Ombrière sur les parkings : quand faut-il et quand ne faut-il pas en installer ?

La loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, dite Aper, impose aux gestionnaires d’espaces de stationnements extérieurs de plus de 1 500 m² d’y installer, sur au moins la moitié de leur surface, des ombrelles munies de panneaux solaires sur leur partie supérieure.

Des précisions sont apportées sur le mode de calcul servant à déterminer la superficie à prendre en compte pour déterminer si un parking atteint ou non le seuil des 1 500 m².

Il est ainsi précisé que sont à intégrer dans le calcul :

• les emplacements destinés au stationnement des véhicules et de leurs remorques, situés en dehors de la voie publique, au sein d’un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc ;
• les voies et les cheminements de circulation, les aménagements et les zones de péage permettant l’accès à ces emplacements, au sein du même périmètre.

À l’inverse, sont exclus du calcul :

• les espaces verts, les espaces de repos, les zones de stockage, ainsi que les espaces logistiques, de manutention, de chargement et de déchargement ;
• les zones où stationnent des véhicules transportant des marchandises dangereuses ;
• les parties situées à moins de 10 mètres d’une installation classée pour la protection de l’environnement ;
• les surfaces nécessaires à la mise en œuvre des prescriptions applicables aux installations classées pour la protection de l’environnement.

D’autres précisions sont apportées en ce qui concerne les motifs d’exonération permettant à un gestionnaire de parking de ne pas procéder à l’installation des ombrières, et notamment à propos des conditions liées :

• aux coûts trop importants des travaux ;
• à la présence d’arbres procurant un ombrage suffisant (un arbre pour 3 emplacements de stationnement) ;
• à la nature du terrain (composition géologique ou inclinaison) ;
• au classement ou à l’inscription des lieux au titre des monuments historiques.

Les modalités de sanctions en cas de non-respect de l’obligation restent à préciser, mais des amendes annuelles pouvant aller jusqu’à 40 000 € pourraient être appliquées.

Dématérialisation, ventes et locations par anticipation : simplifier et assouplir !

Pour rappel, les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables doivent être soumises pour validation à la mairie de la commune concernée.

À partir du 1^er janvier 2025, ces demandes d’autorisation d’urbanisme devront être déposées par voie électronique si elles émanent d’une entreprise dans une commune de plus de 3 500 habitants.

Des nouveautés sont également à noter pour les ventes et les locations par anticipation dans un lotissement.

Jusqu’alors, le permis d’aménager ou l’arrêté pris ultérieurement par l’administration pouvait permettre au lotisseur de vendre ou de louer les lots avant la fin des travaux. Cette possibilité était ouverte dans 2 cas :

• l'autorisation de différer était demandée pour éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement définitif de ces voies, l'aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs, ainsi que les plantations prescrites (sous réserve d’engagement de terminer les travaux et de bloquer les sommes correspondants à ces derniers ou de fournir un garantie d'achèvement des travaux (GFA)) ;
• le lotisseur justifiait d’une GFA donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle.

Pour rappel, la GFA est une garantie financière permettant de s’assurer que l’habitation sera bien livrée, même dans l’hypothèse d’une défaillance du promoteur immobilier.

Si ces cas de figure sont conservés, le Gouvernement ouvre la possibilité pour les administrations d’autoriser la vente et la location des lots au fur et à mesure de la réalisation de tranches de travaux, avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits par le permis d'aménager au titre d'une tranche.

Pour cela, le lotisseur devra justifier d’une garantie d'achèvement des travaux pour la tranche en question.

Cette garantie sera levée lors du dépôt de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) relatifs à la tranche en question, accompagnée de la justification de la garantie d'achèvement des travaux relatifs à la tranche suivante à réaliser.

Le dépôt de ces documents autorise le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au titre de la tranche suivante.

Concrètement, le lotisseur souhaitant bénéficier de ce dispositif par tranches devra intégrer dans son dossier de demande d’autorisation d’urbanisme un plan faisant apparaître les différentes tranches de travaux, ainsi qu’une attestation de la garantie à fournir au titre de la 1^re tranche.

Notez que ce nouveau système s’appliquera aux demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter de l'expiration d'un délai de 30 jours suivant la publication du présent décret, à savoir le 20 novembre 2024.

Congé donné à un locataire âgé : la temporalité des revenus en question

Si le locataire d’un bail d’habitation peut donner congé à son bailleur à tout moment en respectant un préavis, il n’en va pas de même pour le congé que le bailleur adresse à son locataire.

En effet, que le bien soit loué vide ou meublé, le bailleur doit attendre la fin du bail pour donner congé.

Il devra respecter un délai de préavis et justifier d’un motif l’autorisant à donner congé.

Ces motifs sont limités, et visent :

• le congé pour reprise ;
• le congé pour vendre ;
• le congé pour motif légitime et sérieux.

Mais lorsque le locataire a plus de 65 ans, les choses peuvent d’autant se complexifier davantage pour le bailleur.

En effet, dès lors que le locataire a dépassé cet âge limite et si ses ressources sont inférieures à un certain seuil, le bailleur ne pourra pas donner congé, sauf s’il propose à son locataire une solution de relogement équivalente et répondant à ses besoins.

À noter que ce dispositif ne peut s’appliquer si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au plafond.

Cependant, une question concernant l’appréciation des revenus restait en suspens et faisait l’objet d’un désaccord entre les juges.

La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de donner son propre avis pour cette situation qui divise.

Dans cette affaire, un bailleur donne congé à son locataire pour motif légitime et sérieux. Cependant, ce dernier conteste la validité du congé, s’estimant protégé par la règle applicable aux locataires âgés.

Le bailleur ne l’entend pas de cette oreille : pour lui, le locataire a des revenus supérieurs à ceux du seuil prévu par le mécanisme de protection.

Le locataire conteste en relevant que les revenus que le bailleur invoque sont ceux de la dernière année civile ayant donné lieu à un avis d’imposition. Or, en observant ses revenus uniquement sur les 12 derniers mois ayant précédé le congé, il apparait qu’ils sont effectivement en dessous du seuil.

Les juges vont valider cette dernière position du locataire : les revenus du locataire devant être appréciés à la date du congé, ce sont bien ses ressources des 12 derniers mois qui doivent être prises en compte.