Rénovation lourde : conditions d’application de l’exonération de taxe foncière et du taux réduit de TVA

La loi de finances pour 2024 a mis en place un taux de TVA à 5,5 % et une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, pendant une durée de 15 ans, dans le cadre de travaux de rénovation lourde des logements sociaux.

Les logements locatifs concernés par la rénovation lourde sont ceux qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :

• ils ont fait l’objet d’une décision d’agrément délivrée par le représentant de l’État dans le département à compter du 1^er janvier 2024 pour la réalisation de travaux de rénovation lourde permettant :
  • au bâtiment ou à la partie de bâtiment sur laquelle portent les travaux d’atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B ou, lorsqu’il est situé en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, des critères de performance énergétique et environnementale fixés par décret ;
  • le respect des critères de sécurité d’usage, des critères de qualité sanitaire et des critères d’accessibilité des bâtiments. Un décret devait venir préciser les conditions dans lesquelles il est possible de déroger à ces critères ;
• ils étaient achevés depuis au moins 40 ans à la date de dépôt de la demande de l’agrément (délivré par le représentant de l’ État) ;
• ils constituent, depuis au moins 40 ans, des logements locatifs sociaux ou, sous réserve d’avoir été soit construits, soit améliorés, soit acquis et améliorés avec le concours financier de l’État, des logements appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré ou gérés par un tel organisme ;
• ils avaient, avant les travaux, un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes E, F ou G ou, lorsqu’ils sont situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, ils ne respectaient pas les critères de performance énergétique et environnementale requis (fixés par décret) ;
• ils ont, à l’issue des travaux un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B ou, lorsqu’ils sont situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, ils respectent les critères requis (fixés par le décret).

Il faut noter que la durée de l’exonération de taxe foncière est portée à 25 ans lorsque la demande de l’agrément a été déposée entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2026.

Récemment, des précisions attendues ont été apportées à ce sujet.

Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à La Réunion et à Mayotte, les critères de performance énergétique et environnementale à respecter sont précisés ici.

Des précisions sont également apportées quant aux conditions dans lesquelles il est possible de déroger aux critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité des bâtiments. Le respect de ces critères n’est pas exigé dans les cas suivants :

• les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et le couvert des bâtiments, attesté par un architecte, un bureau d'études qualifié ou tout autre référent technique, impartial et indépendant vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui ;
• les travaux nécessaires, y compris du second œuvre, entraîneraient des modifications de l'état des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour :
  • les monuments historiques classés ou inscrits, les sites patrimoniaux remarquables ou les abords des monuments historiques ;
  • les immeubles ou ensembles architecturaux ayant reçu le label destinés aux immeubles présentant un intérêt architectural ou technique suffisant ;
  • les sites inscrits ou classés.

Par ailleurs, pour obtenir l’agrément conditionnant l’application du taux réduit de TVA et de l’exonération de taxe foncière, le maître d'ouvrage doit transmettre au représentant de l'État dans le département les documents dont la liste figure ici. Un audit énergétique avant travaux et un diagnostic de performance énergétique (DPE) après travaux doivent également être réalisés.

Notez que pour bénéficier de l'exonération de taxe foncière, le propriétaire doit adresser une déclaration au service des impôts fonciers du lieu de situation du bien, avant le 1^er janvier de la première année au titre de laquelle l'exonération est applicable. Cette déclaration doit être accompagnée de l'agrément.

Pour finir, il est précisé que si, suite à la délivrance de l'agrément, il est constaté, lors d'un contrôle réalisé par un agent assermenté (relevant de la direction départementale des territoires ou de la direction départementale des territoires et de la mer géographiquement compétente), le non-respect par le maître d'ouvrage de l'un des critères permettant de bénéficier de l’exonération de taxe foncière, ce constat fait l'objet d'un signalement par cette direction au service des impôts fonciers du lieu de situation de la construction.

Notice descriptive : quelques évolutions

Pour rappel, il existe 2 types de CCMI : avec ou sans fourniture de plan. Lorsque le CCMI est conclu avec fourniture de plan, le constructeur doit annexer au contrat un certain nombre de documents et notamment une notice descriptive.

Cette notice permet de décrire les caractéristiques techniques de l’immeuble et les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à son utilisation.

Pour les CCMI signés à partir du 1^er janvier 2025, une nouvelle notice sera applicable, intégrant plusieurs modifications, dont le détail est disponible ici.

Parmi les modifications notables, il faut noter que le maître de l’ouvrage choisira explicitement dans la notice si les revêtements muraux intérieurs des pièces sèches seront à intégrer dans le CCMI.

La notice sera également mise à jour dans ses dénominations pour tenir compte des évolutions techniques.

Notez que les obligations du constructeur restent inchangées, notamment en matière d’informations à délivrer, de garanties et de respect des délais.

Experts missionnés par les assurances : pas n’importe qui, pas n’importe comment !

Plus de 50 % : c’est la part des maisons individuelles en France construites sur des sols argileux, qui présentent des risques importants de dégâts en cas de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Parmi les dispositifs pris par le Gouvernement pour accompagner au mieux les sinistrés de tels phénomènes, un cadre a été mis en place concernant les experts missionnés par les assurances afin de garantir :

• leur indépendance ;
• leurs compétences ;
• le contenu du rapport d'expertise ;
• les délais d'élaboration de l'expertise.

Ces règles s’appliqueront à partir du 1^er janvier 2025 en cas de catastrophe naturelle reconnue par les pouvoirs publics dans l’hypothèse de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Pour rappel, l’assureur a alors un mois à partir de la décision portant déclaration de l’état de catastrophe naturelle pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise s’il l’estime nécessaire.

Les garanties présentées par l’expert

L’expert, entreprise ou personne physique, doit réaliser sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. Pour garantir cela, l’expert doit :

• ne pas avoir de lien salarial, capitalistique ou de dépendance économique avec une entreprise d'assurance intéressée de nature à porter atteinte à son indépendance ;
• fixer sa rémunération selon des critères objectifs, transparents et non discriminatoires en fonction du temps d'expertise requis et du niveau de complexité de chaque sinistre ;
• n'avoir aucun lien d'affaires avec les entreprises missionnées dans le cadre de la réalisation des travaux de remédiation du sinistre, ni aucun intérêt financier à la réalisation des travaux qu’il préconise ;
• n'avoir avec l'assuré aucun lien de nature à porter atteinte à leur indépendance.

Dit autrement, l’expert doit être indépendant vis-à-vis de l’assureur, de l’assuré et des entreprises de travaux.

Il doit également justifier ses compétences par un niveau d'étude sanctionné par un diplôme post-secondaire, ainsi que d'une expérience professionnelle dans le domaine du bâtiment, de la construction, du génie civil ou de la géotechnique.

Cette articulation entre diplôme et expérience se fait de la manière suivante :

• pour un diplôme de niveau 5 (DUT ou équivalent), l’expert doit justifier d’une expérience en bâtiment, en géotechnique ou en expertise d'assurance de 5 ans ;
• pour un diplôme de niveau 6 (maîtrise ou licence), l’expert doit justifier d’une expérience de 3 ans ;
• pour un diplôme de niveau 7 (ingénieur, architecte, master), l’expert doit justifier d’une expérience de 2 ans.

L’expert doit également justifier d’une formation, à la fois théorique et pratique, suffisante au développement et au maintien dans le temps de leur compétence.

Si l’expert est une entreprise, elle peut prouver sa compétence grâce à une qualification professionnelle d'entreprise portant sur les techniques de réparation des désordres liés à la sécheresse, notamment en matière de pathologie des bâtiments, de réalisation et d'interprétation d'investigations géotechniques, de mécanique des sols ou d'interactions sol et structure. Notez que les modalités doivent être précisées par arrêté du ministre chargé de la construction.

Le rapport d’expertise

Le rapport d’expertise doit contenir un minimum d’informations, à savoir :

• les coordonnées de l'assuré et de son assureur ;
• le nom et les qualifications de l'expert ;
• un document exposant les modalités de réalisation de l'expertise et, pour une étude géotechnique, les caractéristiques de cette étude ;
• une description de la construction, de son environnement, des désordres constatés et des éventuelles mesures de remédiation déjà mises en œuvre par le passé, ainsi que la liste exhaustive des justificatifs fournis par l'assuré à l'expert ;
• la conclusion de l'expertise quant à l'origine des désordres constatés, l'éligibilité des dommages observés au droit à la garantie contre les catastrophes naturelles et, le cas échéant, la nature et le coût des travaux de remédiation préconisés.

Un arrêté des ministres chargés de l'économie et de la construction précisera le modèle du rapport d'expertise.

Les délais à respecter

D'une part, l'expert dispose d'un délai de 4 mois à compter de la réception de l'ensemble des éléments transmis par l'assuré pour transmettre à l'assureur un rapport intermédiaire donnant sa conclusion définitive sur la cause déterminante des désordres constatés, la qualification des dommages matériels et, le cas échéant, l'ouverture du droit à la garantie.

Dans l'hypothèse où l'expertise nécessite de mener des investigations techniques complémentaires réalisées par une entreprise tierce afin de déterminer l'existence d'un lien de causalité déterminante entre le phénomène de mouvements de terrain, les experts ont un mois supplémentaire compter de la réception des résultats de ces investigations complémentaires pour transmettre le rapport intermédiaire.

D'autre part, l'expert a 1 mois à compter de la réception des éventuels résultats des investigations géotechniques complémentaires et de la validation des devis des entreprises de travaux pour transmettre à l'assureur le rapport définitif.

L'assurer a également 1 mois, à compter de l'envoi du rapport définitif, pour ensuite le transmettre à l'assuré.

Contrôles

Les pouvoirs publics peuvent envoyer des fonctionnaires ou des contrôleurs techniques agréés afin de contrôler le respect par les experts de leurs obligations.

Dans ce cadre, les personnes chargées du contrôle peuvent notamment se faire communiquer par l'expert contrôlé tous les documents relatifs à l'objet de ce contrôle ou entendre son témoignage.