Expropriation et prise de possession anticipée : des formalités précisées

Pour rappel, une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) est un outil à la disposition de l'État ou des collectivités territoriales qui permet, notamment dans les très grandes copropriétés, d’intervenir afin de lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles.

Une ORCOD permet la mise en place de mesures diverses, comme :

• un dispositif d'intervention immobilière et foncière (actions d'acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété) ;
• un plan de relogement et d'accompagnement social des occupants ;
• la mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l'habitat indigne ;
• etc.

L’expropriation fait partie des outils mis à la disposition des pouvoirs publics. Dans ce cas, l’État peut autoriser la prise de possession anticipée de tout ou partie d'un ou de plusieurs immeubles dégradés ou dangereux dont l'acquisition est prévue pour la réalisation d'une opération d'aménagement déclarée d'utilité publique.

Cette prise de possession anticipée est conditionnée à la présence de risques sérieux pour la sécurité des personnes et s’accompagne d’un plan de relogement des occupants.

Dans le cadre de cette procédure, le Gouvernement a précisé :

• les modalités d'affichage et de notification de l'arrêté préfectoral qui permet l'accès à un immeuble, sous procédure de prise de possession anticipée dans le cadre d’une ORCOD, des agents du maître de l'ouvrage ;
• les conditions pour réaliser l'état des lieux et de leur occupation.

Accès des agents du maître de l’ouvrage

Les agents du maître de l'ouvrage peuvent accéder à l’immeuble grâce à une autorisation du représentant de l'État dans le département qui prend la forme d’un arrêté.

Cet arrêté doit faire l’objet d’une procédure de notification et d’affichage. Concrètement, le représentant de l'État dans le département doit notifier l’arrêté :

• au bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique ;
• au maire de la commune dans laquelle sont situés les immeubles en question.

Dans les 8 jours qui suivent la notification, une copie de l’arrêté doit être affichée pendant 2 mois et au moins 10 jours ouvrés avant l'accès effectif aux immeubles objets de la prise de possession :

• à la mairie de la commune ou de l’arrondissement pour les villes de Paris, Marseille et Lyon ;
• dans les parties communes et sur la façade des immeubles concernés.

Notez que ces formalités d’affichage permettent de considérer que la notification a été effectuée au profit :

• des propriétaires concernés par l’expropriation dont l’identité ou l’adresse n’ont pas pu être établies ;
• des occupants inconnus du bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique et dont l'identité n'a pas été portée à sa connaissance.

Le bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique notifie l'arrêté :

• aux syndicats de copropriétaires ;
• aux copropriétaires ;
• aux occupants connus.

Ces derniers peuvent obtenir une copie de l'arrêté et du plan annexé qui désigne les immeubles ou parties d’immeubles concernées par la procédure.

État des lieux et de l’occupation

Une fois ces formalités réalisées, le bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique notifie aux syndicats de copropriétaires, aux copropriétaires et aux occupants connus, avant la prise de possession, le jour et l'heure où il compte se rendre sur les lieux ou s'y faire représenter.

Les syndicats de copropriétaires et les occupants sont invités à venir ou à se faire représenter à cette date de manière à procéder contradictoirement au constat de l'état des lieux et de leur occupation par le commissaire de justice désigné pour cette mission.

Notez que ces éléments, à savoir la date de la prise de possession et l’état des lieux et de l’occupation, font l’objet d’un avis affiché :

• à la mairie de la commune ou de l’arrondissement ;
• dans les parties communes et sur la façade des immeubles concernés.

Cela permet également de considérer que l’information a été mise à disposition des propriétaires et occupants inconnus ou introuvables.

La visite doit se faire dans les 10 jours ouvrés à compter de la notification de la lettre de convocation à l'état des lieux et de l'affichage de l'avis.

Le jour J, le commissaire de justice choisi dresse un constat de l'état des lieux et de leur occupation. Il en remet une expédition, c’est-à-dire une copie de l’acte :

• au bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique ;
• au propriétaire ou à son représentant ;
• aux occupants le cas échéant.

Notez qu’il ne peut pas être dressé d'état des lieux et de l'occupation d'un logement dont les occupants ne sont pas présents ou représentés lors de la visite ou qui en refusent l'accès au commissaire de justice.

Analyse des substances dangereuses : du nouveau à partir du 1^er avril 2025

Dans le cadre de ses missions, l’inspecteur du travail peut demander à l’employeur de faire procéder à des analyses de tout agent chimique ou biologique susceptible d’être dangereux pour la santé des travailleurs.

Cette analyse obligatoire, dont l’entreprise doit supporter le coût, doit être effectuée par certains organismes et selon des modalités qui viennent d’être définies, applicables à partir du 1^er avril 2025.

Les organismes autorisés à procéder à l’analyse

En principe, l’analyse demandée par l’inspection du travail doit être réalisée par un organisme accrédité.

Seuls les organismes titulaires d’une accréditation, soit auprès du Comité français d’accréditation (COFRAC), soit auprès de tout autre organisme d’accréditation compétent, peuvent procéder à cette analyse.

Cet organisme accrédité doit être indépendant de l’entreprise qui le missionne, ainsi que du fabricant, du fournisseur et de l’acheteur de la substance ou de l’agent chimique analysé.

À ce titre, l’organisme ne doit pas avoir déjà réalisé une analyse pour le compte de l’entreprise concernée au cours des 3 années suivant la date d’achèvement des derniers prélèvements de l’agent en question.

Par exception, en l’absence d’organisme accrédité, l’employeur doit en informer l’inspecteur du travail dans les plus brefs délais.

Dans ce cas, il lui revient de transmettre l’agent chimique ou la substance concernée au service commun des laboratoires du ministère de l’Économie, des Finances et de l’Industrie.

Les exigences relatives à la méthode d’analyse

Les méthodes d’analyse et de prélèvement à adopter pour ces substances et agents chimiques sont encadrées selon les modalités suivantes.

L’analyse doit inclure une procédure analytique d’essai ainsi que l’établissement d’un rapport intégrant les résultats de l’analyse, obligatoirement rédigé en français (selon un modèle déterminé par l’administration).

Une copie du rapport doit être transmise à l’employeur dès son achèvement afin qu’il puisse communiquer les résultats à l’agent chargé du contrôle dans le délai imparti.

Si l’organisme en charge de l’analyse est responsable du choix de la méthode d’analyse, les prélèvements d’échantillons, eux, sont réalisés sous la responsabilité de l’employeur et sous le contrôle de l’inspection du travail.

À noter qu’en cas de suspicion de présence d’amiante dans les substances à analyser, le prélèvement des échantillons devra être effectué conformément aux exigences réglementaires applicables à ce type de situation.