéder 915 € par an.

Interrogé par un député sur la pérennité de cet avantage fiscal, le Gouvernement a confirmé qu’il n’était pas envisagé de la supprimer.

Vente de titres : chaque décision est importante !

Un couple créé une société. Passé quelques années, cette société émet de nouvelles actions que les dirigeants reçoivent.

A l’aube de la retraite ils décident, généreusement, de donner une partie de leurs actions à leurs enfants puis, moins généreusement, de vendre l’autre partie à un tiers.

Parce qu’à l’occasion de cette vente le couple a réalisé un gain (une plus-value), il le déclare à l’administration et demande l’application d’un abattement pour durée de détention pour le calcul de l’impôt dû.

Pour le calcul de cet abattement, il part du principe qu’il a donné à ses enfants les actions les plus récentes et vendu les plus anciennes… Ce qui, mécaniquement, lui permet de bénéficier d’un abattement bien plus important, puisque les titres vendus sont ceux qui ont été conservés le plus longtemps.

Sauf que l’administration fiscale ne partage pas ce raisonnement. Pour elle ce sont les actions les plus anciennes qui ont été données et les plus récentes qui ont été vendues.

Ce que le juge confirme : selon lui, les actions n’étant pas ici identifiables, il convient d’appliquer la méthode PEPS (pour « premier entré – premier sorti ») pour déterminer le montant de l’abattement applicable et donc, de l’impôt dû sur la plus-value réalisée à l’occasion de la vente des titres.

Les actions les plus anciennes sont sorties en premier, lors de la donation aux enfants, et ce sont les actions les plus récentes qui ont été vendues. Le redressement fiscal est donc maintenu.

Pacte Dutreil et activité opérationnelle : le cas de la pluralité d’activité

À l’occasion de la transmission de parts de société, des droits d’enregistrement sont généralement dus.

Il existe certains dispositifs permettant de réduire (un peu) le montant des droits dû, parmi lesquels le Pacte Dutreil.

Schématiquement, ce pacte permet, toutes conditions remplies (engagements collectif et individuel de conservation des titres, nature de l’activité de la société dont les titres sont transmis, etc.), de bénéficier d’une exonération de droits d’enregistrement à concurrence des ¾ de la valeur des titres transmis et ce, sans limitation de montant.

Plus simplement, seuls 25 % de la valeur des titres transmis sera soumise à l’impôt.

Parmi les conditions à remplir, la société dont les titres sont transmis doit être une société « opérationnelle », c’est-à-dire qu’elle doit exercer, de manière prépondérante, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Vous l’aurez compris, si la société exerce de manière prépondérante une activité civile, il ne sera pas possible de mettre en place un pacte Dutreil.

Mais qu’en est-il des entreprises qui exercent à la fois une activité « opérationnelle » et une activité civile ? Dans ce cas de figure, comment apprécier la prépondérance de l’activité ?

Dans sa documentation, l’administration fiscale précise que tant que l’activité civile ne représente pas plus de 50 % du chiffre d’affaires et 50 % la valeur vénale des immobilisations, alors cette activité n’est pas prépondérante et n’empêche pas la mise en place d’un pacte.

Voulant tester les limites de cette tolérance administrative, un audacieux héritier tente de mettre en place un pacte Dutreil portant sur une société pour laquelle l’activité éligible ne représente que 19 % de son CA et 28 % de ses actifs.

Ce qui attire l’attention de l’administration fiscale, qui redresse alors l’héritier.

Mais toujours aussi audacieux, il s’en plaint au juge !

Qui lui donne raison : l’administration ne peut pas seulement se baser sur le ratio du chiffre d’affaires et des actifs pour déterminer le caractère prépondérant ou non d’une activité. Elle doit obligatoirement examiner les autres indices fondés sur la nature de l'activité de la société et les conditions de son exercice.

L’affaire devra donc être rejugée pour procéder à cet examen.