Une location possible au profit de votre enfant

Le nouveau dispositif Pinel s’applique aux acquisitions ou aux constructions de logements neufs réalisées depuis le 1er septembre 2014 : comme le dispositif Duflot, il offre le bénéfice d’une réduction d’impôt sous réserve que le logement soit mis en location pendant une durée minimum.

Cette réduction d’impôt sera égale à 12 % si l’engagement de location est d’une durée minimum de 6 ans, à 18 % si cet engagement porte sur une durée d’au moins 9 ans (taux respectivement portés à 23 % et 29 % pour les investissements réalisés en Outre-mer). Si vous prorogez votre engagement de location, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt complémentaire.

Comme pour le dispositif Duflot, cette réduction d’impôt est soumise au respect de nombreuses conditions. Certaines intéressent le logement en lui-même (il doit respecter un niveau de performance énergétique précis, il doit être situé dans une commune marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement, etc.) ; d’autres intéressent les modalités de la location (le loyer doit respecter un plafond précis en fonction du lieu de localisation) ou le locataire lui-même.

Sur ce dernier point, il faut rappeler qu’il doit faire de ce logement sa résidence principale et il doit respecter des plafonds de ressources au moment de la signature du contrat de location. Et pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015, il est possible de louer ce logement à un enfant ou un parent. Mais attention :

• le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal (si vous louez le logement à un enfant, il ne doit donc pas être rattaché à votre foyer fiscal pour le calcul de votre impôt sur le revenu),
• cet assouplissement ne vaut que pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015 : c’est bien la date de réalisation de l’investissement qu’il faut prendre en compte, et non pas celle de la signature du contrat de location (la date de réalisation correspond à la date de signature de l’acte d’achat chez le notaire ou la date du dépôt de la demande du permis de construire si vous faites construire le logement).

Source :

• Actualité BOFiP-Impôts-IR - Réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire - Nouvelles modalités d'application - Dispositif « Pinel »
• Loi de Finances pour 2015 n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 (article 5)

Défiscalisation Pinel : à qui louer ? © Copyright WebLex - 2015

Avoir exercé l’activité cédée pendant au moins 5 ans !

Une société exerce une activité de conseil en systèmes et logiciels informatiques. A la faveur d’une opération de croissance externe, elle a racheté l’activité d’une autre société. A peine 2 ans plus tard, elle a revendu cette branche d’activité à une troisième entreprise.

A l’occasion de cette opération, elle dégage une plus-value pour laquelle elle entend bénéficier d’une exonération spéciale : elle rappelle, en effet, que lorsque le prix de vente de l’activité cédée est inférieur à 300 K€ (ce qui est le cas dans cette affaire), la plus-value est exonérée d’impôt sur les bénéfices.

Mais l’administration a tout de même remis en cause le bénéfice de cette exonération. Elle rappelle à son tour qu’une autre condition doit être respectée : il faut que l’activité cédée ait été exploitée pendant au moins 5 ans. Ce qui est le cas, estime l’entreprise : si l’on tient compte du délai pendant lequel l’entreprise à qui elle a racheté cette activité l’a exploitée, il s’est écoulé plus de 5 ans.

Non, répond le juge : le décompte du délai de 5 ans s’apprécie à partir de la date d’acquisition de l’activité, sans qu’il soit possible de tenir compte du temps d’exploitation de cette activité par l’entreprise à qui elle a été rachetée.

Il ne faut donc tenir compte que du seul le délai d’exploitation par l’entreprise qui vend l’activité.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Douai du 26 mai 2015, n° 13DA00869

Vendre une activité sans payer d’impôts : une question de temps © Copyright WebLex - 2015

Défaut d’information : la nullité de la vente est inconstitutionnelle !

Pour rappel, que vous envisagiez la vente de l’entreprise, de vos titres de sociétés (représentant plus de 50 % du capital) ou encore de la vente d’un fonds de commerce, vous avez désormais l’obligation d’informer vos salariés de ce projet de cession. Cette information porte sur votre souhait de procéder à une cession et sur la possibilité offerte aux salariés de présenter une offre d’achat (sont visées par cette obligation les entreprises employant moins de 250 salariés).

Contestant cette nouvelle obligation, une société a saisi le Conseil Constitutionnel d’une « question prioritaire de constitutionnalité » : en substance, elle considère que cette obligation d’information méconnait la liberté d’entreprendre et le droit de propriété du vendeur.

Le Conseil Constitutionnel a tout d’abord considéré que cette obligation d’information ne méconnaissait pas la liberté d’entreprendre, le législateur ayant entendu encourager, de façon générale et par tout moyen, la reprise des entreprises et leur poursuite d’activité.

Il a ensuite, et au contraire, considéré que la sanction du non-respect de cette obligation portait une atteinte manifestement disproportionnée à la liberté d’entreprendre. Pour mémoire, une vente intervenue en méconnaissance de cette obligation d’information peut être annulée. Ou plutôt « pouvait être annulée » puisque cette sanction vient d’être déclarée inconstitutionnelle, et donc inapplicable.

Notez que la Loi pour la croissance et l’activité (dite « Loi macron »), en cours d’examen par le Conseil Constitutionnel, prévoit de simplifier cette obligation d’information et de remplacer, à titre de sanction, la nullité par une amende civile.

Source : Décision du Conseil Constitutionnel n° 2015-476 QPC du 17 juillet 2015

Information des salariés en cas de vente de l’entreprise : la sanction est annulée ! © Copyright WebLex - 2015

Un abattement sur la plus-value, sous (plusieurs) conditions !

Cette histoire se déroule à une époque où les dirigeants qui partaient en retraite à l’occasion de la vente de leurs sociétés bénéficiaient d’un avantage fiscal qui prenait la forme d’un abattement pour durée de détention leur permettant une exonération totale de leur plus-value.

Aujourd’hui, le régime fiscal a changé puisqu’il prend la forme d’un abattement pour durée de détention et d’un abattement fixe. Néanmoins, la décision qu’a rendue le juge de l’impôt dans cette affaire est transposable aux opérations réalisées aujourd’hui.

La dirigeante a cédé les titres de sa société en 2006 et fait valoir ses droits à la retraite à cette occasion. Parce qu’elle estimait pouvoir bénéficier du régime fiscal avantageux applicable dans ce cadre, elle a appliqué l’exonération fiscale qu’elle estime due sur le gain réalisé. Mais à l’occasion d’un contrôle, l’administration a remis en cause cet avantage.

Cette dernière lui a rappelé que ce régime avantageux suppose notamment :

• l’exercice d’une fonction de direction pendant les 5 années qui ont précédé la vente ;
• la cession de toute fonction de direction dans la société dans l’année suivant la vente (à l’époque des faits) et le bénéfice des droits à la retraite.

Or, l’administration fiscale fait remarquer à la dirigeante qu’elle n’a exercé cette fonction que pendant 4 ans avant de vendre les actions de sa société et qu’après son départ, elle a conservé son mandat de directeur général.

Le juge de l’impôt n’a pu, dans cette affaire, que confirmer le redressement fiscal, les conditions n’étant pas respectées, peu importe le fait, en outre, que la conservation du mandat de directeur général se soit fait à titre bénévole.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 27 mai 2015, n° 368056

Vente de l’entreprise et départ en retraite : une optimisation sous conditions © Copyright WebLex - 2015

Une information sur l’aléa de l’opération : obligatoire ?

Un couple investisseur souhaite investir dans une opération de défiscalisation immobilière de type « Loi Malraux ». Pour rappel, ce type d’investissement consiste en la réhabilitation d’immeubles en vue de procéder à leur mise en location.

Un conseiller en gestion de patrimoine lui propose un investissement et un acte de vente est finalement régularisé. Mais le promoteur de l’opération et ses filiales chargées des travaux de restauration se retrouvent placés en liquidation judiciaire.

Le couple ayant déjà financé une bonne partie des travaux nécessaires à la réalisation de cet investissement se retourne contre le conseiller en gestion de patrimoine pour être indemnisé du préjudice subi et du manque à gagner financier.

Le conseil en gestion de patrimoine refuse toutefois de prendre en charge cette indemnisation, rappelant que :

• le couple a dûment été informé des éléments essentiels de cette opération ;
• il n’a pas dissimulé au couple investisseur qu’au moment de leur acquisition le projet immobilier n’en était qu’à ses débuts ;
• le couple a adhéré à un projet correspondant exactement au type d’investissement qu’il recherchait pour son avantage fiscal.

En clair, pour le conseil en gestion de patrimoine, une telle opération de défiscalisation suppose l’acceptation d’un certain aléa que l’investisseur doit assumer.

Cet avis n’est toutefois pas partagé par le juge qui valide le principe de la demande de dommages-intérêts : le conseil en gestion de patrimoine aurait effectivement dû informer l’investisseur que l’acquisition conseillée ne leur garantissait pas la bonne fin de l’opération (dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l’immeuble en question).

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 17 juin 2015, n° 13-19759

Défiscalisation immobilière : une opération risquée ? © Copyright WebLex - 2015

66 % de réduction d'impôt !

Si vous faites un don à une association, vous aurez droit à une réduction d’impôt, directement imputable sur le montant de votre impôt sur le revenu, à la condition que l’association choisie soit éligible à ce dispositif.

D’une manière générale, sont notamment éligibles à ce dispositif les associations d'intérêt général (ayant un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel ou concourant à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l'environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises), les fondations, les associations reconnues d’utilité publique, etc.

Viennent d’être ajoutés à la liste des organismes éligibles les associations d’intérêt général et les fonds de dotation qui exercent des actions concrètes en faveur du pluralisme de la presse (prise de participations minoritaires, octroi de subventions ou de prêts bonifiés à des journaux hebdomadaires, quotidiens voire mensuels ou des services de presse en ligne).

Rappelons que le versement effectué ouvre droit à une réduction d’impôt de 66 % de son montant (retenu dans la limite de 20 % de votre revenu imposable).

Si votre don est effectué au profit d’une association sans but lucratif dont l’objet est de fournir des repas ou des soins ou de favoriser le logement au bénéfice de personnes en difficultés, la réduction d’impôt sera égale à 75 % du montant du versement, retenu dans la limite de 529 € en 2015.

Pour que votre don soit pris en compte au titre de votre impôt sur le revenu 2015, pensez à réaliser votre versement avant le 31 décembre 2015.

Source :

• BOFiP-Impôts – Actualité du 14 octobre 2015
• Loi n° 2015-433 du 17 avril 2015 portant diverses dispositions tendant à la modernisation du secteur de la presse (article 20)

Don aux œuvres et réduction d’impôt : pour qui et combien ? © Copyright WebLex - 2015

Une dispense possible sous conditions

Qu’il s’agisse de vos dividendes ou de vos intérêts de compte courant d’associé, vous devez les soumettre à l’impôt sur le revenu, à cette nuance près que vos dividendes sont imposables sur la base de 60 % de leur montant (pour autant qu’ils soient distribués en vertu d’une décision régulière des associés).

Mais au moment où la société procède au versement, elle va devoir prélever un acompte d’IR (au taux de 21 % pour les dividendes, de 24 % pour les intérêts).

Si votre foyer fiscal dispose d’un revenu fiscal de référence inférieur à 50 000 € (pour les personnes seules : célibataires, veuves, divorcées) ou 75 000 € (pour les personnes mariées ou les partenaires de PACS, soumis à imposition commune) en 2014, vous pouvez demander à être dispensé du prélèvement de 21 % appliqué aux dividendes qui vous seront versés en 2016.

Il en est de même, pour les intérêts de compte courant d’associé qui vous seront versés en 2016, si, cette fois-ci, le revenu fiscal de référence de votre foyer fiscal est, pour 2014, inférieur respectivement à 25 000 € (pour les personnes seules) ou 50 000 € (pour les couples).

Mais cela suppose de faire une demande de dispense au plus tard le 30 novembre 2015 : pour cela, vous devez remettre à la société qui verse les revenus une attestation sur l’honneur indiquant que votre revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition établi au titre des revenus de 2014 est inférieur aux montants précités.

Notez que la société doit conserver cette attestation à l’appui de sa comptabilité (elle pourra être demandée par l'administration).

Source : Article 242 quater du Code Général des Impôts

Dividendes, intérêts de compte courant d’associé : un acompte à payer ? © Copyright WebLex - 2015

Prouvez toutes les diligences accomplies pour percevoir les loyers dus !

Un propriétaire loue une maison, par l’intermédiaire d’une SCI, à une locataire pour un montant de 610 € mensuels. Cette locataire se retrouvant en difficulté financière, notamment parce qu’elle a contracté des emprunts dépassant manifestement ses capacités de remboursement, elle ne peut faire face au paiement du loyer.

Compte tenu de cette situation, le propriétaire ne perçoit que la moitié des revenus que la locataire doit normalement lui verser.

Au moment de remplir sa déclaration d’impôt sur le revenu, le propriétaire ne déclare que les loyers effectivement perçus, sans tenir compte des loyers non encaissés. Ce que va lui reprocher l’administration qui, à l’occasion d’un contrôle, rectifie le montant de son impôt sur le revenu en y intégrant le montant des revenus non perçus. Elle lui reproche de ne pas avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour obtenir, auprès de la locataire, le paiement des loyers manquants.

Ce à quoi le propriétaire rétorque qu’il a tout de même fait état de l’inscription de sa créance de loyers auprès de la commission de surendettement saisie des problèmes financiers de la locataire.

Mais ce sera insuffisant : le juge confirme qu’il faut considérer, dans cette affaire, que le propriétaire a renoncé à percevoir les loyers dus, consentant par là-même une libéralité à la locataire ; dans ces conditions, faute d’avoir accompli les diligences nécessaires en vue du recouvrement de ses loyers, le redressement fiscal est confirmé.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 1er octobre 2015, n° 365765

Peut-on être imposé sur des loyers pourtant non payés par le locataire ? © Copyright WebLex - 2015

Annulation de la doctrine administrative sur ce point

Rappelons, au préalable, que, depuis le 1er janvier 2013, les gains réalisés lors de la vente de valeurs mobilières et de droits sociaux (notamment de parts ou actions de société) sont soumis à l’impôt sur le revenu calculé au moyen du barème progressif.

Mais le montant effectivement soumis à l’IR (le « montant net imposable ») est obtenu en appliquant sur la plus-value réalisée (différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition) des abattements dont le taux diffère selon la durée pendant laquelle le vendeur a détenu ces titres.

Mais cette plus-value est aussi diminuée des moins-values de même nature (réalisées au cours de la même année ou les années précédentes sans remonter au-delà de 10 ans). Se posait alors la question de savoir si la moins-value devait, elle aussi, être calculée en appliquant ces mêmes abattements pour durée de détention.

L’administration avait tranché dans un sens qui lui était favorable en décidant que la moins-value devait être réduite des abattements pour durée de détention.

Mais le juge de l’impôt vient d’en décider autrement : l’abattement pour durée de détention ne s’applique pas aux moins-values retirées de la cession de valeurs mobilières et de droits sociaux.

Les gains nets imposables sont donc calculés après imputation sur la plus-value, avant tout abattement, des moins-values de même nature subies au cours de la même année ou placées en report ; l’abattement pour durée de détention s’applique au solde ainsi obtenu, en fonction de la durée de détention des titres dont la vente fait apparaître une plus-value (subsistant après imputation des moins-values).

Le juge en profite aussi pour rappeler que les abattements pour durée de détention ne s’appliquent pas aux plus-values réalisées avant le 1er janvier 2013 et qui se trouveraient depuis en report d’imposition.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 12 novembre 2015, n° 390265

Un abattement pour les plus-values, pas pour les moins-values ! © Copyright WebLex - 2015

Une e-contestation (désormais) possible !

Auparavant, pour contester une amende relative à une contravention routière (excès de vitesse, non-respect des distances de sécurité entre les voitures, etc.), vous ne pouviez le faire qu’en envoyant une lettre en recommandée avec AR au service concerné en utilisant le formulaire joint à l'avis d'amende forfaitaire.

Vous disposez désormais de 2 possibilités pour contester cette amende :

• soit vous contestez l’amende par lettre recommandée avec AR ;
• soit vous la contestez en ligne.

Concrètement, muni de votre avis de contravention sur lequel figure les informations nécessaires, vous vous connectez sur le site internet de l’Agence Nationale de Traitement Automatisé des Infractions (www.antai.fr) et vous remplissez le formulaire en ligne.

La contestation en ligne est notamment possible pour les motifs suivants :

• vous recevez une amende alors que votre véhicule a été vendu, cédé, volé, détruit ou a fait l’objet d’une usurpation de plaques d’immatriculations : vous devez alors transmettre de façon numérique la copie des documents prouvant la vente de votre voiture, son vol, sa destruction ou l’usurpation de plaques d’immatriculation (dépôt de plainte, déclaration de destruction, certificat de cession, etc.) ;
• vous recevez une amende alors qu’un autre conducteur était présumé utiliser votre voiture lors de la constatation de l’infraction : précisez alors l’identité, l’adresse ainsi que la référence du permis de conduire de la personne qui était présumée conduire la voiture à ce moment-là (attention aux fausses déclarations qui peuvent faire l’objet de poursuites pénales).

Vous pouvez aussi contester, via Internet, votre contravention pour un autre motif. Mais, pour cela, vous devrez transmettre de façon numérique une copie du document démontrant que vous avez acquitté une consignation préalable (sauf si cette consignation a été faite sur Internet et que vous mentionnez les références de ce paiement dans votre contestation).

Une fois la contestation effectuée, vous recevrez un accusé d’enregistrement de la contestation, document qu’il est conseillé de télécharger, d’imprimer et de conserver.

Source : Arrêté du 22 octobre 2015 précisant les modalités des contestations dématérialisées des amendes forfaitaires prévues à l’article 529-10 du Code de Procédure Pénale

Amendes : contestez sur le net ! © Copyright WebLex - 2015