Défaut de mention de l’adresse du bailleur dans le contrat de bail : un oubli indemnisable !

Un locataire quitte le logement loué auprès d’un bailleur par l’intermédiaire d’une agence immobilière en charge de la gestion de ce bien. Il souhaite récupérer le montant intégral de son dépôt de garantie qu’il estime être en droit d’obtenir.

L’agence immobilière retient le montant de ce dépôt de garantie, sans manifestement fournir d’explications au locataire quant à la cause de cette retenue. Ce dernier envisage donc de s’adresser directement au bailleur, sans pouvoir toutefois le faire, faute d’avoir son adresse.

Il constate, en effet, que l’adresse du bailleur ne figure pas dans le contrat de bail signé par l’intermédiaire de l’agence immobilière. Et l’agence refuse de divulguer les coordonnées du bailleur, l'empêchant ainsi de faire valoir ses droits. Il se retourne donc contre cette dernière et demande à être indemnisé du préjudice qu’il estime subir. Il rappelle, à ce titre que, compte tenu de cette situation, l’agence doit être tenue à l'entier paiement du dépôt de garantie.

Ce que confirme le juge ! Le préjudice du locataire, tenant à l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de solliciter la restitution du dépôt de garantie auprès du bailleur (sans qu’une retenue quelconque ne soit justifiée), est caractérisé. En plus de la restitution du dépôt de garantie, il a droit à des dommages-intérêts.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 31 mars 2016, n° 15-14075

Bail d’habitation : « ne dites pas au locataire où j’habite ! » © Copyright WebLex - 2016

Informations sur les délais de paiement : une obligation dès le 1er juillet 2016

Pour les exercices ouverts à compter du 1er juillet 2016, les sociétés dont les comptes sont certifiés par un commissaire aux comptes vont devoir mentionner dans leur rapport de gestion les informations suivantes sur les délais de paiement de leurs fournisseurs et clients. Formellement, il s’agira de compléter des tableaux dont le modèle est fixé par l’administration.

Pour les fournisseurs, il faudra ainsi préciser le nombre et le montant total HT des factures reçues non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le terme est échu (ce montant est ventilé par tranches de retard et rapporté en pourcentage au montant total des achats HT de l'exercice).

Pour les clients, il faudra préciser le nombre et le montant total HT des factures émises non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le terme est échu (ce montant est ventilé par tranches de retard et rapporté en pourcentage au chiffre d'affaires HT de l'exercice).

Il est possible de présenter les retards de paiement, non pas à la date de clôture, mais au cours de l’exercice : il s’agira de présenter le nombre et le montant HT cumulés des factures reçues et émises ayant connu un retard de paiement au cours de l'exercice et la ventilation de ce montant par tranche de retard ; la société les rapportera aux nombre et montant total HT des factures, respectivement reçues et émises dans l'année.

Il faut noter les 2 précisions suivantes :

• les retards de paiement sont déterminés à partir des délais de paiement contractuels, ou en l'absence de délais contractuels spécifiques, des délais légaux applicables ;
• il est possible d’exclure des factures relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées : il faudra alors l’indiquer en commentaire et mentionner le nombre et le montant total des factures concernées.

Le commissaire aux comptes de la société devra attester de la sincérité des informations ainsi mentionnées dans le rapport de gestion à propos des délais de paiement des factures, et de leur concordance avec les comptes annuels.

Source :

• Décret n° 2015-1553 du 27 novembre 2015 pris pour l'application de l'article L. 441-6-1 du code de commerce
• Arrêté du 6 avril 2016 pris en application de l’article D 441-4 du Code de Commerce

Qu’en est-il de vos délais de paiement des factures ? © Copyright WebLex - 2016

Pour les microentreprises

Depuis le 1er avril 2014, les microentreprises peuvent demander à ce que leurs comptes déposés au greffe du Tribunal de Commerce ne soient pas rendus publics. Cette confidentialité ne s’impose toutefois pas aux administrations publiques qui conservent un accès à l’intégralité du registre du commerce. Les autorités judiciaires, les autorités administratives et la Banque de France ont donc accès aux comptes de ces sociétés.

Pour rappel, les microentreprises (hors sociétés holdings) sont des entreprises qui ne dépassent pas 2 des 3 seuils suivants :

• un total de bilan inférieur à 350 000 € ;
• un chiffre d’affaires inférieur à 700 000 € ;
• un nombre moyen de salariés employés au cours de l’exercice égal à 10.

Si vous demandez un dépôt confidentiel des comptes annuels, vous devez compléter une déclaration de confidentialité des comptes annuels, conformément au modèle suivant :

Pour les petites entreprises

Les petites entreprises bénéficient elles aussi d’une mesure de confidentialité : elles peuvent demander au moment du dépôt de leurs comptes que leur compte de résultat ne soit pas rendu public. Cette mesure de confidentialité s’applique aux comptes clos à compter du 31 décembre 2015 et déposés à compter du 7 août 2016.

Cette mesure de confidentialité ne s’applique toutefois pas aux sociétés cotées, aux sociétés membres d’un groupe, ainsi qu’aux banques et aux assurances. En outre, les autorités administratives et judiciaires, la Banque de France ainsi que les sociétés qui financent ou investissent, directement ou indirectement, dans les entreprises ou fournissent des prestations au bénéfice de ces personnes morales conserveront un accès à l'intégralité des comptes.

Pour rappel, une petite entreprise est celle qui ne dépasse pas 2 des 3 seuils suivants :

• un total de bilan inférieur à 4 M€ ;
• un chiffre d’affaires inférieur à 8 M€ ;
• un nombre moyen de salariés employés au cours de l’exercice égal à 50.

Si vous demandez un dépôt confidentiel de votre compte de résultat, vous devez compléter une déclaration de confidentialité des comptes annuels, conformément au modèle suivant :

Source :

• Arrêté du 15 octobre 2014 relatif à l’allègement des obligations de publicité des comptes annuels des microentreprises
• Arrêté du 30 mai 2016 relatif à l’allègement des obligations de publicité des comptes annuels des petites entreprises

Dépôt des comptes : confidentialité, mode d’emploi © Copyright WebLex - 2016

Un avocat obligatoire en cas d’appel…

Jusqu’ici, en cas de litige porté devant les instances prud’homales, un dirigeant d’entreprise avait la faculté de se représenter lui-même. Il pouvait également demander à se faire représenter par :

• des employeurs appartenant à la même branche d'activité ;
• des délégués permanents ou non permanents des organisations d'employeurs ;
• son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin ;
• des avocats.

Ce ne sera désormais plus (totalement) le cas, à compter du 1er août 2016. Si un dirigeant peut toujours se représenter lui-même ou faire appel aux personnes mentionnées ci-dessus, cette liberté de représentation n’existe plus en cas d’appel contre la décision prise par le Conseil de prud’hommes.

Un dirigeant d’entreprise devra, en effet, se faire obligatoirement représenter devant la juridiction d’appel par un avocat ou un défenseur syndical (le défenseur syndical est un nouveau terme qui remplace celui des délégués permanents ou non permanents des organisations d’employeurs).

Notez que cette nouvelle réglementation s’applique également aux salariés.

Source : Décret n° 2016-660 du 20 mai 2016 relatif à la justice prud'homale et au traitement judiciaire du contentieux du travail

Procédure prud’homale : faire appel (obligatoirement) à un avocat ? © Copyright WebLex - 2016

Rupture conventionnelle = 1 mois de préavis ?

Parce qu’il a quitté son emploi, à la suite d’une rupture conventionnelle conclue avec son employeur, le locataire est amené à donner son congé au bailleur à propos du logement qu’il occupe. Et parce que la durée de préavis, normalement fixée à 3 mois, est réduite à 1 mois en cas de perte d’emploi, il estime avoir droit à ce préavis réduit.

Mais le bailleur ne l’entend pas de cette oreille et considère, au contraire, que la rupture conventionnelle ne fait pas partie des critères qui permettent au locataire de bénéficier d’un préavis réduit.

Ce que conteste à son tour le juge : il est clair, pour lui, que la rupture conventionnelle du contrat de travail constitue une perte d'emploi et permet au locataire de bénéficier d'un délai de préavis d'un mois.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 9 juin 2016, n° 15-15175

Location de logement et préavis : 3 mois… ou 1 mois ? © Copyright WebLex - 2016

Un formulaire-type à envoyer par lettre recommandée avec AR !

Pour mémoire, la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances repose sur le principe suivant : vous pouvez solliciter un huissier de justice pour qu’il mette en œuvre cette procédure à l’encontre de votre débiteur pour le paiement d'une créance dont le montant n’excède pas 4 000 €.

Dans le cadre de cette procédure, l’huissier de justice va notifier votre volonté de recourir à cette procédure à votre débiteur par lettre recommandée avec AR. Cette lettre doit correspondre à un modèle-type qui vient d’être publié.

     =>  Consultez le modèle type de la lettre envoyée au débiteur

Une fois cette lettre avec AR reçue, votre débiteur pourra alors refuser ou accepter de recourir à la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. Il lui sera possible de faire connaître sa volonté en renvoyant, soit le formulaire d’acceptation, soit le formulaire de refus, qui auront été joints à la lettre recommandée avec AR qu’il aura reçue.

Notez également qu’un site Internet spécialement dédié – www.petitescreances.fr – permet de gérer cette procédure par voie dématérialisée. Pour accéder à ce site, il vous sera fourni un mot de passe et un identifiant.

Source :

• Arrêté du 3 juin 2016 relatif à la mise en œuvre par voie électronique de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances
• Arrêté du 3 juin 2016 établissant un modèle de lettre et formulaires en matière de procédure simplifiée de recouvrement des petites créances

Recouvrement des petites créances : comment ? © Copyright WebLex - 2016

Appliquer une décote sur le prix de vente est possible !

Une salariée travaille comme directrice commerciale dans une société. Egalement associée de cette société, elle a conclu un pacte d’associés avec la société-mère qui détient 97 % du capital de l’entreprise dans laquelle elle travaillait.

Ce pacte prévoit que la salariée est tenue de céder la totalité de ses actions en cas de perte de sa qualité de salariée pour quelque cause que ce soit. Il est notamment prévu qu’en cas de cessation de ses fonctions pour cause de licenciement autre que pour faute grave ou lourde, le prix de ses parts sociales serait décotée de 50 %.

Licenciée quelques années plus tard, et contrainte de vendre ses parts, elle voit le prix de vente amputé de 50 % compte tenu des dispositions prévues dans le pacte. Mais elle va contester l’application de cette décote.

Elle rappelle que la conclusion d’un contrat suppose que les parties y consentent librement. Ce qui n’était pas le cas ici, selon elle, parce qu’elle était salariée de la société dont elle détenait les titres et donc contrainte de conclure le pacte avec des personnes vis-à-vis desquelles elle était en état de subordination.

Dès lors, elle estime que son statut de salariée lui a interdit de négocier librement les clauses du pacte d’associés qui lui a été soumis, et notamment celle relative à la décote de 50 % du prix de vente de ses parts.

Mais le juge valide l’application de cette décote, et donc le prix de vente : l’ex-directrice commerciale a conclu le pacte d’associés avec la société-mère de la société dont elle détenait les titres, qui n’était pas son employeur. On ne peut donc pas considérer qu’elle a signé le pacte en état de subordination : elle doit être considérée comme ayant donné librement son contentement à l’insertion de la clause prévoyant une décote de 50 % sur le prix de vente.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 7 juin 2016, n° 14-17978

Sortir d’un pacte d’associés : à quel prix ? © Copyright WebLex - 2016

Comité d’entreprise : ce n’est pas un professionnel !

Le comité d’entreprise d’une société conclut avec un prestataire un contrat tacitement reconductible lui donnant accès à une offre culturelle en ligne. Près d’1 an s’écoule et il décide de rompre le contrat en se prévalant des règles de résiliation d’un contrat tacitement reconductible applicables aux non-professionnels.

Ce que conteste le prestataire : il rappelle qu’un comité d’entreprise assure, contrôle et participe à la gestion de toutes les activités sociales et culturelles d’une entreprise. Dès lors, selon lui, lorsque le comité d’entreprise a signé le contrat lui offrant un accès à une offre culturelle en ligne, il a agi en tant que professionnel.

Mais le juge va se ranger du côté du comité d’entreprise : lorsque ce dernier agit dans le cadre de sa mission légale, il n’exerce pas une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Par conséquent, il ne peut pas être qualifié de professionnel. Le comité d’entreprise a donc eu raison d’appliquer les règles de la tacite reconduction applicable aux non-professionnels.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 15 juin 2016, n° 15-17369

Comité d’entreprise : un partenaire « professionnel » ? © Copyright WebLex - 2016

Signer un appel d’offres n’est plus obligatoire !

Un sénateur s’est étonné que le site internet de la Direction des affaires juridiques du Ministère des Finances affiche un avertissement indiquant que, depuis le 1er avril 2016, les offres des candidats devaient être examinées, même si elles n’étaient pas signées.

Le 16 juin 2016, le Gouvernement a répondu à ce sénateur : si le site internet de la Direction des affaires juridiques du Ministère des Finances affiche cet avertissement, c’est que, dans un souci de simplification des démarches des entreprises candidatant aux appels d’offres, ces dernières n’ont plus à signer, électroniquement ou manuscritement, leur dossier de candidature pour que cette dernière soit recevable.

Le Gouvernement a tenu, toutefois, à rappeler que le contrat formalisant l’engagement de l’entreprise et de la personne publique (administrations de l’Etat, collectivités territoriales) pour le compte de laquelle il est conclu doit, quant à lui, toujours être signé.

Source : Réponse ministérielle Carle, Sénat, du 16 juin 2016, n° 21405

Marchés publics : une simplification en vue ? © Copyright WebLex - 2016

Client professionnel = 5 ans pour agir !

Une banque réclame à un client les sommes qui lui sont dues dans le cadre d’un prêt immobilier. Mais, constatant qu’elle a tardé à réagir pour obtenir ce remboursement, le client considère qu’elle ne peut plus obtenir gain de cause. Concrètement, elle a attendu plus de 2 ans pour réagir.

Le client rappelle qu’il a contracté le prêt immobilier dans le cadre de son patrimoine privé. Etant considéré juridiquement comme un « consommateur » et la banque comme un « professionnel », le délai pour agir de cette dernière contre lui est de 2 ans au maximum. Ce délai s’étant écoulé, l’action de la banque est donc tardive, selon le client.

Ce que conteste la banque : pour elle, son client doit être considéré comme un « professionnel » car le prêt immobilier s’inscrit dans le cadre d’une activité consistant à acquérir des immeubles destinés à la location après les avoir rénovés. Elle précise que son client a ainsi pu acquérir 41 appartements, 3 maisons et 1 terrain constructible.

Elle considère donc son client comme un « marchand de biens » : s’agissant d’un « professionnel », ce sont bien les règles relatives aux relations entre « professionnels » qui s’appliquent. Son délai pour agir est donc de 5 ans ; son action n’est donc pas tardive.

Ce que confirme le juge : parce que l’activité du client est récurrente et importante, le juge va alors considérer que le client est un marchand de biens, et donc un « professionnel ». Ce sont les règles applicables aux relations entre « professionnels » qui s’appliquent. Par conséquent, l’action de la banque n’est pas tardive.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 29 juin 2016, n° 15-21939

Un consommateur trop « professionnel » ? © Copyright WebLex - 2016