Lutter contre l’habitation indigne : des travaux soumis à autorisation

Une autorisation préalable… La Loi Alur a créé une autorisation préalable pour les travaux conduisant à la création de plusieurs locaux d'habitation dans un immeuble déjà construit.

… afin de lutter contre l’habitat indigne. Cette autorisation préalable peut être instituée par l’intercommunalité ou la Mairie dans les zones :

• présentant une proportion importante d'habitat dégradé ;
• dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer.

Une autorisation préalable valant autorisation d’urbanisme. Très souvent, les travaux envisagés requièrent une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable). Dans cette situation, l’autorisation préalable vaut autorisation d’urbanisme.

Sanctions. En cas de travaux réalisés sans autorisation, une amende au plus égale à 15 000 € peut être prononcée. En cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans, le montant maximal de cette amende est porté à 25 000 €. Cette amende est versée intégralement à l'Agence nationale de l'habitat.

Autorisation préalable : une procédure stricte à respecter

Auprès de qui l’autorisation est-elle sollicitée ? La demande d'autorisation de travaux est adressée par LRAR, ou déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique à l’intercommunalité ou, à défaut, à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.

Qui sollicite l’autorisation ? La demande d'autorisation de travaux est sollicitée :

• par le ou les propriétaires du ou des immeubles, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
• en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;
• soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Vous pouvez déposer le dossier. Lorsque la Loi parle de « une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux », cela signifie que vous pouvez déposer le dossier pour le compte de votre client.

Quelles sont les pièces à fournir ? Le dossier déposé doit contenir les éléments suivants :

• l'identité et l'adresse du ou des demandeurs, son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une société en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ;
• le nom du ou des propriétaires s'il ne s'agit pas du demandeur ;
• la localisation et la désignation de l'immeuble s'il est soumis au statut de la copropriété et s'il s'agit d'un immeuble collectif ;
• la nature et la consistance des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée ;
• la surface de plancher des futurs logements, la hauteur sous plafond et le volume habitable, la surface des baies ;
• un plan coté faisant apparaître la situation avant et après travaux ;
• le dossier technique amiante ;
• le constat de risque d'exposition au plomb.

À noter. L’autorisation peut être refusée ou soumise à conditions lorsque les travaux envisagés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

Logement insalubre : un numéro vert

Un numéro vert : le 0806 706 806. Si une personne s’estime victime d’un logement indigne, elle peut appeler le 0806 706 806. Elle sera alors mise en relation avec un conseiller de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL).

Quand l’appelant est le locataire. Le conseiller va évaluer la situation en fonction des désordres allégués (humidité, risque d’effondrement de la toiture, chauffage défectueux, etc.) du logement. Pour cela, il va s’appuyer sur une grille d’auto-évaluation. En fonction des résultats obtenus à partir de cette grille, le conseiller va informer le locataire de ses droits et obligations. Le conseiller doit, en outre, s’assurer que le locataire a déjà informé son bailleur des désordres allégués.

Quand l’appelant est le bailleur ou le propriétaire occupant. Le conseiller va l’informer de ses obligations et des aides financières disponibles pour faciliter la réalisation des travaux dont il peut bénéficier. Le conseiller doit, en outre, informer le bailleur des démarches d’informations préalables à fournir au locataire avant l’exécution de travaux.

Dans toutes les situations. Après accord de l’interlocuteur, le conseiller peut informer le pôle départemental de l’habitat indigne de l’Agence régionale de santé de la situation. Une lettre sera ensuite envoyée à son interlocuteur pour le tenir informé de l’évolution de son dossier.

La propriété : un droit absolu ?

Un droit absolu ? Le droit de propriété est l’un des fondements des sociétés, la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen parlant même de « droit inviolable et sacré » dont « nul ne peut être privé ». Toutefois, 2 atteintes sont tolérées. Lesquelles ?

Non... Il est possible de porter atteinte au droit de propriété de 2 manières, à savoir :

• au nom de l’intérêt public, via une procédure d’expropriation strictement encadrée ; le propriétaire évincé doit alors percevoir une indemnité ;
• par la création d’une servitude ; le propriétaire reste en possession de sa propriété, mais il ne peut pas faire tout ce qu’il veut.

La propriété et l’empiètement : tolérance zéro ?

Empiètement. L’empiètement est la situation dans laquelle un propriétaire voit l’un de ses voisins édifier un ouvrage sur son terrain. Ce qui est illégal au regard du droit de propriété. C’est pourquoi l’empiètement est sévèrement sanctionné.

Comment ? Les juges sanctionnent sévèrement l’empiètement : très souvent, en effet, ils vont ordonner la destruction de l’ouvrage qui empiète.

Une tolérance est-elle possible ? Dans de (très) rares cas, il est arrivé que les juges octroient une indemnisation ou ordonnent un rabotage de l’ouvrage plutôt que sa destruction. Cette solution est notamment prise lorsque l’empiétement est minime et que cette solution est techniquement applicable ou lorsque l’importance des travaux à réaliser est disproportionné par rapport au préjudice subi.

Pour la petite histoire. La démolition d’un mur empiétant de quelques centimètres sur le terrain voisin a été refusée par le juge en raison de l’importance du coût des travaux à réaliser, disproportionné au regard des conséquences de l’empiètement. Une simple indemnisation de 500 € a donc été accordée au voisin.

Responsabilité du professionnel. Le voisin, propriétaire de l’ouvrage qui empiète, peut réclamer une indemnisation à la société de construction qu’il a engagée. Cette dernière a, en effet, l'obligation de s'assurer, non seulement de la qualité du terrain afin de prévoir les travaux indispensables à l'implantation de l’ouvrage, mais également de la surface du terrain sur lequel doit être précisément édifié l’ouvrage.

Illustrations. Voici quelques exemples de litiges occasionnés par un empiètement.

Exemple 1. Un couple a été condamné à détruire le mur pignon qui empiétait sur le terrain de son voisin. Pourtant, il estimait cette sanction disproportionnée au regard de l’empiètement subi par les voisins (52 cm maximum d’empiètement). Peine perdue, le juge confirmant que les voisins pouvaient tout à fait réclamer la démolition de l’ouvrage.

Exemple 2. Un propriétaire a réclamé la destruction d’un atelier-garage empiétant sur son terrain. À tort, selon le juge : l’empiètement n’étant que de 0,04 m², il a estimé qu’un simple rabotage du mur de l’atelier-garage était plus approprié, cette solution permettant également de mettre fin à l’empiètement à moindre coût.

Exemple 3. Un couple, contraint de démolir l’extension de sa maison qui empiétait de 60 cm, a demandé à l’assureur de l’entrepreneur de venir en garantie. À tort, selon ce dernier : il a rappelé que le contrat prévoyait une exclusion de garantie pour les dommages consécutifs à une erreur d’implantation. Ce qui n’était pas le cas ici, selon le couple : pour lui, l’empiètement était au contraire dû à une mauvaise exécution des travaux (problème de délimitation de sa parcelle avec celle du voisin, réalisation d’une extension plus importante que prévue de quelques centimètres, etc.). À tort, selon le juge : c’était bien une erreur d’implantation, et non une mauvaise exécution des travaux, qui était à l’origine du sinistre. Le contrat prévoyant une exclusion de garantie dans ce cas, l’assureur n’était donc pas tenu d’indemniser le couple.

Exemple 4. Un propriétaire a réclamé la démolition de l’extension d’un ouvrage qui empiétait sur son fonds au niveau du mur mitoyen délimitant les propriétés. Demande rejetée par le juge : un simple rabotage jusqu’à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen était une solution, selon lui, plus adéquate, mettant fin à l’empiètement à moindre coût.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quels travaux ?

Le CCMI, un contrat parmi d’autres contrats de construction. Lorsqu’un particulier fait construire, il peut avoir recours à plusieurs types de contrats, à savoir : le contrat d'architecte ou de maîtrise d'œuvre, le contrat d'entreprise ou marché de travaux, le contrat de promotion immobilière et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Le CCMI, un contrat obligatoire pour certaines constructions. Le CCMI concerne la construction d'une maison individuelle ou d'un immeuble ne comportant pas plus de 2 logements qui sont destinés à votre client, à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), sur un terrain lui appartenant.

Attention ! Si un CCMI n’est pas conclu alors que la Loi l’impose, la sanction encourue est le paiement d’une amende de 300 000 €.

A noter. L'obligation de conclure un CCMI vise globalement tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d'eau (couverture et étanchéité) et hors d'air.

A noter (bis). Un contrat de maîtrise d’œuvre, signé avec un architecte, peut être requalifié en CCMI si les conditions du CCMI sont remplies.

Quelles sont les obligations de votre client ? Lorsque votre client décide de faire construire une maison sur son terrain, vous devez savoir que :

• votre client doit être propriétaire d'un terrain, ou titulaire d'une promesse de vente sur un terrain ;
• votre client doit s’assurer que son projet est compatible avec ses moyens financiers, et prévoir dans son budget une marge de sécurité, notamment en cas de révision du prix ;
• le projet de construction doit être faisable au regard des règles d'urbanisme.

Quelles sont vos obligations ? Vous :

• devez être titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d'assurance, et d'une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d'ouverture du chantier ;
• devez être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
• avez l’obligation de réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles légales
• devez livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

Pour la petite histoire. Le juge a récemment rappelé qu’une erreur d’implantation faisant courir un risque de démolition de la maison suffit à rendre celle-ci impropre à sa destination… et donc, à engager la garantie décennale du constructeur à ce titre.

Pour la petite histoire (bis). Concernant le prix, il a été rappelé que tous les travaux prévus par le CCMI doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation !

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quel contenu ?

CCMI = contrat écrit. Un contrat écrit doit impérativement être signé avant le début des travaux. Vous devez faire parvenir un exemplaire de ce contrat à votre client, accompagné de toutes les annexes, par LRAR.

Quel est le contenu du CCMI ? Le contrat de construction, strictement réglementé, doit impérativement comporter :

Clauses interdites. Il existe des clauses interdites qui ne peuvent pas figurer dans le CCMI. Elles ont notamment pour objet :

• de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation du client de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
• de vous décharger de votre obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
• de subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit de votre client de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux (les 5% restant dus) ;
• de prévoir plusieurs termes possibles pour le calcul des pénalités de retard : la Loi prévoit, en effet, que les pénalités de retard ont seulement pour terme la livraison de l’ouvrage ;
• de mettre à la charge du maître d’ouvrage le coût de l’étude de sol.

Préfabrication. Les CCMI avec fourniture de plan doivent faire l’objet d’une adaptation spécifique dans le cadre de la préfabrication. Il faut, en effet, décrire :

• la liste des éléments préfabriqués en usine auxquels vous recourez et décrire les modalités de paiement des travaux en fonction de leur avancement mais aussi tenant compte de l’achèvement des éléments préfabriqués en usine ;
• les modalités d’information du maître d’ouvrage de la bonne exécution de l’achèvement des éléments préfabriqués en atelier.

Conséquence d’un CCMI avec fourniture de plans conclus sans fournir de plans. Lorsqu’un CCMI avec fourniture de plans est conclu sans que les plans de construction ne soient annexés au contrat, il est nul. Le fait que le client signe par la suite les plans et règle les appels de fonds ne vaut pas renonciation à se prévaloir de cette nullité.

Un contrôle de la banque. Dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan, la Loi impose un contrôle spécifique à la banque qui octroie un prêt au maître d’ouvrage. Elle doit vérifier que le CCMI comporte les mentions obligatoires légales et prévoit une attestation de garantie de livraison. Si elle n’opère pas ces vérifications, le maître d’ouvrage peut engager sa responsabilité.

A noter. Il a été jugé qu’un constructeur ayant réalisé un surplus de travaux à la demande de ses clients, sans pour autant leur avoir fait signer un avenant au CCMI en ce sens, n’était pas fondé à leur réclamer un complément de prix.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : au cours des travaux…

Une fois le contrat signé... Vous devez envoyer le contrat conclu à votre client, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par LRAR.

Un droit de rétractation ? A compter du lendemain de la première présentation de la LRAR notifiant le contrat, votre client dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur son engagement.

Renonciation. Si votre client décide de renoncer au contrat, il doit vous en informer avant l'expiration de ce délai de 10 jours, par LRAR. Les sommes versées la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées, sans aucune retenue financière.

Avant le début du chantier. Une fois le délai de 10 jours passé, le contrat ne peut plus être annulé et les sommes versées précédemment ne pourront être récupérées que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat n'est pas réalisée à la date prévue.

Le déroulement et le paiement des travaux. Une fois le chantier ouvert, votre client a tout intérêt à suivre l'exécution des travaux. Le banquier doit avoir son accord plein et entier, à chaque stade des travaux, pour vous verser les fonds. Concrètement, il doit contrôler l’avancement des travaux avant de donner son accord pour payer, et vérifier que les sommes demandées sont réellement conformes à l'échelonnement prévu au contrat.

Bon à savoir. Il n’est pas possible d’interdire à votre client de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

Modification du contrat. Si votre client souhaite apporter des modifications à son projet en cours de chantier, il doit vous en faire la demande. En pratique et dans ce cas, un avenant au contrat doit, avant l’exécution de ces nouveaux travaux, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation.

Modification des travaux. Il est impératif de bien informer vos clients en cas de modification de travaux. C’est ce qu’a rappelé le juge à l’occasion d’une modification de travaux liés au raccordement de la construction au réseau public.

En cas de retard. Si un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux est constaté, votre client doit vous mettre en demeure d'exécuter les travaux. Il doit parallèlement informer l'organisme qui a délivré la garantie de livraison pour actionner l’assurance.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : une fois les travaux finis…

Réception des travaux. Une fois les travaux terminés, votre client doit les réceptionner avec vous en établissant un procès-verbal.

Paiement du solde. Lors de la réception des travaux, 2 situations peuvent se présenter, à savoir :

• si aucun désordre n'est apparent, votre client doit vous verser le solde du prix ;
• si des désordres sont constatés, ils doivent être mentionnés avec la plus extrême minutie dans le procès-verbal, et votre client a la possibilité de consigner, généralement auprès du notaire chargé de la régularisation authentique de la vente, le solde de 5 % maximum du prix, jusqu'à la réparation de ces désordres.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Artisans : rappels utiles sur la réception des travaux »

Conseil. D’une manière générale, si au cours de la construction votre client constate un désordre, il doit mettre en demeure l'entreprise de réaliser les travaux de réparation. Si vous n'exécutez pas vos obligations, il doit déclarer le sinistre à son assureur de dommage-ouvrage par LRAR. L'assureur dispose alors d'un délai de 90 jours pour lui faire parvenir une offre d'indemnité qui, si elle est acceptée, est versée sous quinzaine.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : en cas de litige avec le constructeur…

Le référé pour l'urgence. Le juge peut ordonner une expertise, voire le paiement de dommages et intérêts provisoires. Votre client doit établir une requête, adressée au président de la juridiction compétente, et l'adresser au greffe du tribunal avec la mention « référé » sur l'enveloppe. Dans le même temps, il doit vous adresser une assignation par l'intermédiaire d'un huissier de justice afin de l'informer de sa démarche.

Attention ! Il faut savoir que les décisions issues du référé sont provisoires car le juge n’examine que les problèmes de formes. C’est pourquoi, le référé s'accompagne ultérieurement d'une « action au fond » qui vise à juger, cette fois-ci, le litige en profondeur.

L'action au fond. Votre client peut ensuite vous assigner devant la juridiction compétente qui tranchera le litige.

« Fabricant d’Epers » : une définition encadrée

Un souci. Dans les années 60 et 70, le secteur immobilier s’est fortement développé. Durant la même période, de nombreux litiges sont apparus entre les constructeurs et les particuliers. Parfois, ces litiges avaient pour source des éléments fournis par des fabricants, tiers au contrat de construction.

Une solution. Pour inciter les fabricants à fournir des éléments de qualité au maître d’ouvrage et que l’entrepreneur ne soit plus nécessairement le seul responsable vis-à-vis des particuliers, le législateur a créé un principe de responsabilité solidaire du « fabricant de composants » ou du « fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

C’est qui ? Le fabricant est celui qui fournit un grossiste ou un détaillant qui lui-même fournit l’entrepreneur.

Fabricant d’Epers = 4 critères cumulatifs ! Pour identifier un Epers, 4 critères cumulatifs doivent être réunis, à savoir :

• le déplacement d’une partie de la conception, (incorporée au produit, elle est donc retranchée de la mission de conception) ;
• la prédétermination en vue d’une finalité spécifique d’utilisation ;
• la satisfaction en état de service à des exigences précises et déterminées à l’avance ;
• la capacité du produit à être mis en œuvre sans modification.

Fabricant = sous-traitant ? En pratique, le sous-traitant est un fabricant. Mais juridiquement, ce n’est pas le cas. Un fabricant ne bénéficie donc pas du statut de sous-traitant. Il ne peut donc pas, par exemple, engager une demande directe en paiement contre le maître d’ouvrage comme peut le faire le sous-traitant.

Comment les différencier ? Pour différencier un fabricant d’un sous-traitant, il faut tout d’abord analyser le contrat. Alors que le contrat liant le fabricant à un entrepreneur est un contrat de vente, le contrat liant un sous-traitant à un entrepreneur est un contrat de sous-traitance.

Mais aussi. Analyser le contrat n’est pas suffisant. Il faut également apprécier l’apport de l’intervenant sur le chantier. Plus le travail est spécifique, plus la part de main d’œuvre est importante, plus le juge aura tendance à considérer que le professionnel est un sous-traitant et non un fabricant.

Fabricant d’Epers. Voici quelques exemples pour lesquels les juges ont retenu que les professionnels avaient la qualité de fabricants d’Epers :

• la fabrication d’une pompe à chaleur ;
• la fabrication d’un plancher chauffant ;
• la fabrication d’une coque de piscine en polyester.

A contrario. Voici quelques d’exemples pour lesquels les juges ont retenu que les professionnels n’avaient pas la qualité de fabricants d’Epers :

• la fabrication de béton prêt à l’emploi ;
• la fabrication de poutres taillées à la mesure ;
• la fabrication de dalles d’un court de tennis.

« Fabricant d’Epers » : une responsabilité solidaire

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués à l’égard du maître d’ouvrage, sous réserve que 3 conditions soient réunies. Lesquelles ?

3 conditions. Les 3 conditions suivantes doivent être réunies pour que le fabricant soit solidairement responsable avec l’entrepreneur :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Quelles obligations ? Concrètement, cela veut dire que le fabricant est solidaire avec l’entrepreneur au titre de la garantie biennale et de la garantie décennale dès lors que l’objet fabriqué cause un dommage au maître d’ouvrage.

À l’égard de l’entrepreneur. Le fabricant et l’entrepreneur étant liés par un contrat de vente, le fabricant sera donc responsable au titre de la garantie des vices cachés, de la défectuosité du produit ou d’un défaut de conformité.

Abandon de chantier : il faut le constater !

Abandon de chantier : de quoi s’agit-il ? Votre client doit tout d’abord s’assurer qu’il s’agit bien d’un abandon de chantier et non d’un arrêt temporaire de chantier. Une simple interruption de chantier est, en général, justifiée par un cas de force majeur, des intempéries, une période de congés, etc. À l’inverse, l’abandon de chantier se caractérise par une interruption injustifiée d’une durée anormalement longue.

Comment le déterminer ? Pour caractériser l’abandon de chantier, votre client doit se munir de preuves. Pour cela, il doit réunir par exemple des données météorologiques pour prouver que la météo n’est pas responsable de l’arrêt du chantier, demander (par courrier recommandé avec AR pour se manger des preuves) des explications à l’entrepreneur sur les raisons de son absence, etc.

Mise en demeure. Préalablement à toute action en justice, votre client doit envoyer à l’entrepreneur une mise en demeure (par lettre recommandée avec AR ou par un commissaire de justice) de reprendre les travaux dans un délai déterminé. Dans cette mise en demeure, il doit lui rappeler la date de livraison qui a été prévue et l’application possible de pénalités de retard. Il doit également préciser à l’entrepreneur qu’il ne le payera plus tant que les travaux n’auront pas repris et de sa volonté, à défaut de reprise des travaux, de faire constater l’abandon par un huissier de justice.

Faire appel à un commissaire de justice... À défaut de reprise du chantier par l’entrepreneur, il faut faire constater par un commissaire de justice l’abandon de chantier et, le cas échéant, les éventuelles malfaçons dans les travaux réalisés. Le commissaire de justice établira alors un procès-verbal (PV) de constat d’abandon de chantier, détaillant les travaux déjà exécutés, les éventuelles malfaçons et les travaux qui ne sont pas terminés. Le PV devra rendre compte de l’absence des ouvriers.

… et à un expert-immobilier. Le commissaire de justice n’étant pas un professionnel de l’immobilier, conseillez à votre client de se faire accompagner par un expert immobilier (architecte, cabinet d’études en bâtiment, etc.) pour constater l’avancée des travaux par rapport aux sommes qui ont déjà été versées.

Attention. Il ne faut pas oublier de convoquer ou de faire convoquer l’entrepreneur sur le chantier afin de respecter le principe du contradictoire.

Abandon de chantier justifié. Une entreprise peut, le cas échéant, justifier son abandon de chantier par une conduite chaotique de ce dernier par le maître d’ouvrage. Dans cette situation, il est déjà arrivé que le juge n’accorde pas d’indemnité au maître d’ouvrage. Dans une autre affaire, un juge a également considéré que l’abandon de chantier était justifié par le non-paiement d’une facture.

Abandon de chantier : quels recours ?

Objectif : finir le chantier. Une fois le procès-verbal constatant l’abandon de chantier rédigé, plusieurs possibilités s’offrent à votre client (pour davantage de sécurité, conseillez-lui de faire appel à un avocat). Votre client peut :

• demander l’exécution du contrat ou sa résiliation aux torts de l’entrepreneur défaillant ;
• demander l’exécution du contrat par une autre entreprise aux frais de l’entrepreneur défaillant.

1^er recours. Il s’agit de demander à l’entrepreneur de reprendre les travaux qu’il doit à votre client au titre de son obligation de faire, sous astreinte. En cas d’échec de la demande de reprise des travaux, il est possible de demander la résiliation du contrat ainsi que le versement de dommages-intérêts.

2^nd recours. Votre client peut aussi demander à une autre entreprise de terminer les travaux, aux frais de l’entreprise défaillante. Attention, si la défaillance de l’entreprise est due à son placement sous procédure collective, il existe quelques particularités. Un constat de commissaire de justice, idéalement accompagné d’un rapport d’expert immobilier, sera ici nécessaire pour évaluer les frais restant à engager pour finir le chantier.

Attention. Faire exécuter les travaux par une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante suppose, bien entendu, de faire constater par commissaire de justice la carence de cette dernière, mais aussi de désigner un expert afin de déterminer le point d’arrêt des travaux.

La particularité de la procédure collective. Si l’entrepreneur est en difficulté, votre client doit envoyer une mise en demeure à l’administrateur judiciaire qui représente la société et déclarer sa créance. L’administrateur aura 1 mois pour lui répondre. En l’absence de réponse dans ce délai d’un mois, son silence est considéré comme un refus de poursuivre le chantier et le contrat est résilié de plein droit.

Attention. Il ne faut pas s’en cacher, face à un entrepreneur en situation de redressement ou de liquidation judiciaire, les chances d’obtenir gain de cause sont minces. D’où l’importance de prévoir, dès le départ, les conditions et les modalités de règlement des travaux en fonction de l’avancée du chantier.

Votre client a emprunté ? Si un emprunt a été contracté dans le but de financer les travaux, votre client peut demander la suspension de l’exécution du contrat de prêt, au besoin en sollicitant l’intervention du juge. Il peut également demander au juge un délai de grâce de 2 ans (au maximum) pour régler l’organisme prêteur.

Rappels utiles sur le marché à forfait

Une distinction à connaître. Un marché à forfait est un contrat par lequel un entrepreneur s'engage à réaliser des travaux pour la construction d’un bâtiment pour un prix fixe. Un marché à forfait implique que l'entrepreneur ne pourra pas modifier les conditions tarifaires sans obtenir l'accord de son client (le maître de l’ouvrage). Cela suppose donc que, tant l’entrepreneur que son client, accepte un aléa : pour l’un, ce sera de supporter un coût réel supérieur à ce qu’il avait estimé ; pour l’autre, ce sera de payé un prix supérieur au coût réel des travaux. Mais il faut distinguer le forfait légal du forfait imparfait…

Le forfait légal. Le forfait légal répond aux 5 critères suivants :

• un contrat signé avec le maître de l’ouvrage ;
• un maître de l’ouvrage effectivement propriétaire du terrain sur lequel est édifié le bâtiment ;
• la construction d’un bâtiment ;
• une description précise, d’après un plan arrêté et convenu expressément avec le maître de l’ouvrage, des travaux nécessaires à la réalisation de l’ouvrage. Dès lors, les travaux complémentaires sont exclus du forfait et doivent faire l’objet d’un règlement spécifique ;
• le prix correspondant à ces travaux doit être fixé globalement, de façon ferme et définitive.

Le forfait imparfait. Par nature contractuel, le forfait imparfait est un marché forfaitaire aux termes duquel les parties ont ajouté des clauses qui en modifient le caractère et les effets. Concrètement, le client (maître de l’ouvrage) a la possibilité de modifier les plans et les devis, d’augmenter ou de réduire le volume des travaux ou l’importance des natures d’ouvrage. En contrepartie, l’entrepreneur a le droit de demander un supplément de prix pour les travaux complémentaires réalisés.

Marché à forfait et travaux supplémentaires : attention au formalisme

Un principe. En matière de marché à forfait portant sur la construction d’un bâtiment, les travaux supplémentaires doivent être autorisés par écrit et le prix convenu avec le client. A défaut de cet accord exprès, ces travaux ne pourront donner lieu à aucune augmentation de prix.

Une application. Le principe veut donc que les travaux ne peuvent pas être payés en l’absence d’une acceptation expresse du maître de l’ouvrage, et ce, même s’ils résultent d’un aléa imprévisible, même s’ils sont imposés par la réglementation en vigueur et même s’ils sont jugés indispensables par un expert.

Un impératif. L’acceptation du maître de l’ouvrage doit résulter soit d’un accord écrit préalable, soit d’une ratification donnée de manière expresse et non équivoque après la réalisation des travaux, la preuve étant ici à la charge de l’entrepreneur. En l’absence d’un tel écrit, et bien que les travaux aient été payés et réceptionnés sans réserve, le juge pourra malgré tout considérer que l’entreprise n’a pas le droit au paiement de ces travaux supplémentaires réalisés par elle.

Attention aux contradictions ! Une procédure contractuelle de clôture des comptes mise en place par les parties ne peut prévaloir sur la qualification donnée au contrat : ainsi en est-il de l’application de la norme NF P 03-001, prévoyant l'établissement d’un décompte définitif et qu'à défaut de toute réponse du maître de l'ouvrage dans le délai de trente jours dont il dispose pour accepter ou refuser les observations de l'entreprise, celui-ci est réputé avoir accepté le solde du prix des travaux chiffré par cette dernière.

Marché à forfait et travaux supplémentaires : des solutions existent, le cas échéant

La ratification. Le juge peut admettre que, si les travaux n’ont pas fait l’objet d’un ordre préalable écrit par le client, ils peuvent toutefois être pris en compte en cas de ratification tacite desdits travaux par ce dernier. Une ratification tacite suppose la démonstration d’une acceptation non équivoque du maître de l’ouvrage et ne peut résulter de la seule connaissance par ce dernier de la réalisation de travaux supplémentaires et de son silence gardé pendant leur exécution, ni de la prise de possession des lieux, ni de la réception sans réserve de l’ouvrage.

Attention ! Un paiement sans réserve empêche de remettre en cause, lors du décompte général définitif, la valorisation des travaux supplémentaires.

Les « sujétions imprévues ». Il s’agit d’une théorie qui se définit comme des difficultés matérielles d’exécution des travaux pouvant résulter de l’état du sol, ou encore d’aléas climatiques, ces difficultés devant être extérieures aux parties, présenter un caractère exceptionnel, être imprévisibles et donc rendre plus onéreuse l’exécution des travaux. La charge de la preuve incombe à l’entrepreneur qui se prévaut d’une sujétion imprévue.

Dans ce cas… Comme l’a précisé le juge, il est possible à l’entrepreneur de demander le dédommagement des sujétions imprévues issues du déroulement du chantier. En clair, les travaux supplémentaires résultant de ces sujétions imprévues pourront être payés par le client.

Pour éviter toutes difficultés… Il peut être utile pour l’entrepreneur, voire impératif, de stipuler dans le contrat que les circonstances aggravant ses contraintes pendant l’exécution du marché donneront lieu à majoration du prix. La clause permettra alors de transférer l’aléa du forfait au maître de l’ouvrage, lorsqu’un évènement se produira, sans être constitutif de force majeure.

Le « bouleversement de l’économie du contrat ». Si les conditions réelles d’exécution s’avèrent notablement différentes de celles envisagées par les parties par suite de circonstances indépendantes de l’entreprise, ou du fait du maître de l’ouvrage, il ne peut qu’en résulter des surcoûts pouvant justifier l’application de la théorie du bouleversement de l’économie du contrat.

Concrètement. Les travaux supplémentaires ou modificatifs à l’origine du bouleversement de l’économie du contrat pourront alors être pris en charge par le client. Mais ils doivent impérativement résulter d’une autorisation de la part de ce dernier : il n’est pas nécessaire que cette autorisation soit préalable à l’exécution des travaux ; elle peut être donnée a posteriori (ratification). Dans tous les cas, il faut une acceptation expresse et non équivoque du maître de l’ouvrage.

Illustration. Il a été jugé qu’un constructeur ayant réalisé un surplus de travaux à la demande de ses clients, sans pour autant leur avoir fait signer un avenant au CCMI en ce sens, n’était pas fondé à leur réclamer un complément de prix.

En pratique. Celui qui invoque le bouleversement du contrat doit démontrer :

• l’existence d’un accord écrit du maître de l’ouvrage, préalable à l’exécution des travaux supplémentaires ou modificatifs ;
• ou d’un accord exprès et non équivoque donné par le maître de l’ouvrage après leur exécution ;
• à défaut d’un tel accord, que les travaux supplémentaires exécutés ont été de nature à entraîner le bouleversement de l’économie du contrat.

Pour la petite histoire. Un artisan candidate à un marché à forfait : il doit intervenir en qualité de sous-traitant. L’entrepreneur principal lui indique que le mode opératoire qu’il propose pour réaliser les travaux est refusé. Néanmoins, l’artisan signe un contrat et travaille sur le chantier. Il réalise les travaux en recourant à un autre mode opératoire. Mais ce dernier coûte plus cher que ce qui est prévu dans le marché à forfait. L’artisan demande une rémunération pour ces coûts supplémentaires, estimant qu’il y a une un bouleversement l’économie du contrat. A tort, selon le juge : l’artisan aurait dû chiffrer avant la signature du contrat, le surcoût généré par le changement de mode opératoire. Dès lors, tenu par les montants indiqués dans le marché à forfait, il n’y a pas de bouleversement de l’économie du contrat.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : dans quels cas ?

Une garantie... La garantie de parfait achèvement s’impose à l’entreprise qui réalise des travaux : elle a pour objet la réparation des désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

… pour quels désordres exactement ? Sont donc visés par cette garantie les désordres apparus après la réception, quels qu’ils soient, mais aussi les vices apparents ou les malfaçons ayant fait l’objet de réserves inscrites au procès-verbal de réception des travaux. Inversement, ne sont pas concernés :

• les désordres signalés après la réception des travaux, s’ils n’ont fait l’objet d’aucune réserve lors de cette réception alors qu’ils étaient apparents ;
• les défauts de conformité de la chose livrée par rapport aux stipulations du contrat passé avec les constructeurs : la responsabilité en matière de défaut de conformité est en effet de 30 ans.

À noter. Si les désordres apparents compromettent la solidité de l’immeuble, ou le rendent impropre à sa destination en raison de malfaçons, c’est la présomption de responsabilité décennale qui doit être recherchée.

Attention ! Pour déterminer si l’ampleur des désordres apparents étaient connus ou non lors de la réception des travaux, il faut consulter le procès-verbal (PV) rédigé à cette occasion. C’est ainsi qu’un juge a décidé que des désordres relevaient de la garantie de parfait achèvement et non de la garantie décennale parce que l’importance des fissures compromettant la solidité d’une maison, à l’origine des désordres, avait été dûment mentionnée dans le PV.

… pour quelle durée ? Par principe, cette garantie de parfait achèvement peut être mise en jeu pendant une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux.

Et l’assurance ? Par principe, vous êtes obligatoirement assuré afin de pouvoir garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages constatés lors de la réception. En cas de désordres, votre assureur dispose d’un délai maximal de 60 jours, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour vous notifier sa décision concernant la mise en jeu des garanties prévues au contrat d’assurance de dommages aux ouvrages. Et si cet assureur ne réagit pas pendant ce délai, sachez qu’il ne peut plus contester la mise en jeu de la garantie.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : comment ?

Qui est responsable ? La garantie de parfait achèvement dont bénéficie le client est due par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux. Vos sous-traitants éventuels ne sont pas concernés, mais vous pouvez naturellement vous retourner contre celui de ces sous-traitants qui est à l’origine du désordre constaté.

Comment ? La mise en jeu de la garantie doit être faite par lettre recommandée, mais ce n’est parfois pas suffisant. Rappelons, en effet, que, pour mettre en jeu cette garantie, le preneur des travaux doit vous assigner en justice dans le délai d’un an à compter de la date de réception des travaux ou dans le délai d’un mois après la prise de possession postérieure à la réception (selon la procédure dite « du référé », en urgence). Ainsi, le délai maximal pour agir est de 13 mois.

À noter. L’expiration du délai de parfait achèvement d’une année ne prive pas le maître de l’ouvrage du droit d’obtenir réparation du dommage qu’il subit : en effet, elle laisse subsister la responsabilité contractuelle de droit commun, et celle-ci peut être mise en œuvre après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement.

Attention. On trouve parfois dans les contrats de vente une clause limitant la garantie des vices apparents à un mois après la prise de possession, même si l’immeuble est encore en cours de construction, et si la réception n’a pas pu avoir lieu de ce fait. Il s’agit là d’une clause de renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie, illégale et donc réputée non écrite.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : des désordres à réparer…

Le cas échéant... Si la garantie de parfait achèvement doit être mise en jeu, cela signifie que des travaux de reprise doivent être réalisés. Sous quel délai ?

Principe. Le délai d’exécution des travaux de réparation peut être fixé d’un commun accord entre vous et le preneur des travaux. Il peut se prolonger au-delà d’un délai d’un an suivant la date de la réception.

Mais… L’usage veut cependant que le temps imparti soit de :

• 90 jours pour réaliser les travaux indispensables à la levée des réserves faites lors de la réception ;
• 60 jours après la notification pour les travaux destinés à remédier aux désordres apparus après la réception.

À noter. Le marché de travaux peut prévoir les délais de réalisation des travaux de reprise. Mais attention : dans le cas de non-exécution des travaux de réparation dans le délai convenu, ceux-ci peuvent être réalisés par l’acquéreur aux frais et aux risques de l’entrepreneur, après une mise en demeure restée infructueuse ; l’acquéreur devra alors faire l’avance des frais et se retourner contre vous, le cas échéant, pour en obtenir le remboursement.

Carte professionnelle BTP : pour qui ?

Un objectif précis. La carte professionnelle a pour but de lutter contre le travail illégal et la concurrence sociale déloyale. Elle permet aux entreprises de justifier de l’emploi de ses salariés en cas de contrôle sur les chantiers. Mais tous les professionnels du BTP sont-ils concernés ?

Qui est concerné ? Sont concernés par la carte professionnelle BTP les « employeurs établis en France dont les salariés accomplissent, dirigent ou organisent, même à titre occasionnel, accessoire ou secondaire, dans les secteurs du bâtiment et des travaux publics, des travaux d'excavation, de terrassement, d'assainissement, de construction, de montage et démontage d'éléments préfabriqués, d'aménagements ou équipements intérieurs ou extérieurs, de réhabilitation ou de rénovation, de démolition ou de transformation, de curage, de maintenance ou d'entretien des ouvrages, de réfection ou de réparation ainsi que de peinture et de nettoyage afférents à ces travaux et de toutes opérations annexes qui y sont directement liées ».

Qui est exempté ? Les professions suivantes n’ont pas besoin de demander la carte professionnelle BTP, même lorsqu'elles travaillent sur un chantier : architectes, diagnostiqueurs immobilier, métreurs, coordinateurs en matière de sécurité et de protection de la santé, chauffeurs et livreurs, les géomètres-topographes et les géomètres-experts.

Validité. La carte est valable :

• le temps du contrat de travail (en cas de succession de contrats, la durée totale est celle de ces contrats) pour les salariés d’entreprises établies en France ;
• 5 ans pour les salariés intérimaires employés par une entreprise de travail temporaire établie en France ;
• la durée du détachement pour les salariés détachés.

Vous êtes contrôlé ? Les salariés concernés sont tenus de présenter leur carte sur demande des agents de contrôle. Ils doivent également la présenter sur demande d’un maître d’ouvrage ou d’un donneur d’ordre intervenant sur le chantier. En outre, tout donneur d’ordre ou tout maître d’ouvrage pourra vérifier auprès de l’Union des caisses de BTP que les salariés d’un cocontractant ou d’un sous-traitant sont effectivement déclarés et titulaires de cette carte.

Sanctions. En cas de manquement à cette réglementation liée à la carte d’identification professionnelle BTP, vous pouvez être condamné à payer une amende dont le montant maximal est de 4 000 € par salarié et de 8 000 € en cas de récidive dans un délai de 2 ans à compter du jour de la notification de la première amende. Notez que le montant total de l'amende ne peut toutefois pas être supérieur à 500 000 €.

Recours à la sous-traitance. En cas de sous-traitance, vous devez vérifier que les salariés de vos cocontractants sont bien déclarés et porteurs d’une carte BTP valide.

Rescrit « bâtiment ». Vous pouvez désormais poser à l’administration une question précise, nouvelle et présentant un caractère sérieux relative à la déclaration et à la carte d'identification professionnelle des salariés du bâtiment et des travaux publics. Votre demande doit être accompagnée d’une description détaillée des travaux ou opérations devant être accomplis par le ou les salarié(s) concerné(s). Elle est adressée au directeur de la Direccte par tout moyen permettant d’attester de la date de réception. Celui-ci a 3 mois pour se prononcer.

Conséquence du rescrit « bâtiment ». La décision de l’administration est opposable pour l'avenir à l'ensemble de ses agents, ainsi qu'aux agents de contrôle du travail illégal (police, douane, Urssaf, etc.), tant que la situation exposée dans la demande ou la législation au regard de laquelle la situation a été appréciée n'ont pas été modifiées, ou jusqu'à ce que l’administration notifie à l’employeur une modification de son appréciation.

Attention ! Cette demande de rescrit n'est pas recevable dès lors qu'un agent de contrôle de l'inspection du travail a d’ores et déjà engagé un contrôle sur le respect de délivrance de la carte BTP.

Carte professionnelle BTP : comment l’obtenir ?

À qui la demander ? La carte professionnelle BTP est une carte individuelle sécurisée, délivrée par l'association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France ». Mais que faut-il faire pour l’obtenir ?

Quelles informations faut-il fournir ? Pour obtenir la carte professionnelle BTP, il faut transmettre, via le site www.cartebtp.fr, diverses informations sur vous et le salarié, consultables ici.

Une carte payante. L’attribution de cette carte est payante, l’employeur étant tenu de verser une redevance d'un montant de 9,80 €. Attention : en cas de perte, de vol, de destruction, la carte est invalidée ce qui impose de refaire une nouvelle carte (payante à nouveau).

Attestation. Une fois la demande de carte professionnelle effectuée, en attendant sa réception (comptez environ 10 jours), vous pourrez télécharger une attestation provisoire.

Que contient la carte ? La carte BTP comporte, les informations suivantes :

• les nom, prénoms, date de naissance et sexe du salarié ;
• la photo du salarié ;
• la raison sociale de votre entreprise ou votre nom (sauf pour les salariés intérimaires) ;
• le cas échéant, le logo de l’entreprise ;
• le numéro de la carte et sa date de délivrance ; ce numéro permet notamment de vérifier la validité de la carte ;
• la mention « salarié intérimaire » pour les salariés d’une entreprise de travail temporaire établie en France ;
• la mention « salarié détaché » ou « salarié intérimaire détaché » pour les travailleurs détachés en France, par une entreprise établie à l’étranger ou une entreprise de travail temporaire établie à l’étranger.

Conseil. N’hésitez pas à vous rendre sur le site internet www.cartebtp.fr pour plus d’informations.

Entreprises établies hors de France. L’employeur établi à l’étranger, qui détache des salariés en France pour effectuer des travaux du bâtiment ou des travaux publics, et toutes opérations annexes qui y sont directement liées, doit effectuer avant le détachement en France, une déclaration auprès de l’association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France », via un site internet dédié (cartebtp.fr).

Que contient leur déclaration ? En complément des informations déjà contenues dans la déclaration de détachement, la déclaration préalable en vue d’obtenir la carte professionnelle BTP doit être accompagnée de la photographie d'identité de chaque salarié détaché et le cas échéant du numéro de l'autorisation de travail ou de la carte de séjour valant autorisant de travail.

En retour. L’association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France » adresse à l’employeur, ou à l’entreprise utilisatrice d’un intérimaire détaché, la carte d'identification professionnelle, par tout moyen lui conférant date certaine. Elle lui communique, en outre, l'adresse du site internet du ministère chargé du travail relatif au détachement (https://travail-emploi.gouv.fr/droit-du-travail/detachement-des-salaries/), afin que l’employeur ou l’entreprise utilisatrice la transmette, à son tour, à salarié concerné.

Permis de démolir : pour quoi faire ?

Principe. Il peut arriver que le projet de votre client nécessite l’obtention d’un permis de démolir. Mais dans quel cas ce permis est-il nécessaire ?

Quels travaux ? Il est nécessaire d’obtenir un permis de démolir pour les travaux qui ont pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction. Le permis de démolir est également obligatoire lorsque la construction est située dans un lieu faisant l’objet d’une protection particulière comme les secteurs sauvegardés.

Exceptions. Dans certains cas, le permis de démolir ne sera pas nécessaire. C’est notamment le cas des :

• démolitions effectuées en application d'une décision de justice devenue définitive ;
• bâtiments insalubres ;
• démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d'alignement ;
• démolitions couvertes par le secret de la défense nationale ;
• etc

Démolir pour reconstruire. Si votre client souhaite reconstruire sur le bâtiment qu’il souhaite démolir, il peut solliciter tout simplement un permis d’aménager ou de construire : le permis délivré vaudra permis de démolir.

Permis de démolir : quelle est la procédure ?

Qui délivre le permis de démolir ? C’est la Mairie qui délivre les permis de démolir. Encore faut-il que son conseil municipal oblige à recourir au permis de démolir (ce qui est le cas dans la plupart des situations) et que la commune soit dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment déposer sa demande ? Le dossier déposé doit l’être en 2 exemplaires, par lettre recommandée avec AR.

Une procédure dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme.

Des précisions ! Cette téléprocédure doit permettre :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ;
• etc.

Notez également que cette téléprocédure devra permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 10 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Après une phase expérimentale, le Gouvernement a mis en ligne la version définitive de l’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU), consultable à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&typeCompte=particulier.

L’ADAU offre la possibilité de constituer en ligne un dossier en vue d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, etc.) en suivant 5 étapes :

• étape 1 : description du projet ;
• étape 2 : sélection des informations qu’il faut renseigner ;
• étape 3 : indication de la liste des pièces qu’il faut joindre au dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces ;
• étape 4 : visualisation et téléchargement du formulaire en ligne finalisé ;
• étape 5 : si la commune a adhéré au réseau ADAU, télétransmission du dossier.

Attention ! L’ADAU ne fonctionne pas sous Internet Explorer 11.

Quels documents ? Le dossier comporte plusieurs documents et notamment :

• un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
• un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ;
• un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants.

Décision. Dans le cadre du permis de démolir, la Mairie a 2 mois pour rendre sa décision. Dans certains cas, le délai peut être plus important. C’est notamment le cas lorsque le bien est situé dans un secteur protégé.

Refus. En cas de refus, des voies de recours sont possibles. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Une fois le permis obtenu. Une fois le permis obtenu, votre client doit l’afficher sur le lieu des travaux de démolition, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (le permis n’est pas annulé pour autant).

Attention ! Une fois le permis obtenu, votre client doit attendre un délai de 15 jours pour pouvoir commencer à démolir. Votre client doit également savoir que le permis de démolir est valable 3 ans.

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux de démolition.

Recours des tiers. L’affichage est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de démolir. Il faut rappeler qu’il est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis de démolir (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage ne fait donc pas courir le délai de recours. Pour cette raison, il est conseillé à votre client de faire constater l’affichage par commissaire de justice.

À noter. Une personne qui entend contester un permis de construire doit avoir, justificatifs à l’appui, un intérêt à agir contre le permis et le projet. Le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier, voisin direct de la parcelle sur laquelle sera construit le bâtiment litigieux est insuffisant à justifier d’un intérêt à agir.