DPE : quel délai pour quelle obligation en cas de location ?
Le propriétaire d'un logement décide de mettre son bien en location. En tant que bailleur, il sait qu'il doit fournir à son futur locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE) de son logement.
Mais, parce qu'il n'a pas fait de gros travaux depuis qu'il a acheté ce logement en 2020, il pense que le DPE que lui a fourni le vendeur à l'époque de son acquisition doit normalement suffire à remplir son obligation vis-à-vis de son futur locataire.
A-t-il raison ?
La bonne réponse est... Non
Le propriétaire bailleur doit fournir au locataire un DPE établi depuis moins de 10 ans.
Toutefois, il faut savoir que les DPE qui ont été réalisés entre entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. De même, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Ils doivent donc être refaits en cas de mise en location.
Notez que les DPE réalisés depuis 1er juillet 2021, avec la nouvelle méthode de calcul, sont valables 10 ans.
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C’est l’histoire de l’administration fiscale qui se casse les dents face à des dentistes…
Des dentistes achètent, via une SCI, un immeuble d’habitation et le transforment pour en faire leur cabinet dentaire. Des travaux pris en charge, et déduits, par le cabinet, locataire des lieux... Mais des travaux qui représentent 72 % du prix de l’immeuble, constate l’administration…
… qui refuse la déduction fiscale des travaux, pour « acte anormal de gestion » : où est l’intérêt du cabinet, locataire, quand on sait que c’est finalement le bailleur, et en l’occurrence ici les dentistes, qui seront les véritables gagnants de l’opération immobilière. Sauf qu’il s’agit ici de transformer un immeuble d’habitation pour en faire leur lieu de travail, rappellent les dentistes : les travaux ont donc bien été « engagés dans l’intérêt de leur cabinet », maintiennent-ils…
À raison, confirme le juge : rien ne prouve ici que les dépenses en cause ont eu un impact disproportionné sur les résultats du cabinet, d’autant que le chiffre d’affaires est en progression constante depuis la fin des travaux…
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C’est l’histoire d’un employeur qui distingue indemnisation et sanction…
Alors qu’il est sous l’emprise de stupéfiants, un salarié conduit un véhicule de l’entreprise à une vitesse excessive et cause un accident qui va engendrer plus de 120 000 € de préjudice matériel à son employeur, qui demande au salarié de l’indemniser…
Ce que refuse ce dernier qui argue que les sanctions pécuniaires sont interdites dans le cadre d’un contrat de travail, sauf à ce que l’employeur prouve que le salarié a commis une faute lourde ou a agi avec l’intention de nuire. Ce qui n’est pas le cas ici… Mais l’employeur nuance : il n’inflige pas une sanction pécuniaire pour une situation découlant du contrat de travail, mais demande à être indemnisé pour les dommages causés à l’occasion d’infractions pour lesquelles le salarié a déjà été reconnu coupable…
Une nuance validée par le juge : dès lors que le préjudice subi par l’employeur résulte d’une infraction pénale reconnue, il n’a pas à démontrer la faute lourde ou l’intention de nuire. Le salarié doit bien indemniser son employeur…
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C’est l’histoire d’un acheteur qui aime (un peu trop ?) attendre le dernier moment…
À l’occasion d’une vente immobilière, l’acheteur et le vendeur s’engagent par la signature d’un compromis de vente. Ce document est transmis à l’acheteur par courrier recommandé avec accusé de réception. Après quoi, l’acheteur décide d’exercer son droit de rétractation…
Le vendeur demande alors à être indemnisé pour la non-réalisation de la vente… Ce que refuse l’acheteur : il a le droit de se rétracter, sans pénalité, dès lors qu’il informe le vendeur de sa volonté dans les 10 jours qui suivent la 1re présentation qui lui est faite du courrier contenant le compromis de vente. Ce qu’il n’a pas fait, conteste le vendeur, il s’est rétracté 1 jour trop tard, agissant comme si le premier jour du délai devait être considéré comme le jour 0 et non le jour 1…
Ce que confirme le juge : le délai commence le lendemain du jour de la 1re présentation du pli, pas le jour d’après. L’acheteur a effectivement informé le vendeur de sa volonté de se rétracter 1 jour trop tard : il doit donc l’indemniser…
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MHE : un délai supplémentaire pour demander ses aides
Aide aux bovins et MHE : fixation de la date limite de dépôt des justificatifs
Pour pouvoir prétendre au versement de l’aide aux bovins de plus de 16 mois, dans les départements métropolitains hors Corse, au titre de la campagne 2024, les éleveurs devaient en faire la demande avant le 15 mai 2024.
Cependant, une exception existe pour les professionnels qui ne seraient pas en mesure de se conformer à cette date limite en raison d’un cas de force majeure.
Il est ainsi prévu que l’éleveur qui se trouve dans une telle situation doit transmettre à l’administration les preuves justifiant de sa situation dans les 30 jours ouvrés à partir du moment où il est en capacité de le faire.
Cependant, dans les cas les plus importants, lorsque de nombreux éleveurs sont touchés, le ministre chargé de l’agriculture peut fixer une date commune à tous les professionnels touchés.
Dans le cas de la maladie hémorragique épizootique (MHE), les éleveurs touchés ont jusqu’au 31 mars 2025 pour fournir leurs pièces justificatives.
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Locaux inutilisés : loyers déductibles ?
Une société qui exerce une activité de commerce de détail loue de nouveaux locaux en vue de développer une nouvelle activité de grossiste et déduit le montant de ces loyers de ses bénéfices, comme la loi l’y autorise.
Faute d'avoir obtenu les financements nécessaires pour développer cette nouvelle activité, la société n'utilise finalement pas ces nouveaux locaux, qu'elle continue toutefois de louer.
Mais peut-elle continuer à déduire les loyers ?
La bonne réponse est... Non
Si les loyers payés par une entreprise au titre des locaux qu'elle exploite dans le cadre de son activité sont en principe déductibles, encore faut-il que cette dépense soit engagée dans l’intérêt de l’entreprise. Or, ici, la société n'a finalement jamais utilisé les locaux pris à bail pour développer sa nouvelle activité.
Les dépenses de loyers n'étant pas engagées dans l'intérêt de l'entreprise, cette situation caractérise un « acte anormal de gestion » qui permet à l'administration fiscale, au cours d'un contrôle fiscal, de réintégrer le montant des loyers dans les bénéfices imposables de la société.
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Assurance agricole : promouvoir l’assurance contre les évènements climatiques
Assurances agricoles : des tolérances pour faciliter les aides à l’assurance
Les changements climatiques se font de plus en plus visibles et leurs conséquences sont de plus en plus importantes, tout particulièrement pour les professionnels du secteur agricole.
Afin de les inciter à se protéger contre ces évènements climatiques, une incitation financière à s’assurer est mise en place.
En effet, le Fonds national de gestion des risques en agriculture prend en charge une partie des primes ou cotisations d’assurances des contrats « par groupe de cultures » ou « à l’exploitation ».
Ces contrats prévoient une indemnisation de l’exploitation dès lors qu’un évènement climatique entraine une perte de la production de l’exploitation dépassant un certain seuil de déclenchement.
Ce seuil de déclenchement est calculé sur la base d’un pourcentage de la production assurée.
Afin que les assurés soient éligibles à la prise en charge du Fonds national, le contrat d’assurance doit couvrir une certaine proportion de la production totale de l’exploitation :
- pour les contrats par groupe de culture :
- 95 % des superficies de production ;
- 75 % des superficies de production pour les grandes cultures, dont les cultures industrielles et les semences de ces cultures, ainsi que les légumes pour l'industrie et le marché frais et des semences de ces cultures ;
- 80 % de la superficie en cultures de vente de l’exploitation pour les contrats à l’exploitation.
Il est cependant mis en place une possibilité de prise en charge réduite, même lorsque le taux de couverture prévu au contrat s’avère inférieur aux niveaux cités ci-dessus.
Il faut alors calculer le « taux d’écart », qui est égal à la différence entre le taux de couverture obligatoire et le taux de couverture constaté, divisé par le taux de couverture obligatoire.
Dès lors :
- lorsque le taux d'écart est inférieur ou égal à 10 %, le taux de la réduction de l’aide est égal au taux d'écart ;
- lorsque le taux d'écart est supérieur à 10 %, le taux de la réduction est égal au double du taux d'écart, sans que la réduction ne puisse dépasser 100 % du montant de l'aide.
De plus, les modalités de demande de cette aide sont simplifiées, notamment en supprimant la condition de transmettre au plus tard le 30 novembre de l’année de la demande un formulaire de déclaration de contrat cosigné par leur assureur.
- Décret no 2025-120 du 10 février 2025 portant dispositions complémentaires pour favoriser le développement de l'assurance contre certains risques agricoles à compter de l'année 2024
- Décret no 2025-124 du 11 février 2025 portant dispositions complémentaires pour favoriser le développement de l'assurance contre certains risques agricoles à compter de l'année 2025
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C’est l’histoire d’un propriétaire qui plaide la force majeure pour échapper à l’impôt…
Suite à une expropriation, un propriétaire vend son terrain et s’engage à réinvestir l’indemnité perçue dans un achat immobilier. Ce qui, selon lui, lui permet de bénéficier de l’exonération fiscale du gain réalisé lors de la vente…
Seulement si la totalité de l’indemnité d’expropriation est réinvestie dans un achat immobilier dans un délai d’un an, rappelle l’administration qui constate que le vendeur n’a réinvesti qu’une partie de cette indemnité… Sauf que le reste du prix a été confié, dans ce délai, à une entreprise chargée de lui trouver et de financer un autre investissement immobilier… Investissement qui n’a pas abouti dans le délai imparti, constate l’administration pour qui la condition de remploi n’est ici pas respectée…
Ce que confirme le juge, d’autant que la société n’a été missionnée que pour rechercher et analyser des projets d’investissement : le non-respect du délai de remploi n’est dû qu’au propriétaire… qui ne pourra ici pas bénéficier de l’exonération fiscale !
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Désignation des denrées végétales par des dénominations animales : la question est réglée ?
Steak de soja, saucisses végétales : ce n’est pas interdit !
Pour rappel, le Gouvernement avait, en 2022, puis en 2024, interdit l’utilisation de termes rattachés à la boucherie, la charcuterie ou la poissonnerie pour désigner des produits contenant des protéines végétales.
Sollicité par des entreprises et des associations professionnelles, le Conseil d’État avait suspendu l’application de ces textes pour demander à la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) si une telle interdiction était possible au regard du droit de l’Union européenne (UE).
La CJUE a indiqué que, parce que la réglementation européenne traitait justement ces questions, les États ne pouvaient pas prévoir des règles sur l’utilisation des dénominations pour décrire, commercialiser ou promouvoir des denrées alimentaires contenant des protéines végétales.
Notez que la CJUE distingue les dénominations légales, les noms usuels et les noms descriptifs.
La dénomination légale correspond à la dénomination d’une denrée alimentaire prévue par les dispositions de l’UE ou, en l’absence de telles dispositions, la dénomination prévue par les règles de l’État membre dans lequel la denrée alimentaire est vendue au consommateur final.
Le nom usuel est utilisé en l’absence de dénomination légale : il s’agit du nom reconnu comme étant la dénomination de la denrée alimentaire par les consommateurs de l’État de sa vente sans que de plus amples explications soient nécessaires.
En l’absence de nom usuel, c’est le nom descriptif qui prend le relais : il décrit la denrée alimentaire et, si nécessaire, son utilisation. Il est suffisamment clair pour que les consommateurs puissent déterminer sa véritable nature et la distinguer des autres produits avec lesquels elle pourrait être confondue.
Ainsi, la loi d’un État membre ne peut pas interdire, en ce qui concerne les noms usuels et descriptifs uniquement, l’utilisation des termes utilisés classiquement pour de la viande ou du poisson afin de désigner des produits constitués de protéines végétales.
Le Conseil d’État a donc annulé les textes qui prévoyaient ces interdictions, de sorte qu’il est donc possible d’utiliser des termes rattachés à la boucherie, à la charcuterie ou à la poissonnerie pour désigner des produits contenant des protéines végétales.
