Interruption de la mission ≠ résiliation du contrat

Un architecte signe un contrat de maîtrise d’œuvre portant sur l’extension d’une galerie marchande. Le montant des honoraires dus à l’architecte est indexé sur le montant des travaux.

Au cours des travaux, un litige intervient entre le maître d’ouvrage et l’architecte sur le montant des travaux, réévalués par l’architecte (ce qui occasionne donc une hausse de ses honoraires).

Le maître d’ouvrage décide alors de rompre le contrat : il notifie à l’architecte l’interruption de sa mission et son souhait de mettre fin au contrat, en lui indiquant qu’il paiera le solde encore dû pour les prestations exécutées ou commencées.

L’architecte réclame alors des indemnités au maître d’ouvrage pour résiliation abusive du contrat de maîtrise d’œuvre.

Indemnités que refuse de verser le maître d’ouvrage : il rappelle que la notification de la résiliation du contrat se réfère à l’article 6.1 intitulé « interruption de la mission ». Il a donc respecté les clauses prévues au contrat.

Sauf que le mot « interruption » du contrat vise un arrêt provisoire de la mission et implique la notion de reprise, ce qui n’est pas le cas ici, puisque le maître d’ouvrage a confié la mission à un autre architecte. En outre, le paragraphe 6.2, intitulé « résiliation du contrat », impose que la résiliation soit motivée.

L’architecte précise également que le fait que ce paragraphe 6.2, sur la résiliation du contrat, soit à la suite du paragraphe 6.1, relatif à l’interruption du contrat, tous les 2 insérés dans un paragraphe 6 intitulé « interruption du contrat » ne permet pas de considérer que l’interruption est équivalente à une résiliation.

Dès lors, en mettant fin au contrat sans aucun motif, le maître d’ouvrage a commis un abus qui justifie le versement d’une indemnité. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 juillet 2018, n° 16-27686

Architecte : que signifie le mot « interruption » ? © Copyright WebLex - 2018

Changement d’activité : les travaux sont-ils autorisés par le bailleur ?

Un bailleur, qui possède un local commercial loué par un restaurateur, agrée la cession du droit au bail à une entreprise qui exploite une acticité de commerce de téléphonie. Le bailleur autorise alors le nouveau locataire, moyennant le versement d’une indemnité de changement d’activité, à réaliser de simples travaux d’aménagement nécessaires à l’exercice de son activité dans le local.

Le nouveau locataire exploite son activité dans le cadre d’une franchise. Dans ce cadre, il doit respecter un cahier des charges qui l’oblige à supprimer l’escalier et l’ascenseur intérieur du local car ils obstruent la surface de vente.

Apprenant que l’escalier et l’ascenseur ont été supprimés, le bailleur réclame des dommages-intérêts, estimant qu’il n’avait pas donné son autorisation pour la réalisation de tels travaux qui concourt à modifier la distribution des lieux. Selon lui, ils vont bien au-delà de simples travaux d’aménagements.

Mais pour le nouveau locataire, les travaux réalisés pour respecter le cahier des charges imposé par le franchiseur font partie des travaux autorisés par l’acte de cession du droit au bail.

« Non » conteste le bailleur : pour lui, les travaux de suppression de l’escalier et de l’ascenseur constituent une modification de la distribution des lieux, qui ne peuvent être réalisés qu’avec l’accord du propriétaire du local, selon les termes du contrat de cession du droit au bail. Or, son accord fait ici défaut. Il a donc droit à un dédommagement. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 juillet 2018, n° 17-22303

Bail commercial et changement d’activité : attention aux travaux ! © Copyright WebLex - 2018

Ce qu’il faut savoir sur la campagne « Faux sites administratifs, attention aux arnaques ! »…

De plus en plus de sites arnaquent les Français en leur proposant des démarches administratives payantes (demande d’extraits de naissance, de changement d’adresse, d’inscription sur les listes électorales, etc.), alors que les sites administratifs « officiels » proposent ces prestations gratuitement.

Pour éviter ces arnaques, le Gouvernement vient de lancer une campagne intitulée « Faux sites administratifs, attention aux arnaques ! ». Elle a pour objectif de donner aux Français les bons réflexes pour effectuer des démarches administratives en toute sécurité.

Cette campagne rappelle les conseils suivants :

• pour effectuer une démarche administrative, il faut se rendre sur le site web www.service-public.fr ;
• il faut vérifier l’identité du site avant de donner ses coordonnées bancaires ;
• il ne faut pas toujours se fier aux premiers résultats des moteurs de recherche ;
• en cas d’arnaque, il faut contacter la DGCCRF.

Source : www.economie.gouv.fr

Faux sites administratifs : attention aux arnaques ! © Copyright WebLex - 2018

Certificat d’urbanisme : un document simplement informatif ?

Un promoteur immobilier envisage de créer un lotissement dans une commune. Pour s’assurer de la faisabilité de son projet, il sollicite un certificat d’urbanisme (CU) à la Mairie.

Parce que le CU est positif, il achète les terrains concernés par son projet, sans attendre l’obtention de l’autorisation de lotir, pourtant prévue au contrat de vente, parmi les conditions suspensives.

Mais il est révélé par la suite que la Mairie a commis une erreur : le CU aurait dû être négatif, les terrains n’étant pas constructibles. Mécontent, le promoteur réclame des indemnités à la Mairie, que celle-ci va refuser de verser. Pour elle, le CU est un simple document à caractère informatif ne permettant pas d’assurer que les terrains sont effectivement constructibles.

A tort, pour le juge : le CU n’est pas un « simple » document d’information et a, au contraire, pour objet de fournir l’assurance, ici au promoteur, de la faisabilité d’un projet immobilier. L’erreur de la Mairie a ici causé un préjudice au promoteur qui justifie le versement d’une indemnité.

Toutefois, cette indemnité est limitée à 50 % du préjudice par le juge : ce dernier relève que le promoteur, spécialiste de l’immobilier, a commis une faute en achetant les terrains, situés dans un secteur sensible (protégé par la Loi littoral), sans attendre l’obtention de l’autorisation de lotir.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat, du 26 juillet 2018, n° 408149

Certificat d’urbanisme : quand la Mairie se trompe… © Copyright WebLex - 2018

Plan vélo : 4 axes à connaître

Le « Plan vélo & Mobilités actives » dévoilé par le Gouvernement vise que l’usage du vélo représente 9 % des déplacements en 2024, contre 3 % actuellement (la moyenne de l’Union européenne est de 7 %).

Tout d’abord, le Gouvernement rappelle les 5 avantages du vélo pour les cyclistes et la collectivité :

• la santé ;
• la transition écologique et énergétique ;
• l’attractivité des villes ;
• l’accès à la mobilité pour tous au moindre coût ;
• la création d’emplois.

Ensuite, le Gouvernement rappelle les freins à l’usage du vélo :

• l’insuffisance et les discontinuités des aménagements et des pistes cyclables sécurisés ;
• les vols de vélos ;
• un cadre législatif et réglementaire n’incitant pas à l’usage du vélo ;
• les obstacles d’ordre culturel et le déficit d’image.

Pour atteindre son objectif, le Gouvernement propose 4 axes de développement :

• le développement d’aménagements et des voies cyclables de qualité et plus généralement l’amélioration de la sécurité routière ;
• la sûreté et la lutte contre le vol de vélos ;
• l’incitation avec la mise en place d’un cadre incitatif adapté reconnaissant pleinement le vélo comme un mode de transport pertinent et vertueux ;
• le développement d’une culture vélo.

Axe 1 : Le Gouvernement souhaite développer les aménagements et les pistes cyclables et améliorer la sécurité routière

Voici les mesures que le Gouvernement souhaite prendre dans le cadre de l’axe 1 :

• création d’un Fonds national « mobilité actives » d’un montant de 350 M€ visant à soutenir, accélérer et amplifier les projets de création d’axes cyclables structurants dans les collectivités ; le premier appel à projet sera lancé en 2019 ;
• renforcement de la planification des réseaux structurants pour les mobilités actives ;
• amélioration du maillage du territoire en assouplissant la définition actuelle de la « voie verte » (un Décret spécifique sera publié en mars 2019) ;
• soutien au déploiement de pistes cyclables sécurisées / renforcement de la sécurité pour les cyclistes ;
• amélioration de la visibilité aux passages piétons : à partir de 2019, seuls des emplacements de stationnement réservés aux vélos seront aménagés, sur la chaussée, 5 mètres en amont des passages piétions ; les gestionnaires de voirie devront se mettre en conformité sur les passages piétons déjà existants ;
• réalisation de sas vélo aux feux généralisés pour les nouveaux aménagements (entrée en vigueur au 1er semestre 2019) ; les gestionnaires de voirie devront se mettre en conformité pour les feux déjà existants ;
• développement des doubles sens cyclables sur l’ensemble de la voirie urbaine en agglomération jusqu’à une vitesse maximale autorisée de 50 km/h (entrée en vigueur au 1er semestre 2019) ;
• autorisation pour les cyclistes de porter des dispositifs d’éclairage non éblouissants et d’installer sur les vélos des dispositifs d’éclairage complémentaires à ceux actuellement prévus par la Loi (entrée en vigueur au 1er semestre 2019) ;
• circulation en zones de circulation apaisée : les cyclistes pourront rouler à deux de front sans être dans l’obligation de se rabattre quand une voiture les dépasse ; des expériences seront menées en zone 30 (entrée en vigueur au 1er semestre 2019) ;
• prescription pour les poids lourds d’équipements spécifiques de détection et d’avertissement de la présence d’usagers vulnérables (discussion menée par la France auprès du Conseil de l’Union européenne).

Axe 2 : Le Gouvernement souhaite améliorer la lutte contre le vol de vélos

En France, chaque année, plus de 300 000 vélos sont volés, ce qui représente 10 % des ventes de vélos.

Pour lutter contre le vol de vélos, le Gouvernement souhaite généraliser le marquage des vélos (actuellement facultatif). Les vélos vendus par un commerçant feront désormais l’objet d’une identification à la mise en vente. Ce dispositif permettra aux policiers de restituer les vélos retrouvés à leur propriétaire.

La procédure de marquage sera la suivante :

• le client choisit son vélo ;
• le vendeur marque le vélo avec un numéro unique et un procédé agréé ;
• le vendeur inscrit dans la base agréée de son choix le numéro du vélo et le nom de son propriétaire ;
• le vendeur transmet au client la facture, le numéro du vélo et un code d’inscription à la base agréée ;
• le propriétaire du vélo complète et finalise son inscription avec le code d’inscription.

En cas de revente du vélo, le processus à respecter sera le suivant :

• le propriétaire conclut la vente avec un acheteur ;
• le propriétaire déclare le vélo vendu dans la base agréée en précisant le mail de l’acheteur ;
• la base génère un code de transfert que le propriétaire donne à l’acheteur ;
• le nouveau propriétaire du vélo complète et finalise son inscription avec le code d’inscription.

A titre d’exemple de l’utilité du marquage des vélos, en novembre 2017, un commissariat a découvert un réseau de receleurs. Sur les 75 vélos découverts, seul le vélo marqué a pu être restitué.

Ce dispositif entrera en vigueur 1 an après la promulgation de la Loi d’orientation des mobilités des transports à venir pour les vélos neufs, et 2 ans pour les vélos d’occasion vendus par des professionnels.

Autre mesure à connaître : la Loi d’orientation des mobilités fixera à la SNCF des objectifs à atteindre d’ici 2024 en matière de stationnement sécurisé de vélos, en tenant compte du foncier disponible autour des gares.

La Loi impose que des places de stationnement de vélos soient prévues lors de la construction d’immeubles de bureau ou d’habitation. Des standards de stationnement portant sur les espaces privés et publics seront élaborés et publiés via un guide. Un Décret précisant les modalités de ce dispositif devrait paraître avant la fin de l’année 2019.

Axe 3 : Le Gouvernement souhaite créer un cadre incitatif reconnaissant pleinement l’usage du vélo comme mode de transport vertueux

Le Gouvernement souhaite créer un forfait mobilité durable pour les salariés. Tous les employeurs privés et publics pourront contribuer au frais de déplacement domicile-travail à vélo de leurs salariés sur une base forfaitaire jusqu’à 400 €/an en franchise d’impôt et de cotisations sociales. Cette contribution remplacera l’indemnité kilométrique vélo.

L’Etat va généraliser la mise en place de ce forfait pour ses agents d’ici 2020, à hauteur de 200 €/an.

Autre mesure à connaître : le vélo sera introduit dans le barème kilométrique fiscal (entrée en vigueur au 1er semestre 2019).

L’achat de vélos à assistance électrique sera soutenu par le biais des certificats d’économie d’énergie (CEE) dans le cadre d’une fiche d’opération standardisée CEE « vélo à assistance électrique », en cours de préparation. Cette fiche devrait être publiée par arrêté fin octobre 2018.

La mise à disposition de flottes de vélos par les entreprises sera soutenue : les entreprises ayant souscrit un engagement de location de vélos d’une durée égale ou supérieure à 5 ans (ou à 3 ans pour les entreprises de moins de 10 salariés) pourront réduire de leur impôt sur les sociétés les frais générés par la mise à disposition de vélos pour leurs salariés pour leurs trajets entre le domicile et le travail, dans la limite de 25 % des frais engagés pour pour l’achat ou l’entretien de la flotte de vélos ou vélos à assistance électrique. Ce dispositif entrera en vigueur au 1er semestre 2019.

Axe 4 : Le Gouvernement souhaite développer une culture vélo

Plusieurs actions seront mises en place pour faire en sorte que le « réflexe vélo » puisse être adopté naturellement dès le plus jeune âge.

A l’horizon 2022, la généralisation du dispositif « Savoir rouler » permettra aux jeunes rentrant en 6ème de maîtriser la pratique autonome et en sécurité du vélo.

Des plans de mobilité scolaire verront le jour : ils viseront à sécuriser les trajets des élèves et de leurs accompagnants entre leur domicile et l’établissement scolaire qu’ils fréquentent.

Le Gouvernement souhaite encadrer l’implantation de nouveaux services sur les voiries publiques, tels que les vélos, les scooters ou les trottinettes en libre-service et sans station d’attache.

Source :Source : www.gouvernement.fr

Plan vélo : ce qu’il faut savoir »… © Copyright WebLex - 2018

Indemnités d’éviction et clause d’accession : un impact sur les frais de réinstallation ?

Un commerçant exploite un magasin de vente de meubles dans un local qu’il loue, en vertu d’un bail commercial. Ce bail contient une « clause d’accession » qui permet au bailleur de devenir propriétaire, à la fin du bail, des aménagements réalisés par le locataire à ses propres frais dans les locaux, sans avoir à le dédommager.

Après plus de 30 ans de location, le commerçant doit quitter le local, le bailleur ayant refusé de renouveler le bail. En contrepartie, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au commerçant.

Cette indemnité comprend, entre autres et par principe, les frais de réinstallation du locataire dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter.

En raison de la clause d’accession, le bailleur considère que le montant de ces frais doit s’apprécier au regard d’un local ne comprenant pas les constructions et améliorations réalisées par le commerçant en cours de bail (ce qui lui permet, concrètement, de réduire le montant de l’indemnité d’éviction).

Un raisonnement erroné, selon le juge : même en présence d’une clause d’accession sans indemnité due au commerçant, insérée dans le bail au profit du bailleur, un locataire évincé doit être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il est contraint de quitter.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 septembre 2018, n° 16-26049

Bail commercial et indemnité d’éviction : ne pas oublier (tous) les frais de réinstallation… © Copyright WebLex - 2018

Un vendeur peut voir sa responsabilité engagée par son architecte qui ment !

Une SCI vend un chalet, après y avoir fait réaliser quelques travaux dans le sous-sol et dans les étages.

L’acte de vente comporte une attestation de l’architecte certifiant que tous les travaux réalisés dans le chalet sont conformes à ceux indiqués dans le permis de construire. En outre, un plan du sous-sol aménagé, signé par l’architecte, est également remis à l’acquéreur.

Par la suite, l’acquéreur veut réaménager le sous-sol : il apprend alors qu’aucune autorisation d’urbanisme n’a été sollicitée pour les travaux réalisés dans le sous-sol.

Pourtant, l’architecte a attesté que tous les travaux réalisés dans le chalet étaient conformes au permis de construire. Il s’agit en fait d’un mensonge de l’architecte visant à rassurer l’acquéreur pour l’inciter à acheter le chalet. En réalité, les travaux mentionnés dans le permis de construire ne concernaient pas le sous-sol. Les travaux qui y ont été réalisés sont donc illégaux.

Mécontent, l’acquéreur va réclamer des dommages-intérêts à la SCI, avec laquelle il est lié contractuellement, pour dissimulation de travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme. Pour lui, l’architecte, qui agit en qualité de représentant de la SCI puisque celle-ci l’a mandaté pour fournir une attestation de conformité des travaux réalisés, a engagé la responsabilité de la SCI en délivrant une attestation mensongère.

Mais la SCI estime que sa responsabilité n’est pas engagée, faute pour l’acquéreur de prouver qu’elle a eu connaissance des informations mensongères données par l’architecte.

… à tort, selon le juge : l’architecte, représentant effectivement la SCI en vertu du mandat confié, s’est rendu coupable d’une manœuvre dolosive qui engage la SCI en délivrant une attestation mensongère. La SCI doit donc indemniser l’acquéreur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 juillet 2018, n° 17-20121

Un architecte peut-il engager la responsabilité d’un client ? © Copyright WebLex - 2018

Permis de construire initial et modificatif : combien de déclarations d’achèvement des travaux ?

Il peut arriver qu’une personne, ayant obtenu un permis de construire, soit amenée à solliciter un permis de construire modificatif.

Dans ce cas, doit-elle déposer une déclaration d’achèvement des travaux portant sur le permis de construire initial, puis une autre pour le permis modificatif ?

Le Gouvernement a répondu que le permis initial et le permis modificatif forment un ensemble d’autorisation dont la personne peut se prévaloir et auquel les travaux doivent être conformes. Par conséquent, une seule déclaration d’achèvement des travaux doit être déposée.

Affichage du permis de construire : dans quel délai ?

Lorsqu’un Maire accorde un permis de construire, ce permis doit être affiché en Mairie. Un sénateur a demandé au Gouvernement dans quel délai ce permis devait être affiché et, si cet affichage n’est pas effectué dans le délai, quelles étaient les sanctions encourues par la Mairie.

Dans sa réponse, le Gouvernement rappelle, tout d’abord, que le permis de construire bénéficie d’un double affichage (sur le terrain concerné et en Mairie).

Ensuite, s’agissant de l’affichage en Mairie, celui-ci doit être effectué dans les 8 jours de la délivrance du permis de construire, et pendant 2 mois. L’exécution de la formalité d’affichage en Mairie fait l’objet d’une mention au registre chronologique des actes de publication et de notifications des arrêtés du Maire.

Enfin, à propos des sanctions, le Gouvernement rappelle que le défaut d’affichage du permis en Mairie n’a pas d’incidence sur la légalité de la décision, ni sur le recours des tiers en cas de contentieux (seul l’affichage sur le terrain est alors pris en considération pour déterminer le délai du recours des tiers).

Démarchage téléphonique : le dispositif Bloctel est très peu respecté !

Depuis 2014, dans le souci de protéger les consommateurs des démarchages téléphoniques intempestifs et intrusifs, il est interdit à un professionnel de démarcher par téléphone un consommateur inscrit sur une liste d’opposition.

Depuis le 1er juin 2016, le dispositif Bloctel, géré par la société Opposetel, permet aux consommateurs de s’inscrire gratuitement sur une liste d’opposition au démarchage téléphonique.

Selon une enquête de la DGCCRF, à ce jour, 3,7 millions de consommateurs se sont inscrits sur cette liste et la société Opposetel a supprimé 127 milliards de numéros de téléphone de près de 200 000 fichiers clients de professionnels ayant recours au démarchage téléphonique. Le dispositif Bloctel a permis d’éviter en moyenne 6 appels par semaine aux consommateurs inscrits sur la liste d’opposition.

Mais le dispositif Bloctel reste encore peu respecté : en effet, seules près de 800 entreprises ont contacté la société Opposetel pour faire retirer de leurs fichiers de prospection les numéros de téléphone inscrits sur la liste d’opposition.

A l’issu de son enquête, la DGCCRF a prononcé 90 amendes administratives et a délivré 203 avertissements ou injonctions de mise en conformité.

Source : Réponse Ministérielle Poniatowski, Sénat, du 4 octobre 2018, n° 06087

Le démarchage téléphonique et le dispositif Bloctel vu par la DGCCRF © Copyright WebLex - 2018

Un particulier peut avoir beaucoup d’annonces de vente sans être un « professionnel » !

Un consommateur bulgare a acheté une montre d’occasion sur une plateforme web de vente en ligne. Mais cette montre ne correspondait pas à ce qui était indiqué dans l’annonce de vente. Mécontent, le consommateur a réclamé la restitution du prix au vendeur, un particulier, ce que ce dernier a refusé de faire.

Constatant que le vendeur avait mis en ligne 8 autres annonces portant sur d’autres produits, il a considéré qu’il s’agissait d’un « professionnel ». Il a alors agi en justice pour obtenir réparation de son préjudice, en expliquant que les annonces ne comportaient pas les mentions obligatoires prévues par la Loi bulgare, s’imposant aux professionnels.

Mais les juges européens ont rappelé qu’une personne qui publie beaucoup d’annonces de vente en ligne n’est pas nécessairement un « professionnel ». Pour être considéré comme tel, il faut que la personne agisse « à des fins qui entrent dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale » ou au nom et pour le compte d’un professionnel. Ce qui n’est pas le cas ici. Par conséquent, le particulier-vendeur n’est pas tenu de respecter les obligations s’imposant à un « professionnel » : il n’a donc pas à indemniser l’acquéreur de la montre.

Source : Arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne, du 4 octobre 2018, n° C-105/17

Publier beaucoup d’annonces sur Internet = professionnel ? © Copyright WebLex - 2018