Dons aux partis politiques : fin de la confidentialité !

Les dons, consentis aux associations de financement électoral (ou aux mandataires financiers) et destinés au financement de partis politiques ou de campagnes électorales, peuvent permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous réserve de pouvoir produire à l’administration le reçu fiscal justifiant du versement effectué.

Jusqu’à présent, pour les dons d’un montant égal ou inférieur à 3 000 €, le reçu fiscal ne mentionnait pas le nom du bénéficiaire de la libéralité.

A partir du 1er janvier 2018, la confidentialité ne sera plus de mise, même pour les dons les plus modestes : le candidat devra communiquer à la Commission nationale des comptes de campagne et des financements politiques la liste des donateurs et le montant des dons reçus.

Pour le moment, les modalités pratiques de cette obligation de communication n’ont pas été définies. Affaire à suivre…

Source :

• Loi n° 2017-1339 du 15 septembre 2017 pour la confiance dans la vie politique, articles 25 et 26
• Article L 52-10 du Code Electoral
• Article 200 du Code Général des Impôts

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Contrôle fiscal : une compétence « territoriale » qui s’étend aux simples adresses postales !

A l’issue d’un contrôle fiscal, un particulier se voit réclamer un supplément d’impôt sur le revenu, ce qu’il conteste. Selon lui, la procédure de contrôle doit être purement et simplement annulée, au motif que le vérificateur en charge de son dossier n’est pas territorialement compétent pour prononcer un redressement fiscal. En clair, le territoire d’intervention de ce vérificateur ne comprend pas son lieu de résidence.

Faux, répond l’administration qui rappelle que le pouvoir de contrôle d’un vérificateur s’exerce suivant un découpage territorial précis : il peut engager une procédure à l’encontre des particuliers qui déposent leurs déclarations d’impôt sur son territoire. Encore faut-il, soutient le particulier, que l’adresse de dépôt corresponde à sa résidence principale ! Or, l’adresse qu’il a déclarée correspond à une simple boîte postale…

…ce qui est sans incidence, insiste l’administration : à partir du moment où la déclaration est déposée dans le ressort territorial du vérificateur, ce dernier est parfaitement compétent pour engager une procédure de contrôle fiscal et pour prononcer, le cas échéant, les rehaussements qui s’imposent. En conséquence, le juge valide la régularité de la procédure de contrôle et maintient le redressement fiscal !

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux du 3 octobre 2017, n°15BX03024

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Défiscalisation Outre-mer : surévaluation = sanction

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement Outre-mer, un couple investit, par l’intermédiaire d’une entreprise, dans une centrale photovoltaïque destinée à la production et à la revente d’énergie auprès d’Electricité de France (EDF).

Suite à un contrôle fiscal, l’administration réduit drastiquement le montant de la réduction d’impôt à laquelle le couple prétend et rehausse, en conséquence, le montant de son impôt sur le revenu. Elle considère, en effet, que la valeur de l’investissement, telle qu’elle a été inscrite dans la comptabilité de l’entreprise dont le couple est associé, est manifestement surévaluée.

Ce que le couple conteste…malheureusement sans succès, puisque le juge valide le redressement fiscal : à partir du moment où l’administration apporte la preuve indiscutable d’une surévaluation manifeste de la valeur de l’investissement (par rapport au prix normal du marché), elle a tout pouvoir pour recalculer le montant de la réduction d’impôt.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 12 octobre 2017, n°15 NT00731

Défiscalisation Outre-mer : surévaluation interdite ! © Copyright WebLex - 2017

Des travaux indispensables à la préservation de l’immeuble !

Les propriétaires de bâtiments qui sont classés ou agréés monuments historiques, ou qui sont labellisés « Fondation du patrimoine » peuvent, toutes conditions remplies, bénéficier d’un avantage fiscal qui consiste à déduire les charges foncières engagées (le plus souvent des travaux de réparation) de leur revenu soumis à l’impôt.

Lorsque seules certaines parties du bâtiment sont classées monument historique, les dépenses liées aux travaux de réparation ne sont déductibles que dans 2 hypothèses :

• ils doivent concerner la partie de l’immeuble qui est classée, inscrite ou labellisée ;
• ou ils doivent être indispensables à la préservation de l’état général du bâtiment.

C’est ce que vient d’apprendre un couple à ses dépens : propriétaire d’un immeuble dont seule la façade est inscrite, partiellement, à l’inventaire des monuments historiques, les époux ont engagé des travaux de ravalement.

Pour le calcul de son impôt sur le revenu, ils ont donc demandé à pouvoir déduire le montant des travaux engagés.

L’administration refuse, considérant, d’une part, que le couple ne prouve pas que les travaux portent sur la partie classée de la façade, et, d’autre part, que même si les travaux portent sur la « bonne partie » du mur, il n’apporte pas la preuve que leur réalisation est indispensable à la préservation de l’état général du bâtiment.

En conséquence, l’administration leur refuse le bénéfice de la déduction des charges foncières, ce que confirme le juge, qui valide le redressement fiscal.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 8 novembre 2017, n°401332

Monument historique : tous les travaux ne sont pas source d’économie d’impôt… © Copyright WebLex - 2017

Construction illégale du locataire : la responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée !

Un propriétaire signe un bail avec une entreprise portant sur la location d’un terrain non constructible. Ce terrain doit alors permettre à l’entreprise d’y déposer des matériaux et d’entreposer des engins.

Pendant la durée du bail, le locataire va construire un hangar, malgré l’inconstructibilité du terrain qui est rappelée dans le contrat. Le propriétaire est alors poursuivi pénalement en justice par les représentants de l’Etat pour construction sans permis de construire et violation du plan local d’occupation des sols (PLU).

A tort, estime le propriétaire : il rappelle que c’est le locataire qui a construit le hangar et que c’est ce dernier qui bénéficie de cette construction. En outre, le bail mentionne expressément que le terrain est inconstructible et que le locataire n’a pas le droit d’y édifier de construction. Il rappelle même qu’il peut mettre fin au contrat de location en cas de violation de ces mentions. Pour lui, il est donc plus une victime des agissements du locataire qu’un coupable.

Sauf que le juge relève qu’il n’a pas usé de ses prérogatives de bailleur pour faire respecter le contrat conclu, malgré son évidente violation. En outre, le juge constate qu’il est le véritable bénéficiaire de la construction du hangar, du fait de sa qualité de propriétaire du terrain et des loyers qu’il perçoit au titre du bail. Dès lors, le propriétaire est pénalement responsable de la construction illégale du hangar sur son terrain, même si cette construction n’est pas de son fait.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre criminelle, du 24 octobre 2017, n° 16-87178

Location d’un terrain : attention aux constructions illégales ! © Copyright WebLex - 2017

Réglementation bancaire : une meilleure protection pour le client !

Actuellement, lorsqu’une personne est victime d’une fraude à la carte bancaire, suite à la perte ou au vol de cette carte, la victime doit payer une franchise de 150 € à sa banque pour les opérations effectuées avant qu’elle n’ait fait opposition, dès lors que le code confidentiel de la carte a été utilisé.

A compter du 13 janvier 2018, le montant de cette franchise sera diminué de 100 € et sera donc fixé à 50 €. Notez que la victime n’aura pas à payer cette franchise si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• la perte ou le vol de la carte n’a pas pu être détecté avant la fraude ;
• un employé de la banque est responsable de la perte de la carte.

Une autre modification de la Loi concerne la résiliation d’une convention d’un compte bancaire. Cette convention est conclue à l’occasion de l’ouverture d’un compte bancaire : elle réglemente notamment la gestion des découverts, les moyens de paiement mis à disposition du client ou encore les voies de médiation en cas litige.

Actuellement, lorsqu’un client souhaite mettre fin à ce contrat, il peut le faire une fois qu’un délai d’un an s’est écoulé depuis la signature de la convention. A compter du 13 janvier 2018, ce délai sera réduit à 6 mois.

Source : Ordonnance n° 2017-1252 du 9 août 2017 portant transposition de la directive 2015/2366 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2015 concernant les services de paiement dans le marché intérieur

Carte bancaire volée, fermeture d’un compte bancaire : ce qui va (bientôt) changer… © Copyright WebLex - 2017

Les travaux de construction (ou de reconstruction) ne sont pas déductibles

Les propriétaires de monuments historiques ou assimilés peuvent, sous conditions, déduire les charges foncières de leurs revenus soumis à l’impôt.

Par charges foncières, il faut entendre :

• les dépenses de réparation et d’entretien supportées par le propriétaire ;
• les primes d’assurance ;
• les dépenses supportées pour le compte du locataire et dont le propriétaire n’a pu obtenir le remboursement ;
• les provisions pour charges de copropriété ;
• les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant du logement ;
• les dépenses d’amélioration, à l’exception des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

C’est précisément ce qui vient d’être rappelé à un couple, propriétaire d’un bâtiment classé monument historique, et qui a fait réaliser d’importants travaux destinés à créer plusieurs logements.

Une fois le chantier terminé, le couple demande à déduire de son revenu soumis à l’impôt le montant des travaux réalisés, ce que l’administration lui refuse.

Elle rappelle, en effet, qu’avant la réalisation desdits travaux, le bâtiment en question était utilisé comme hôpital. Pour créer des locaux d’habitation, le couple a donc fait réaliser des travaux de construction ou de reconstruction qui, par nature, ne sont pas déductibles.

« C’est vrai », admet le couple qui précise cependant que le bâtiment, avant d’être utilisé temporairement comme hôpital, était le logement d’un personnage historiquement connu. Les travaux réalisés ne sont donc pas des travaux de construction mais bien des travaux d’amélioration, qui ont servi à redonner au bâtiment sa destination première.

Argument sans incidence pour le juge : si le bâtiment a hypothétiquement été le lieu de résidence d’un personnage historique, il est utilisé à usage d’hôpital depuis près de 200 ans. Cette période de 2 siècles ne pouvant être qualifiée de « temporaire », les travaux engagés par le couple doivent être assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction.

En conséquence de quoi, le redressement fiscal ne peut qu’être maintenu.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Lyon du 17 octobre 2017, n°15LY03909

Monument historique : valable pour un hôpital ? © Copyright WebLex - 2017

Abaissement du seuil de déclaration et paiement par voie dématérialisée

A partir du 1er janvier 2018, les travailleurs indépendants devront impérativement remplir leur déclaration sociale des indépendants sur internet et payer leurs cotisations par voie dématérialisée dès lors que leur dernier revenu d’activité connu dépassera 10 % du PASS (soit 3 931 € pour 2018).

Les micro-entrepreneurs, quant à eux, devront procéder de la même manière lorsque leurs revenus excèderont 25 % des seuils du régime micro-social, au lieu de 50 % jusqu’à présent. En pratique, cette modification de taux ne devrait pas impacter le montant visé puisqu’il est prévu de doubler les plafonds de la micro-entreprise.

Pour les travailleurs indépendants concernés : plus de déclaration papier, plus de paiement par chèque !

Source : Décret n° 2017-700 du 2 mai 2017 relatif à la dématérialisation des déclarations et des paiements des cotisations et contributions de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles

Déclaration et paiement des cotisations sociales du dirigeant : fini le papier ? © Copyright WebLex - 2017

Caution : une histoire de « proportion »

Un dirigeant refuse d’honorer son engagement de caution, considérant qu’il est disproportionné : il rappelle qu’il faut tenir compte des revenus et des biens au moment de la souscription de cet engagement, en les comparant avec le montant de l’emprunt souscrit.

Or, la banque n’a pas tenu compte des impôts et taxes dont il était redevable lors de son engagement de caution. Si la banque l’avait fait, elle se serait rendu compte, selon lui, que son engagement de caution était disproportionné.

Une absence de prise en compte que ne conteste pas la banque. Mais celle-ci considère toujours que la caution doit honorer son engagement de caution puisqu’elle n’avait pas à tenir compte des charges invoquées par le dirigeant. Elle explique alors que pour estimer la consistance du patrimoine du dirigeant, elle s’est basée sur la fiche de renseignements remplie et signée par ce dernier. Pour la banque, le dirigeant ne peut donc s’en prendre qu’à lui-même.

Ce que confirme le juge : ayant attesté de l’exactitude du contenu de la fiche de renseignements qu’il a lui-même remplie, le dirigeant ne peut pas reprocher à la banque de ne pas avoir tenu compte de tous les impôts et taxes dont il était redevable.

Mais le dirigeant va continuer à contester son engagement en estimant que la banque a manqué à son obligation de conseil puisqu’il n’est pas quelqu’un que l’on peut considérer comme « averti ». Il rappelle :

• qu’il a un diplôme d’école de commerce :
• qu’il a exercé des fonctions à responsabilité dans le secteur de la vente automobile ;
• qu’il dirige la société concernée par l’engagement de caution.

Pour lui, ces 3 éléments ne sont pas suffisants pour lui reconnaître la qualité de caution « avertie ». Il n’est donc pas en mesure de discerner et de mesurer le risque de l’endettement né de son engagement de caution.

A tort, pour le juge : les 3 arguments qu’il cite sont, au contraire, suffisants pour considérer qu’il est « averti ». Le dirigeant doit donc honorer son engagement de caution.

Caution : une histoire de « forme »

Un dirigeant refuse d’honorer son engagement de caution : il constate que la mention manuscrite n’est pas conforme aux dispositions légales. Il y a, en effet, une erreur quant au nom de la société pour laquelle il se porte caution : au lieu de mentionner la société-mère qui sollicite le prêt professionnel, la mention manuscrite se réfère à une filiale. Dès lors, pour le dirigeant, son engagement de caution est nul.

Ce que conteste la banque : pour elle, l’engagement de caution du dirigeant est tout de même valable puisque le contrat de cautionnement, dans le paragraphe « Désignation du débiteur cautionné », dûment paraphé par la caution, mentionne la société-mère.

Mais pour le juge, le dirigeant a raison : la mauvaise référence dans la mention manuscrite modifie le sens et la portée de la mention légale. Par conséquent, le contrat de cautionnement doit être annulé.

Caution : une histoire de « qualité professionnelle »

Une SCI familiale consent un bail commercial à une société. A cette occasion, le dirigeant de la société locataire signe un contrat de cautionnement. Les loyers n’étant plus payés, la SCI réclame le paiement des sommes dues au dirigeant. Ce que refuse ce dernier : son engagement de caution ne satisfait pas aux conditions légales.

Ce qui est normal, explique la SCI. Les dispositions légales relatives aux engagements de caution visent à protéger un « particulier » dans ses relations avec un « professionnel ». Or, ici, le cautionnement ne concerne que des « particuliers », au sens de la Loi, en l’occurrence une SCI détenue par des particuliers et un dirigeant, personne physique, qui s’est porté caution.

« Faux », répond le dirigeant. Il rappelle qu’aux termes de la Loi, un créancier professionnel est celui dont « la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale ».

Or, la SCI a pour activité la location de logements. Pour le prouver, il présente un extrait de site web faisant état de cette activité. Dès lors, les impayés de loyers sont des créances « professionnelles », selon le dirigeant, ce qui rend son engagement de caution nul.

A tort, pour le juge ! La qualité de « créancier professionnel » ne peut être présumée du seul fait que le créancier est une SCI. Dès lors, il appartient au dirigeant de prouver que la SCI est un « créancier professionnel ». Or, un simple extrait de site web se rapportant à l’activité de la SCI est insuffisant. Et faute de preuve, le dirigeant doit honorer son engagement de caution.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 29 novembre 2017, n° 16-19416
• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 15 novembre 2017, n° 15-27045
• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 15 novembre 2017, n° 16-13532

Caution : 3 histoires vécues… avec une fin plus ou moins heureuse… © Copyright WebLex - 2017

Voici l’histoire de la vente d’un fonds de commerce…finalement détruit…

Un fonds de commerce de tabac situé dans un centre commercial est vendu. 5 ans plus tard, l’acquéreur est exproprié, la mairie voulant détruire le centre commercial afin de procéder à un réaménagement de la ville.

Cette expropriation pousse l’acquéreur à cesser son activité. Mécontent, il réclame une indemnisation de son préjudice au notaire qui a rédigé l’acte de vente du fonds de commerce. Il estime que celui-ci a commis une faute en ne l’informant pas clairement, lors de la signature de l’acte de vente, que le projet de réaménagement de la ville, alors au stade de projet, pouvait impacter son fonds de commerce.

Ce que conteste le notaire : il rappelle qu’à l’époque, il a contacté la mairie afin de savoir si le projet de réaménagement pouvait avoir des conséquences pour le fonds de commerce de tabac. Or, celle-ci lui avait répondu par la négative. Le notaire avait alors pris soin d’annexer cette réponse de la mairie au contrat de vente.

Le notaire explique ensuite que c’est après cette vente que la mairie a pris la décision de revoir le projet significativement, cette révision impactant le centre commercial au sein duquel se situait le fonds de commerce de l’acquéreur.

Arguments qui vont convaincre le juge : au jour de la signature de l’acte de vente, le notaire ne pouvait pas savoir que le projet de réaménagement urbain concernerait finalement le fonds de commerce, objet de la vente. Le notaire n’a donc commis aucune faute.

Voici l’histoire de la vente d’un fonds de commerce…jamais finalisée…

Un compromis relatif à la vente d’un fonds de commerce est signé. Au jour fixé pour la signature de l’acte de vente, l’acquéreur ne se présente pas et informe le vendeur qu’il refuse de finaliser la vente. Refus fautif, estime le vendeur, qui réclame le paiement d’une indemnité forfaitaire prévue dans le compromis dans ce cas…

… à tort, répond l’acquéreur. Il rappelle que le compromis prévoyait une condition suspensive aux termes de laquelle, avant la signature de l’acte de vente final, un nouveau bail de 9 ans devait être conclu aux mêmes charges et conditions que le bail initial. Or, il constate que ce nouveau bail n’a pas été signé. Il estime donc que la condition suspensive n’a pas été levée et qu’il peut refuser de procéder à la signature de l’acte de vente…

… à tort, pour le vendeur. Il rappelle que le bailleur a proposé de renouveler le bail en cours lorsqu’il viendrait à expiration, aux mêmes charges et conditions prévues dans la condition suspensive. Dès lors, il importe peu que le bail n’ait pas été renouvelé avant la signature du contrat de vente. L’acquéreur est donc fautif lorsqu’il refuse de finaliser la vente, ce qui lui permet de réclamer le paiement de l’indemnité forfaitaire…

… à tort, pour le juge. Constatant que le bail n’a pas été renouvelé avant la signature de l’acte de vente aux charges et conditions prévues dans le compromis, la condition suspensive n’a pas été levée. L’acquéreur n’est donc pas fautif lorsqu’il refuse de finaliser la vente. Aucune indemnité forfaitaire n’est due au vendeur.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 22 novembre 2017, n° 16-21401
• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 22 novembre 2017, n° 16-24268

Vente d’un fonds de commerce : illustrations pratiques… © Copyright WebLex - 2017