Financement de l’État pour le logement locatif très social : poursuite des efforts

En 2021 a été mis en place le dispositif « Aide au logement locatif social très adapté ». Il s’agit d’une expérimentation visant à créer de nouveaux logements locatifs à des conditions de location adaptées aux personnes les plus défavorisées vivant à Mayotte et en Guyane.

L’expérimentation prévoit ainsi la création de logements pouvant être loués avec un loyer plafonné à 2,8 €/m².

Il était prévu une subvention de l’État à hauteur de 90 000 € par logement qui pouvait être accordée jusqu’au 20 septembre 2024.

Cette subvention est prolongée et peut dorénavant être accordée jusqu’au 30 juin 2025.

Activité d’intermédiaire ou de loueur en meublé : une question de TVA

Une société gère une plateforme en ligne qui, selon elle, consiste à proposer à des propriétaires ou à des locataires d'appartements une prestation de gestion locative qui consiste à prendre en location en son nom propre les appartements pour ensuite les donner en location, toujours en son nom propre auprès de ses clients.

Une activité de location ou de sous-location de logements meublés, estime la société, donc exonérée de TVA. 

« Pas exactement ! », conteste l’administration fiscale qui, à la lecture de l’extrait Kbis de la société et du contrat qu’elle conclut avec ses clients, y voit plutôt une activité d’intermédiaire, soumise à TVA.

Et pour cause, elle constate que :

• l’extrait Kbis de la société indique qu'elle a déclaré être une « plateforme de promotion du tourisme, de mise en relation de prestataires du secteur touristique et d'organisation de produits touristiques en vue de leur vente » ;
• sa déclaration d'activité mentionne qu’ elle est prestataire de services et joue un rôle d'intermédiaire commercial dans le cadre de « mise en relation de prestataires » via une plateforme internet ;
• les conditions générales d’utilisation de la plateforme précisent que son activité consiste à mettre en location des appartements en l'absence de leurs propriétaires ou locataires et qu'elle assure également la réception des clients et le nettoyage des locaux ;
• les propriétaires ou locataires concluent avec la société un contrat unique par lequel ils lui confient leur logement en cas d'absence, en contrepartie d'un revenu garanti fixé au préalable et versé par nuitée.

Autant d’indices qui, selon l’administration, laissent penser que :

• les logements sont confiés par les propriétaires ou locataires à la société et non donnés en location à celle-ci ;
• ces propriétaires ou locataires sont considérés comme des mandants de la société, qui n'est responsable qu'à raison de la réalisation de sa prestation ;
• la rémunération de la société se fait sous forme de commissions et non de loyers.

Ce que confirme le juge qui donne raison à l’administration : tout prouve ici que la société agit en tant qu’intermédiaire entre la plateforme et les clients et non en tant que loueur ou sous-loueur en meublé. Partant de là, son activité doit être soumise à la TVA.

L’acceptation d’un mandat peut-elle se prouver autrement que par sa signature ?

Une société souhaite vendre un bien immobilier et charge un agent immobilier de lui trouver un acheteur.

Les deux parties rédigent un mandat prévoyant que l’agent immobilier (le mandataire) disposait de 2 mois pour trouver un acheteur à un prix de 43 M€. Passé ce délai, il est prévu que les actionnaires de la société vendeuse (la mandante) ont la possibilité d’acheter prioritairement le bien à un prix équivalent à la meilleure offre reçue.

Il est également prévu qu’en cas de vente, le mandataire sera rémunéré à hauteur de 3% de la transaction. Une somme qui devait être payée par la mandante, que le bien soit acheté par un tiers ou par un de ses associés.

Quand, en définitive, c’est un associé de la mandante qui finit par acheter le bien pour 49 M€, le mandataire rencontre des difficultés pour se faire payer.

Il décide donc de saisir la justice pour obtenir ce qui lui est dû.

Mais, devant les juges, la mandante va chercher à se défendre en faisant valoir que le mandat qui lie les deux parties doit être considéré comme nul.

En effet, elle fait valoir qu’aucun exemplaire daté et signé par le mandataire n’a été régularisé. Elle seule a signé le mandat. Pour elle, cela suffit à contester la validité de ce contrat.

Si l’agent immobilier reconnait qu’il n’a pas signé le mandat, il fait néanmoins valoir le fait qu’il a porté cet accord au registre dans lequel il a l’obligation d’enregistrer tous les mandats qu’il prend en charge. Et ce, à la même date à laquelle la mandante a elle-même signé le mandat.

Ce qui est suffisant pour les juges, même si la signature du mandataire fait défaut : l’enregistrement au registre des mandats suffit à caractériser la volonté de l’agent immobilier d’accepter la mission.

Marchés publics : plus de souplesse dans les règles !

Seuil de dispense de publicité et de mise en concurrence préalable

Pour rappel, les marchés publics sont des contrats passés par un « acheteur public » (l’État, les collectivités territoriales, les hôpitaux, etc.) et un « opérateur économique » (qui peut être n’importe quel type d’entreprise) pour répondre à ses besoins de travaux, fournitures ou services.

Ce type de contrat est soumis à une règlementation basée sur 3 grands principes :

• la liberté d’accès à la commande publique ;
• l’égalité de traitement des candidats ;
• la transparence des procédures.

Pour respecter la liberté d’accès, des mesures de publicité doivent, en principe, être prises, selon des règles qui varient en fonction de l’objet du marché, de son montant et du degré de concurrence dans le secteur économique considéré.

Par exception, il existe des dispenses de publicité et de mise en concurrence préalable.

Ainsi, les marchés publics de travaux bénéficient d’une dispense de publicité et de mise en concurrence préalables pour répondre à un besoin dont la valeur estimée est inférieure à 100 000 € hors taxes.

Cette dispense, qui devait se terminer le 31 décembre 2024, est finalement prorogée jusqu’au 31 décembre 2025.

Le Gouvernement a également fixé un seuil à 300 000 € pour les marchés innovants de défense ou de sécurité. Une dispense est également prévue pour les lots dont le montant est inférieur à :

• 80 000 € hors taxes pour des fournitures ou des services innovants ;
• 100 000 € hors taxes pour des travaux innovants.

Notez que le montant cumulé de ces lots ne doit pas dépasser les 20 % de la valeur totale estimée de tous les lots.

Favoriser l’intervention des PME

Pour favoriser l’activité des PME dans les marchés publics, le Gouvernement a modifié plusieurs autres règles.

D’une part, le montant maximum de la retenue de garantie, c’est-à-dire la somme d’argent que l’acheteur public peut retenir sur le prix de vente pour couvrir les réserves formulées à la réception des prestations ou pendant le délai de garantie, est réduit de 5 % à 3 % pour les PME, si l’acheteur public est :

• l’État ;
• les établissements publics administratifs de l’État autres que les établissements publics de santé, dont les charges de fonctionnement annuelles sont supérieures à 60 M € ;
• les collectivités territoriales, leurs établissements publics et leurs groupements, dont les dépenses de fonctionnement annuelles sont supérieures à 60 M €.

D’autre part, si le titulaire d'un marché global n'est pas une PME ou un artisan, la part minimale qu'il s'engage à confier, directement ou indirectement, à de telles entreprises doit être de 20 %, contre 10 % jusqu’au 31 décembre 2024, du montant prévisionnel du marché.

Assouplissement des règles applicables aux groupements d’opérateurs

Dans le cadre de procédures incluant une ou plusieurs phases de négociation ou de dialogue, l’acheteur public peut autoriser le candidat à se constituer en groupement entre la date de remise des candidatures et la date de signature du marché, avec :

• un ou plusieurs des candidats invités à négocier ou à participer au dialogue ;
• ou un ou plusieurs des opérateurs économiques aux capacités desquels il a eu recours.

Pour pouvoir se constituer, le groupement doit disposer des garanties économiques, financières, techniques et professionnelles exigées par l’acheteur public.

De plus, sa constitution ne doit pas porter atteinte au principe d'égalité de traitement des candidats, ni à une concurrence effective entre eux.

Notez que, toujours dans le cadre des procédures incluant une ou plusieurs phases de négociation ou de dialogue, et sous conditions de garanties et de respect de la concurrence et d’égalité de traitement des candidats, la composition du groupement peut tout à fait être modifiée en cours de procédure.

Les accords-cadres

Pour rappel l’accord-cadre est un contrat par lequel l’acheteur public prend l’engagement de passer des marchés ou des bons de commande auprès du titulaire de l’accord, pendant une période donnée et pour des prestations déterminées.

Jusqu’ici, 2 hypothèses existaient :

• soit l’accord-cadre ne fixait pas toutes les stipulations contractuelles : il donnait alors lieu à la conclusion de « marchés subséquents » qui s’adossaient à l’accord-cadre ;
• soit l’accord-cadre fixait toutes les stipulations contractuelles : il s’exécutait alors au fur et à mesure de l’émission de bons de commande.

Depuis le 1^er janvier 2025, en plus de ces 2 options, une situation hybride est possible : lorsque l’accord-cadre, conclu avec plusieurs opérateurs économiques, fixe toutes les stipulations contractuelles, il peut prévoir la conclusion de marchés subséquents après remise en concurrence des titulaires.

Pour cela, les documents de la consultation du marché public doivent bien :

• indiquer expressément cette possibilité ;
• définir les circonstances objectives déterminant le choix de recourir à un marché subséquent ;
• préciser les termes de l'accord-cadre pouvant faire l'objet d'une remise en concurrence.

Remboursement d’avances dans un marché à tranches

Pour rappel, un marché à tranches est un marché dont l’exécution est découpée en « phases » de travaux. Il en existe 2 types :

• les tranches fermes, c’est-à-dire les parties du marché qui seront faites obligatoirement ;
• les tranches optionnelles, c’est-à-dire les parties du marché qui ne seront exécutées que si l’acheteur public le confirme.

Jusqu’au 31 décembre 2024, dans le cadre d'un marché à tranches, le remboursement de l'avance pouvait être effectué par précompte sur la somme due à l’entreprise au titre de l'avance versée pour la tranche suivante.

Pour cela, la tranche suivante devait être « affermie », c’est-à-dire validée par l’acheteur public, avant que le montant des prestations exécutées au titre de la tranche précédente n'ait atteint 80 % de son montant toutes taxes comprises.

Depuis le 1^er janvier 2025, cette condition de 80 % de réalisation des prestations est supprimée.