Non-souscription d’assurance décennale : de très lourdes conséquences !

Une entreprise de construction se voit confier la mission d’édifier 5 chalets. Lors de la livraison, des désordres sont constatées. Le client, s’apercevant qu’aucune assurance décennale n’a été souscrite, décide alors de poursuivre la société… mais également son gérant, à titre personnel.

Le gérant ne conteste pas la faute commise en ne souscrivant pas d’assurance décennale. Mais d’après lui, un tel défaut n’est pas séparable des fonctions de dirigeant d’une entreprise. Dès lors, c’est la société qui doit répondre de l’absence de souscription d’assurance décennale et non lui, à titre personnel.

Le client n’est pas d’accord. Selon lui, le gérant a intentionnellement négligé de souscrire une assurance décennale : il a donc commis une faute, constitutive d’une infraction pénale, qui est séparable des fonctions de dirigeant. Ce qui l’autorise, selon lui, à poursuivre le gérant de la société à titre personnel.

Et le juge va lui donner raison : la non-souscription d’assurance décennale intentionnelle, en plus d’être une infraction pénale, permet de poursuivre personnellement le dirigeant d’une société. Par conséquent, le gérant de la société de construction doit indemniser, à titre personnel, le préjudice subi par le client.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 mars 2016, n° 14-15326

Pas d’assurance décennale = pas de protection personnelle ? © Copyright WebLex - 2016

Triez vos papiers, métaux, plastiques, verres et bois !

A compter du 1er juillet 2016, vous devrez trier à la source vos déchets de papier, de métal, de plastique, de verre et de bois par rapport aux autres déchets. Ces déchets de papier, de métal, etc., pourront être conservés ensemble. Une fois le tri effectué, vous devez :

• soit procéder vous-même à la valorisation de ces déchets ;
• soit céder ces déchets à une entreprise spécialisée dans la valorisation des déchets ;
• soit céder ces déchets à un intermédiaire chargé de collecter les déchets pour une entreprise de valorisation des déchets.

Notez que cette obligation de tri à la source concerne seulement les entreprises qui produisent plus de 1 100 litres de déchets par semaine. Mais si votre entreprise se trouve dans un bâtiment où plusieurs autres sociétés sont implantées, vous devez, pour déterminer le nombre de litres de déchets produits par semaine, comptabiliser l’ensemble des déchets produits dans le bâtiment.

Enfin, chaque année, avant le 31 mars, l’entreprise spécialisée dans la valorisation des déchets à laquelle vous aurez eu recours devra vous remettre une attestation mentionnant les quantités exprimées en tonnes et la nature des déchets collectés l’année précédente. Cette attestation pourra être remise par mail.

Triez vos papiers de bureau !

Il existe une obligation de tri à la source qui s’applique seulement aux papiers de bureau. Tout d’abord, il faut savoir que par « déchets de papiers de bureau », il faut entendre :

• les déchets d'imprimés papiers ;
• les déchets de livres ;
• les déchets de publications de presse ;
• les déchets d'articles de papeterie façonnés ;
• les déchets d'enveloppes et de pochettes postales ;
• les déchets de papiers à usage graphique.

Ces déchets doivent être triés séparément. Cette obligation de tri s’imposera aux entreprises :

• regroupant plus de 100 personnes, à compter du 1er juillet 2016 ;
• regroupant plus de 50 personnes, à compter du 1er janvier 2017 ;
• regroupant plus de 20 personnes, à compter du 1er janvier 2018.

L’année suivant la collecte des déchets de papiers de bureau, l’entreprise spécialisée dans la valorisation des déchets auxquels les déchets de papiers de bureau auront été remis devra également vous remettre, avant le 31 mars, une attestation (pouvant elle aussi être remise par mail) mentionnant les quantités exprimées en tonnes et la nature des déchets collectés.

Source : Décret n° 2016-288 du 10 mars 2016 portant diverses dispositions d'adaptation et de simplification dans le domaine de la prévention et de la gestion des déchets

Le tri des déchets : ça coule de source ! © Copyright WebLex - 2016

Faites reprendre vos déchets issus des matériaux de la construction !

Lorsque vous intervenez sur un chantier se pose la question de la gestion des déchets issus des matériaux de la construction. C’est dans ce cadre que la Loi pour la Transition Energétique, votée en août 2015, a prévu une obligation à l’égard des entreprises qui vous vendent des matériaux de construction.

Pour mémoire, la Loi prévoit qu’à compter du 1er janvier 2017, ces entreprises doivent s’organiser pour reprendre sur leurs sites de distribution les déchets issus des matériaux, produits et équipements de construction qu’ils vous vendent.

Cette Loi était subordonnée à la parution d’un Décret devant préciser les modalités d’application de ce dispositif. Décret qui vient de paraître : il précise que l’obligation de reprise des déchets issus des matériaux de la construction s’impose aux entreprises qui vendent ces matériaux seulement lorsque leur surface est supérieure ou égale à 400 m² et lorsque leur chiffre d’affaires annuel est supérieur ou égale à 1 000 000 €.

Ce Décret précise également que la reprise est effectuée sur le site de distribution des matériaux de l’entreprise ou dans un rayon de 10 km. Lorsque la reprise n’est pas effectuée sur le site de distribution, vous en êtes informé par un affichage visible sur ce site de distribution et, le cas échéant, sur le site internet de l’entreprise. Cet affichage doit vous informer de l’adresse où se situe le lieu de reprise des déchets.

Source : Décret n° 2016-288 du 10 mars 2016 portant diverses dispositions d'adaptation et de simplification dans le domaine de la prévention et de la gestion des déchets

Déchets issus des matériaux de la construction : que faut-il en faire ? © Copyright WebLex - 2016

Pas d’atteinte à la vie privée pour les sociétés !

Deux sociétés voisines ont un accès commun : pour que la clientèle accède à leurs magasins respectifs, elle doit, en effet, passer par un passage commun aux deux sociétés.

La première société va décider d’installer un système de vidéosurveillance et un projecteur dirigé vers le passage commun, ce qui ne plaît pas à la seconde société, qui s’estime victime d’une atteinte à sa vie privée. Cette dernière demande alors réparation du préjudice subi et le retrait du dispositif de vidéosurveillance.

Pour justifier l’atteinte à sa vie privée, la seconde société explique que le dispositif de surveillance n’est pas strictement limité à la surveillance de l’intérieur de la propriété de la société voisine. Pour elle, le fait que l’appareil enregistre également les mouvements des personnes se trouvant sur le passage commun, notamment au niveau de l’entrée de son personnel constitue une atteinte à sa vie privée.

Argumentation que conteste la première société qui estime qu’une société ne peut pas se prévaloir d’une atteinte à la vie privée, seulement invocable par les personnes physiques.

Et le juge va donner raison à la première société. Il rappelle que si les sociétés disposent notamment d’un droit à la protection de leur nom, de leur domicile, de leurs correspondances et de leur réputation, elles ne peuvent pas se prévaloir d’une atteinte à la vie privée. La demande de la seconde société est donc rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 17 mars 2016, n° 15-14072

Une société peut-elle être victime d’atteinte à la vie privée ? © Copyright WebLex - 2016

La réception des travaux : une condition essentielle !

Le couple réclame à l’entreprise d’assainissement l’indemnisation du préjudice subi du fait de ce qu’il estime être des travaux défaillants. Il réclame donc la mise en jeu de la garantie décennale et se retourne donc également contre l’assureur de l’entreprise.

Mais l’entreprise et l’assureur rétorquent que la mise en jeu de la garantie décennale suppose que les travaux aient été réceptionnés : une responsabilité légale (décennale, biennale, etc.) ne peut être mise en œuvre en l’absence de toute réception.

Le couple entend cependant faire admettre que les travaux ont été réceptionnés tacitement : pour preuve, ils ont pris possession de l’ouvrage et ont intégralement payé le prix des travaux. Mais l’entreprise et l’assureur considèrent qu’il ne peut y avoir ici de réception tacite : le couple a toujours contesté les travaux ; les désordres étaient apparents et il a réglé la facture de travaux, établissant ainsi qu’il a accepté la situation. Compte tenu des contestations, il n’est pas possible de considérer qu’il existe une réception tacite des travaux.

Ce que valide le juge : malgré le paiement de la facture, les contestations du couple à l’encontre de la qualité des travaux excluaient toute réception tacite des travaux. Faute de réception, la mise en œuvre de la garantie décennale n’est pas possible.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 24 mars 2016, n° 15-14830

Mise en jeu de la garantie décennale : les travaux ont-ils été réceptionnés ? © Copyright WebLex - 2016

L’irrégularité de la notification du droit de rétractation « gommée » par la signature de l’acte authentique ?

Un couple achète un appartement et un emplacement de stationnement en état futur d’achèvement dans le cadre d’un investissement leur offrant le bénéfice d’un avantage fiscal. Il va toutefois revenir sur cet investissement et réclamer la nullité de la vente, pourtant déjà régularisée par acte authentique signé chez le notaire.

Le couple va reprocher au vendeur professionnel de ne pas avoir respecté la réglementation en matière de droit de rétractation. Il considère que la notification (obligatoire) du contrat de réservation a été faite irrégulièrement : ce contrat a été notifié par lettre recommandée avec AR en un seul exemplaire au couple au lieu d’être notifié à chacun des époux.

L’acte authentique a donc été signé alors que le délai de rétractation de 10 jours qui bénéficie aux acquéreurs n’avait pas commencé à courir, faute de notification régulière du contrat de réservation. Le couple réclame donc la nullité de l’acte authentique de vente pour se désengager de son investissement.

Ce que va refuser le juge. Il relève que les époux ont tous deux signé l’acte authentique de vente, sans émettre de réserve quant à l’absence de notification du contrat préliminaire de réservation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception séparée à chacun d’entre eux : pour le juge, la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation. L’acte authentique de vente n’est donc pas entaché de nullité.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 avril 2016, n° 15-13064

Vente immobilière : la « purge » du délai de rétractation en question… © Copyright WebLex - 2016

Construire des bâtiments à haute performance énergétique

Depuis le 15 avril 2016, et pour la construction d’immeubles, l’Etat, les collectivités locales et toute personne publique sont tenus de ne concéder des marchés publics qu’à des entreprises qui s’engagent à construire des bâtiments à haute performance énergétique.

Pour respecter cette exigence, il faut que l’un des 3 critères suivants soit rempli, à savoir :

• le bâtiment doit être labellisé « haute performance énergétique rénovation » : ce label atteste que le bâtiment respecte un niveau de performance énergétique élevé ainsi qu’un niveau minimal de confort en été ;
• le bâtiment doit être classé dans l’un des 4 meilleurs niveaux de l'échelle de référence du diagnostic de performance énergétique (classes A à D) ;
• le bâtiment doit être conforme aux critères de performance énergétique dans au moins 3 des 6 domaines suivants :

          ○ chauffage ;

          ○ eau chaude et sanitaire ;

          ○ refroidissement ;

          ○ éclairage ;

          ○ toiture ;

          ○ baies.

Source : Décret n° 2016-412 du 7 avril 2016 relatif à la prise en compte de la performance énergétique dans certains contrats et marchés publics

Marché public = marché « écologique » ? © Copyright WebLex - 2016

Une évaluation des critères sociaux et environnementaux à prendre en compte

Pour candidater à un marché public, une entreprise est tenue de répondre à un cahier des charges qui est établi par la personne publique (appelée « pouvoir adjudicateur ») pour le compte de laquelle le contrat est conclu.

Ce cahier des charges contient :

• des documents généraux, à savoir :

          ○ les cahiers des clauses administratives générales, qui fixent les dispositions administratives applicables à une catégorie de marchés ;

          ○ les cahiers des clauses techniques générales, qui fixent les dispositions techniques applicables à toutes les prestations d'une même nature ;

• des documents particuliers, à savoir :

          ○ les cahiers des clauses administratives particulières, qui fixent les dispositions administratives propres à chaque marché ;

          ○ les cahiers des clauses techniques particulières, qui fixent les dispositions techniques nécessaires à l'exécution des prestations de chaque marché.

Depuis le 1er avril 2016, les personnes publiques sont tenues d’intégrer dans le cahier des charges des critères (ou des restrictions) sociaux et environnementaux qui peuvent se rapporter à l’origine de tout ou partie des travaux, aux fournitures ou aux services composant les offres proposées ou à la nationalité des entreprises autorisées à soumettre une offre.

Par exemple, s’agissant des critères d’environnement, il peut vous être demandé de répondre à une démarche de « qualité environnementale globale » et d’indiquer les procédés d’exécution et les moyens techniques que vous envisagez pour répondre à cette démarche.

Source : Décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics

Adjudication d’un marché public : un nouveau critère à respecter ? © Copyright WebLex - 2016

L’augmentation importante du loyer justifie une demande de révision

Par principe, un bail commercial peut prévoir une clause d'échelle mobile : cette clause permet la révision automatique du loyer par indexation de celui-ci en fonction d'un indice choisi par le locataire et le bailleur.

Toutefois, pour éviter que les conséquences d’une variation de l’indice de la clause d'échelle mobile soient sans rapport avec l'évaluation de la valeur locative, il est possible de demander la révision judiciaire du loyer : cela suppose toutefois que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

La question qui se pose est donc de savoir ce qu’il faut entendre précisément par « prix précédemment fixé contractuellement ».

Dans l’affaire qui nous intéresse ici, le loyer du bail commercial a été modifié 5 fois en raison de l’augmentation de la surface louée. La société locataire a alors demandé la révision judiciaire du loyer, dans la mesure où l’application de la clause d’échelle mobile a eu pour effet d’augmenter le loyer de plus d’1/4 par rapport au loyer initial.

Ce que conteste la société bailleresse qui considère qu’il faut prendre comme référence ici, non pas le loyer initial, mais le dernier loyer fixé contractuellement par avenant (en l’occurrence, celui fixé par le dernier avenant au contrat de bail commercial).

Ce que confirme le juge : la dernière modification du loyer par avenant ayant précédé la demande de révision légale doit être considérée comme le « prix précédemment fixé conventionnellement ». Or, dans cette affaire, l’écart entre le loyer en vigueur à la date de la demande de révision du loyer et le loyer précédemment fixé contractuellement par le dernier avenant n’excédait pas 25 %.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 17 mars 2016, n° 14-26009

Réviser le loyer commercial : à partir de quel loyer de référence ? © Copyright WebLex - 2016

Affecter les conditions d’occupation ou de jouissance du bien immobilier

Par arrêté municipal, un maire délivre un permis de construire pour un immeuble de 2 étages comprenant 18 logements. Les propriétaires des maisons individuelles situées à proximité immédiate du terrain sur lequel sera édifié cet immeuble ont formé un recours contre le permis de construire.

Parce que le maire n’a pas donné de suite favorable à leur demande, ils ont alors demandé au juge administratif de prononcer l’annulation du permis de construire pour excès de pouvoir. Mais le juge ne va pas non plus réserver une suite favorable à leur requête.

Le juge rappelle tout d’abord qu’une personne ne peut demander l’annulation pour excès de pouvoir d’un permis de construire (ou de démolir ou d’aménager) que si la construction ou les travaux projetés risquent d’affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement.

En clair, la personne qui conteste un permis de construire doit avoir un intérêt à agir. Ce qui n’est pas le cas dans cette affaire, selon le juge.

Ce dernier relève que les personnes qui contestent le permis de construire se sont bornées à se prévaloir de leur qualité de « propriétaires de biens immobiliers voisins directs à la parcelle destinée à recevoir les constructions litigieuses ». Les pièces qu'elles ont fournies à l'appui de leur demande établissent, en outre, seulement que leurs parcelles sont mitoyennes pour l'une et en co-visibilité pour l'autre du projet litigieux.

Ces éléments sont insuffisants à faire apparaître clairement en quoi les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien sont susceptibles d'être directement affectées par le projet litigieux.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 10 février 2016, n° 387507

Qui peut contester un permis de construire ? © Copyright WebLex - 2016