Ventes successives d’immeubles : qu’allez-vous faire de votre immeuble ?

Par principe, les ventes d’immeubles réalisées par un professionnel soumis à la TVA, agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique, sont soumises à la TVA, exception faite de celles qui sont expressément exonérées par la Loi.

Parmi ces exceptions, on retrouve le cas des transmissions d’une universalité totale ou partielle de biens, réalisées entre personnes redevables de la TVA, c’est-à-dire entre personnes tenues, de par leur activité, au paiement effectif de la TVA.

Pour rappel, la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens est un terme technique désignant en réalité la cession d’un fonds de commerce ou de tout ou partie d’une entreprise permettant à l’acquéreur de poursuivre une activité économique de façon autonome.

Dans ces circonstances, et à l’occasion d’une question posée au Gouvernement, des précisions ont été demandées concernant le sort des contrats de crédit-bail immobilier faisant l’objet d’une levée de l’option d’achat.

Concrètement, la question s’est posée de savoir si :

• 1. la dispense de taxation à TVA s’appliquait lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à TVA, était vendu au crédit-preneur lors de la levée de l’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à TVA, revendait l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui s’engageait à poursuivre l’activité de location soumise à TVA ?
• 2. la dispense de taxation à TVA s’appliquait lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à TVA, était vendu au crédit-preneur lors de la levée de l’option d’achat et que celui-ci le revendait à un autre professionnel soumis à TVA qui l’affectait à son activité d’achat/revente de biens immobiliers (donc qui l’inscrivait en stock) ?

Dans l’hypothèse n°1 (achat-revente au sous-locataire continuant d’exercer une activité de location soumise à TVA), le Gouvernement confirme que puisque le sous-locataire poursuit l’activité de location de l’immeuble, les 2 ventes successives (levée de l’option d’achat et revente) bénéficient de l’exonération de TVA.

A cette occasion, il précise que la circonstance que le crédit-preneur (ou l’acquéreur final) prenne un engagement de construire ou un engagement de revendre est sans incidence.

En revanche, dans l’hypothèse n°2 (achat-revente à un marchand de biens), la dispense de TVA sera refusée : le fait de revendre le bien immobilier à un professionnel de l’achat-revente qui l’inscrit en stock est un élément objectif permettant de révéler que l’acquéreur ne compte pas poursuivre la location, mais destine le bien à la revente.

Dans une telle situation, il sera donc fait application du principe général de taxation : les ventes d’immeubles qui sont réalisées par un professionnel soumis à la TVA, agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique, sont soumises à la TVA

Source : Réponse ministérielle Grau du 10 juillet 2018, Assemblée nationale, n°7359

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Comptabilités informatisées et communication d’algorithme : pas d’obligation !

La tenue de la comptabilité au moyen de systèmes informatisés suppose que, dans le cadre d’un contrôle fiscal, vous puissiez répondre à l’obligation de présenter votre comptabilité sous forme dématérialisée, au moyen de fichiers des écritures comptables (FEC), et de permettre la réalisation de traitements informatiques complexes (effectués soit par les services de l’entreprise elle-même ou par l'administration).

C’est à vous que revient le choix des modalités pratiques de mise en œuvre des traitements informatiques, sollicités par l’administration, parmi les 3 options suivantes :

• soit vous autorisez le vérificateur à effectuer le contrôle sur le matériel de l'entreprise ;
• soit vous décidez d'effectuer vous-même, en interne, les traitements informatiques et, dans ce cas, le vérificateur vous précise par écrit les travaux à réaliser ainsi que le délai accordé pour les effectuer ;
• soit vous demandez à ce que le contrôle ne soit pas effectué sur le matériel de l'entreprise : vous devez alors mettre à la disposition de l'administration les copies des documents, données et traitements soumis au contrôle.

Suite à la réalisation de ces traitements, si le vérificateur envisage des redressements, la proposition de rectifications doit préciser la nature et le résultat des traitements effectués par ou à la demande de l'administration fiscale. Rien de plus…

C’est précisément ce qui a été rappelé à une société qui, dans le cadre du contrôle de sa comptabilité informatisée, et ne souhaitant pas que le contrôle soit effectué sur le matériel de l’entreprise, a choisi de mettre à disposition de l’administration une copie des documents, données et traitements soumis à contrôle.

Après examen, l’administration a décidé de procéder à un rehaussement du montant du bénéfice imposable de la société et lui a donc adressé une proposition de rectifications en ce sens.

Une proposition de rectifications incomplète, selon la société. Pour elle, l’administration doit non seulement lui communiquer la nature et le résultat des traitements effectués, ce qui est le cas ici, mais aussi, les algorithmes, logiciels ou matériels qu’elle a utilisés pour effectuer ces traitements.

« Non ! », répond le juge, qui rappelle à la société que l’administration n’est absolument pas tenue de communiquer les algorithmes qu’elle a utilisés pour procéder aux traitements informatiques ayant conduit à établir le rehaussement d’impôt.

En conséquence de quoi le redressement fiscal est maintenu.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 4 mai 2018, n°410950

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Contribution à l’audiovisuel public : pas pour les micro-ordinateurs !

L’actuelle contribution à l’audiovisuel public (anciennement « redevance télé ») est due à partir du moment où vous détenez un appareil récepteur de télévision ou un dispositif assimilé permettant la réception de la télévision.

A l’occasion d’une question au Gouvernement, il a été demandé si les micro-ordinateurs étaient des « dispositifs assimilés » taxables. La réponse est non. Contrairement aux magnétoscopes, lecteurs de DVD, projecteurs équipés de tuners, etc., les micro-ordinateurs munis d’une carte de télévision permettant la réception de la télévision ne sont pas taxables au titre de la contribution à l’audiovisuel public.

Source : Réponse ministérielle Brochand du 10 juillet 2018, n°6580

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Parking squatté et dégradé : réduction de taxe foncière possible !

Une société civile immobilière est propriétaire d’un ensemble immobilier avec parking pour lequel elle est soumise au paiement de la taxe foncière.

A plusieurs reprises au cours d’une même année, les parkings intérieurs et extérieurs de cette résidence ont été occupés illégalement et vandalisés. Des circonstances suffisantes, selon la SCI, pour obtenir une réduction de taxe foncière.

Mais pas pour l’administration, qui considère, quant à elle, que les occupations illégales et répétées, bien qu’assorties de dégradations significatives, n’étaient pas assimilables à des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement à prendre en compte pour la mise à jour de la valeur locative des bâtiments qui, rappelons-le, sert à établir la taxe foncière. Plus simplement, ces évènements sont certes gênants, mais pas au point de demander à bénéficier d’une réduction de taxe foncière.

« Ah bon ? » s’étonne le juge, pour qui, au contraire, les évènements décrits par la SCI suffisent à demander, et à obtenir, une réduction de la taxe en question.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 4 juillet 2018, n°407320

Taxe foncière : parking squatté = perte de valeur de l’immeuble ? © Copyright WebLex - 2018

PAS : un point sur la préfiguration des bulletins de paie

Pour préparer vos salariés à la mise en place du PAS, il vous est possible, en tant qu’employeur, de préfigurer le prélèvement sur les bulletins de paie que vous leur transmettrez dès septembre 2018.

A ce titre, les taux individuels applicables à vos salariés vous seront transmis dès le 18 septembre 2018, par retour de la DSN souscrite en août 2018. Retenez toutefois qu’au vu de la durée de validité des taux (valables jusqu'à la fin du 2ème mois civil suivant le mois de la mise à disposition), ceux transmis en septembre ne seront pas nécessairement ceux applicables en janvier 2019.

Concrètement, si vous choisissez d’appliquer cette préfiguration, les bulletins de paie émis dès le mois de septembre 2018 devront s’inspirer de ceux qui devront obligatoirement être transmis à partir du mois de janvier 2019. Dès lors, vous pourrez faire apparaître les informations suivantes :

• uniquement le taux de prélèvement à la source du salarié ;
• ou le taux et le montant d’impôt prélevé à la source simulé ;
• ou le taux et le montant d’impôt prélevé à la source simulé, ainsi que, pour information, le montant du salaire net après déduction de ce prélèvement simulé.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre expert-comptable ou de votre éditeur de logiciel de paie pour confirmer que votre entreprise est en capacité matérielle de lancer cette phase de préfiguration.

A toutes fins utiles, notez que la direction générale des finances publiques met à votre disposition une fiche explicative sur cette phase de préfiguration. Vous pouvez la consulter à l’adresse suivante : https://www.economie.gouv.fr/files/files/ESPACE-EVENEMENTIEL/PAS/2018 fiche employeur PAS.pdf.

PAS : un point sur l’utilisation des systèmes TESE, CEA et TFE

Avec la mise en place du prélèvement à la source, l’employeur va devenir le collecteur de l’impôt pour le compte de l’administration fiscale. Ce rôle de collecteur sera facilité par la généralisation à l’ensemble des entreprises de la déclaration sociale nominative (DSN), qui agrège l’ensemble des déclarations sociales.

La DSN permettra en effet aux employeurs de recevoir automatiquement le taux de prélèvement de la part de l’administration, de calculer le montant du prélèvement à la source (par application de ce taux communiqué par l’administration fiscale au revenu net imposable déjà calculé par les logiciels et applications de paye), de déclarer la retenue opérée et de la reverser à l’administration fiscale.

L’Urssaf précise que dès le 1er janvier 2019, les dispositifs TESE, CEA et TFE se chargeront d’assurer le prélèvement à la source pour les employeurs qui y ont recours. Pour mémoire :

• le titre emploi service entreprise (TESE) est destiné aux entreprises qui emploient moins de 20 salariés ;
• le chèque emploi associatif (CEA) est destiné aux associations à but non lucratif ou aux fondations qui emploient moins de 20 salariés ;
• le titre firmes étrangères (TFE) est réservé aux entreprises qui n’ont pas d’établissement en France, mais qui sont dans l’obligation de s’immatriculer auprès de l’Urssaf Alsace.

Concrètement, le centre TESE (CEA ou TFE) calculera le montant à prélever sur les revenus des salariés au titre du PAS, à partir des éléments qui lui seront transmis par l’administration fiscale, et communiquera ensuite le montant net du salaire que l’employeur devra verser.

L’employeur de son côté, sera directement prélevé du montant de la retenue à la source, en même temps que ses cotisations sociales, et l’Urssaf se chargera de la reverser à l’administration fiscale.

PAS : des cas particuliers ?

Le montant du prélèvement à la source ne doit pas conduire au versement théorique d’un salaire négatif au salarié.

Dans certaines hypothèses donc, l’employeur ne devra pas effectuer de prélèvement à la source, ou devra effectuer une retenue égale à 0. Ce sera le cas :

• d’une rémunération nette fiscale négative qui résulte, par exemple d’un maintien de cotisations sociales pendant une période de suspension du contrat de travail, ou pendant une période de détachement : si un salarié a une rémunération nette fiscale négative, le montant du PAS devra être égal à 0 ;
• d’une rémunération nette fiscale positive : dans cette situation, le cumul du PAS et des cotisations sociales ne doit pas aboutir à la constatation d’un montant net négatif ;
• des avantages en nature qui ne sont pas versés en espèces : dans cette hypothèse, aucun prélèvement à la source ne sera opéré sur les avantages en nature.

L’administration nous apporte aussi quelques précisions en matière d’indemnités journalières.

Ainsi, pour les salariés qui, après un arrêt maladie, reprennent le travail dans le cadre d’un mi-temps thérapeutique, il n’y a aura pas de prélèvement à la source sur les indemnités journalières.

Quant aux apprentis et stagiaires en arrêt maladie qui perçoivent des indemnités journalières, lorsque l’employeur se subroge (c’est-à-dire lorsqu’il perçoit les indemnités pour le compte du salarié et lui reverse), les indemnités journalières seront systématiquement imposées. En revanche, elles n’entreront pas dans le calcul du seuil annuel d’imposition.

Pour mémoire, les rémunérations des stagiaires et des apprentis ne sont soumises à l’impôt que si elles excèdent un certain seuil (déterminé à partir du Smic).

Source :

• www.economie.gouv.fr
• Fiches DSN-info juillet-août 2018
• www.urssaf

PAS : des précisions pour les employeurs… © Copyright WebLex - 2018

Contrôle fiscal et compensation : pas de limite ?

Une société demande à bénéficier, par le biais d’une réclamation, d’un dégrèvement d’impôt sur les bénéfices.

Demande acceptée par l’administration fiscale qui, plutôt que de rembourser la société, décide d’opérer une compensation entre le montant du dégrèvement accordé et l’insuffisance d’imposition qu’elle a pu relever à l’occasion d’un contrôle diligenté par elle, l’année suivant celle de la réception du courrier de réclamation.

La société conteste, considérant que l’administration ne peut opérer de compensation qu’avec les éléments qui sont mentionnés soit dans la réclamation, soit dans les pièces qui y sont jointes.

« Sauf que ce principe n’existe pas », rappelle le juge. Selon lui, rien n’interdit à l’administration d’opérer une compensation entre les dégrèvements demandés et les insuffisances d’imposition relevées à l’occasion d’un contrôle fiscal postérieur à la réclamation.

Au contraire, l’administration peut prendre en compte l’ensemble des éléments à sa disposition au cours de la période nécessaire au traitement de la réclamation, y compris ceux qu’elle pourrait recueillir à l’occasion d’une procédure de contrôle ultérieure.

La demande de la société est donc rejetée.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 18 juillet 2018, n°404226

Contrôle fiscal et compensation : « je te dois, tu me dois… » ? © Copyright WebLex - 2018

Provision pour charge : des conditions essentielles à respecter !

Une société souhaitant anticiper l’augmentation de ses cotisations AT/MP constitue une provision pour charges qu’elle déduit de son résultat imposable.

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration lui refuse la déduction de cette provision. Elle rappelle que pour être déductible, la provision doit se rapporter à une charge probable. Or, cette probabilité doit résulter d’évènements en cours à la clôture de l’exercice de constitution de la provision dont la déduction est demandée.

« Mais c’est le cas », répond la société : avant la clôture de son exercice comptable, la Caisse régionale d’assurance maladie (CRAM) lui a communiqué plusieurs décisions d’indemnisation d’accidents du travail survenus dans la société au cours d’exercices précédents, décisions qui lui ont permis de calculer le montant de ses cotisations AT/MP futures.

Or, une fois ce calcul effectué, elle s’est aperçue que le montant de ses cotisations ultérieures allait augmenter, ce qui justifie, selon la société, la constitution, puis la déduction de la provision.

Mais pas pour le juge : les documents transmis par la CRAM ne servent qu’à apprécier le niveau de risque encouru par la société. Or, ce n’est pas ce niveau de risque qui est à l’origine du paiement des cotisations, donc de la charge objet de la provision : l’élément déclenchant le paiement des cotisations (de l’année N) est le paiement des salaires (de l’année N).

Ici, on ne peut que constater que la société a bien trop anticipé la charge, qui n’était pas suffisamment probable à la clôture de l’exercice au titre duquel la provision a été constituée et déduite.

Le redressement fiscal est donc confirmé.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Versailles du 22 mai 2018, n°16VE00886

Hausse des cotisations patronales : provision en vue ? © Copyright WebLex - 2018

Retard de chantier : provision pour perte ou provision pour dépréciation ?

Une société de promotion immobilière acquiert un terrain et plusieurs immeubles à démolir dans le but d’y établir un ensemble immobilier de standing et comptabilise ses achats dans un compte intitulé « en cours de production et travaux ».

A la clôture de son exercice comptable, elle constate que les travaux ont pris énormément de retard : elle n’arrive à obtenir ni les permis de démolition, ni les permis de construction nécessaires à la réalisation de son projet.

Estimant que les parcelles achetées ont, du fait de ce retard, perdu de leur valeur, et parce que son activité consiste justement à acheter et revendre des immeubles, la société constitue, puis déduit de son résultat imposable une provision pour dépréciation de stock.

Une erreur selon l’administration, qui lui rappelle que les parcelles ont été comptabilisées comme des « productions en cours » et pas comme des éléments de stock. Or, ce type de biens ne peut jamais faire l’objet d’une provision pour dépréciation de stock : la société ne pouvait constituer qu’une provision pour perte.

La différence principale tient au mode de calcul de ces 2 provisions : la provision pour dépréciation de stock s’obtient par différence entre le prix de vente théorique du bien au jour de la constitution de la provision et son prix d’achat initial (ce que l’on appelle généralement le prix de revient), tandis que la provision pour pertes correspond au seul prix de revient.

Puisque la société a comptabilisé les parcelles achetées en « production en cours », et puisqu’elle n’a jamais renoncé à réaliser son projet immobilier, le juge confirme qu’elle ne pouvait pas constituer et déduire une provision pour dépréciation de stock.

Le redressement fiscal est donc maintenu.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 1er octobre 2018, n°408594

Promoteurs immobiliers : retard de chantier = provision ? © Copyright WebLex - 2018

Demander des justifications, c’est bien, examiner les réponses, c’est mieux !

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration, soupçonnant qu’un dirigeant n’a pas déclaré l’intégralité de ses revenus, lui demande de justifier certains mouvements de fonds apparaissant sur ses comptes bancaires.

Le dirigeant s’exécute, sans pour autant convaincre l’administration. Selon elle, les sommes présentes sur les comptes bancaires du dirigeant, et qui équivalent au double de ses revenus connus, sont en réalité des revenus dissimulés. Elle rehausse donc en conséquence le montant de l’impôt personnel dû par le dirigeant.

Sauf que l’administration n’a pas correctement analysé les justifications qui lui ont été apportées. Pour le juge, en effet, ne constituent pas des indices de revenus dissimulés :

• les crédits présents sur le compte bancaire du dirigeant et qui sont la conséquence d’un virement opéré depuis un autre compte bancaire (appartenant lui aussi au dirigeant),
• les crédits présents sur le compte bancaire qui correspondent au gain réalisé suite à la vente d’un immeuble, gain qui a été régulièrement déclaré à l’administration fiscale (antérieurement au contrôle) et taxé par elle.

Puisque l’administration n’a pas examiné avec soin les justifications apportées par le dirigeant, et puisqu’elle n’est pas en mesure de prouver que ce dernier aurait dissimulé une partie de ses revenus pour échapper à l’impôt, le redressement fiscal est annulé.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 1er octobre 2018, n°408543

Contrôle fiscal : les apparences sont parfois trompeuses… © Copyright WebLex - 2018

Contrôle fiscal : à partir de quand peut-on présenter des observations ?

Une société, placée en liquidation judiciaire, fait l’objet d’un contrôle fiscal qui débouche sur l’envoi de 2 propositions de rectifications par lettre recommandée avec accusé de réception : l’une adressée au liquidateur qui concerne la situation fiscale de la société et l’autre, adressée le même jour au dirigeant, qui fait directement référence, pour le calcul du redressement portant sur son impôt personnel, au montant des redressements réclamé à la société.

Le dirigeant n’ayant pas récupéré le pli recommandé, l’administration lui renvoie, 1 mois plus tard, la proposition de rectifications par lettre simple à laquelle elle joint cette fois-ci une copie de la proposition adressée à la société.

Dans le délai de 30 jours suivant la réception de ce courrier, le dirigeant présente ses observations. Trop tard, selon l’administration : le dirigeant disposait bien d’un délai de 30 jours pour présenter ses observations… qui se calcule à partir du jour de la présentation du pli recommandé.

Le fait qu’il n’ait pas récupéré ce courrier recommandé est sans incidence : le redressement doit être maintenu.

Mais pas pour le juge : la proposition de rectifications envoyée par lettre recommandée au dirigeant n’était pas suffisamment motivée, puisqu’elle ne comportait ni copie, ni reproduction de la proposition de rectifications adressée à la société. Puisqu’il n’a reçu la copie de la proposition en question qu’1 mois plus tard, c’est à partir de ce moment-là qu’il convient de procéder au décompte du délai de 30 jours.

En conséquence de quoi, le dirigeant a bien respecté le délai qui lui était offert pour présenter ses observations.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 3 octobre 2018, n°408643

Contrôle fiscal : 30 jours pour répondre ? © Copyright WebLex - 2018