Vente immobilière et succession : un calcul particulier…

En dehors des hypothèses où il est possible de bénéficier d’une exonération fiscale (vente d’une résidence principale par exemple), le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier sera soumis à l’impôt sur le revenu.

Notez toutefois que ce gain peut être diminué d’un abattement pour durée de détention. Concrètement, dès lors que le bien objet de la vente est détenu depuis au moins 5 ans, il sera fait application, pour le calcul de l’impôt, d’un abattement égal à :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

Le coût des prélèvements sociaux sera lui aussi allégé, puisqu’un abattement sera également appliqué, dont le taux est égal à :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Mais pour pouvoir bénéficier de ces abattements, encore faut-il savoir à partir de quand calculer la durée de détention du bien immobilier…

C’est justement sur cette question que le juge de l’impôt vient de se prononcer, dans le cadre d’un litige opposant l’administration fiscale à un héritier.

Dans cette affaire, en effet, un héritier a récupéré la propriété d’une fraction d’un bien immobilier (1/64e) à la suite du décès de ses parents, qui détenaient eux-mêmes 1/8e du même bien à la suite du décès de l’un de leur neveu, 10 ans plus tôt.

Quelques temps plus tard, il a racheté aux autres héritiers les 63/64e restants pour devenir seul propriétaire de ce bien immobilier, qu’il a ensuite revendu à un tiers.

S’est alors posée la question de l’imposition du gain réalisé, et donc du calcul de l’abattement pour durée de détention dont il peut bénéficier.

Ici, pour le calcul de cet abattement, le juge a considéré que le bien immobilier avait été acquis par fraction successive. Ce n’est donc pas un, mais 2 abattements pour durée de détention qui doivent être calculés :

• le premier, couvrant la durée de détention qui commence à courir à compter de l’acquisition par l’héritier de la fraction correspondant à 1/64ème du bien, à la suite du décès de ses parents ;
• le second, couvrant celle qui commence à courir à compter du décès du neveu des parents pour les 63/64e restants.

Notez que le juge a déjà été amené à se prononcer sur des cas similaires, et a toujours considéré que dans le cadre de la vente d’un bien immobilier faisant l’objet d’une indivision successorale, la durée de détention à retenir pour le calcul de l’abattement applicable au gain réalisé est décomptée à partir du décès du 1er propriétaire, et non à partir du jour du partage de l’indivision.

Vente de parts de copropriété de brevet : une activité économique ?

A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration réclame à un particulier un supplément de TVA sur le gain réalisé lors de la vente de parts de copropriété de brevets.

Pour mémoire, la détention de parts de copropriété d’un brevet permet au propriétaire :

• d’exploiter le brevet à son profit ;
• de concéder à un tiers une licence d’exploitation non exclusive ;
• d’accorder une licence d’exploitation exclusive, avec l’accord des autres copropriétaires ou par décision de justice.

Si les parts de copropriété sont vendues à un tiers, l’acheteur récupère tous les droits d’exploitation du brevet attachés à la qualité de copropriétaire.

Dans cette affaire, l’administration rappelle qu’une telle vente constitue, non pas une simple transmission de droit de propriété, mais une véritable activité économique soumise, en tant que telle, à la TVA.

Ce que confirme le juge, qui maintient le redressement.

« Créancier professionnel » : quelle définition ?

Décidé à cesser son activité, un boulanger choisit d’autoriser l’acquéreur de son fonds de commerce à échelonner le paiement du prix d’achat (c’est ce que l’on appelle, techniquement, un « crédit-vendeur »).

Pour garantir le paiement de ce crédit, le futur époux de l’acquéreur se porte caution pour lui.

Mais à la suite de difficultés, l’acheteur est mis en liquidation judiciaire, ce qui pousse le vendeur du fonds à réclamer à la caution le paiement des mensualités restant dues…

A tort, selon celle-ci, qui rappelle qu’un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un engagement de caution donné par une personne physique qui, lors de sa conclusion, était manifestement disproportionné par rapport à ses biens et revenus.

Ce qui est le cas ici : l’engagement de caution doit donc être déclaré nul…

« Sauf que je ne suis pas un créancier professionnel », rétorque le vendeur du fonds de commerce, qui précise que dans ces conditions, il n’était pas obligé de vérifier que le cautionnement était, au moment où il a été pris, proportionné aux biens et revenus du futur époux de l’acquéreur.

« Faux » tranche le juge, qui rappelle qu’un créancier « professionnel » est celui dont la créance est née au cours de l’exercice de sa profession, ou est en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si elle n’est pas principale.

Ce qui est le cas ici : la créance détenue par le vendeur est née du crédit de paiement qu’il a accordé à l’acquéreur de son fonds de commerce. Elle est donc en rapport avec son activité professionnelle, et plus précisément avec la cessation de celle-ci.

Dès lors, le boulanger aurait dû ici s’assurer que l’engagement de caution pris par le futur époux de l’acquéreur n’était pas, lors de sa conclusion, disproportionné à ses biens et revenus.

Pour autant, poursuit le juge, dans cette affaire, rien ne prouve que le cautionnement pris était bel et bien disproportionné : il est donc parfaitement valable…

Source : Arrêt de la Cour d’appel d’Orléans, du 20 août 2020, n° 19/02378 (NP)

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