Eviction suite à une expropriation = indemnité pour trouble commercial ?

L’exploitant d’un garage automobile se voit contraint de quitter un local commercial qu’il exploite à la suite d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Du fait de la perte de ce local, il estime subir un trouble portant atteinte à son activité commerciale et entend de ce fait être indemnisé.

Ce qui lui est refusé dans un premier temps, les juges considérant que les indemnités pour trouble commercial consécutives à une expropriation sont dues lorsque l’activité touchée se voit arrêtée et nécessite d’être transférée. L’indemnité vient alors compenser la période d’adaptation nécessaire à la reprise d’activité.

Et comme le garage exploite d’autres locaux, son activité n’a pas été mise à l’arrêt par son éviction des locaux.

Celui-ci conteste néanmoins : quand bien même son activité a continué ailleurs, cela ne veut pas dire que les performances commerciales de ses entreprises n’ont pas été impactées par cette éviction.

Ce que finiront par reconnaitre les juges : l’éviction même partielle des locaux d’un professionnel peut entrainer un trouble commercial touchant l’ensemble de son activité. S’il rapporte la preuve de ce trouble, il doit être indemnisé.

Proposition de rectification : qui est le destinataire pour une société liquidée ?

Focus sur la représentation d’une société suite à sa liquidation

Pour rappel, lorsque des associés décident de prononcer la dissolution anticipée de leur société, la personnalité morale de celle-ci subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de sa clôture.

Dans ce cadre, le liquidateur a qualité pour représenter la société jusqu’à la date d’enregistrement de la clôture de la liquidation au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Suite à cet enregistrement, et sauf décision contraire prise par les associés qui aurait prolongé le mandat du liquidateur au-delà de cette date, seul un mandataire spécialement désigné par la juridiction judiciaire, à la demande de l’administration ou des anciens associés, dispose de la qualité de représentant de cette société.

Par suite, c’est avec celui-ci que les opérations de contrôle doivent se dérouler et à lui que toute nouvelle pièce de la procédure doit être adressée.

Cela étant, si la société fait l’objet d’un contrôle fiscal, à qui doit être adressée la proposition de rectification suite à la clôture de sa liquidation ? Cette question s’est posée au juge dans une affaire récente.

L’affaire

Les associés d’une SCI décident de prononcer la dissolution anticipée de la société et nomment son gérant en qualité de liquidateur.

Suite à la clôture de la liquidation, le liquidateur de la SCI, qui fait l’objet d’un contrôle fiscal, reçoit une proposition de rectification des revenus fonciers de la SCI.

« Procédure irrégulière ! », soutient le liquidateur : faute pour l’administration, suite à la publication de la clôture de liquidation de la SCI, d’avoir sollicité la désignation d’un mandataire ad hoc, la SCI liquidée, puis radiée du RCS, était dépourvue à compter de cette date de mandataire social et de représentant.

Partant de là, la SCI n’a pu être rendue régulièrement destinataire de la proposition de rectification. Sauf que le liquidateur ne démontre pas, ici, qu’en l’absence de désignation d’un mandataire par les associés, l’administration aurait dû demander une telle désignation.

« Sans incidence ! », tranche le juge qui invite l’administration à revoir sa copie puisque le liquidateur conteste avoir la qualité de représentant de la SCI suite à la clôture de liquidation.

L’administration, dès lors qu’elle entendait notifier à la SCI alors liquidée une proposition de rectification, aurait dû s’assurer de la qualité du destinataire de cet acte de procédure pour représenter la société.

TVA à taux réduit : même pour les conteuses de livres audios ?

Lorsqu’il est question de TVA, certains biens bénéficient de règles particulières. C’est le cas, par exemple, des livres dont la vente ou la location est soumise au taux réduit de TVA de 5,5 %.

Dans le cadre de sa documentation, l’administration fiscale est venue définir ce qu’elle entend par « livre ».

Selon elle, il s’agit d’un ouvrage qui ne présente pas un caractère publicitaire et qui inclut :

• les livres ;
• les brochures ;
• les dépliants ;
• les albums ;
• les livres de dessins ou de coloriage pour enfants ;
• les partitions imprimées ou en manuscrit ;
• les cartes et les relevées hydrographiques ou autres ;
• les journaux et périodiques.

Au regard de la réglementation fiscale, un livre est un ensemble imprimé, illustré ou non, publié sous un titre, ayant pour objet la reproduction d’une œuvre de l’esprit d’un ou plusieurs auteurs en vue de l’enseignement, de la diffusion de la pensée et de la culture.

Le taux réduit de TVA s’applique aux livres sur tout type de support physique et à ceux qui sont fournis par téléchargement, y compris les livres audio. Il est précisé que les livres audio s’entendent comme des ouvrages dont la lecture à haute voix a été enregistrée sur tout type de support et dont le contenu reproduit, pour l’essentiel, la même information textuelle que celle contenue dans les livres imprimés.

Cette dernière précision permet de se poser la question suivante : le taux de TVA de 5,5 % peut-il s’appliquer aux conteuses de livres audios destinées aux jeunes enfants, composées d’une enceinte comprenant un contenu natif de livres audio et permettant de lire uniquement certains livres audios achetés et téléchargés sur une plateforme dédiée ?

C’est la question à laquelle l’administration vient de répondre par la négative.

Elle rappelle que les jouets et supports de sons relèvent du taux normal de 20 % de la TVA.
Par ailleurs, en présence d’un livre audio composé d’éléments relevant de taux de TVA différents, la détermination du taux de TVA applicable dépend de la qualification de l’opération et de ses éléments.

Dans une telle situation, l’administration rappelle la démarche à adopter.

En principe, chaque opération imposable à la TVA est considérée comme étant distincte et indépendante et suit son régime propre, notamment en matière de taux.

Mais ce principe connait des exceptions. Ainsi, relèvent d’une seule et même opération les éléments qui sont si étroitement liés qu’ils forment, objectivement, une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel.

Dans une telle hypothèse, un seul taux est applicable sans qu’il soit possible de procéder à une ventilation entre les différents éléments relevant de taux différents. Le taux retenu est celui le plus élevé parmi les éléments autres qu’accessoires, même s’il correspond à un élément qui ne présente pas un caractère majoritaire.

À ce titre, pour connaître le taux de la TVA applicable à un livre audio, il est nécessaire, d’une part, d’évaluer l’étroitesse des liens économiques entre ses différentes composantes et, d’autre part, d’identifier celles qui présenteraient le cas échéant un caractère accessoire pour le consommateur.

L’administration précise que, au vu de ses caractéristiques de conception et d’ergonomie, pensées à destination du jeune public, l’enceinte des conteuses audios a bien une finalité autonome, élément qui est susceptible d’apporter une valeur supplémentaire au livre par rapport à d’autres solutions d’écoute de livres audio pour enfants. Il s’agit donc d’un élément central du livre, qui ne saurait en conséquence s’analyser comme un élément accessoire.

Par conséquent, les livres audios étant au moins composée d’un élément autre qu’accessoire relevant du taux normal de 20 % de la TVA, c’est ce taux qui s’applique.

Variation du montant du loyer pour le meilleur et pour le pire

Dans les baux commerciaux, par principe, le montant du loyer est révisé tous les 3 ans. Cependant, certaines clauses permettent de passer outre cette limite pour procéder à des ajustements.

C’est notamment le cas de la clause d’échelle mobile, également appelée clause d’indexation, qui permet aux parties de s’accorder sur un index et une périodicité qui serviront de base à une variation du loyer.

Cependant, il faut que les termes de cette clause restent équitables…

Dans une affaire récente, l’occupant d’un local commercial a contesté la clause d’indexation présente dans son bail au motif qu’à la fin de celle-ci, une mention complémentaire indiquait que la clause ne pouvait jouer que si, par son effet, le loyer se voyait augmenté.

Pour le locataire, il y a ici un déséquilibre manifeste causé par cette clause d’indexation. C’est pourquoi elle doit, selon lui, être entièrement retirée du bail et le bailleur doit lui rembourser les sommes perçues jusque là par l’application de cette clause.

Pour le juge, la vérité se trouve à mi-chemin : il est vrai que prévoir une clause d’indexation qui ne joue que pour l’augmentation du loyer entraine un désavantage trop important pour le locataire.

Cependant, pour le juge, il n’est pas question de retirer entièrement du bail la clause d’échelle mobile.

Seule sa partie finale mérite d’être effacée : le bailleur ne devra donc pas rembourser les sommes perçues jusque-là.

Travaux sur des avancées de toit : TVA à 10 %, sous conditions

Pour rappel, les particuliers qui réalisent certains travaux dans leur résidence principale, leur résidence secondaire ou leur logement mis en location, peuvent bénéficier, toutes conditions remplies, d’un taux réduit de TVA, différent selon la nature exacte des travaux.

Notez que ce taux réduit de TVA suppose que le logement soit achevé depuis plus de 2 ans.

2 taux de TVA sont susceptibles de s’appliquer :

• le taux intermédiaire de TVA, fixé à 10 %, qui s’applique aux travaux d'entretien, de réparation, de transformation ou d'amélioration : il ne doit pas s’agir de travaux qui auront pour finalité, sur une période de 2 ans, d’aboutir à la construction ou reconstruction d’un logement neuf, ou d’augmenter la surface de plancher de construction de plus de 10 % ;
• le taux réduit de 5,5 % qui s’applique aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements, ainsi qu’aux travaux qui leur sont indissociablement liés (sont notamment visés les travaux de pose, d’installation et d’entretien des matériaux d'isolation thermique pour les vitres, volets, portes d'entrée, toitures, les chaudières à haute performance énergétique, les appareils de régulation de chauffage, etc.).

Des précisions viennent d’être apportées concernant le taux de TVA applicable aux travaux portant sur les avancées de toit attenantes aux locaux d'habitation achevés depuis plus de 2 ans.

Dans ce cadre, le taux réduit de TVA de 10 % s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien consistant en des avancées de toit couvrant des surfaces attenantes à la construction existante, reposant ou non sur des piliers fixés au sol, et qui répondent aux 2 conditions cumulatives suivantes :

• ils n’ont pas pour effet de clore les surfaces concernées et, ainsi, n’augmentent pas la surface de plancher des constructions existantes ;
• ils ne portent pas sur du gros œuvre, ce qui implique notamment que la mise en place de piliers ne donne pas lieu à des fondations autres que celles strictement nécessaires à leur maintien ou à l’édification de murets sur lesquels reposeraient ces piliers.