Bail rural : bien amélioré par le preneur = augmentation du fermage ?
Renouvellement du bail rural : comment revaloriser le fermage ?
La propriétaire d’un terrain agricole sur lequel se trouve une habitation donne à bail l’ensemble à des preneurs qui exploitent les terres et habitent le logement.
Ceux-ci, sans aucune autorisation de la bailleresse, font construire de nouveaux bâtiments relatifs à l’exploitation et font des aménagements dans le logement pour y créer une nouvelle pièce de vie.
Au moment du renouvellement du bail, la bailleresse souhaite faire réviser le montant du fermage et elle décide de prendre en compte ces améliorations pour évaluer la valeur du bien.
Ce que contestent les preneurs : pour que les améliorations réalisées puissent être prises en compte dans le calcul de la revalorisation du fermage, il faut que la bailleresse s’acquitte d’une indemnité auprès d’eux correspondant à la prise de valeur de son bien.
Mais la bailleresse rappelle que, puisque les preneurs ont réalisé ces travaux sans aucune autorisation, alors même que cela était nécessaire, l’indemnité n’est pas due. La condition de son versement ne peut donc pas faire obstacle à la revalorisation du fermage.
« Non », pour les juges qui apportent quelques précisions : Il est vrai que les preneurs ayant réalisé des travaux d’amélioration sans obtenir l’accord de la bailleresse, les nouveaux bâtiments deviendront la propriété de cette dernière par voie d’accession sans qu’elle ait à payer une indemnité.
Cependant, cela ne permet pas pour autant à la bailleresse de les prendre en compte pour augmenter le fermage : elle ne deviendra, en effet, propriétaire des améliorations par voie d’accession qu’à la fin du bail, et non lors de son renouvellement.
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C’est l’histoire d’un employeur qui apprend que licencier, c’est choisir…
Dans le cadre d’un licenciement économique, 9 salariés sont amenés à devoir quitter l’entreprise. Mais ils estiment que ce licenciement n’est pas valable, faute pour l’employeur d’avoir proposé des postes de reclassement précis…
Ils reprochent, en fait, à l’employeur de ne pas avoir diffusé les critères précis de départage, en cas de candidatures multiples à des postes de reclassement, lors de l’envoi de la liste des postes disponibles. Sauf que le plan de sauvegarde de l’emploi prévoit bien ces critères de départage, rappelle l’employeur : cet oubli au moment de l’envoi de la liste de postes de reclassement ne constitue donc qu’un simple problème de forme. Contrairement à ce que soutiennent les salariés, le licenciement n’est pas sans cause réelle et sérieuse…
Sauf que l’absence de critères de départage au moment de l’envoi de la liste des postes de reclassement proposés est bien de nature à priver le licenciement de cause réelle et sérieuse, tranche le juge… en faveur des salariés !
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C’est l’histoire d’un créancier… qui est certain de l’être…
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Une société est mise en redressement judiciaire. Un de ses créanciers déclare sa créance auprès du mandataire en charge du dossier, que le mandataire rejette aussitôt : cette créance est prescrite et le paiement ne peut plus être demandé. « Faux », corrige le créancier…
Il figure bien sur la liste fournie par la société en redressement au mandataire judiciaire recensant l’ensemble de ses dettes : le mentionner expressément sur cette liste prouve que la société a renoncé à la prescription de sa créance, explique le créancier. « Faux ! », maintient le mandataire qui rappelle que cette liste a été rédigée par la société dans le cadre de la procédure collective sans pour autant montrer une volonté de renoncer à quoi que ce soit…
« Vrai ! », tranche le juge : si un débiteur peut renoncer au bénéfice d’une prescription, cela doit être établi clairement et sans équivoque. Or, cette liste informative remise au mandataire ne permet pas d’établir cette volonté. La créance est donc bien prescrite !
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Bail dérogatoire : renouvelable ?
Un commerçant ayant signé un bail dérogatoire pour une durée de 2 ans voit le terme se rapprocher. Cependant, il n'est pas tout à fait certain que son affaire soit suffisamment stable pour s'engager sur un bail commercial classique.
Un de ses amis lui suggère donc de signer un nouveau bail dérogatoire. Mais le commerçant a un doute : il lui semble qu'une fois arrivé à échéance, le bail dérogatoire doit laisser place à un bail commercial si le locataire souhaite rester dans son local.
D'après vous ?
La bonne réponse est... Non
Le bail dérogatoire, appelé aussi « bail de courte durée », est un contrat permettant de déroger au régime classique du bail commercial pour une durée maximale de 3 ans. Mais pas nécessairement en une seule fois : plusieurs contrats peuvent se succéder, tant que leur cumul ne dépasse pas la durée limite de 3 ans.
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C’est l’histoire d’un fournisseur qui n’a pas saisi le sel des relations commerciales …
Un hôtel-restaurant situé en bord de mer fait appel à un fournisseur pour remeubler sa terrasse. Cependant, peu de temps après, le nouveau mobilier commence à se dégrader très rapidement. L’établissement décide d’engager la responsabilité du fournisseur…
… estimant ne pas avoir reçu de conseils adaptés à l’entretien des meubles. Ce que conteste le fournisseur, démontrant que l’établissement a finalement pris l’habitude d’appliquer des produits d’entretien adaptés sur ses meubles. De plus, la facture émise quelque temps après la vente rappelle bien les conditions d’entretien. Mais tout ça est insuffisant pour démontrer que l’établissement a été prévenu, avant la vente, du soin particulier à apporter au mobilier du fait de sa proximité avec la mer et les embruns, estime ce dernier…
Ce que confirme le juge : pour satisfaire à ses obligations en tant que professionnel, le fournisseur doit être capable de prouver qu’il a bien informé son client « avant » la vente. Ce qui n’est pas le cas ici…
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C’est l’histoire d’un restaurateur qui estime qu’avant de passer à table, il faut tout vérifier…
Au cours d’un contrôle fiscal, l’administration rejette la comptabilité d’un restaurant : elle reconstitue alors son chiffre d’affaires et le résultat imposable. Mais en suivant une méthode de calcul contestable, selon le restaurateur…
L’administration se fonde notamment sur une estimation de la part des recettes liées à la vente de vins déterminée à partir des éléments recueillis au cours d’une période de 45 jours sur une année non vérifiée : une période qui, au-delà d’être trop courte, n’est pas concernée par le contrôle ici, conteste le restaurateur… Sans incidence, estime l’administration : en l’absence de variation des conditions d’exploitation du restaurant, des éléments d’une période non vérifiée peuvent être pris en compte…
Ce que confirme le juge qui donne raison à l’administration. Il ajoute qu’une période de 45 jours n’est pas « trop brève » et que, faute pour le restaurateur de présenter une méthode alternative, celle retenue par l’administration n’est pas contestable !
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C’est l’histoire d’un employeur qui refuse de se faire insulter…
Un salarié est licencié pour faute par son employeur après la découverte de SMS dénigrants vis-à-vis de l’entreprise et envoyés avec son téléphone professionnel à certains collègues. Un licenciement que le salarié conteste…
Pour lui, ces SMS relèvent de sa vie personnelle et de sa liberté d’expression, car destinés à un public restreint : ils ne peuvent donc pas être invoqués au soutien de son licenciement. Ce que l’employeur réfute : d’abord parce que ces messages ont été envoyés via le téléphone professionnel à des salariés ou ex-salariés de l’entreprise, ensuite parce que ces messages dénigrent les activités de l’entreprise et certains dirigeants. Ils ont donc bien un caractère professionnel et justifient son licenciement...
Ce que valide le juge, qui est d’accord avec l’employeur : des messages, envoyés via le téléphone professionnel et dont le contenu est en rapport avec l’entreprise, revêtent une nature professionnelle et peuvent donc être retenus comme motifs de licenciement !
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C’est l’histoire d’associés qui veulent faire d’un avantage « patrimonial » un avantage « fiscal »…
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Logement très social adapté en Outre-mer : prolongation des financements
Financement de l’État pour le logement locatif très social : poursuite des efforts
En 2021 a été mis en place le dispositif « Aide au logement locatif social très adapté ». Il s’agit d’une expérimentation visant à créer de nouveaux logements locatifs à des conditions de location adaptées aux personnes les plus défavorisées vivant à Mayotte et en Guyane.
L’expérimentation prévoit ainsi la création de logements pouvant être loués avec un loyer plafonné à 2,8 €/m².
Il était prévu une subvention de l’État à hauteur de 90 000 € par logement qui pouvait être accordée jusqu’au 20 septembre 2024.
Cette subvention est prolongée et peut dorénavant être accordée jusqu’au 30 juin 2025.
