Réparations locatives : de l’importance de l’état des lieux d’entrée…

Dans le cadre d’un bail d’habitation, les réparations locatives qui sont à la charge du locataire et celles qui sont à la charge du bailleur sont fixées par la loi. Toutefois, comme souvent en matière juridique, ce principe comporte certaines exceptions.

Ainsi, le locataire ne sera pas tenu d'effectuer les réparations lorsque celles-ci sont occasionnées par la vétusté, les malfaçons, un vice de construction, un cas fortuit ou encore la force majeure.

La problématique de la vétusté est celle qui est le plus souvent sujette à interprétation. C’est pourquoi des grilles de vétusté ont vu le jour, qui doivent être annexées à l’état des lieux d’entrée ou de sortie.

L’étape de l’état des lieux est primordiale car elle permet de décrire avec précision le logement loué ainsi que les équipements qu'il comporte.

Notez que la vétusté se définit comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».

À défaut d'état des lieux, le logement est présumé avoir été délivré en bon état, sauf si le locataire apporte la preuve du contraire. Un délai de 10 jours suivant la date de l'état des lieux d'entrée permet au locataire de demander au bailleur de le compléter pour tout élément concernant le logement (sauf pour les éléments de chauffage, où ce délai couvre le 1er mois de la période de chauffe).

Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, voire le juge en cas de conflit persistant.

Notez que le locataire entrant n'a jamais à assumer la charge des réparations locatives incombant au précédent locataire et qui ont été consignées dans l'état des lieux d'entrée…

Vente immobilière : plus de recommandations pour la performance énergétique

Depuis le 1^er avril 2023, lors de la mise en vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements appartenant tous au même propriétaire, un audit énergétique doit être réalisé et présenté à l’acquéreur si le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe le bien (ou les biens) dans la catégorie F ou G.

Cette obligation sera étendue aux logements classés :

• E à partir du 1^er janvier 2025 ;
• D à partir du 1^er janvier 2034.

L’audit doit permettre de présenter à l’acquéreur des suggestions de travaux pour améliorer les performances du logement.

Depuis le 1^er avril 2024, les règles définissant les modalités d’établissement de cet audit ont évolué.

Parmi les évolutions notables, là où l’audit énergétique ne comportait que 2 propositions de parcours de travaux de rénovation, il est désormais possible d’en proposer plus, tout en respectant ce minimum de 2.

Ces propositions détaillées doivent informer l’acquéreur sur les résultats énergétiques à attendre si les travaux sont réalisés, ainsi que sur les matériaux qu’il est recommandé d’utiliser.

Il est à noter également que la question du renouvellement de l’air prend une place plus importante puisque lorsque l’audit démontre qu’il se fait de façon insuffisante, son amélioration doit être l’objet de la première étape du parcours de travaux proposé.

L’ensemble des règles d’établissement de l’audit peuvent être consultées ici.

Pas d’exonération d’IFI pour les activités déficitaires !

Pour rappel, les biens et les droits immobiliers affectés à une activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale peuvent être exonérés d'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

À titre dérogatoire, il est admis que l’activité de location de locaux d’habitation meublés soit considérée comme étant une activité commerciale ouvrant droit au bénéfice de cette exonération d’IFI si elle permet au particulier qui l’exerce de :

• réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
• retirer de cette activité plus de 50 % de ses revenus.

Le Gouvernement a déjà eu l’occasion de préciser que l’activité de location en meublé professionnelle (LMP) exercée de façon accessoire à une autre activité, également source de revenus, permet de bénéficier de l’exonération d’IFI uniquement si elle est « bénéficiaire ». Donc en cas d’activité de LMP « déficitaire », l’avantage fiscal ne sera pas applicable.

Une question se pose alors : qu’en est-il lorsque cette activité de LMP « déficitaire » est exercée à titre exclusif et non pas de manière accessoire ?

Interrogé, le Gouvernement rappelle que dans cette hypothèse, la condition de seuil de 50 % des revenus ne peut être considérée comme remplie. 

En conclusion : dès lors que l’activité de LMP est « déficitaire », elle ne peut ouvrir droit au bénéfice de l’exonération d’IFI. Le fait que cette activité soit exercée à titre principal ou accessoire est sans incidence.

Fausses plaques d’immatriculation = vraies conséquences pour les victimes

Si vous êtes victime d’une usurpation de plaque d’immatriculation, vous devez en premier lieu porter plainte.

Après cela, il vous faudra contester l'avis de contravention dans les 45 jours qui suivent sa réception.

La procédure de contestation peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), en y joignant une copie de l'attestation de dépôt de plainte, ou directement en ligne sur le site de l'Agence nationale de traitement automatisé des infractions (ANTAI).

Enfin, vous pouvez demander qu'une nouvelle immatriculation soit attribuée à votre véhicule via le site de l'Agence nationale des titres sécurisés (ANTS). Cette ré-immatriculation est en principe gratuite.

Notez que vous devrez tout de même vous acquitter de la somme de 2,76 €, au titre des frais d'acheminement du nouveau certificat d'immatriculation.

Dons au profit des SCIC = réduction d’impôt ?

Les dons réalisés par un particulier au profit d’un organisme d’intérêt général peuvent, toutes conditions remplies, ouvrir droit à une réduction d’impôt sur le revenu (IR) dite « réduction d’impôt pour dons ».

Une question se pose alors : les sociétés coopératives d’intérêt collectif (SCIC) peuvent-elles être considérées comme un « organisme d’intérêt général » ?

Pour rappel, les SCIC ont pour objet la fourniture de biens et de services d’intérêt collectif qui présentent un caractère d’utilité sociale. Dans ce cadre, elles peuvent avoir une activité lucrative ou non lucrative.

Un député demande donc au Gouvernement si les SCIC dont l’activité n’est pas lucrative peuvent être considérées comme un « organisme d’intérêt général » éligible à la réduction d’impôt pour dons.

Les SCIC étant à mi-chemin entre la société et l’association, il demande, en outre, si l’absence de lucrativité pourrait être recherchée par application d’un raisonnement en 3 étapes, à l’instar de celui existant pour les associations, qui consiste :

• à s’interroger sur la gestion intéressée ou non de la SCIC ;
• si la réponse est négative, à regarder si la SCIC est en concurrence avec des entreprises du secteur marchand ;
• et si la réponse est positive, à vérifier si la SCIC exerce dans des conditions similaires à celles des entreprises.

Interrogé, le Gouvernement rappelle que les SCIC sont des sociétés anonymes (SA), des sociétés par actions simplifiée (SAS) ou encore des sociétés à responsabilité limitée (SARL) à capital variable qui, selon la loi fiscale, ont un caractère lucratif en raison de leur forme juridique, quelle que soit la nature de leurs activités.

En conclusion : non, les dons et versements au profit des SCIC ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt pour dons puisque ces sociétés présentent un caractère lucratif à raison de leur forme juridique.

Téléconsultation : un arrêt de travail de 3 jours au maximum…

Depuis le 27 février 2024, la durée maximale d’un arrêt de travail prescrit lors d’une téléconsultation est de 3 jours.

Mais attention : cette limite ne s’applique que lorsque le professionnel de santé prescripteur n’est ni le médecin traitant du patient ni sa sage-femme référente (dans le cadre d’une grossesse) !

Dans tous les cas, lorsque l’arrêt de travail est prescrit à distance le médecin doit préciser, directement sur l’avis d’arrêt de travail en ligne, qu’il s’agit d’une prescription en téléconsultation.

Que se passe-t-il si l’arrêt prescrit par un professionnel de santé non référent dépasse cette limite de 3 jours ?

Une question à laquelle l’Assurance maladie a pris le temps de répondre : dans cette hypothèse, la durée dépassant le plafond des 3 jours ne sera pas indemnisée.

Par conséquent, si le patient a besoin d’un arrêt de travail de plus de 3 jours, il devra se rendre à un examen physique en présentiel.

… mais des exceptions sont possibles

Si la téléconsultation et la prescription de l’arrêt de travail sont réalisées par le médecin traitant ou la sage-femme référente, la limite de 3 jours ne s’applique pas.

Le suivi régulier des patients permet en effet au professionnel de santé référent de savoir si le patient doit être arrêté plus longtemps.

Et en cas de prolongation ?

En cas de prolongation d’un arrêt de travail prescrit en téléconsultation, la limite des 3 jours s’applique également, sauf si le patient peut prouver son impossibilité à se rendre à une consultation en cabinet.