Règles de construction et allocations logement à Mayotte : du nouveau !
Construction et allocations logement à Mayotte : des précisions utiles !
Pour qu’il soit qualifié de décent, un logement doit remplir plusieurs critères, notamment en matière de surface et de volume habitables.
Ces 2 éléments sont à présent précisés pour Mayotte. La surface et le volume habitables doivent ainsi être d’au moins :
- 9 m2 et de 21 m3 pour le 1er habitant ;
- 13 m2 et de 30 m3 pour 2 habitants ;
- 6 m2 et 14 m3 par habitant supplémentaire.
Ces normes de logement décent se répercutent dans les conditions d’octroi de l’aide personnelle au logement (APL). En effet, ce droit est ouvert pour un logement qui présente une surface habitable globale d’au moins :
- 9 m2 carrés pour une personne seule ;
- 13 m2 pour un ménage sans enfant ou de 2 personnes, augmentée de 6 m2 carrés par personne en plus, dans la limite de 54 m2 mètres carrés pour 9 personnes et plus.
Notez que, bien que la règlementation relative aux caractéristiques du logement décent soit applicable à Mayotte, il existe certaines adaptations qui devaient prendre fin au 31 décembre 2024 et qui seront finalement prolongées jusqu’au 31 décembre 2029.
Pour rappel, ces adaptations consistent en des règles plus « souples » qu’en métropole notamment, à savoir :
- le logement doit être équipé d'un coffret électrique de répartition, relié à une prise de terre normalisée et sécurisé par un disjoncteur différentiel ;
- les installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes sont raccordées à un système d'assainissement collectif lorsqu'il existe ou, à défaut, à un système d'assainissement individuel comprenant une fosse septique et un puisard d'infiltration ;
- la cuisine ou le coin cuisine, s’il existe, doit être aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
- doivent être prévus une installation sanitaire comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau et muni d'une évacuation des eaux usées (l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé facilement accessible).
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Marchandises impayées : un problème… de TVA ?
Un commerçant a été payé avec un chèque sans provision. Au-delà du désagrément de ne pas être payé, une autre question se pose au commerçant : il a déjà reversé la TVA à l’administration à raison des produits achetés par le client indélicat.
Va-t-il pouvoir récupérer la TVA reversée ?
La bonne réponse est... Oui
En cas d’impayé, en raison d'un paiement au moyen d'un chèque sans provision, un commerçant peut récupérer la TVA acquittée dès que celui-ci justifie du caractère irrécouvrable de sa créance. La demande d’imputation ou de restitution de cette taxe doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la seconde année suivant celle au cours de laquelle s’est produit l’événement ouvrant droit à récupération.
Convention de forfait-jours : la confiance n'empêche pas le contrôle...
Un salarié engagé aux termes d'une convention de forfait jours, permettant de décompter son temps de travail en jours et non en heures, décide d'en demander l'annulation et le paiement de toutes les heures supplémentaires qu'il aurait donc réalisées.
La raison : les tableaux de suivi de la charge de travail mis en place dans l'entreprise ne retranscrivent pas la réalité des jours travaillés par le salarié, alors qu'il s'agit pourtant d'une condition essentielle de validité de cette convention.
Condition respectée ici, conteste l'employeur : il a mis à la disposition du salarié des tableaux de suivi de temps, que le salarié n'a pas remplis correctement ...
Un argument suffisant pour refuser de payer ce que le salarié réclame ?
La bonne réponse est... Non
Même si l'employeur met à disposition du salarié un document de contrôle, il doit s'assurer que ce document retranscrive bien la réalité des jours travaillés dans le cadre de son obligation de suivi de la charge de travail.
Dans le cas contraire, la convention de forfait jours pourra être annulée et le salarié peut demander le paiement de toutes les heures supplémentaires.
Calcul de la plus-value immobilière : une optimisation (toujours?) possible ?
Un particulier vend sa maison secondaire plus chère qu'il ne l'avait lui-même achetée.
Un ami lui indique qu'il peut réduire le montant de sa plus-value, et donc de l'impôt à payer, en fournissant les factures de travaux d'amélioration réalisés dans sa maison.
Sauf que le vendeur n'a aucune facture provenant d'une entreprise à fournir puisqu'il a fait les travaux lui-même...
Peut-il malgré tout prendre en compte ces travaux pour diminuer sa plus-value ?
La bonne réponse est... Oui
La plus-value immobilière est, sauf exonération, soumise à imposition. Cependant, les dépenses de travaux de construction, de reconstruction et d'amélioration peuvent, toutes conditions remplies, être déductibles du prix de vente.
Il existe 2 façons pour le vendeur de déduire le montant des travaux de la plus-value :
- soit il déduit le montant réel des travaux, sous réserve qu'ils soient éligibles à la déduction et justifiés grâce à des factures de travaux réalisés par une ou plusieurs entreprises ;
- soit il déduit un forfait correspondant à 15 % du prix d'acquisition, sous réserve d'être propriétaire du bien depuis plus de 5 ans, sans avoir à fournir de justificatif, ni même à établir la réalité des travaux réalisés.
Ici, le vendeur pourra déduire un forfait égal à 15 % du prix d'acquisition de sa maison.
C’est l’histoire d’un employeur qui a oublié qu’une rupture doit être « conventionnelle » …
Un salarié et un employeur décident de conclure une rupture conventionnelle. Mais l’administration refuse d’homologuer cette rupture conventionnelle, en raison d’une erreur sur le montant de l’indemnité et sur la date de rupture envisagée…
L’employeur corrige alors ces erreurs et renvoie la convention à l’administration pour solliciter une nouvelle fois son homologation. Convention qui sera, cette fois, homologuée… « À tort ! », conteste le salarié qui réclame l’annulation de cette rupture conventionnelle : l’employeur aurait dû l’informer des modifications qu’il a faites sur la convention pour solliciter son accord. D’autant qu’il aurait normalement dû bénéficier, en outre, d’un nouveau délai de rétractation une fois la convention modifiée…
Ce que confirme le juge : le refus d’homologation d’une convention doit donner lieu à une modification conjointe de la convention de rupture, pour correction, ce qui fait courir un nouveau délai de rétractation, avant dépôt pour homologation.
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C’est l’histoire d’un associé (minoritaire) qui estime avoir droit à ses dividendes…
Une société est détenue à 43 % par une autre société et à 56 % par d’autres associés votant toujours ensemble dans le même sens. Chaque année, ces derniers décident d’ailleurs la mise en réserve des bénéfices réalisés. Sans jamais distribuer de dividendes, dénonce la société minoritaire…
… qui y voit là un abus de majorité contraire à l’intérêt de la société et favorisant les associés majoritaires au détriment de l’associée minoritaire. Et ce d’autant plus que ces mises en réserve permettent à la société de payer les intérêts de prêts contractés, à des taux particulièrement élevés, auprès d’autres sociétés dans lesquelles les associés majoritaires ont des intérêts, profitant ainsi indirectement des mises en réserve. Tout comme l’associée minoritaire, rappellent les associés majoritaires…
Ce qui explique qu’il ne saurait donc y avoir d’abus de majorité, confirme le juge, puisque les mises en réserves profitent finalement indirectement à tous les associés, majoritaires… comme minoritaire !
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C’est l’histoire d’un couple qui ne veut pas jouer à « cache-cache » avec l’administration fiscale…
Un couple, qui exploite une maison d’hôtes, subit un contrôle fiscal à l’issue duquel l’administration fiscale lui notifie une proposition de rectifications en décembre, avant l’expiration du délai pour le faire. Un courrier qu’il n’a jamais reçu dans les temps, conteste le couple…
Mais un avis de réception du courrier a pourtant été signé, constate l’administration… Sauf qu’il s’agit de la signature d’une salariée chargée d'accueillir les clients de la maison d'hôtes, constate à son tour le couple pour qui, faute de notification régulière du courrier, la procédure de contrôle est irrégulière… Alors pourtant que la salariée a nécessairement mandat implicite pour recevoir le courrier du couple, estime l’administration pour qui la procédure est donc régulière…
À tort, confirme le juge : ce mandat implicite n’est ici pas rapporté et rien ne vient établir que la salariée aurait effectivement présenté le courrier au couple avant l’expiration du délai. Ce qui rend la procédure irrégulière…
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Société en formation : tout le monde est-il bien d’accord ?
Société en formation : le juge a son mot à dire…
Un couple conclue une vente portant sur un terrain à bâtir avec une société.
Cependant, la société acheteuse finit par s’apercevoir de l’existence de servitudes sur le terrain qu’elle n’avait pas remarqué avant et va donc chercher à faire annuler la vente.
Pour ce faire, elle va mettre en avant le fait que l’acte de vente a été signé en son nom, alors même qu’elle n’était pas encore enregistrée auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS) et n’avait donc pas encore d’existence légale.
Pour que la vente soit valable, il aurait fallu qu’il soit formellement précisé qu’elle était signée « pour le compte » d’une société en formation.
Mais pendant la procédure, il est rappelé que les juges ne s’arrêtent plus seulement à cette condition pour considérer comme valables les actes entrepris pour le compte de sociétés en formation.
S’il fallait, auparavant, que la mention apparaisse obligatoirement, la position de la jurisprudence a évolué et les juges peuvent, désormais, souverainement apprécier si oui ou non il relevait de l’intention commune des parties de signer la vente pour le compte de la société en formation.
Or, les vendeurs relèvent que les statuts de la société acheteuse indiquent bien que son associé unique devait conclure la vente pour son compte et qu’une fois son immatriculation au RCS menée à bien, elle reprendrait pour elle les engagements de ce dernier.
L’intention est donc claire !
Elle est claire en ce qui concerne l’acheteuse, mais ça n’est pas suffisant, relèvent les juges de la Cour de cassation.
En effet, c’est l’intention commune des parties qui doit être recherchée. Or, ici, rien ne permet de déterminer que les vendeurs avaient également cette intention.
Cela ne suffit donc pas à écarter la demande d’annulation de la société acheteuse, qui reste donc en suspens, l’affaire devant être rejugée à l’aune de cette précision…
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Construction en Outre-mer : assouplissements de la règlementation !
Règles de construction en Outre-mer : quelques ajustements !
Pour rappel, la règlementation applicable à la construction de nouvelles habitations en Outre-mer a fait l’objet de plusieurs modifications, principalement pour :
- clarifier les règles de construction et en faciliter la lecture ;
- autoriser, sous conditions, l’utilisation de techniques alternatives pour des résultats équivalents.
Dans la continuité de ces modifications, le Gouvernement a assoupli les règles de construction applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, concernant :
- les caractéristiques thermiques ;
- la performance énergétique ;
- les caractéristiques acoustiques ;
- l’aération des bâtiments d’habitation neufs.
Autrement dit, ces modifications sont relatives à la réglementation thermique, acoustique et aération, aussi dite « RTAA ».
Caractéristiques thermiques et performance énergétique
Les RTAA applicables à l’Outre-mer sont basées sur plusieurs grands principes, notamment celui d’assurer le confort thermique, hygrothermique (ce qui correspond au taux d’humidité), tout en limitant la consommation énergétique des bâtiments.
Ainsi, en matière de caractéristiques thermiques, les nouveaux bâtiments d'habitation et les parties nouvelles de bâtiments d'habitation déjà existants doivent être construits et aménagés de manière à limiter le recours à la climatisation.
Chaque logement doit à présent :
- soit atteindre un résultat minimal, défini par un indice de confort thermique inférieur à un indice de référence déterminé sur la base de caractéristiques thermiques de référence ;
- soit à mettre en œuvre des solutions techniques, notamment de protection solaire et de ventilation naturelle.
Notez que les solutions et précisions techniques doivent être données par le Gouvernement dans un arrêté qui n’est pas encore paru.
Assouplissement des règles pour la production d’eau chaude
En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion, tout logement neuf compris dans un bâtiment d'habitation, ainsi que les foyers (comme les foyers de jeunes travailleurs ou les foyers pour personnes âgées autonomes), doivent être pourvus d'un système de production d'eau chaude sanitaire.
Ce principe est également applicable en Guyane, sauf pour certaines communes ou parties de communes, listées par le Gouvernement, en raison de leur enclavement ou de l'absence de raccordement au réseau électrique principal du littoral.
En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, lorsqu'un système de production d'eau chaude sanitaire est installé dans un logement neuf, cette eau chaude est produite, pour une part au moins égale à 50 % des besoins de ce logement, à partir d'une ou plusieurs sources de chaleur renouvelables.
Pour rappel, sont considérées comme des sources d'énergies renouvelables l’énergie :
- éolienne ;
- solaire ;
- géothermique ;
- aérothermique ;
- hydrothermique ;
- marine et hydraulique ;
- issue de la biomasse, du gaz de décharge, du gaz de stations d'épuration d'eaux usées et du biogaz.
Jusqu’à maintenant, la production d’eau chaude devait être produite pour une part au moins égale à 50 % des besoins du logement à partir de l’énergie solaire. À présent, toutes les énergies renouvelables pourront être une solution.
Notez que le seuil minimal des 50 % ne s’applique pas lorsque le logement est construit sur une parcelle sans potentiel suffisant pour la production de chaleur renouvelable directe.
Caractéristiques acoustiques
En matière acoustique, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, les nouveaux logements devront adopter des solutions de référence afin de limiter les bruits à l'intérieur des locaux.
Ces solutions de référence prennent en compte :
- l'isolation entre les différentes parties de ces locaux ;
- la limitation des bruits engendrés par l'usage des équipements des bâtiments ;
- le cas échéant, l'isolation vis-à-vis des bruits extérieurs.
Aération des logements
Il est rappelé que le renouvellement d’air doit être assuré dans les nouveaux logements, notamment grâce à l’aération naturelle.
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C’est l’histoire d’un employeur pour qui une transaction règle le passé, le présent… et le futur…
Une entreprise est inscrite sur une liste permettant aux salariés de percevoir une indemnisation au titre de leur exposition à l’amiante. Une ex-salariée l’apprend et réclame à son ex-entreprise une réparation au titre de son préjudice d’anxiété, applicable dans ce cas…
Sauf qu’après la rupture de son contrat, elle a signé une transaction aux termes de laquelle l’ex-salariée renonçait de façon irrévocable à toute action au titre de l'exécution ou de la rupture du contrat de travail et admettait que plus aucune contestation ne l'opposait à l'employeur… Sauf que la réparation de ce préjudice d’anxiété dont elle peut maintenant se prévaloir n’a été rendue possible qu’après la signature de la transaction, fait remarquer la salariée…
Peu importe pour le juge : la transaction, formulée en des termes généraux, parce qu’elle prévoit que la salariée renonce de façon irrévocable à toute action, l’empêche d’en introduire une nouvelle, même si le dommage survient postérieurement à sa signature !
