Eviction suite à une expropriation = indemnité pour trouble commercial ?

L’exploitant d’un garage automobile se voit contraint de quitter un local commercial qu’il exploite à la suite d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Du fait de la perte de ce local, il estime subir un trouble portant atteinte à son activité commerciale et entend de ce fait être indemnisé.

Ce qui lui est refusé dans un premier temps, les juges considérant que les indemnités pour trouble commercial consécutives à une expropriation sont dues lorsque l’activité touchée se voit arrêtée et nécessite d’être transférée. L’indemnité vient alors compenser la période d’adaptation nécessaire à la reprise d’activité.

Et comme le garage exploite d’autres locaux, son activité n’a pas été mise à l’arrêt par son éviction des locaux.

Celui-ci conteste néanmoins : quand bien même son activité a continué ailleurs, cela ne veut pas dire que les performances commerciales de ses entreprises n’ont pas été impactées par cette éviction.

Ce que finiront par reconnaitre les juges : l’éviction même partielle des locaux d’un professionnel peut entrainer un trouble commercial touchant l’ensemble de son activité. S’il rapporte la preuve de ce trouble, il doit être indemnisé.

Proposition de rectification : qui est le destinataire pour une société liquidée ?

Focus sur la représentation d’une société suite à sa liquidation

Pour rappel, lorsque des associés décident de prononcer la dissolution anticipée de leur société, la personnalité morale de celle-ci subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de sa clôture.

Dans ce cadre, le liquidateur a qualité pour représenter la société jusqu’à la date d’enregistrement de la clôture de la liquidation au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Suite à cet enregistrement, et sauf décision contraire prise par les associés qui aurait prolongé le mandat du liquidateur au-delà de cette date, seul un mandataire spécialement désigné par la juridiction judiciaire, à la demande de l’administration ou des anciens associés, dispose de la qualité de représentant de cette société.

Par suite, c’est avec celui-ci que les opérations de contrôle doivent se dérouler et à lui que toute nouvelle pièce de la procédure doit être adressée.

Cela étant, si la société fait l’objet d’un contrôle fiscal, à qui doit être adressée la proposition de rectification suite à la clôture de sa liquidation ? Cette question s’est posée au juge dans une affaire récente.

L’affaire

Les associés d’une SCI décident de prononcer la dissolution anticipée de la société et nomment son gérant en qualité de liquidateur.

Suite à la clôture de la liquidation, le liquidateur de la SCI, qui fait l’objet d’un contrôle fiscal, reçoit une proposition de rectification des revenus fonciers de la SCI.

« Procédure irrégulière ! », soutient le liquidateur : faute pour l’administration, suite à la publication de la clôture de liquidation de la SCI, d’avoir sollicité la désignation d’un mandataire ad hoc, la SCI liquidée, puis radiée du RCS, était dépourvue à compter de cette date de mandataire social et de représentant.

Partant de là, la SCI n’a pu être rendue régulièrement destinataire de la proposition de rectification. Sauf que le liquidateur ne démontre pas, ici, qu’en l’absence de désignation d’un mandataire par les associés, l’administration aurait dû demander une telle désignation.

« Sans incidence ! », tranche le juge qui invite l’administration à revoir sa copie puisque le liquidateur conteste avoir la qualité de représentant de la SCI suite à la clôture de liquidation.

L’administration, dès lors qu’elle entendait notifier à la SCI alors liquidée une proposition de rectification, aurait dû s’assurer de la qualité du destinataire de cet acte de procédure pour représenter la société.

Variation du montant du loyer pour le meilleur et pour le pire

Dans les baux commerciaux, par principe, le montant du loyer est révisé tous les 3 ans. Cependant, certaines clauses permettent de passer outre cette limite pour procéder à des ajustements.

C’est notamment le cas de la clause d’échelle mobile, également appelée clause d’indexation, qui permet aux parties de s’accorder sur un index et une périodicité qui serviront de base à une variation du loyer.

Cependant, il faut que les termes de cette clause restent équitables…

Dans une affaire récente, l’occupant d’un local commercial a contesté la clause d’indexation présente dans son bail au motif qu’à la fin de celle-ci, une mention complémentaire indiquait que la clause ne pouvait jouer que si, par son effet, le loyer se voyait augmenté.

Pour le locataire, il y a ici un déséquilibre manifeste causé par cette clause d’indexation. C’est pourquoi elle doit, selon lui, être entièrement retirée du bail et le bailleur doit lui rembourser les sommes perçues jusque là par l’application de cette clause.

Pour le juge, la vérité se trouve à mi-chemin : il est vrai que prévoir une clause d’indexation qui ne joue que pour l’augmentation du loyer entraine un désavantage trop important pour le locataire.

Cependant, pour le juge, il n’est pas question de retirer entièrement du bail la clause d’échelle mobile.

Seule sa partie finale mérite d’être effacée : le bailleur ne devra donc pas rembourser les sommes perçues jusque-là.

Travaux sur des avancées de toit : TVA à 10 %, sous conditions

Pour rappel, les particuliers qui réalisent certains travaux dans leur résidence principale, leur résidence secondaire ou leur logement mis en location, peuvent bénéficier, toutes conditions remplies, d’un taux réduit de TVA, différent selon la nature exacte des travaux.

Notez que ce taux réduit de TVA suppose que le logement soit achevé depuis plus de 2 ans.

2 taux de TVA sont susceptibles de s’appliquer :

• le taux intermédiaire de TVA, fixé à 10 %, qui s’applique aux travaux d'entretien, de réparation, de transformation ou d'amélioration : il ne doit pas s’agir de travaux qui auront pour finalité, sur une période de 2 ans, d’aboutir à la construction ou reconstruction d’un logement neuf, ou d’augmenter la surface de plancher de construction de plus de 10 % ;
• le taux réduit de 5,5 % qui s’applique aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements, ainsi qu’aux travaux qui leur sont indissociablement liés (sont notamment visés les travaux de pose, d’installation et d’entretien des matériaux d'isolation thermique pour les vitres, volets, portes d'entrée, toitures, les chaudières à haute performance énergétique, les appareils de régulation de chauffage, etc.).

Des précisions viennent d’être apportées concernant le taux de TVA applicable aux travaux portant sur les avancées de toit attenantes aux locaux d'habitation achevés depuis plus de 2 ans.

Dans ce cadre, le taux réduit de TVA de 10 % s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien consistant en des avancées de toit couvrant des surfaces attenantes à la construction existante, reposant ou non sur des piliers fixés au sol, et qui répondent aux 2 conditions cumulatives suivantes :

• ils n’ont pas pour effet de clore les surfaces concernées et, ainsi, n’augmentent pas la surface de plancher des constructions existantes ;
• ils ne portent pas sur du gros œuvre, ce qui implique notamment que la mise en place de piliers ne donne pas lieu à des fondations autres que celles strictement nécessaires à leur maintien ou à l’édification de murets sur lesquels reposeraient ces piliers.

Précision quant à la faculté de prolongation de la période contradictoire 

Pour mémoire, la charte du cotisant contrôlé est un document permettant de présenter au cotisant qui fait l’objet du contrôle, ses droits et devoirs durant tout son déroulement. 

Parmi ces dispositions, elle présente la procédure contradictoire durant laquelle l’agent chargé du contrôle et le cotisant contrôlé peuvent échanger des lettres d’observation.

Concrètement, à compter de la réception de la lettre d’observation par le cotisant contrôlé, s’ouvre une période contradictoire de 30 jours, durant laquelle l’employeur peut dialoguer avec l’agent de contrôle pour discuter des constats et observations.

Cette procédure contradictoire peut être prolongée par le cotisant contrôlé à sa demande dans le but d’organiser sa défense, sauf en cas de situation de travail illégal.

Cette possibilité de prolongation a été ouverte, depuis le 1^er janvier 2024, aux employeurs contrôlés, y compris en cas de procédure d’abus de droit mise en œuvre par le directeur de l’Urssaf.

Désormais, la charte du cotisant contrôlé a fait l’objet de 2 modifications formelles afin de répondre à ces récentes évolutions :

• l’une tenant à la possibilité désormais ouverte aux employeurs contrôlés de demander une prolongation de la période contradictoire, y compris en cas de procédure d’abus de droit ;
• l’autre tenant à l’impossibilité de demander une telle prolongation en cas de constat de travail dissimulé, marchandage, prêt illicite de main d’œuvre et emploi d’un travailleur étranger non-autorisé à travailler.

Notez que ces 2 modifications formelles ne sont que les conséquences d’évolutions réglementaires et n’emporte aucune obligation nouvelle pour le cotisant. 

Une erreur, un oubli : corrigez en ligne

Suite à la réception de votre avis d’imposition des revenus de l’année 2023, et dans l’hypothèse où vous constatez que vous avez fait une erreur ou un oubli, il est possible de recourir au service de correction de la déclaration de revenus en ligne disponible sur le site impots.gouv.fr , ouvert depuis le 31 juillet 2024 et jusqu’au 4 décembre 2024 inclus.

À partir de votre espace particulier, rendez-vous sur « Accéder à la correction en ligne ».

Si la majeure partie des éléments contenus sur une déclaration de revenus peut être corrigée, en revanche, certaines informations comme les changements de situation de famille, d'adresses, ou la mise à jour de l'état civil ne peuvent toutefois pas être corrigées via le service de correction en ligne. Vous ne pourrez le faire que via la messagerie sécurisée disponible dans l’espace personnalisé.

Petite nouveauté cette année : les déclarations de revenus faites en ligne via l’application mobile « Impots.gouv », doivent être corrigées directement sur smartphone, et non via le service de télédéclaration sur impots.gouv.fr, et inversement.

Si la déclaration de revenus a été faite en mode EDI (Echange de Données Informatisé), sa correction se fera uniquement au moyen de la procédure EDI-Correction.

Pour finir, notez que lorsque les corrections conduisent à une diminution de l'impôt ou à la création ou à l'augmentation d'un crédit d'impôt, l'administration pourra, le cas échéant, demander des précisions et éventuellement refuser la correction demandée. En cas de refus, il sera alors possible de procéder par voie de réclamation directement auprès de l’administration fiscale.